2023年樓市會觸底反彈嗎？

劉昕　鄭慧

即使一年來放松政策不斷，2022年前11個月，中國住宅銷售額仍同比下降28.4%。

2022年房地產市場的凄風冷雨是1998年房改后，中國開啟住宅商品化以來的第三次。前兩次分別出現在2008年、2014年。

2008年樓市蕭條主要受全球金融危機影響，當時房企杠桿不高，城市化率是現在的一半，救市政策是四萬億直接投資基建的真金白銀。

2014年，市場低迷在于市場出現“結構性過剩”，疊加2013年“新國五條”，以限購、限價、限貸為核心的調控周期開始，導致房價下跌。2014年全國住宅商品房銷售額較上一年下跌7.8%。

2015年，借助棚改貨幣化安置和樓市“去庫存”大目標下的多輪放松政策，樓市止跌回暖，開啟新一輪上漲。千億房企數量由2015年的6家增長至2020年的43家。

從導致低迷的原因、救市路徑來看，2014年的發展規律更有參考價值。2023年，寬松政策會加大力度嗎？房地產市場能否復制2014年路徑，實現觸底反彈？

《財經》選取2022年新財富最佳分析師評選中房地產研究領域排名前五位的券商——廣發證券、申萬宏源證券、海通證券、興業證券、長江證券的2023年房地產行業投資策略報告，結合業內人士觀點，對以上問題做出解答。

表1：四限政策評分力度評分規則

資料來源：各地政府網站，廣發證券發展研究中心。制表：顏斌

表2：歷史全國四限政策評分及對應政策環境

資料來源：國家統計局，各地政府網站，廣發證券發展研究中心

同時，《財經》也對上百名讀者做了樓市調查問卷，展現普通民眾視角下的2023年房地產市場。

2023年，樓市更可能呈“L”型弱復蘇走勢

2014年周期性調控之后，2015年底至2016年初，全國大多數城市先后出現了房價和成交量的“V”型反彈，其主要原因是，市場需求強勁、供給充足、政策寬松。

綜合五家券商的分析結果，2023年樓市會微弱復蘇，但幾乎無法再現2014年調控后的“盛況”。

中性假設下，廣發證券、申萬宏源證券、長江證券認為2023年銷售面積會繼續下降，但下降幅度比2022年收窄，分別為-8%、-8%、-3%。海通證券則認為2023年銷售面積會同比上升，但上升幅度不大，僅為0.7%。興業證券認為銷售面積短期內有壓力，未預測具體數值（券商一般會對行業經營環境做出樂觀、中性、悲觀三種假設。例如，廣發證券對中性政策的假設是：二線城市應放盡放，存量及增量貸款利率在當年基礎上全年平均下調30基點，房價水平基本穩定，停工斷貸問題不進一步擴散，疫情對銷售的影響基本與2022年相當）。

基于“需求偏弱+供給偏低+政策逐步松”的市場環境，申萬宏源認為，2023年地產基本面或呈現“L”型走勢，即穩而不強的弱復蘇走勢。

1.需求偏弱

需求偏弱源于幾個方面：經濟走弱背景下，居民購買力下降；房價下降背景下，居民購買意愿不強；2022年7月的停工停貸事件影響購房者預期和信心；新冠疫情反復影響了銷售恢復。

惠譽博華工商企業部高級分析師王興萍認為，房地產行業正向循環的起點在于銷售端，銷售的提升將會帶動房地產開發商的投資需求與外部融資增長。購房者目前仍然存在一些擔憂，比如能否按時交樓、房價是否會下跌，自己未來的收入預期是否穩定等。這些因素都會抑制需求的恢復。

2.供給偏低

申萬宏源認為，2023年供給端將對銷售形成拖累。供給端分為新增供給和存量供給兩方面。

新增供給主要來自新近拿地。中指研究院最新數據顯示，2022年300城（見注釋）宅地成交規劃建筑面積較2020年同比下降46.9%。

圖1：深圳、上海、無錫改善型需求占比持續提升

資料來源：Wind，統計局，申萬宏源研究

2021年集中供地以來，民企拿地意愿下降，城投類公司成為拿地大戶。截至2022年7月，城投類公司拿地幅數及拿地面積占比約為38%，但是開工率僅有16%，大量土地并不能轉化為有效供給，將顯著拖累后續的新增供給。

存量供給方面，截至2022年1月，全國中期庫存（已開工未售庫存）為12.6億平方米，去化月數為12.2個月，相較于2014年的庫存高點，目前中期庫存處于低位。

另外，2021以來出險的52家房企，2021年銷售額占行業的比重達28%。這部分出險房企的中期庫存短期內難以快速形成有效供給。多重因素疊加之下，供給端的修復異常困難，將對銷售形成拖累。

