蘭州市房地產(chǎn)價格影響因素分析

■郭晶莉

（蘭州建設(shè)投資（控股）集團(tuán)有限公司）

1 問題的提出和研究的意義

1.1 問題的提出

我國從1998年開始轉(zhuǎn)換住房機(jī)制，全面按市場化、商品化推進(jìn)改革，不僅改善了居民的住房條件，同時也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的強(qiáng)健發(fā)展。伴隨國家經(jīng)濟(jì)高速、高質(zhì)量發(fā)展,很多行業(yè)都獲取了巨大的成就,房地產(chǎn)業(yè)業(yè)逐漸成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。

隨著國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜變化以及改革發(fā)展任務(wù)的艱巨繁重，2020年以來，蘭州市守住生態(tài)良好、百姓增收、社會平安的“底線”，堅持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，努力做好“促轉(zhuǎn)型、抓改革、治環(huán)境、惠民生”；沉著應(yīng)對疫情，統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，蘭州市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得新的進(jìn)展。2020年，蘭州全年生產(chǎn)總值增長1.3%左右，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別增長5%和7%；2021年1～7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長19.7%，從國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2020年11月，蘭州新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲5.3%；二手住宅銷售價格則環(huán)比上漲0.3%。同比上漲4.4%，從環(huán)比漲幅來看，無論是新建商品房還是二手住宅都保持了穩(wěn)中有漲的趨勢。從《2018年全國50城房價收入比報告》可知，2018年全國主要城市的房價收入比從2017年的14.1%下降到了13.9%，迎來約0.2%的小幅降幅。“房價收入比”下降，意味著2018年樓市開始走下坡路。2018年蘭州房價收入比為9.4，排在50城第42位。截止2019年9月，蘭州商品住宅價格為7947元/平方米，環(huán)比上漲16.36%，同比上漲8.15%。2019年1-9月，蘭州商品住宅銷售面積為457.57萬平方米，同比增長3.06%。伴隨著近兩年房價的持續(xù)上漲，直接影響到了蘭州市普通百姓的生活，有許多普通老百姓因房價的不斷攀升而喪失了購房能力，更有很大一部分人變成了負(fù)債累累的房奴。在這一背景下，研究蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。

1.2 研究意義

對蘭州房地產(chǎn)價格影響因素進(jìn)行分析與研究不僅可以為蘭州市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的科學(xué)管理提供有益參考，也可以為本地百姓提供了解房地產(chǎn)行業(yè)的窗口，因此，對蘭州房地產(chǎn)價格影響因素的分析與研究具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

本文運用統(tǒng)計方法，以蘭州商品房市場為案例，利用定量分析和定性分析對蘭州市的房價影響因素進(jìn)行分析和研究。希望有助于深入了解房地產(chǎn)市場價格的影響因素和市場運行狀況，發(fā)現(xiàn)蘭州市房地產(chǎn)價格變動的規(guī)律，更好地為地方政府的制定政策以及購房者、開發(fā)商的投資決策提供參考和建議。

自1998年取消住房分配制度以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個新的發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推高了房價。房價的快速上漲不僅增加了城市居民的購買成本，而且對社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。高房價已經(jīng)超出了許多居民的消費水平，在產(chǎn)生“房奴”現(xiàn)象的同時，也存在著房地產(chǎn)空置率和房地產(chǎn)投資過快的問題。房價快速上漲不僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，也是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題，為抑制房價過快上漲，中央和地方采取限購、限貸、限售等措施抑制房價過快上漲，但效果并不理想。因此，房價問題的研究，分析影響商品房價格的因素，探索調(diào)控住房價格的政策措施，具有十分重要的理論和現(xiàn)實意義。

2 房地產(chǎn)相關(guān)概念的界定

2.1 房地產(chǎn)

房地產(chǎn)（又稱不動產(chǎn)），是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者之間具有整體性和不可分割性，包括了土地、地上建筑物及其附著物，既含物質(zhì)實體也涵蓋附著于物質(zhì)實體上的權(quán)益。具體來說房地產(chǎn)包括土地、建筑物及地上附著物和房地產(chǎn)物權(quán)，包括所有權(quán)以及所有權(quán)衍生的各種權(quán)利，例如，租賃權(quán)、土地使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、地役權(quán)等。

