淺議異議登記的實務(wù)問題

楊明霞

（東平縣自然資源和規(guī)劃局，泰安 271500）

異議登記本質(zhì)上是一種暫時的保全登記，是指利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利事項存在錯誤，但不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人不同意更改錯誤事項，導致被害關(guān)系人只能向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出申請，繼而將存在的異議記載于登記簿的一種登記行為。細究異議登記可以發(fā)現(xiàn)，之所以重視異議登記的設(shè)立，根本目的是為利害關(guān)系人提供有效的法律救濟途徑，將所存在的異議事項記載于不動產(chǎn)登記簿上，可以有效達到維護和救濟自身權(quán)利的目的。從當前異議登記的實際應(yīng)用來看，異議登記的作用并未得到充分的發(fā)揮，主要原因是在操作層面尚未完全理解異議登記，無法準確執(zhí)行，比如在異議登記的注銷、異議登記申請的主體范圍存在認知不足的情況，導致異議登記的實務(wù)存在困惑和挑戰(zhàn)。本文分析探討了異議登記的實務(wù)問題，現(xiàn)做如下論述。

一、異議登記的出現(xiàn)背景

在不動產(chǎn)物權(quán)保護中，不動產(chǎn)登記是非常重要的公示手段，也正因如此，要求不動產(chǎn)登記機關(guān)認真、嚴格地做好不動產(chǎn)登記。在不動產(chǎn)登記過程中，登記人員必須將每一類不動產(chǎn)物權(quán)事項清晰、準確地記載在登記簿上，但在實際工作中會受到較多因素的影響，導致相關(guān)信息無法被準確記載。當不動產(chǎn)物權(quán)事項與登記簿的記載信息不相符時，即可以認定為不正確登記，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》的闡述，當?shù)怯洸镜挠涊d信息出現(xiàn)失誤，且第三人愿意受讓時，可以切實得到法律公信力的保護。

基于此，登記簿不正確的登記行為會對利害關(guān)系人的權(quán)利造成很大損害，要想有力消除存在的權(quán)利損害風險，必須由利害關(guān)系人重新申請，并更正登記信息。但往往這一系列的操作程序較為復雜，且比較耗時，更為重要的是，權(quán)利人之間的爭議無法一時間化解。考慮到登記簿登記工作的特殊性，為了應(yīng)對一些突發(fā)性事件，同時始終保護真正權(quán)利人的合理權(quán)益，非常有必要建立異議登記這一制度。

基于異議登記的出現(xiàn)背景，可以明確異議登記的本質(zhì)，即是一種暫時性的保全登記，屬于更正登記的前置輔助手段，并不會記錄物權(quán)變動狀態(tài)。異議登記并不會對登記的公示效果有所削弱，反而可以讓登記公示工作更加完善和有效，法律效力也更強，可以更好地保證真正權(quán)利人和第三方的權(quán)益，不至于出現(xiàn)利害關(guān)系人權(quán)利受損的情況。

二、異議登記的功能與法律效力

（一）異議登記的功能

就異議登記的功能來說，可集中體現(xiàn)在三個方面：一是可以有力保護事實權(quán)利人；二是可以對第三人起到警示的作用；三是可以有效發(fā)揮不動產(chǎn)的效用。

從事實權(quán)利人的保護這一方面來說，完成異議登記后，登記人可以在法律范圍內(nèi)對自己所持有的不動產(chǎn)加以處分，而當異議登記被賦予法律效力時，此時在法律規(guī)定范圍內(nèi)，異議登記的申請人的各項權(quán)益均可以得到保護。從第三人警示這一方面來說，若不動產(chǎn)登記簿上有異議登記信息，則在轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)和抵押交易時，第三人可以早期知曉異議登記的相關(guān)信息，繼而選擇終止交易，確保利益不受損失。再從不動產(chǎn)的效用發(fā)揮這一方面來說，在完成異議登記后，不動產(chǎn)的使用權(quán)益依然存在，登記名義人甚至可以處分不動產(chǎn)，但因為第三人接收到警示信息，所以交易行為會存在風險，若是強行交易則要自愿承擔風險。

（二）異議登記的法律效力

在法律約束范圍內(nèi)，異議登記的法律效力是全面且有效的，登記期限內(nèi)可以有效阻斷不動產(chǎn)登記簿的公信力，直接影響第三人的相關(guān)權(quán)益。近年來，隨著不動產(chǎn)登記相關(guān)法律文件的健全，異議登記的法律效力進一步明確，也發(fā)生了一些變化。