3.政策力度不及上一周期

為了刺激購買需求，政策已經放寬多少？廣發證券對此做出量化測算。

廣發證券通過對限購、限貸、限價、限售等“四限”政策進行打分來衡量政策力度，在其評分規則下，分數越高代表政策越嚴格，且市場規模越大的城市占有更大的權重。

可以看到，2014年6月至2015年3月，十個月累計下降1797分。而本輪周期，2022年3月至11月，政策得分九個月累計下降508分，政策力度遠小于上一輪周期。

若以2016年2月的政策得分926分為下限，2022年初的2255分將有1373分的下降空間。截至2022年底，政策得分累計下降了1373分的四成，這意味著2023年仍有六成以上的政策空間。

但是，瑞銀內地/中國香港房地產投資研究部主管林鎮鴻認為，剩余的政策空間并非會完全釋放。因為政策放開的同時，政府也擔心房價上漲。今天中國高線城市的房地產市場仍然存在一個結構性問題，即房價收入比過高，政府自2016年開始提的“房住不炒”就是為了解決這一問題。所以，本輪周期不會通過房價拉動投資性需求，政策放開的力度也不會完全達到2014年周期的水平。

拐點何時出現？

廣發證券、海通證券、長江證券認為會出現在2023年的二季度或三季度。

廣發證券預測，在中性政策下，商品房銷售量價將在2023年二季度持續復蘇，并于三季度量價齊升。

海通證券則預測，在中性政策下，2023年的全國銷售面積可能達到0.7%。基于2022年的基數效應，2023年全年增速走勢前低后高，拐點在二季度。長江證券也認為，2023年需求端有望逐步趨穩，二季度之后可能有實質性變化。

王興萍表示，2022年末出臺的政策，例如金融十六條、三支箭等，對房企的融資端、需求端、供給端都有強力支持，但購房者信心的修復仍然與中國的宏觀經濟密不可分。惠譽博華預期，2023年上半年，疫情管控的優化與多項經濟刺激措施的疊加作用，將促使宏觀經濟面持續復蘇向好，從而帶來購房者信心的持續恢復，預計2023年中，房地產行業有望企穩。

事實上，已經有一線城市開始回暖。一位北京鏈家的房產經紀人告訴《財經》記者，2023年1月1日至5日，北京二手房簽約1180單，日均236單，已完成2022年12月簽約單量的32%，11月簽約單量的30%。2023年的第二個周末，北京市場的回溫速度仍在加快，僅周日一天，二手房簽約量達到649單。

但北京鏈家內部也有中層領導在營銷群中表示擔憂，希望經紀人抓住機會窗口，因為后市如何走，還不好說。

房地產中長期仍有支撐

多家券商報告指出，目前中國房地產市場處于周期底部。長遠來看，市場仍有上升空間。

廣發證券將市場的長期需求總結為三方面：改善需求，城鎮化及區域集約發展帶來的需求，人均住房面積提升的需求。此外，申萬宏源還提到舊房拆遷帶來的更新需求。

圖2：主流國家城鎮化率靜態對比

注：我國有常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率兩個口徑，上述對比的僅是常住人口城鎮化率口徑，2021年我國戶籍城鎮化率僅46.7％，預計后續具備將更大提升空間。資料來源：Wind，聯合國，各國統計局，申萬宏源研究

根據第七次人口普查數據，中國有28%的住房房齡超過20年，改善需求長期存在。申萬宏源認為，自2016年以來，政策一直傾向支持剛性需求，改善型需求則相對從嚴，這意味著改善需求具有“蓄水池效應”。

以深圳、上海、無錫的商品房住宅成交結構為例，改善型剛需（90平方米-144平方米）加改善需求（144平方米以上）的占比從2011年-2012年的15%、51%、80%逐步提升至目前的69%、65%、86%。申萬宏源估算，全國范圍內，未來改善需求也將是住宅需求的重要貢獻組成，占比達到44.2%。

城鎮化方面，根據國家統計局數據，2021年末，中國常住人口城鎮化率為64.7%，城鎮化率增速有所放緩。美國、日本、韓國、俄羅斯等海外主流國家同樣經歷過城鎮化率放緩的過程，這些國家在城鎮化率放緩后的十年間，年均城鎮化率提升0.86個百分點，參考這一數值，申萬宏源預計2030年中國的城鎮化率將提升至72.4%。而海外國家的城鎮化率終點普遍在80%以上，中國的城鎮化率距離這個水平仍有提升空間。

此外，廣發證券認為城鎮化只是人口遷移的前期階段，后期區域集約發展將取代城鎮化，人口從低能級城市向高能級城市遷移、城市群的聚集都將帶來大量房屋置業、置換需求。

人均住房面積方面，廣發證券認為存在區域發展不均的情況。根據第七次人口普查數據，2020年城鎮人口人均住房建筑面積全國平均為38.6平方米/人，其中東部36.9平方米/人，西部39平方米/人，東北34.9平方米/人，東部地區的人均面積低于全國平均水平，具備改善空間。

