物業糾紛中非訴糾紛解決機制的再完善研究

于 敏

貴州民族大學，貴州 貴陽 550025

一、物業糾紛的特點

（一）物業糾紛案件數量急劇增長

據不完全統計，2013 年起，全國物業服務合同糾紛案件數量呈現直線飛躍式增長，至2018 年達到增長頂峰。貴州省在2013 年到2021 年一共審理了37000 余件物業糾紛的案件，從2013 年受理的28 件到2021 年的9335 件，急劇增長的案件數量給司法機關帶來巨大的壓力。貴州省G 市B 法院僅2019 年一個季度就受理了物業案件600余件，而當年B 法院正式在編的工作人員只有85人。根據貴州某中院的統計，在2010 年物業合同糾紛案僅4 起，2013 年案件數量增長至800 余件，同比2012 年增長了5 倍。北京市H 區法院在2006 年受理的物業糾紛案件為1752 件，同年H區各級人民調解組織調解物業糾紛為353 件，［1］可見非訴糾紛解決機制在實務中的作用還有深入探討的需要。

（二）物業糾紛具有群體性且成因復雜

物業管理中的糾紛多涉及公共利益，業主會聯合其他業主形成具有共同利益的群體，從單個的沖突演變成業主聯合起來對抗物業公司，向政府和司法機關施壓的極端情形。物業糾紛中涉及的不單是個人利益，還有公共利益和社會利益，個案的處理不慎可能引發群體性的事件。

根據物業糾紛產生時間段的不同，物業糾紛可以分為前期物業糾紛與后期物業糾紛。前期物業糾紛主要是指由開發商所遺留下來的問題導致的，在業主入住后遺留問題才顯現出來。后期物業糾紛則是物業公司在管理物業和提供服務的過程中產生的糾紛，后期物業糾紛又可細分為物業管理與維護引發的糾紛；物業管理費用與服務標準引起的糾紛；物業公司進行緊急避險引起的糾紛，例如救災、救人等；因侵權引起的物業糾紛。

二、物業糾紛中采用非訴訟解決機制的合理性

（一）非訴訟糾紛解決方式程序簡易靈活

在物業糾紛中，普遍采用調解的非訴解決方式。相比于訴訟所需的時間以及費用，非訴訟方式一是節省了起訴立案開庭的程序，不需經過嚴格的證據審查，雙方質證辯論的過程直擊爭議的核心，爭議解決的結果不采用固定形式，口頭或書面都可以；二是減少專業法律職業人員的參與，非訴訟解決方式不需機械地適用法律條文的規定，留有在法律規定的框架中進行靈活變通的空間。

（二）非訴訟糾紛解決方式的平和性與非對抗性，能更好地維護人際關系

在私法中，法律的目的不僅僅在于維護公平，同時需要促進當事人之間的矛盾有效化解，盡量挽回當事人的損失。解決物業糾紛的目的并非僅僅是判定對錯，還應當試圖修復業主與物業服務行業的關系，促進當事人之間互相諒解，降低當事人之間的對抗性。法律效果和社會效果相統一的糾紛解決方式才是司法所追求的，而非訴訟糾紛解決機制就具有這樣的特點。相較于訴訟中追求的程序正義，當事人的利益需求在非訴訟追求個案的“實質正義”更易實現。非訴訟方式給雙方當事人提供溝通平臺，不斷協商、包容、妥協，最終取得雙方利益的平衡，這一過程是情理與法理相交融的體現，也達到了緩和或者修復緊張的社區關系，從而形成一個良性的循環。

（三）非訴訟糾紛解決機制在實踐運用中的成效

在Alpha 案例庫中檢索“物業服務合同糾紛”，2022 年物業服務合同糾紛僅有18670 件，相較于2021 年 的37341 件、2020 年 的89935 件、2019 年的600445 件大量減少。其中一審撤訴率69．73%，二審撤訴率66．46%，再審撤訴率72．77%。撤回上訴的主要原因都是物業服務合同糾紛中物業服務行業經營者與業主在審理期間達成調解或者和解，主動撤回上訴。據此分析案件數量減少的主要原因如下：一是人民法院加大了訴前調解的工作力度，大量的案件在正式立案前就已經通過調解解決；二是各地建設的多元化解糾紛機制已經發揮作用，許多案件被分流到諸如人民調解、仲裁等機制中解決，大大減少了訴訟案件的數量。

