探究房地產(chǎn)住宅項目建筑安裝工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)

祝嘉璐 煙臺開發(fā)區(qū)建設(shè)交通局

在中國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)的成長步伐是非常快的，而工程管理正是促進(jìn)地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健成長的關(guān)鍵因素。總的來說，管理方法是多種多樣的，經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析通常都屬于其中一項，通過在房地產(chǎn)開發(fā)工程中有效運(yùn)用工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)，能夠大大提高工程質(zhì)量，從而促進(jìn)中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的界定

（一）概念

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大致分為兩個問題，分別為工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析問題，經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)是介于二者之間的學(xué)科，屬于管理領(lǐng)域范疇內(nèi)，其重點在于分析企業(yè)為達(dá)到預(yù)期效果而有可能實施的不同經(jīng)濟(jì)措施及其經(jīng)濟(jì)手段帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，進(jìn)行研究和統(tǒng)計，篩選出成本最小、技術(shù)含量較高的方法。它是在房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營過程中運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)的方法和理論的一個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)科，專業(yè)化比較強(qiáng)，著重對計量和評估的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)加以分析。

（二）任務(wù)

在房地產(chǎn)運(yùn)營過程中，存在著很多對經(jīng)濟(jì)技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)評價及其可行性研究的困難，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)的重要目標(biāo)就是通過選取經(jīng)濟(jì)層面與技術(shù)方面比較適宜的經(jīng)濟(jì)方法，從而使得房地產(chǎn)的運(yùn)營過程中可以達(dá)到經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面的相互配合。

（三）基本內(nèi)容

對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)理論而言，其內(nèi)涵主要由以下幾個方面所構(gòu)成，這就是利用科技理論的研究方法，將其運(yùn)用在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營上。通過對開發(fā)工程的總體設(shè)計和策劃方法加以深入研究，才能使工程項目具備地區(qū)的超前性特點，這既是實現(xiàn)樓盤暢銷的基礎(chǔ)所在，更是綜合經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。在對籌集工程投資方法及其投資方式加以探討之時，就必須仔細(xì)分析開發(fā)工程是否具有合理性，并對比經(jīng)濟(jì)效益和技術(shù)，從而達(dá)到工程投資成本低、經(jīng)濟(jì)效益好的目標(biāo)。同時，還必須就降低工程的投入以及節(jié)約土地利用面積加以探討，如何增加工程和土地的合理使用率，盡快完成工程建設(shè)，以滿足人民在生活和居住領(lǐng)域的需要，以實現(xiàn)住宅項目建設(shè)的社會效益和經(jīng)濟(jì)性。

二、產(chǎn)品單價

（一）土建結(jié)構(gòu)單價

建筑在施工過程中，需要根據(jù)所需材料對總價的估算和費(fèi)用的評估，設(shè)計方式不同所需材料也不盡相同，因此在價格的控制上也是相對不受約束的。在建設(shè)過程中，會出現(xiàn)由于各方面因素的影響而導(dǎo)致全局協(xié)作不協(xié)調(diào)的局面。比如，在選擇使用鋼筋、水泥、抹灰的過程中，由于受施工工程的影響和先后順序的不同，這種情況會對后期施工造成負(fù)面影響。

（二）水電安裝單價

水電安裝是對給排水、電流輸送、供暖供給、預(yù)留電路的設(shè)計等，根據(jù)工程的規(guī)模做出統(tǒng)計和估算。但因為受市場的限制，在實施水電裝修的過程當(dāng)中必須隨著市場的變化做出調(diào)整，并且針對不同的建筑需求，以及施工現(xiàn)場的情況做出調(diào)整與改善。因此相同的一套建筑材料，在不同的時期和條件下選擇的產(chǎn)品價格也是有所不同的，選取產(chǎn)品的檔次也決定了產(chǎn)品價格的高低，這也必須通過綜合情況加以考量，選擇比較有利于房屋本身的建筑材料。

（三）外立面門窗單價

結(jié)合諸多因素做好建筑材料的選擇與整體的設(shè)計，同時又需要對外部各種因素的考量，在整體設(shè)計的過程當(dāng)中保持一種較為全面嚴(yán)謹(jǐn)?shù)男膽B(tài)。因此在進(jìn)行門窗選擇的前期整體考量需要進(jìn)行裝修的房屋，部分門窗必須具備隔熱能力，并且對于門窗材質(zhì)選擇的過程當(dāng)中必須針對實際狀況加以改變，達(dá)到實際和工程相結(jié)合的原則。在進(jìn)行材質(zhì)選擇的過程當(dāng)中，可以提高對于材料方面的考量，通過比較合理的選擇方法，確保工程的快速高質(zhì)完成。