具體來說，早在2008年頒布的《房屋登記辦法》便已經(jīng)明確解釋了異議登記，規(guī)定在異議登記期限內(nèi)，若房屋登記簿上的權(quán)利人需要對登記房屋進行申請和處理，則要停止此類業(yè)務(wù)的辦理。而若是申請登記事項還未記載至房屋登記簿時，則由第三人所提出的申請異議登記應(yīng)暫停辦理，房屋登記機構(gòu)要履行好自身職能，將業(yè)務(wù)受理進度和情況及時通報給申請人，按照要求必須采取書面形式。由此可以明確一點，異議登記完成后，房屋登記機構(gòu)要及時處理相關(guān)業(yè)務(wù)，按照要求暫停辦理權(quán)利人處分房屋的登記申請，此時處于受理狀態(tài)的相關(guān)業(yè)務(wù)也應(yīng)該及時停止，直至異議登記完成失效與注銷。除此之外，在《土地登記辦法》中，明確規(guī)定了異議登記時間期限內(nèi)權(quán)利人處分土地的相關(guān)權(quán)益，進一步明確和強化了異議登記權(quán)利人的法律地位。

從2016年頒發(fā)的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中可以看出，有關(guān)于異議登記的部分內(nèi)容和法律效力有所變動。以其中的一條規(guī)定為例，即“異議登記期間，不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請登記的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當書面告知申請人該權(quán)利已經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項。申請人申請繼續(xù)辦理的，應(yīng)當予以辦理，但申請人應(yīng)當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾”。這一條規(guī)定實施后，強化了申請人的主體意識，可以由申請人決定是否要繼續(xù)辦理不動產(chǎn)處分登記。但在實務(wù)中，真正意義上的實施落實會有難度，其中一點便是如何全面向利害關(guān)系人闡釋異議登記的法律效力，往往利害關(guān)系人無法精準把握法律文件的內(nèi)涵，在中止交易和繼續(xù)交易中會陷入兩難。

從法律執(zhí)行力和異議登記的實務(wù)角度來說，異議登記制度的出臺勢必會對正常的交易秩序造成影響，繼續(xù)交易的選擇權(quán)落在了當事人的手中，發(fā)現(xiàn)異議登記存在不當或失誤的情況時，權(quán)利人可以在法律范圍內(nèi)向申請人發(fā)出賠償訴求。此時，當事人在特定情況下會起訴登記機構(gòu)，比如認定所出現(xiàn)的失誤由登記機構(gòu)異議登記錯誤所致。因此可以說，在辦理異議登記這一業(yè)務(wù)時，必須審慎處理，切實保護好利害關(guān)系人的權(quán)益。

三、異議登記的實務(wù)問題論述

（一）異議登記的申請

從當前有關(guān)于異議登記的法律文件中可以看出，還未徹底明確利害關(guān)系人的范圍，存在些許模糊不清的問題。在2012年頒布的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中，較詳細地解釋了利害關(guān)系人的權(quán)益，即“能夠提供證據(jù)證明房地產(chǎn)登記結(jié)果影響或可能影響其合法權(quán)益的人”。通過分析這一條例可以明確所講的利害關(guān)系人與該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有明確的利害關(guān)系，比如在歸屬方面存在較大爭議，再比如質(zhì)疑權(quán)利內(nèi)容。

除此之外，還有一點需要特別明確，即不能將單純性的債權(quán)債務(wù)認定為物權(quán)法上的利害關(guān)系。《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》明確規(guī)定了利害關(guān)系人，分為三類：一是因買賣、互換、贈予、租賃、抵押不動產(chǎn)構(gòu)成利害關(guān)系的；二是因為不動產(chǎn)存在民事糾紛且已經(jīng)提起訴訟、仲裁而構(gòu)成利害關(guān)系的；三是法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

按照相關(guān)法律規(guī)定，并結(jié)合異議登記實務(wù)，在實際確定利害關(guān)系人時會有較多的情況。主要有三種情況：第一種是當事人與房屋存在交易關(guān)系，比如當事人有房屋買賣合同，或者將房屋用于抵押、租賃；第二種是當事人與登記權(quán)利人有著物權(quán)糾紛，一旦登記權(quán)利人在承擔債務(wù)的過程中出現(xiàn)惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的行為，則按照《合同法》的相關(guān)規(guī)范要求，債權(quán)人可在第一時間依法享有撤銷權(quán)，此時債權(quán)人能夠依法申請異議登記；第三種是隱形共有人，主要涉及夫妻關(guān)系，夫妻關(guān)系處于正常狀態(tài)時，當所購房產(chǎn)登記在男方或女方的名下時，此時未登記的共有人也認定為權(quán)利人，但需要借助婚姻關(guān)系證明身份。

另外，在異議登記的實務(wù)中，不動產(chǎn)登記簿上所記載的權(quán)利人也可以按照相關(guān)要求提出異議登記。舉例子來說，張某和李某是夫妻關(guān)系，張某通過自己的名義購房，開發(fā)商在代辦權(quán)證時，登記張某和李某是這一房屋的所以者。但張某認定這一房產(chǎn)屬于自己所有，李某不予認可，在這種情況下，張某作為房產(chǎn)的權(quán)利人，可以結(jié)合法律文件申請異議登記。

