基于綠色建筑技術的城市老舊小區改造對策探析

李大衛

（陜西建工第十三建設有限公司，陜西 延安 716000）

1 引言

《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23 號）中明確規定了城市老舊小區的改造需求，改造重心是確定節約資源、環境保護、舒適安全的技術模式，并對小區既有的設施進行優化，實踐綠色技術。另外，小區改造中也要結合小區的特點、需求，確定改造重心，通過提出優化對策，確定改造方向。某市計劃改造舊小區1 100 個（截至2020 年），已實施改造1 861 個小區，建筑面積2.539×107m2，合計更新老化管網753.4 km，鋪設小區道路410.3 km，實施外立面墻體保溫改造1.353 5×107m2，增加照明設施15 637 盞，新增消防器材32 246 個，新增停車位20 422 個，列入加建電梯計劃235 部，加建完成85 部，拆除違建1 952 處，屋面防水3.593×106m2，新增小區綠化7.88×105m2。此類小區維護水平差、配套設施不完善、小區布局不合理等問題顯著，所以要遵循綠色建筑技術，針對環境臟、亂、差問題提出改造目標[1]。

2 基于綠色建筑技術的城市老舊小區改造內容

老舊小區改造較為復雜，主體較多，改造所需的時間長，故基于綠色建筑技術的城市老舊小區改造非常必要。改造內容應包括：

1）物資使用、環境管理、建筑格局、公共安全和衛生、社區治理等。

2）綠色建筑強調融合可持續發展的理念，根據生態建設、環境管理、自然環境建設確定生態環境和綠色技術投入共生的管理要求。

3）為提升老舊小區的功能性，要確定電梯、小區停車、供熱計算、老舊管網、垃圾分類、照明系統的改造設計，降低老舊小區的能耗指標，提升小區的居住質量[2]。

3 影響城市老舊小區綠化改造的因素分析

老舊小區改造是城市發展的必然之舉。為提高改造效率，需要確定影響城市老舊小區綠化改造的因素，根據我國建筑產業的規劃、政策投入、城市面貌更新的形勢確定改造重心。具體來講，主要有以下影響因素：

1）城市發展因素。老舊小區綠化改造是為了提高小區的綠化率，它可以用相對小的代價去有效撬動城市經濟發展，對改善居民生活環境具有重要意義。

2）經濟性因素。了解綠化工程的技術投入要求，分析經濟、建筑、市場管理等方面的相關要求，總結不同材料、不同施工技術投入的成本與支出[3]。

3）功能性因素。綠化改造要了解公共設施、房屋建筑本身的功能性，在提高房屋穩定性、抗震性、承載能力的同時，要考慮綠化與居民生活品質的關系，通過改善居民的居住環境、營造更多的便利條件，切實提升居民的生活質量。

4 基于綠色建筑技術的城市老舊小區改造策略

4.1 建筑構造方面

1）建筑外墻立面。建筑外墻面改造要確定墻面粉刷技術、粉刷線路及排水管道設計。在關鍵位置配置空調外界、防護欄等裝置，提高外墻構造的美觀度。比如，外墻涂料要使用美觀性、耐久性較好的材料，并兼顧經濟性。在墻面粉刷設計中，要注意外墻色彩與建筑外觀構造、色調之間的和諧關系，了解沿街立面、環境設計之間的協調功能，強化對外墻區域電力線纜的整理，提高建筑外墻立面本身的美觀度、經濟性和耐久性，減少建筑設計的成本支出。

2）建筑外窗。建筑外窗起到保溫隔熱的作用，故該部分是圍護結構保溫設計最為關鍵的部分。（1）建筑外窗處理前要注意當地的溫濕度、通風情況等，若窗戶的朝向、遮陽存在一定問題，要對單玻單層窗予以優化，在阻擋白天陽光輻射的基礎上保證室內的恒溫狀態，可實現建筑能耗控制要求。（2）在建筑外遮陽性能改善中，采用Low-E 玻璃的效果優于傳統外遮陽系統，依據JGJ 134—2010《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》，確定建筑外遮陽的能耗情況，在保證室內外溫度的基礎上可節約14%的建筑能源投入。如在北京市海淀區大柳樹小區改造中使用了建筑外遮陽系統，可滿足節能設計的目的。要注意的是，外遮陽系統也要注意當地的溫度、建筑朝向等問題，若當地夏季溫度較高，那么應用該方法是可行的。

3）樓梯間。大多數老舊小區的樓梯間為敞開式，故老舊小區可能存在通透性差、單元門數量少的問題，而冬季樓梯間的保溫效果更差。因此，樓梯間改造更新中，可利用“封閉樓梯間+邊庭加建”的方式，在樓梯間使用保溫門封閉處理，可讓太陽光均勻照射進室內。通過阻擋陽光直射到室內空間，可降低夏季房間內的溫度，同時能避免冬季室內溫度散失的問題。

4.2 場地環境方面

場地環境改造主要針對老舊小區的綠化、道路設計、路燈系統、公共設施配置予以優化處理。比如，景觀綠化設計中要確定不同植物的種植需求和養護需求，可減少草坪的面積，一定程度上增加喬灌木的種植數量。道路改造處理中，要注意對停車場區域進行綠化改造，通過使用太陽能系統、LED 燈，做好燈組外觀的優化設計，強化路燈本身的美觀度。老舊小區監控問題也較為重要，故要求施工人員注意在關鍵位置加裝多組監控設備，比如，要在小區單元門口、垃圾回收站、公共設施等區域增加攝像頭，對傳統垃圾箱予以拆除處理，使用加蓋垃圾分類箱代替傳統垃圾箱，并在顯眼位置加設指示牌、宣傳牌，促使居民借助畫報、公益廣告等展開垃圾分類處理。