申萬宏源將中國的人均住房面積與海外進行對比。海外國家的口徑均為實際使用面積，中國的口徑為建筑面積，且僅統計家庭戶。考慮到集體戶的人均住房面積比家庭戶更低，并按照85%的得房率（實際使用面積/建筑面積）估算，申萬宏源證券預測目前中國實際人均居住使用面積為30.3平方米/人，低于日本的39平方米/人、德國的46平方米/人、瑞士的46.6平方米/人、美國的66.9平方米/人。

根據歷史數據，人均住房面積與人均GDP（國內生產總值）和人均可支配收入呈正相關，隨著人均GDP和人均可支配收入的提升，未來人均住房面積也會進一步提升。

另外，海通證券分析了居民端杠桿情況，近十年來，中國居民杠桿率相比美日增長較快，但仍然保有空間。目前政策端已經表達支持住房改善性需求，后階段只要政策有序引導居民合理杠桿，居民的結構性購買力能夠支持行業平穩過度。

此外，申萬宏源還提到由舊房拆遷推動的更新需求，其預測，2022年-2030年城市住房更新需求合計27.1億平方米，年均3億平方米。

圖3：美日地產危機后的居民杠桿率和中國居民杠桿率情況

資料來源：Wind，海通證券研究所

圖4：受訪讀者對所在城市2023年房價預期

資料來源：《財經十一人》問卷調查

圖5：不同能級城市受訪讀者對所在城市2023年房價預期

資料來源：《財經十一人》問卷調查

圖6：受訪讀者的購房需求

資料來源：《財經十一人》問卷調查

購房者會出手嗎？

綜合券商報告可以看出，房地產市場中長期需求有支撐，但短期內影響因素眾多，居民預期悲觀影響銷售的回暖的直接原因。那么，購房者究竟如何看2023年的樓市，他們打算出手嗎？

為了解答上述問題，《財經》向讀者發出了2023樓市預期調研。

本次調研共收到425份有效答卷，覆蓋全國28個省、直轄市及自治區。其中，約42.6%的受訪讀者來自一線城市，30歲以下的首次置業主力占比約31.7%，月收入在1.2萬元以上的占比約55.8%，5000元及以下的占比約11.3%。

整體來看，大多數受訪讀者認為所在城市2023年的房價不會有太大波動。認為房價會下跌的讀者（41.35%）略多于認為房價將上漲的讀者（34.11%）。細分至不同城市能級，可以看到，城市能級越低，預期房價下跌的人數占比越高。

受訪讀者中，實際有購房需求的人約占一半（50.6%）。在這些有購房需求的受訪者中，預期未來一年內，即2023年實現購房計劃的人數占比約26.5%，而預期未來一年后、三年內買房的人數占比較高，約為37.2%。大多數受訪者（63.7%）仍計劃在三年內完成買房計劃。

圖7：有購房需求的受訪者預期購房時間

資料來源：《財經十一人》問卷調查

圖8：受訪者購房阻礙因素的影響程度綜合得分

資料來源：《財經十一人》問卷調查

圖9：受訪讀者對未來收入的預期

資料來源：《財經十一人》問卷調查

圖10：受訪讀者未來三年配置家庭資產方式的優先級綜合得分

資料來源：《財經十一人》問卷調查

圖11：受訪讀者城市分布

資料來源：《財經十一人》問卷調查

當前阻礙人們購房的主要因素是什么？對此我們詢問了有購房需求，以及無房且不打算買房的讀者，邀請他們選出影響因素并排序。結果如下：

意料之中的是，“房價太高”綜合得分排名第一，仍然是阻礙人們買房的主要因素。與其他因素相比，對開發商“爆雷”、樓盤爛尾的擔憂則顯得沒那么嚴重。另外，從受訪者的回答來看，當前“無意向城市的購房資格”已經不再是阻礙購房的主要因素。

收入預期不佳及收入降低也是重要的購房阻力。“對未來收入預期較悲觀”這一影響因素僅次于房價過高，且得分非常接近，而“近年來收入水平降低”則位列第三。從調研結果來看，有不到40%的受訪者預期未來收入會上漲，約33%的受訪者認為會維持不變，約27%的讀者認為收入會降低。

我們的調查顯示，未來三年，受訪者對家庭資產的計劃配置方式更偏保守，首選的方式是儲蓄，其次是購買較為穩定的理財產品，而購置房產則不再是優先考慮的投資方向。

注釋：300城是指：中指研究院選取的300個熱度比較高的城市，包括北京、上海、天津、重慶、哈爾濱、長春、沈陽、呼和浩特、石家莊、烏魯木齊、蘭州、西寧、西安、銀川、鄭州、濟南、太原、合肥、長沙、武漢、南京、成都、貴陽、昆明、南寧、拉薩、杭州、南昌、廣州、福州、海口等