（四）外墻單價

外墻單價一般按照外墻的建筑面積進(jìn)行評估和核算，外墻建筑的計算方法也是很多的。常用的材料有油漆、地磚、石材等幾種施工方法，在材料進(jìn)行選取的過程當(dāng)中就應(yīng)該充分考慮各種方法，用最低的經(jīng)濟(jì)成本完成施工。也因此，在整個施工過程當(dāng)中油漆通常是最省錢的方法，不過因為部分住宅項目對外觀的要求比較高，所以在材料選取過程中對質(zhì)量的要求也十分嚴(yán)格。

三、產(chǎn)品系數(shù)

（一）鋼筋含量

鋼筋含量是建筑結(jié)構(gòu)和建筑風(fēng)格的主要影響因素，對不同建筑層數(shù)使用不同的鋼筋也是保證建筑質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。6層以下的建筑，所需鋼筋含量與小高層完全不同，6層以下建筑所需鋼筋含量為42.6，小高層則為46.5。盡管差別不大，但施工過程中所起到的作用卻是巨大的，而精確度高的鋼筋含量更堅定地推動了后期施工的進(jìn)行。

（二）窗地比

窗地比在設(shè)計工程當(dāng)中也是對建筑外部輪廓表現(xiàn)的一種前期需求，因此各種的住宅形式中所采用的窗地比是有所不同的。在進(jìn)行住宅項目的施工時，對于窗地比的規(guī)定也比較多，一般必須保證為0.2~0.25。同時由于地理的原因，在北方地區(qū)比南方地區(qū)的窗地比小，這也是為了保證住戶在實際使用過程當(dāng)中能夠體驗到比較適宜的光感度，另外差異的窗地比對前期的建筑造價影響也是很大的。

四、房地產(chǎn)住宅項目建筑安裝工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)要點

（一）設(shè)計要點

（1）額度合理性設(shè)計要求。由于房屋建筑需求越來越復(fù)雜，也就是說產(chǎn)品設(shè)計操作環(huán)節(jié)和經(jīng)濟(jì)效益控制環(huán)節(jié)之間的聯(lián)絡(luò)越來越密切，因此產(chǎn)品設(shè)計人員應(yīng)該建立全局意識，并在精益化理念的指引下實施生產(chǎn)成本控制。因此，對成本支出的最大額要精確計量，在實際安裝中不能超出最大額，以使最后的總體成本費(fèi)用控制得到保證。在限額設(shè)計工作期內(nèi)，工程設(shè)計技術(shù)人員要充實自身專業(yè)知識儲備，把工程安置的現(xiàn)實要求和設(shè)計規(guī)定相結(jié)合，使工程設(shè)計的安置效益和預(yù)期目標(biāo)相符。

（2）協(xié)商與溝通。一方面，協(xié)調(diào)好內(nèi)部各部門之間的關(guān)系。建筑安裝工程實際開展起來是非常復(fù)雜的，其中包括電氣自動化系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、電梯安裝等工程，在施工過程中，每個工程會被分成不同的階段，因此對工程的特征要了解清楚，并結(jié)合各個階段的特征對內(nèi)部部門采取協(xié)調(diào)工作，然后以科學(xué)合理的方式進(jìn)行施工部署。

首先，就是發(fā)揮書面資料的作用。在建筑安裝工程開展的前期，就應(yīng)對工程的施工圖紙進(jìn)行充分了解，首先就是發(fā)揮書面資料的作用。在建筑安裝工程開展的前期，就應(yīng)對工程的施工圖紙進(jìn)行充分了解，并對建筑的工藝和質(zhì)量有清晰的認(rèn)知，并召開專門技術(shù)人員舉行研討會，在開會中對施工中的具體事宜進(jìn)行討論，最后把圖紙與資料相結(jié)合，之后再作出施工布置。這一點在豎井工程上有著很突出地表現(xiàn)，在豎井工程建設(shè)時，管井也可在通風(fēng)系統(tǒng)中使用，而通氣部分和管線部分也都可以根據(jù)自己主管部門的需要，把工程人員所分管的部位在自己主管部門的設(shè)計圖紙上加以說明，部門之間并沒有將圖紙進(jìn)行結(jié)合，只是各自持有圖紙。所以應(yīng)先將圖紙結(jié)合，針對存在的問題進(jìn)行整改。部門之間并沒有將圖紙進(jìn)行結(jié)合，只是各自持有圖紙。所以應(yīng)先將圖紙結(jié)合，針對存在的問題進(jìn)行整改。如果忽視了整改環(huán)節(jié)，沒有對圖紙進(jìn)行修改，導(dǎo)致在施工過程中會因管道的具體坐標(biāo)以及施工方位不詳，影響建筑安裝工程的建設(shè)開展工作。

