房地產(chǎn)行業(yè)行政管理的重要意義與可行性建議

□ 貴陽(yáng) 李廣寒

一、引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，既是重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是重大民生問(wèn)題。無(wú)論是滿足群眾住有所居的熱切期待，還是防范和化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，都要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)其發(fā)展勢(shì)頭變得越來(lái)越猛，但是在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，由此也導(dǎo)致了一系列的不良競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，如操作不夠規(guī)范，對(duì)相關(guān)消費(fèi)者的權(quán)益帶來(lái)了損害，還導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展受到了不利影響。雖然國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)了與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的機(jī)制，頒布了管控政策，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展問(wèn)題仍然層出不窮，如何保障房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，確保其發(fā)展過(guò)程中的有序性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和企業(yè)之間的穩(wěn)定競(jìng)爭(zhēng)，保障消費(fèi)者能夠理性購(gòu)房，已經(jīng)逐步演化為房地產(chǎn)行政管理工作中的重點(diǎn)內(nèi)容之一，由此也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的行政管理工作帶來(lái)更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化行政管理工作的創(chuàng)新和改革，具備著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)行政管理的重要意義

首先是確保房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展的重要基礎(chǔ)。伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革工作的逐步向前推進(jìn)，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在逐年的調(diào)整和優(yōu)化過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)想要實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的發(fā)展和建設(shè)，就需要對(duì)自身的項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃、資源分配計(jì)劃以及市場(chǎng)流通、營(yíng)銷模式進(jìn)行進(jìn)一步的改革和創(chuàng)新，并通過(guò)行政管理工作，對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行對(duì)應(yīng)調(diào)整和優(yōu)化，以保障房地產(chǎn)事業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)進(jìn)一步的穩(wěn)定發(fā)展，并保證發(fā)展過(guò)程中的有序性和規(guī)范性。其次是進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)行政管理工作，是對(duì)政府管理工作進(jìn)行落實(shí)的重要途徑，制定的行政管理政策是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有序管控，并強(qiáng)化針對(duì)房地產(chǎn)的行政管理，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的規(guī)范性，通過(guò)合理的管理手段，以保障相關(guān)業(yè)務(wù)工作能夠有序推進(jìn)，基于國(guó)家層次來(lái)展開對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，也可以這樣說(shuō)，房地產(chǎn)的行政管理工作是對(duì)政府管理工作進(jìn)行落實(shí)的重要途徑。再其次，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的行政管理工作是保障國(guó)家合法權(quán)益行業(yè)權(quán)益也以及個(gè)人的消費(fèi)者合法權(quán)益，確保消費(fèi)者的個(gè)人經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)能夠得到有力保障。制定出科學(xué)合理的行政管理機(jī)制和行政管理政策，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督管理工作落實(shí)效果，是確保這三方面利益能夠得到保障的最根本途徑。最后就是進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)的行政管理工作，是保障住房商品化工作有效落實(shí)的重要途徑。我國(guó)住房制度的改革工作，需要通過(guò)行政管理工作來(lái)進(jìn)行落實(shí)，制定出房地產(chǎn)的住房制度，和廣大人民群眾的個(gè)人利益有著非常緊密的內(nèi)在聯(lián)系。由于自身具備較強(qiáng)的群眾性和政策性，因此需要行政管理工作對(duì)多方進(jìn)行積極地協(xié)調(diào)和配合，以調(diào)動(dòng)他們的積極性，展現(xiàn)出行政管理工作的價(jià)值和優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)科學(xué)合理的行政管理手段，以保障住房商品化工作有序推進(jìn)。

三、房地產(chǎn)行政管理存在的問(wèn)題

1.政府管理出現(xiàn)錯(cuò)位。大多數(shù)狀況之下，政府都需要對(duì)國(guó)家的公共利益進(jìn)行堅(jiān)定不移地維護(hù)，而展開土地管理的主要內(nèi)容和目標(biāo)，也是確保土地資源得到科學(xué)合理地運(yùn)用，以保障發(fā)揮出最大的效益，如經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益。但是在相關(guān)工作的實(shí)踐落實(shí)過(guò)程中，房地產(chǎn)行政管理工作常常會(huì)出現(xiàn)和預(yù)期目標(biāo)脫節(jié)的狀況，過(guò)度的追求經(jīng)濟(jì)效益的最大化，但是卻沒(méi)有關(guān)注環(huán)境效益和社會(huì)效益之間的協(xié)同發(fā)展。而對(duì)其原因展開深入分析，也可能是因?yàn)檎畬?duì)權(quán)力地把控過(guò)度集中，而這種政府行政管理工作錯(cuò)位的問(wèn)題，在社會(huì)實(shí)踐中也比較常見，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：例如在項(xiàng)目開發(fā)上較為盲目，導(dǎo)致土地資源被過(guò)度浪費(fèi)，或是對(duì)土地協(xié)議進(jìn)行低價(jià)出讓，導(dǎo)致我國(guó)土地資源在逐年的流失，或者有對(duì)農(nóng)用土地進(jìn)行強(qiáng)制性征用，美化為改造用地，但是卻導(dǎo)致民憤激化，促使我國(guó)的社會(huì)矛盾和階級(jí)矛盾進(jìn)一步加劇。