房屋建筑物的價值和土地自然資源的價值及土地中投入勞動所形成的價值共同構(gòu)成了房地產(chǎn)價值。這種綜合性的特殊價值的貨幣體現(xiàn)就是房地產(chǎn)價格。由于房屋土地中所投入的勞動形成的價值和房屋的建筑物價值占了主要部分，在某種程度上可以說房地產(chǎn)價值的貨幣表現(xiàn)基本上就是房地產(chǎn)價格。

2.2 影響房地產(chǎn)價格的因素

影響房地產(chǎn)價格的因素有很多，總體概括起來可以分為自身因素影響及外部因素影響兩大分類。

2.2.1 房地產(chǎn)外部影響因素

（1）人口因素。包括人口數(shù)量、人口素質(zhì)、人口結(jié)構(gòu)等因素。

（2）經(jīng)濟(jì)因素。包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入水平、物價、利率、匯率等因素。

（3）制度政策因素。包括房地產(chǎn)的稅收政策，金融政策，制度政策，有關(guān)計劃和規(guī)劃，特殊政策等因素。

（4）國際因素。包括世界經(jīng)濟(jì)狀況、國際競爭狀況、軍事沖突狀況、政治對立狀況等因素。

（5）社會因素。包括社會治安情況、政治安定情況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化等因素。

（6）其他因素。

2.2.2 房地產(chǎn)自身影響因素

（1）區(qū)位因素。包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等因素。

（2）實物因素。可以概括為土地實物、建筑物實物兩大類因素。土地實物因素是指土地形狀、面積大小、地形地勢、土壤及地基狀況、土地平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等諸多因素。建筑物實物因素是指建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、凈高或?qū)痈摺⒀b飾裝修、防水保溫、隔熱隔音、通風(fēng)采光、日照、外觀、完損等級、空間布局等因素。

（3）權(quán)益因素。包括使用所受的管制、權(quán)利的行使?fàn)顩r等因素。

2.3 房地產(chǎn)價格構(gòu)成因素

構(gòu)成房地產(chǎn)價格的因素繁多，主要概括為內(nèi)部構(gòu)成因素和外部構(gòu)成因素兩類。

2.3.1 內(nèi)部構(gòu)成因素（成本費用因素）

該部分因素是指土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費、土地使用權(quán)出讓金、建安費用、前期費用、公共配套費、基礎(chǔ)設(shè)施費、管理費、房地產(chǎn)稅、財務(wù)費以及營銷費用等因素。

2.3.2 外部構(gòu)成因素

該部分因素直接或間接指導(dǎo)著房地產(chǎn)價格走勢方向，包括政策導(dǎo)向、商品供求關(guān)系、市場預(yù)期、購買力水平等因素。

3 研究方法

在本文研究蘭州的房地產(chǎn)價格影響因素過程中，涉及經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等多種學(xué)科知識；在分析過程中涉及數(shù)理統(tǒng)計、線性方程、統(tǒng)計圖表等多種數(shù)理統(tǒng)計方法；研究方法涉及模型分析法、理論分析法、實證分析法等方法的綜合運用。對定性研究和定量研究、理論研究和實證研究進(jìn)行了有機(jī)的結(jié)合。

4 推動房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展的對策及建議

4.1 完善稅收政策，啟動稅收監(jiān)管

加快完善地方居民住房信息統(tǒng)計。對在3年內(nèi)以個人名義購買住房的，將按銷售收入差價全額征收個人所得稅。對于部分房價明顯高于周邊房價的房地產(chǎn)開發(fā)項目，加強(qiáng)對土地增值稅征收管理的監(jiān)督和監(jiān)督。

4.2 加大對購買兩套房子的買者監(jiān)察力度

對個人貸款購買第二套住房，要努力查清來源，提高首付比例。具體的實現(xiàn)細(xì)節(jié),當(dāng)?shù)刂袊嗣胥y行可以決定控制規(guī)則和具體情況根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格水平,以國家信用證條款為基礎(chǔ),提高了第二個房子的首付金額購買和增加貸款金額的利息。