其次，就是協(xié)調(diào)好各環(huán)節(jié)的技術(shù)力量。有關(guān)人員要仔細(xì)了解工程的施工圖紙，并充分認(rèn)識工程質(zhì)量和施工工藝，組織相關(guān)人員召開會議，對建設(shè)過程中各部門之間的技術(shù)協(xié)作進(jìn)行商討，解決部門之間的資源分配問題，這樣可以保障施工過程的有序進(jìn)行，降低內(nèi)部阻礙。

最后，協(xié)調(diào)好外部各單位之間的關(guān)系。協(xié)調(diào)好外部各單位之間的關(guān)系就是指與土木建筑單位、安裝單位、裝修設(shè)計單位之間的協(xié)調(diào)和配合。首先就是要提高整體建筑圖紙的質(zhì)量，盡量避免因技術(shù)發(fā)生錯誤而帶來的協(xié)調(diào)問題，從整體來講，建筑圖紙設(shè)計的好壞會直接影響工程的質(zhì)量。安裝單位、裝修設(shè)計單位之間的協(xié)調(diào)和配合，要提高整體建筑圖紙的質(zhì)量，盡量避免由于設(shè)計原因?qū)е碌氖┕栴}，從總體來說，施工圖紙設(shè)計的優(yōu)劣會直接影響施工的質(zhì)量。由于設(shè)計圖紙的會簽工作又和各專業(yè)的協(xié)調(diào)有密切聯(lián)系，因此工程設(shè)計人員往往只能確保自己所設(shè)計部分的完整性，這也將導(dǎo)致和其他技術(shù)人員的職責(zé)不一致，要想有效防止此類狀況的出現(xiàn)，就必須在設(shè)計圖紙會簽時找到問題，從本質(zhì)上進(jìn)行解決，進(jìn)而減少各單位之間的協(xié)調(diào)問題。

（二）經(jīng)濟(jì)要點

（1）水電設(shè)備安裝單位的質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)工程的水電建筑安裝一般分為給水、排水系統(tǒng)、線路傳輸設(shè)備的安裝工程與預(yù)插入熱和供暖系統(tǒng)的工程，因此優(yōu)質(zhì)的水電安裝工程不僅是建設(shè)高質(zhì)量住宅的重要保證，也同時決定著建設(shè)整體住宅項目的經(jīng)濟(jì)性與社會效益。在實施水電設(shè)備安裝之前，還需要按照工程范圍的具體建筑狀況確定相應(yīng)的建設(shè)費(fèi)用。由于水電設(shè)備安裝的價格在相當(dāng)程度上受市售材料價格的制約，在一定的安裝計劃與實施階段時，還必須針對其實際情況作出適當(dāng)?shù)膬r格調(diào)節(jié)與變動。另外，有必要充分考慮價格情況，對相應(yīng)材料的價格進(jìn)行充分的考察和分析比較，選取最適合工程需求的材料。

（2）外墻單位成本管理。建筑外墻的單價成本一般以外墻的建筑面積來反映和核算，但同時對外墻建筑面積也是有不同的建筑方式。大部分建筑常用的施工方式，主要有油漆、真石漆、地磚和石材等。在選材過程中，通過充分考慮不同的施工方式，才能做到以最低的成本進(jìn)行施工。因此，油漆通常是施工過程中最為經(jīng)濟(jì)的方式，不過由于有些住宅項目對于對立面的要求更高，所以質(zhì)量保證也將作為建筑材料選用過程中的主要準(zhǔn)則。