為提升場地環境改造效果，要做好場地綠化設計，可通過營造干凈、整潔的活動空間，提高場地的美觀度、功能性和實用性，并選擇有益于改善環境的喬灌木。首先，要對建筑公共綠化場地進行修復處理，重視景觀設計、城市綠化設計，如選擇灌木、景觀小品、休憩廊架等展開綠化設計，盡可能保證場地的休閑功能和實用功能。若小區中老年人數量較多，可規劃一定數量的健身器材，確定點狀綠化要求。小區綠化率還可在道路兩側加設綠化帶，在綠化補植的支持下完成小區內帶狀綠化要求。其次，場地垃圾分類優化處理中，要落實相關垃圾分類管理辦法的要求，根據當前城市生活垃圾的分類情況、綠色發展情況確定垃圾分類方向，比如，要在小區內做好垃圾的分類標識工作，在創新制度投入的過程中確定垃圾分類管理的效率，確保垃圾分類工作符合城市改造要求。要注意的是，大部分小區的垃圾箱破損程度較為嚴重，并且存在隨意丟棄垃圾、垃圾分類意識淡薄的問題，故需要針對垃圾箱的規劃需求確定拆除方案，并引入干垃圾、濕垃圾、可回收垃圾、有害垃圾4 類分類方式。

4.3 布局形式方面

老舊小區改造布局優化中，可利用智能化系統做好布局管理，如使用視頻監控、出入控制系統等，搭建一個智能化服務空間。

1）視頻監控系統主要建立在室內外主要出入口及通道、單元樓門廳區域，通過智能化系統評估小區人員進出情況，并選擇低照度、高清晰度的攝像機進行24 h 實時錄像。管理系統布局中，要協調監控集中控制、管理系統、報警系統的功能，通過提高視頻存儲錄像的像素，將視頻的錄像幀數保證在30 幀/s 以上，且每臺錄像機的信息存儲時間應當保證在30 d 以上。

2）出入口智能化系統布局中，可利用雙門網絡型門禁控制系統。通過利用該系統將關鍵性信息傳輸到物業處，并使用220 V 交流配電系統建立電源箱，注意各組模塊、智能門禁系統、讀卡器的使用，以此搭建一個循環模型，保證物業區域電力供給的合理性和可靠性。

3）停車場智能管理中，可利用純車牌識別、處理系統進行車輛的管理、存放操作。通過在出入口區域建立管理設備，可方便展開車輛的預約管理、信息登記、授權優化、計費管理等操作。完成智能化系統框架設計后，要注意實時分析充電樁、電線線路的功能可靠性，對這些裝置展開實時監測，與傳統小區相比可大大節約車輛管理的人工成本。總之，為居民提供一定的便捷服務，打造一個智能化小區服務空間，減少車輛管理中不合理問題的出現。同時，改善居民的居住環境，盡量減少老舊管理系統不合理、過分復雜的不良影響，也降低了老舊小區物業棄管現象的發生概率。

4.4 設備選擇方面

在老舊小區設備改造處理中，應當充分遵循設備改造、優化的基本原則，確定提升小區建筑功能性、穩定性的技術要點。其中，應充分遵循海綿城市設計理念，通過做好雨污水的分區、排放、維護設計，并對老舊管道、電力系統進行更新，優化通信裝置，做好電力線路的維護，并及時做好地下綜合管線的布設操作。在地上、地下管線的布設中，要注意考慮消防管道布設處理，并做好以下幾點：

1）供熱采暖改造是提高老舊小區居民滿意度的重要舉措，故要做好室內分區設計，可通過落實室內控溫、分項計量等措施提高整體供暖的效果和質量。同時，依據房間位置確定加熱方式，比如，當地陽光較為充足時，可采用半負荷供暖形式，減少居民熟睡期間房間能耗產出。

2）市政管線改造中，應當結合GB 50838—2015《城市綜合管廊工程技術規范》的要點展開地下管網的改造設計。雨污系統改造中，要結合老舊小區排水情況進行考慮，并對已完成雨污排水的管道進行維護，利用智能化系統計算出小區的用水情況、排水情況及排污情況。對無法滿足排污要求的管道進行替換處理，重視雨污系統的改造、優化、修繕，確定地下綜合管線的設計方案。完成管道設計后，要對小區內復雜管線的分布情況進行統計，在整理優化后提高排水布局的合理性。在對消防用水的優化處理中，需替換管徑較大的供水管，依據地下管線的綜合布置要求確定整體布局。使用智能終端系統監控，可在各個單位的一級配電柜、二級配電箱內安裝剩余電流傳感器、溫度傳感器以及故障電弧探測器等，全天候監測電氣線路中漏電、電弧、電流、電壓、過載、過壓、短路、線纜溫度異常情況，并實時傳送到云平臺，用戶手機端和監管單位電腦端第一時間可以收到預警信息，第一時間通知電氣人員及時檢查隱患，減少電氣火災的發生，防患于未“燃”。

5 結語

綜上所述，將綠色建筑技術應用于老舊小區的改造過程，確定完善的改造計劃、改造方案和改造體系，側重提高老舊小區的舒適度，需要遵循因地制宜的規劃原則，采用可持續發展的理念確定老舊小區的改造目標，通過控制污染、能源消耗的問題，結合當地生態、氣候特征確定綠色改造策略，能夠一定程度降低建筑設計的能耗。