三、現行物業糾紛中非訴訟解決機制面臨的困境

（一）非訴訟糾紛解決方式仍較為單一

迄今為止，我國的特殊類型糾紛的調解制度、程序和組織缺少法律規范。目前物業糾紛的非訴訟機制多是在既有制度和傳統資源基礎上加以改造而形成的。并且我國目前的物業糾紛的非訴訟解決還是由政府部門或司法機關來主導，并且采用協商和仲裁方式的比率過低。但社會已產生物業管理糾紛專門化處理的需求，在實踐中也出現了各種物業糾紛調解、仲裁組織，這些民間性的非訴訟解決方式，由于未得到社會普遍認可、公信度不足以及缺少經費等因素，發展停滯不前。

在物業糾紛的調解中，人民調解占據主要地位。現代化社會里村落和宗族的聚居形式被新型社區取代，社區住戶人口流動頻繁使得基層人民調解所依賴的地域性和屬地性大大削弱，社會利益關系的復雜化導致基層人民調解難度加大。但行政調解整體萎縮，行業調解的自主發展空間日益變窄。［2］依照《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）和《中華人民共和國人民調解法》（以下簡稱《人民調解法》）的規定，僅有人民調解協議申請司法確定的具體規范，尚缺少其他類型的調解協議能否通過司法確認的規范。相比于人民調解協議缺乏司法保障，對調解協議效力的限制性規定一定程度上也阻礙了其他調解方式的發展。

（二）行業調解機制發展緩慢

物業糾紛解決中行業調解的優勢和作用并未充分發揮。2007 年，最高人民法院就開展司法改革項目以推進特殊領域糾紛“案多人少”問題的化解，根據2019 年北京物業管理協會和2016 年中國物業管理協會的調研數據，多地積極響應司法改革政策，地方行政部門與司法機關聯合建立了物業糾紛調解委員會，由地方房管部門與司法局下發指導意見，各級社區、街道和物業協會參與實施，是一種將行政調解、司法調解與行業調解相聯動的綜合化糾紛調解機制，但至今大多數地區并未達到這一綜合化糾紛調解機制的預期效果。報告中75% 的物業協會所進行的行業調解協議并未能得到法院的司法確認。物業協會參與物業糾紛調解工作，但實際上仍與主管部門聯系緊密，依賴于司法機關的既有資源，行業調解適用率低。聘請專業的調解員或法律人員的成本過高，各地物業協會的質量良莠不齊，因此行業調解多依賴于政府部門和法院的力量，無法開展高質量的調解工作。根據報告80%的受訪人員僅認可行政調解和司法調解的效力，只有極少數物業協會與當地法院建立了訴調對接關系。［3］此外，經費保障不穩定制約了物業糾紛行業調解工作的有序發展，導致物業糾紛行業調解人員的積極性下降以及調解質量不高，物業糾紛化解的長效機制難以有效發揮作用。

（三）非訴糾紛解決機制與訴訟機制的對接問題

第一，在物業糾紛領域，我國法律缺少相應的非訴訟糾紛解決的前置程序。隨著法治社會的建設以及法治思想的普及，當事人首選訴訟手段維護權益，早期物業糾紛案件直接進入訴訟程序，導致物業糾紛案件數量眾多。2021 年旨在緩解審判機關“案多人少”的矛盾，從源頭上減少訴訟增量，中央全面深化改革委員會第十八次會議審議通過了《關于加強訴源治理推動矛盾糾紛源頭化解的意見》。各地法院積極開展“訴前治理”工作，但目前訴前治理缺少社會面的深入了解，被誤解為法院的內部工作，行政部門未能與法院開展有效的聯合治理。一方面訴前治理工作搭建的平臺缺少高質量高水平的調解人員，導致調解成功率不高；另一方面調解平臺缺乏管理和相應工作規范，沒有投入實際運作，在經費保障方面投入力度弱，調解費收取標準不一。