（三）技術(shù)要點

（1）完善建筑造價管理體系

其一，科學(xué)合理地規(guī)范建筑安裝造價控制制度。首先合理選擇研究對象，并開展可行性研究評估，內(nèi)容主要涉及建筑設(shè)施技術(shù)要求、管理制度、組織配置狀況、管理制度的運(yùn)行情況等。其二，合理進(jìn)行系統(tǒng)研究建筑造價管理制度、管理體系、組織設(shè)置狀況、管理制度的運(yùn)行情況等。其三，進(jìn)行系統(tǒng)研究管理體制。全面剖析現(xiàn)有體制下的工作狀況，并查找舊體制的局限與缺陷，同時逐步健全價格管理制度。其四，形成完備的設(shè)備安裝與工程造價管理制度。這一價格管理制度不但要滿足工程造價監(jiān)督管理職能部門的需求，而且還要滿足實際需要。這就需要單位部門制訂科學(xué)合理的價格，并將它作為進(jìn)行施工經(jīng)營活動、作出竣工決策的基礎(chǔ)。

（2）嚴(yán)格管控安裝材料的預(yù)算價格

建筑安裝工程造價信息所包括的最主要信息之一便是安裝建筑材料的價值信息，在我國市場的新體制下，建材的價值信息不再受到限制，所以材料市場就顯得非常混亂，并且存在著巨大的差別。也基于此，工程造價管理部門還應(yīng)該利用網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢來構(gòu)造出安裝降低材料成本信息的平臺，并且存在著巨大的差別。也基于此，工程造價管理部門還應(yīng)該利用網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢來構(gòu)建出安裝了解材料成本信息的平臺，并且不斷加強(qiáng)各領(lǐng)域的信息資源共享，由此就可以確保降低材料成本信息顯得更為精確。根據(jù)當(dāng)前的市場行情，可以通過管理建筑材料定價的方式來定時發(fā)布建筑材料的定價數(shù)據(jù)，以作為定價基準(zhǔn)來進(jìn)行建筑材料價格的動態(tài)管理。

（3）注重施工控制

房地產(chǎn)住宅項目建筑安裝工作實施過程中，為有效監(jiān)督管理已安裝工程的造價建設(shè)成本，政府應(yīng)當(dāng)更加重視強(qiáng)化對建筑施工單元的價格監(jiān)督管理工作，即政府應(yīng)按照實際需求對建筑施工單元開展資質(zhì)審核，以便在保證已安裝工程施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，做到政府對價格管理的有效提升。另外，政府還必須對施工單位加以嚴(yán)格規(guī)定與制約，讓施工單位更加明白破壞社會秩序是十分嚴(yán)重的犯罪行為，以便增強(qiáng)施工單位的可靠性和信譽(yù)度，以便增強(qiáng)造價監(jiān)督管理的實效性。在從事設(shè)備安裝工程的施工時，應(yīng)當(dāng)注重按照工程的實際狀況，科學(xué)合理選用造價人員，選用高素質(zhì)、高專業(yè)性和具備良好職業(yè)道德素養(yǎng)的造價人員，是工程造價成本控制中實現(xiàn)高效管理的必要條件。

（四）竣工結(jié)算階段

建筑安裝工程的驗收結(jié)算階段，首先，完成材料價格審核工作，及時進(jìn)行門市調(diào)查，進(jìn)一步掌握各種材料在各個階段的市場供應(yīng)價格，并制定材料指導(dǎo)價。同時按照施工方所提交的材料購買發(fā)票，核實資料采購價和合同價之間是否有過大偏差，將二者的差額據(jù)實核算。其次，進(jìn)一步加大對簽證檢查工作的力量，及時進(jìn)行現(xiàn)場勘查地質(zhì)調(diào)查情況，掌握第一手材料，并根據(jù)施工階段的記錄及實證資料文件作為計算材料預(yù)算外價格的原始依據(jù)。同時，嚴(yán)格要求簽證手續(xù)程序合規(guī)，不予承認(rèn)手續(xù)不齊全、雙方簽字或印章不完整、后期補(bǔ)寫錯誤的簽證情況。最后，在仔細(xì)閱讀合同條款要求并確認(rèn)質(zhì)量合格后，再按施工合同條款盡快完成工程結(jié)算工作。

五、結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，建筑業(yè)的發(fā)展也逐漸成為一個嶄新的階段，房地產(chǎn)項目在推進(jìn)土建技術(shù)、推動城市建設(shè)等方面起到重要作用，也是工程建設(shè)的重要組成部分。同時，加強(qiáng)建筑工程土建技術(shù)管理，也是保障建筑工程施工質(zhì)量、提高企業(yè)市場競爭力的重要手段，工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)是建筑工程建設(shè)的中心和重點，完善工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)住宅項目的建設(shè)和發(fā)展。