李歡：致力項(xiàng)目改造 讓城市建筑煥發(fā)新活力

◎文 梁振宇

瑞安房地產(chǎn)高級開發(fā)總監(jiān)李歡，畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑工程專業(yè)。她已從事建筑行業(yè)多年，有著扎實(shí)的專業(yè)技術(shù)背景，且業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富。她主要負(fù)責(zé)瑞安房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)板塊，包括規(guī)劃和設(shè)計部、招投標(biāo)和采購部、項(xiàng)目管理部，以及瑞安房地產(chǎn)黃浦區(qū)太平橋總體項(xiàng)目的開發(fā)，包括翠湖天地項(xiàng)目的開發(fā)、銷售，新天地商業(yè)項(xiàng)目的改造，以及普陀區(qū)鴻壽坊項(xiàng)目的開發(fā)等。

同時，李歡還擔(dān)任集團(tuán)旗下全資子公司瑞安建筑的總經(jīng)理，全面負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)。李歡領(lǐng)導(dǎo)的項(xiàng)目獲得了多個獎項(xiàng)，產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。她表示，在所負(fù)責(zé)的眾多類型的項(xiàng)目中，以新天地南里商場改造為代表的城市更新改造類項(xiàng)目是對她和團(tuán)隊(duì)的一次重大挑戰(zhàn)。

融合全新技術(shù)與理念 擦亮“城市名片”

新天地是上海的城市名片，是以創(chuàng)新思路、現(xiàn)代手法保護(hù)和傳承的上海石庫門里弄風(fēng)貌，也是體驗(yàn)石庫門海派文化和上海國際大都市生活方式的地標(biāo)。新天地項(xiàng)目于2001 年竣工，其以興業(yè)路為界，分為北里和南里。北里以舊里的石庫門房子為主，南里則以新建筑為主。南里最南端的商場面積為25000 平方米，由于建筑和機(jī)電設(shè)施老化、內(nèi)部裝修陳舊，面臨商業(yè)價值下跌的風(fēng)險。為了提升其品牌形象，避免價值受損，項(xiàng)目改造勢在必行。然而，舊項(xiàng)目更新的難度并不亞于新項(xiàng)目建設(shè)。重新定義已經(jīng)形成品牌印象和地標(biāo)性建筑，需要考慮的因素眾多，涉及多個實(shí)施環(huán)節(jié)。

相對于新建項(xiàng)目而言，改造面臨諸多難點(diǎn)。首先是新老規(guī)范的問題。該商場建于20 年前，當(dāng)時所遵循的消防、抗震、衛(wèi)生防疫、幕墻等規(guī)范都和當(dāng)下有較大差異。建筑一旦觸及改造，舊有的規(guī)范便不再適用，必須按新的規(guī)范來執(zhí)行。因此，改造策略的選擇極為重要，需通過全面梳理建筑的歷史圖紙資料以及歷年由于租戶更替帶來的變化，制定合理的改造策略。其次，改造類項(xiàng)目對于成本控制及工期的要求更為嚴(yán)格。商場的再次開業(yè)時間直接決定了項(xiàng)目的收益和投資回報率。項(xiàng)目執(zhí)行效果事關(guān)改造能否成功，將直接影響公司的利益得失。因此，李歡團(tuán)隊(duì)對此次重建規(guī)劃特別重視。

此外，改造類項(xiàng)目通常會面臨邊營業(yè)、邊施工的局面。如何合理設(shè)置機(jī)電系統(tǒng)改造策略；如何做到文明施工，降低噪音、粉塵污染，減少對周圍商戶和居民的影響，都對新項(xiàng)目建設(shè)提出了極高要求。經(jīng)過多次探討整改方案，考慮各方建議并進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)驗(yàn)后，李歡團(tuán)隊(duì)終于制定了針對改造類項(xiàng)目的特殊管理流程。

通過與工程、招商、設(shè)計顧問團(tuán)隊(duì)和總承包單位組成的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)進(jìn)行通力合作，項(xiàng)目組最終制定出了適合改造類項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控制及風(fēng)險控制等特殊辦法。與此同時，結(jié)合潮流趨勢和全新定位，克服了2020 年春節(jié)期間疫情反復(fù)的影響，最終順利完成了項(xiàng)目改造。商場開業(yè)后也取得了良好的市場反饋。經(jīng)過改造后的商場，成為煥然一新的地標(biāo)建筑，具有極佳的體驗(yàn)感，重新吸納了大批顧客前來觀賞和購物。

憑借深厚的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，李歡總結(jié)道，建筑行業(yè)中改造類項(xiàng)目的確存在諸多問題和風(fēng)險，但是其中蘊(yùn)藏著眾多細(xì)分的發(fā)展可能性，具有廣闊的發(fā)展?jié)摿ΑＫ裕诮邮诌@類項(xiàng)目時，要綜合其利弊，重新定義建筑的未來功能和空間。同時，還需融合創(chuàng)新的潮流概念和智能技術(shù)，具體考慮到商業(yè)訴求和顧客的切實(shí)需求，進(jìn)行整合改造。如此，既能夠留住屬于這個城市的名片和記憶，又可以讓商業(yè)建筑煥發(fā)出新的活力與光彩。