4.3 加強(qiáng)政府對市場的管理

針對房地產(chǎn)企業(yè)違反法律法規(guī)和中介機(jī)構(gòu),政府應(yīng)該加強(qiáng)市政監(jiān)督,督促房地產(chǎn)價格與市場價格一致,確保穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的監(jiān)管,并促進(jìn)長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)。完善住房貸款制度，提高貸款利率，限制超額購房貸款，加快推進(jìn)售房利得稅體制改革，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，建立長效機(jī)制，降低泡沫風(fēng)險。

5 結(jié) 語

本文對蘭州房地產(chǎn)價格的影響因素進(jìn)行了相關(guān)的研究分析，根據(jù)蘭州房產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實狀況，綜合管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、會計學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等多種學(xué)科知識，運用理論知識、現(xiàn)象分析、模型構(gòu)建相結(jié)合的方法，進(jìn)行多方面的研究和探討，得出以下結(jié)論：

5.1 高土地成本推動高房價

土地成本是房地產(chǎn)價格組成中的一個重要成本。據(jù)測算，蘭州的土地成本約占到房地產(chǎn)開發(fā)總成本的30%以上。地價會隨著政府出臺相關(guān)土地政策的嚴(yán)控而上漲，這也會必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格越來越高。

5.1.1 建安成本與房價都逐年上漲，但二者幅度不同

近些年建安成本和房價雖逐年遞增，但并不是同比遞增。建安成本更多與建筑施工本身關(guān)聯(lián)度高，其遞增幅度小于房價的遞增幅度。

5.1.2 房地產(chǎn)稅費種類繁多，抬高房價

目前，針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收種類繁雜，收費項目更是繁多，房地產(chǎn)收費一直存在“租、稅、費”混雜不清的現(xiàn)象，“以費代稅、以稅代費、以稅代租、以費代租”的現(xiàn)象多有發(fā)生，“租、稅、費”計征依據(jù)和計征環(huán)節(jié)不規(guī)范。這些所有的費用最終都會全部由購買者承擔(dān)，購買者成了最終的“背鍋俠”。

5.1.3 成本控制效果影響房價

在開發(fā)商獲利固定的狀況下，成本控制有效，減低成本，進(jìn)而會降低房價。蘭州房地產(chǎn)市場發(fā)展還不夠成熟，在成本控制方面還有很多的不足，加大了實際成本，導(dǎo)致蘭州房價居于高位。

5.1.4 國家貨幣政策對房價有影響

國家貨幣政策對房價的影響可以通過信貸因素、利率因素、房價自身加速效應(yīng)傳導(dǎo)。我國在2008年以后方房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了3輪上漲周期。

5.1.5 保障房的體系完善起到穩(wěn)定房價的作用

保障房增加了居民住房的供給，通過保障房制度體系的不斷完善打破了以前中低收入家庭的住房只能依賴房地產(chǎn)開發(fā)商，面對高房價只能望房興嘆的局面，在平抑房價方面起到一定的作用。

5.1.6 炒房行為推高房價

近些年炒房已經(jīng)成為投資者們熱衷的一種投機(jī)工具，浪費并扭曲了社會資源，投機(jī)性購房需求使得房地產(chǎn)需求增加哄抬了房價。

5.1.7 GDP的上漲推動了房價的上漲

蘭州GDP和蘭州人均GDP都與蘭州住宅商品房的房價有很強(qiáng)的聯(lián)動性，蘭州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對整個蘭州地區(qū)經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。

5.1.8 城鎮(zhèn)居民可支配收入增長推動房價上漲

城鎮(zhèn)居民可支配收入增加提升了居民的購買支付能力，推動了購房需求的增加，加速推動了房價上漲。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與房價保持同向上漲，但房價上漲幅度較小。

5.2 研究的局限性

由于影響房地產(chǎn)價格因素繁雜，本文分析的內(nèi)部和外部因素并不全面。本文運用了統(tǒng)計圖表、模型等統(tǒng)計工具對蘭州房地產(chǎn)價格影響因素進(jìn)行了研究和分析。原計劃對蘭州房地產(chǎn)價格的全部影響因素進(jìn)行分析，但由于某些影響因素的數(shù)據(jù)缺失，某些影響因素與房價沒有直接影響和聯(lián)系，因此，難以全部進(jìn)行定量分析。