第二，非訴調解協議效力的問題。學理上認為經行政機關、人民調解組織、商事調解組織、行業調解組織或者其他具有調解職能的組織調解達成的具有民事合同性質的協議，都可以到人民法院申請確認其法律效力。但我國《民事訴訟法》《人民調解法》《最高人民法院關于人民調解協議司法確認程序的若干規定》都僅對于人民調解協議的司法確認制度及程序做出了明確規定。［4］而未經司法確認的調解協議本質上屬于當事人之間的和解，缺乏法律約束力。

四、對物業糾紛中非訴訟解決機制的未來展望

（一）推動物業糾紛中非訴糾紛解決機制的多元化發展

非訴訟糾紛解決的方式是多種多樣的，理想狀態下的非訴訟糾紛解決機制將糾紛由簡到難，由多到少進行過濾分揀，先通過協商調解再仲裁、行政裁決、行政復議最后到司法的三層防線分流，對糾紛進行疏導分揀最后化解。［5］

因此在物業糾紛領域將立體的非訴訟糾紛解決模型建立起來，一是必須建立相應的告知程序和優先選擇程序。行政部門、調解組織、律師或者法院等應當及時告知當事人可以選擇非訴訟糾紛解決途徑，幫助當事人選擇最合適的方式化解糾紛。優先引導當事人選擇成本低、對抗性低的非訴訟解決方式，將訴訟作為最后選擇；二是需要完善協商制度在物業糾紛中的規范。確定當事人協商應當遵循的原則，能夠適用協商解決的糾紛范圍，以及當事人在協商中所享有的權利與應盡的義務，盡量達到雙方的權責統一。確立協商第三方介入的程序與形式，明確當事人簽訂的和解協議的效力。加大協商制度的宣傳教育，通過社會輿論，社區普法等方式引導民眾，同時加強物業相關知識培訓，普及法律知識；三是需要打造物業糾紛仲裁調解結合的非訴訟爭議解決機制。河北滄州、江蘇常州等地組建了物業糾紛仲裁機構。此類仲裁機構可以利用自身的專業優勢，打造“仲裁+調解”的非訴訟爭議解決機制，受理調解不成轉入仲裁程序的物業服務合同糾紛案件，鼓勵糾紛當事人在自行協商或調解不成后選擇仲裁方式解決問題，當事人可以自行選擇仲裁機構，此種解決機制程序簡單結案快，并且仲裁機構的仲裁決定具有法律強制性，有法律保障。

（二）建立健全物業糾紛行業調解機制

第一，推動全國物業糾紛行業調解機制的建立，構建行業調解的平臺，并積極接納行業調解，將其納入非訴訟糾紛解決模型的第一道防線中。加強物業協會和基層政府以及人民調解組織的聯系，合作開展工作。目前各地的物業相關部門和就如何豐富物業糾紛行業調解方法和提高行業調解的效果上做了積極有益的探索，例如溫州市成立了全國首個調解物業糾紛的民間團體；第二，規范物業糾紛行業調解運行，加強保障機制，提高物業糾紛行業調解的可持續發展能力。確保調解組織在資金充足，人員穩定的環境下開展工作。政府適當為行業調解組織提供扶持，例如哈爾濱市建立了物業糾紛人民調解工作專家庫；第三，建立行業調解監督機制，內部監督與外部監督缺一不可，嚴格監督資金使用和調解費用收取。做到信息公開透明，提升行業調解組織的公信力。

（三）完善非訴糾紛解決機制與訴訟機制的對接

物業糾紛解決中調解與訴訟的對接是整個銜接程序中的重點與難點。一是訴調對接平臺的搭建，這個平臺是法院與調解組織進行合作的有效渠道，目前法院開展的訴前治理工作也可以依托該平臺，或直接以其為基礎。將繁簡分流的速裁機制與該平臺鏈接；二是明確能適用調解前置程序的案件類型，例如婚姻糾紛、勞務糾紛和宅基地糾紛等已有專門文件，而物業糾紛可以適用調解前置程序的規范是《最高人民法院關于人民法院進一步深化多元化糾紛解決機制改革的意見》，尚未達到法律層面；三是完善調解協議的司法確認制度。廈門以及黑龍江已經在司法確認的適用范圍和管轄法院上進行大膽的嘗試。要推進非訴訟糾紛解決方式的使用度，擴大司法確認的范圍，行業調解在物業糾紛化解中可以并應當發揮重要作用，但物業糾紛行業調解協議迫切需要法律效力的保障。