2.政府管理出現(xiàn)越位。在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，政府權(quán)力可以扮演兩大角色，分別為國(guó)家公共利益的絕對(duì)維護(hù)者以及市場(chǎng)缺陷的彌補(bǔ)者。在行業(yè)的實(shí)踐發(fā)展過(guò)程中，常常會(huì)出現(xiàn)政府對(duì)整個(gè)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行過(guò)度干擾的情況，本來(lái)出臺(tái)相關(guān)政策是為了維護(hù)購(gòu)房者的利益，但是卻導(dǎo)致從客觀層面上對(duì)商品房的預(yù)售工作或房地產(chǎn)行業(yè)其他工作助長(zhǎng)不正之風(fēng)，而這種現(xiàn)象，主要在以下幾個(gè)方面有所體現(xiàn)：首先是對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行人為的提升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅度的上漲，而對(duì)于城市中大多數(shù)的普通老百姓來(lái)說(shuō)，根本沒(méi)有能力去購(gòu)置房產(chǎn)，由此也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展受到了影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的良性生態(tài)帶來(lái)了破壞，或是過(guò)度維護(hù)城市富有人群的利益，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)變?yōu)橛绣X人獲得經(jīng)濟(jì)效益的蜜罐，而這些因素的存在，都導(dǎo)致城市的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展受到了阻礙。

3.政府管理出現(xiàn)缺位。雖然近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家頻繁的調(diào)控影響之下，早已過(guò)了發(fā)展的紅利期以及最好的發(fā)展階段，但是從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國(guó)的國(guó)家支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)非常龐大的金山。因此，在未來(lái)的實(shí)踐發(fā)展過(guò)程中，其中也存在著非常大的發(fā)展先機(jī)。而與其對(duì)應(yīng)的行政管理工作，則是容易引發(fā)投機(jī)的外部環(huán)境，若是行政管理工作不夠完善，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重。行政管理部門出臺(tái)的一系列行業(yè)調(diào)控政策，都是為了抑制這些投機(jī)行為，以保障這些投機(jī)行為能夠在源頭被抑制，但是由于很多城市政府部門在行政管理工作上不夠完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不夠健康，常常會(huì)出現(xiàn)政府行政管理工作睜一只眼閉一只眼的問(wèn)題，對(duì)于市場(chǎng)中的投機(jī)行為忽略、忽視，任由這些行為肆意增長(zhǎng)，最后就是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了太多的經(jīng)濟(jì)泡沫，不但無(wú)法推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，甚至為人民群眾的利益帶來(lái)了損害。尤其是在保障性住房的建設(shè)上，出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的缺位問(wèn)題，很多收入較低的家庭以及困難戶都無(wú)法獲得一個(gè)居住的場(chǎng)所，常常會(huì)出現(xiàn)無(wú)家可歸的悲慘問(wèn)題，而這種現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生。

四、做好房地產(chǎn)行政管理的可行性建議

1.轉(zhuǎn)變政府職能。伴隨著我國(guó)以及人民需求的日漸轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行政管理工作也需要跟上時(shí)代的發(fā)展，真正地實(shí)現(xiàn)與時(shí)俱進(jìn)，在符合房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展運(yùn)行規(guī)律的基礎(chǔ)條件下，通過(guò)科學(xué)合理的行政管理手段，以保障行政管理工作的真正公開透明，同時(shí)保障審批程序變得更為簡(jiǎn)化，但是需要保障審批流程的嚴(yán)格，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中暗箱操作的行為。同時(shí)，還需要開設(shè)行政管理工作的投訴建議電話，并通過(guò)其他微信公眾號(hào)以及微博官方賬號(hào)等這類大眾化的社交工具，設(shè)置專人來(lái)對(duì)其進(jìn)行負(fù)責(zé)，并收集與房地產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，以保障人民群眾的訴求有一個(gè)完善的反饋渠道，并全面落實(shí)政務(wù)公開機(jī)制，以保障社會(huì)大眾針對(duì)房地產(chǎn)行政管理工作給予足夠關(guān)注和信任，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展和健康運(yùn)作。

