房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范及控制策略分析

胡楊 溫州房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司

引言

當(dāng)前我國企業(yè)正處于發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要時期，其自身發(fā)展也帶動了相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，并在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮出了重要的作用。但在企業(yè)發(fā)展過程中，由于受到各種因素的影響，所面臨的風(fēng)險和挑戰(zhàn)也不斷增加，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，因生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，其項目開發(fā)需要的資金額較大且資金回收周期較長，很大程度上導(dǎo)致了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增加。因此，全面分析企業(yè)中的財務(wù)風(fēng)險并制定相應(yīng)的風(fēng)險防范控制策略非常有必要。

一、財務(wù)風(fēng)險的概述

（一）財務(wù)風(fēng)險的涵義

廣義上的財務(wù)風(fēng)險，指的是企業(yè)經(jīng)營活動中全部與資金相關(guān)的各種風(fēng)險，從本質(zhì)上看，是以貨幣的形式來反映企業(yè)整體的財務(wù)狀況。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不可避免會受到各種因素的影響，包括宏觀環(huán)境和微觀因素，以至于企業(yè)經(jīng)營周期中存在諸多不確定性。這也就要求企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險控制過程中，加強(qiáng)全部與資金相關(guān)的各種風(fēng)險的關(guān)注和分析，了解企業(yè)具體的財務(wù)狀況，以確定財務(wù)風(fēng)險的程度。

（二）財務(wù)風(fēng)險的類型

1.投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)常見的一種財務(wù)風(fēng)險類型，指的是在房地產(chǎn)開發(fā)項目從決策階段到開發(fā)建設(shè)完成階段，因受到外部市場環(huán)境不確定性因素的影響，使得實際經(jīng)營利益與預(yù)期計劃目標(biāo)有較大的差距，以至于企業(yè)投資所獲得的經(jīng)濟(jì)利益顯著下降而產(chǎn)生的風(fēng)險。

2.融資風(fēng)險

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物價水平不斷上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目開發(fā)需投入的成本不斷增加。加上房地產(chǎn)行業(yè)本身也是一個需要大量資金和運作周期較長的行業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)需要大量的資金支持。而從房地產(chǎn)企業(yè)項目資金來源來看，除了企業(yè)自有資金以外，還有就是通過融資的渠道來獲得資金。

3.運營風(fēng)險

由于房地產(chǎn)企業(yè)主要是通過銷售房產(chǎn)來獲得資金和實現(xiàn)發(fā)展，因此房產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)主要的庫存商品，而隨著國家進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的管控，并調(diào)整實施了一系列的政策措施，雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)積極響應(yīng)了政策進(jìn)行去庫存策略，但因為未充分考慮自身的實際進(jìn)行房產(chǎn)銷售，導(dǎo)致實際房產(chǎn)銷售并不能有效滿足項目開發(fā)投資的需求，進(jìn)而使得企業(yè)運營風(fēng)險增加。

二、財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的具體原因

A企業(yè)為溫州當(dāng)?shù)氐囊患覈蟹康禺a(chǎn)企業(yè)，是溫州城市建設(shè)的主力軍，尤其是在舊城改造方面發(fā)揮了重要的作用。但在經(jīng)歷2009年金融危機(jī)以后，溫州房價大幅下跌，且溫州大面積的舊城改造幾乎以及宣告結(jié)束，原本的一體化城建體系發(fā)生了較大的改變，使得A企業(yè)面臨著項目大幅減少、房價下跌、存貨周轉(zhuǎn)率及資產(chǎn)收益率下降的難題，加上受房地產(chǎn)企業(yè)前期投資高、減少周期長、資金回籠速度慢等特點影響，使得該企業(yè)的負(fù)債率逐漸攀升，企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也呈現(xiàn)出逐漸增大、擴(kuò)張的趨勢。分析財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的具體原因，主要有以下：

（一）現(xiàn)金流波動較大，資金管控不足

房地產(chǎn)行業(yè)一直被稱為是“現(xiàn)金為王”，資金流動是企業(yè)的命脈。如果血液阻塞，就會給企業(yè)帶來運營方面的問題。分析A企業(yè)現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)在資金收入和支出方面的管控能力較為薄弱，且在其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期間，就曾經(jīng)出現(xiàn)過資金鏈斷裂的情況。近幾年A企業(yè)在經(jīng)營、投資、融資等方面均頻繁波動，這體現(xiàn)出了企業(yè)的財務(wù)穩(wěn)定性較差，也反映出了該企業(yè)在資金管理方面存在薄弱環(huán)節(jié)。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理，負(fù)債率較高