（二）異議登記的失效與注銷

現(xiàn)行的《物權(quán)法》對異議登記的失效與注銷有較明確的規(guī)定，申請人未能在規(guī)定時間內(nèi)起訴時，異議登記失效，規(guī)定時間是異議登記之日起的15日內(nèi)。所以，申請人在辦理異議登記業(yè)務(wù)后，必須在15日內(nèi)依法向法院提出訴訟，有關(guān)于物權(quán)法的細則由法院依法評定。申請人并未在規(guī)定時間內(nèi)起訴時，則登記簿記載的權(quán)利人不能依法辦理處分登記，這會誘發(fā)多方面的不利問題，比如不動產(chǎn)的交易和流轉(zhuǎn)無法正常進行，登記簿記載權(quán)利人的正常利益無法得到保障。

在異議登記實務(wù)中會出現(xiàn)這樣一種問題，即“在規(guī)定時間內(nèi)，利害關(guān)系人依法向法院提出訴訟，且法院正常受理，此時能夠產(chǎn)生什么樣的法律效力？”對于這一問題，當前的觀點較多，比如一種觀點認為在法院受理后，利害關(guān)系人可以申請法院進行查封登記，原因便在于法院依法持有相關(guān)的立案材料，登記機構(gòu)可以在法律范圍內(nèi)直接注銷異議登記。

再比如，有一種觀點指出，按照所實施的《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，利害關(guān)系人沒有在15日進行起訴，則異議登記行為失敗，同時15日內(nèi)完成起訴，則繼續(xù)生效。結(jié)合現(xiàn)有的法律法規(guī)文件，異議登記的實務(wù)處理應(yīng)考慮多方面因素，應(yīng)該有這樣的一種科學觀點，即在完成異議登記后的15日，法院沒有受理，或者將利害關(guān)系人的訴訟請求駁回，則異議登記在不予受理和訴訟請求駁回的當日便應(yīng)該失效。不動產(chǎn)登記機構(gòu)要將法院所出示的書面材料和相關(guān)信息記載到登記簿。法院正常受理利害關(guān)系人的訴訟后，受理當日便可以出示異議登記失效的文書。此時異議登記之所以可以快速失效，原因是起訴行為產(chǎn)生后，可隨即進行查封不動產(chǎn)這一行為，利害關(guān)系人的切身權(quán)益可以得到法院保護，異議登記的臨時性保護作用也會消失。

在異議登記的失效與注銷中，要深刻理解和明確失效與注銷的本意，兩者是不同的概念。異議登記失效的本意是異議登記不再具有法律效力，不能再阻止受讓人成為善意第三人，也不會影響登記簿記載的權(quán)利人的處分行為。異議登記的注銷需要利害關(guān)系人將證明材料提交至登記機構(gòu)，申請完成異議登記注銷。由此可以看出，在異議登記的失效中，利害關(guān)系人不需要做什么，而在異議登記的注銷中，利害關(guān)系人必須提出注銷登記申請。在目前的異議登記注銷的實務(wù)中，利害關(guān)系人在注銷時通過提供申請材料，大大提高了異議登記的注銷效率，尤其是登記機構(gòu)可以做到有法可依，這對異議登記實務(wù)的高質(zhì)量開展大有裨益。

（三）損害賠償責任

異議登記行為不當時，勢必會損害到權(quán)利人的利益，可以向申請人提出損害賠償。在異議登記的實務(wù)中，損害賠償責任的劃定和實施會有難度，后續(xù)應(yīng)在這一方面加大落實力度。目前有一些觀點認為，為防止申請人濫用法律范圍內(nèi)的申請權(quán)，登記機構(gòu)可以要求申請人提供一定的財產(chǎn)，將這些財產(chǎn)作為擔保。若是申請人的異議登記申請存在不當導致權(quán)利人利益受損，則可以直接使用申請人所提供的財產(chǎn)，避免出現(xiàn)向登記機構(gòu)索賠的風險。

但實際上，這樣的行為是不當且錯誤的，原因之一便是違背了“法無授權(quán)不可為”這一行政法基本原則。因此，在確定損害賠償責任時，是否造成損害和損害程度均應(yīng)該由法院判斷，而登記機構(gòu)要做的是確保異議登記的正確和合法，可以滿足法律的規(guī)定。當異議登記的程序和實體均滿足國家法律的規(guī)定時，登記機構(gòu)不會因為權(quán)利人的訴訟行為而承擔相關(guān)責任。這也提示一點，登記機構(gòu)在受理異議登記時，要將權(quán)利人的利益放在首位，始終保持中立，且不能隨意受理異議登記，努力平衡各方利益，確保異議登記的合法性。

結(jié) 語

異議登記涉及較多的專業(yè)知識，雖然當前相關(guān)的法律文件對異議登記做出了明確規(guī)范，但實務(wù)開展依然會有難度。為此，后續(xù)要進一步完善異議登記的相關(guān)法律文件，同時提升異議登記相關(guān)工作人員的專業(yè)能力，明確異議登記更多的專業(yè)知識，以求更好地參與到異議登記實務(wù)中，確保異議登記的合法性。