2.強(qiáng)行政風(fēng)氣建設(shè)、規(guī)范市場(chǎng)秩序。權(quán)力是導(dǎo)致腐敗滋生的重要環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)行政管理部門，本身就具備非常大的權(quán)力優(yōu)勢(shì)，也會(huì)很容易導(dǎo)致出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象，因此需要進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行政管理工作的整改和優(yōu)化，構(gòu)建出合理的監(jiān)督機(jī)制，從根本上減少腐敗現(xiàn)象，并從根源上杜絕腐敗現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)行政管理領(lǐng)導(dǎo)需要起到榜樣帶頭作用，廉潔奉公，并通過(guò)自己的榜樣作用，帶動(dòng)房地產(chǎn)行政管理工作形成廉潔奉公的良好風(fēng)氣。除此之外，需要針對(duì)房地產(chǎn)行政管理部門進(jìn)行進(jìn)一步的整合和調(diào)整，將尸位素餐以及工作效率不足的工作人員剔除，優(yōu)化行政管理工作人員的工作熱情，并讓他們時(shí)刻保持行政管理工作的危機(jī)感，也促使其迸發(fā)更高的工作積極性。另外，還需要真正地實(shí)現(xiàn)責(zé)任落實(shí)到個(gè)人身上，保障行政管理工作人員的崗位清晰，嚴(yán)格遵守規(guī)則規(guī)章制度，老實(shí)辦事，認(rèn)真做事，干凈做人，保障審批流程的嚴(yán)格，不能夠在房地產(chǎn)行政管理工作上打擦邊球，更不能夠鉆房地產(chǎn)政策的空子，以幫助某些不發(fā)開發(fā)商謀取利益。

3.加大違規(guī)、違法打擊力度。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)操作現(xiàn)象，應(yīng)該進(jìn)一步強(qiáng)化打擊力度，保障整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)和穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展。首先需要進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的開發(fā)管理，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)各種違法操作，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)負(fù)面影響，因此項(xiàng)目的開發(fā)管理是十分必要的。行政管理部門應(yīng)該進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的審批，在審批工作上做好對(duì)應(yīng)的跟蹤管理，對(duì)于沒(méi)有依照合同標(biāo)準(zhǔn)要求，支付出讓金的企業(yè)，可以直接解除合同，并要求其支付一定的違約金。而對(duì)于沒(méi)有依照規(guī)定時(shí)間，對(duì)土地資源進(jìn)行開發(fā)和應(yīng)用的，行政管理部門則需要對(duì)其給予警告，并處以一定的罰款，若是情節(jié)嚴(yán)重，也可以直接收回土地資源的利用權(quán)和開發(fā)權(quán)。而對(duì)于需要對(duì)條約內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步整改和修正的，則需要通過(guò)行政管理部門同意之后，才能夠?qū)ζ鋬?nèi)容進(jìn)行修改，同時(shí)出具全新的合同或合同變更協(xié)議書。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格遵守相關(guān)行政部門所頒發(fā)的規(guī)定和內(nèi)容，依照標(biāo)準(zhǔn)化程序來(lái)展開良性競(jìng)爭(zhēng)，獲得開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)權(quán)，同時(shí)需要嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，展開項(xiàng)目招投標(biāo)工作、用地規(guī)劃工作以及后續(xù)的營(yíng)銷售賣工作。而對(duì)于已經(jīng)簽署完出讓合約的土地資源，需要嚴(yán)格依照標(biāo)準(zhǔn)和合同來(lái)對(duì)其進(jìn)行履行，不能夠?qū)ζ渲械臈l款進(jìn)行肆意的更改或是展開其他操作，若是有必要對(duì)合約提出修改，需要遞交對(duì)應(yīng)的修改意見，獲得行政管理部門的同意之后，才能夠進(jìn)行使用。而對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)的違規(guī)操作，行政管理部門需要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。綜合一季度，受疫情反復(fù)及供地節(jié)奏變化影響，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模同環(huán)比均呈現(xiàn)了大幅下降趨勢(shì)。接下來(lái)，隨著各城市供地計(jì)劃逐漸提上日程，二季度成交規(guī)模也將迎來(lái)周期性回升的，但是在國(guó)家相關(guān)部門的調(diào)控管理之下，相信未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)將更為平穩(wěn)。如圖所示。

圖 2020年1月至2022年6月百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比變化

其次是需要進(jìn)一步強(qiáng)化商品房的面積計(jì)算方法。通過(guò)對(duì)商品房面積計(jì)算方法的規(guī)范化管理工作，能夠進(jìn)一步降低房地產(chǎn)使用面積名不符實(shí)的問(wèn)題，因此行政管理部門應(yīng)該積極推行推動(dòng)面積計(jì)算方法的規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)機(jī)制建設(shè)，對(duì)消費(fèi)者說(shuō)明面積以及住房公攤面積。住房中的公攤面積隸屬于做業(yè)主的共有資源，不能夠?qū)⑵涑鍪鄢鋈セ蚴浅鲎獬鋈?，與此同時(shí)，為了進(jìn)一步規(guī)避面積計(jì)算不合理的問(wèn)題，行政管理工作應(yīng)該強(qiáng)化管控和處罰，從根源上來(lái)規(guī)避房地產(chǎn)面積計(jì)算不合理的現(xiàn)象，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

4.重視信息化指導(dǎo)工作，引進(jìn)信息化建設(shè)資金。進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)行政管理工作的有序推進(jìn)，需要加強(qiáng)對(duì)大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)的有效運(yùn)用，強(qiáng)化信息化的建設(shè)水平，行政管理工作人員應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)信息化的關(guān)注，并進(jìn)一步加強(qiáng)在信息化建設(shè)的資源投入。對(duì)信息化建設(shè)進(jìn)行引導(dǎo)的過(guò)程中，管理工作人員可以在信息化建設(shè)規(guī)劃逐步完善的基礎(chǔ)條件下，對(duì)信息化建設(shè)的總體規(guī)劃進(jìn)行逐步落實(shí)。房地產(chǎn)的信息化建設(shè)工作從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，是一項(xiàng)長(zhǎng)期且系統(tǒng)性的工作，行政管理工作人員在落實(shí)的過(guò)程中，強(qiáng)化和其他部門之間的溝通和聯(lián)系，并通過(guò)溝通和聯(lián)系，以保障信息化建設(shè)能夠有序推進(jìn)，逐步落實(shí)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。另外，由于房地產(chǎn)行政信息化建設(shè)資源投入較大，需要通過(guò)足夠的資金來(lái)為其提供保障，因此行政管理工作部門，還需要進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)資源的投入，尤其是資金方面。在對(duì)資金引進(jìn)之前，需要強(qiáng)化不同部門之間的合作和溝通，尤其是技術(shù)部門，避免信息化建設(shè)失敗，需要重新啟動(dòng)浪費(fèi)資金的投入。與此同時(shí)，還需要財(cái)政部門?？顡艿叫姓芾聿块T，推動(dòng)管理部門信息化建設(shè)的有序推進(jìn)，為后續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

5.深入貫徹落實(shí)黨中央房住不炒，增強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性和精準(zhǔn)性。要使調(diào)控政策持續(xù)穩(wěn)定，繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，深入貫徹落實(shí)黨中央房住不炒這一理念，切實(shí)履行好各城市和各省市的監(jiān)管職責(zé)，確保剛性住房需求，滿足居民的合理住房需求，穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期。加強(qiáng)調(diào)控政策的協(xié)調(diào)與精準(zhǔn)。其中，要實(shí)現(xiàn)三個(gè)“加強(qiáng)”：加強(qiáng)土地、金融、市場(chǎng)調(diào)控；加強(qiáng)部、省、市三方面的協(xié)調(diào)配合；加強(qiáng)對(duì)“一城一策”的管理和管理。同時(shí)，要堅(jiān)決地處理因拖欠房屋貸款而導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目延期交付的風(fēng)險(xiǎn)。該工作的主要目的是“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，堅(jiān)持法治化、市場(chǎng)化的原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓和整頓，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)、買賣、租賃、物業(yè)服務(wù)等方面的違法違規(guī)行為，切實(shí)維護(hù)好人民的合法權(quán)益。

五、結(jié)論

為了保障房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屹立不倒的支柱型產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該進(jìn)一步明確房地產(chǎn)行政管理工作的意義和價(jià)值，同時(shí)掌握現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行政管理工作中存在的缺陷和不足之處，以穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展水平，規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展秩序，強(qiáng)化對(duì)違規(guī)違法操作行為的打擊，推動(dòng)企業(yè)有序運(yùn)行，獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。