資本結(jié)構(gòu)主要指的是企業(yè)通過舉債方式籌集的資金與所有者投入資金的比例關(guān)系。資本結(jié)構(gòu)不合理也是企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生的一個具體原因。從現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率普遍較高，因為房地產(chǎn)行業(yè)本身對資金需求量較大，且短時間內(nèi)無法完全收回資金，有較長的回收周期，這導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)要比其他行業(yè)有更高的資產(chǎn)負(fù)債率，也使得企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險較大。下表1為A企業(yè)2015年至2018年的債務(wù)結(jié)構(gòu)，從表1中可得知，該企業(yè)在這四年期間的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)超過了行業(yè)平均水平，其中在2017年甚至超過了80%。盡管高杠桿的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，能給企業(yè)帶來資金周轉(zhuǎn)及獲取利潤的機(jī)會，但高額負(fù)債，也會進(jìn)一步加大企業(yè)的運營壓力，這容易引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。

表1 A企業(yè)2015-2018債務(wù)結(jié)構(gòu)情況

（三）長遠(yuǎn)投資戰(zhàn)略布局不夠成熟

在近些年行業(yè)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重資產(chǎn)模式難以維持運營狀況的問題，因此積極進(jìn)行轉(zhuǎn)型，A企業(yè)在2012年開始實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略可減少固定資產(chǎn)等資金的投入，可將企業(yè)資金解放出來，投入企業(yè)品牌文化、營銷渠道等高附加值等方面。但由于轉(zhuǎn)型后的A企業(yè)采取的是市場擴(kuò)張策略，在中心城市擴(kuò)張開發(fā)投資性項目，投資支付的現(xiàn)金額較大，且因轉(zhuǎn)型過程中對外部環(huán)境把控不到位，導(dǎo)致投資策略失誤、大額匯兌損失等問題出現(xiàn)，企業(yè)盈利能力非常低。這體現(xiàn)出了A企業(yè)在投資決策上還有不足的地方，缺乏成熟的長遠(yuǎn)的投資戰(zhàn)略布局，以至于投資風(fēng)險發(fā)生。此外，A企業(yè)在轉(zhuǎn)型后雖進(jìn)行了多元化投資，但因為風(fēng)險管理意識薄弱，在擴(kuò)張前未充分進(jìn)行投資可行性分析、市場調(diào)研等，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力下降，財務(wù)風(fēng)險增大。

（四）受外部環(huán)境影響較大

因受到房地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)的影響，房產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，這期間容易受到外界各種因素的影響，對企業(yè)財務(wù)管理有較大的影響，相應(yīng)也使得財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率增加。具體的影響因素有兩個方面：一是政府因素。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，但也面臨著較為嚴(yán)峻的供過于求的問題，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不能幸免。過去因為存在投機(jī)行為，房地產(chǎn)行業(yè)盲目擴(kuò)張的現(xiàn)象非常普遍，使得大量的資金流入，形成了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出“高庫存、高杠桿”的狀態(tài)。針對這一問題，政府倡導(dǎo)去庫存、去杠桿，并加大了房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，實施了一系列的監(jiān)管措施，目的在于遏制行業(yè)的投機(jī)行為。在這之后還出臺了限購政策，進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)企業(yè)從投資土地到房產(chǎn)開發(fā)再到銷售的整個過程。加上現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對銀行貸款依賴性較大，而銀行給予的貸款額度及利率又是在國家管控下。2017年央行開始實施穩(wěn)健緊縮的貨幣政策與審慎的貸款原則，加大了對各種違法房地產(chǎn)融資交易行為的調(diào)查、監(jiān)管。這無論是對企業(yè)還是個人來說，都有較大的影響。面臨嚴(yán)峻的融資政策，企業(yè)融資成本增加，并在外部環(huán)境變化下，企業(yè)生產(chǎn)運營也受到了影響，從而使得企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率增加。在市場緊縮的情況下，A企業(yè)盈利水平很大程度下降，受政策影響非常明顯。二是房地產(chǎn)市場競爭非常大。目前大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)會將盈利點重點放在土地增值業(yè)務(wù)上，但受到各種因素的影響，行業(yè)市場愈發(fā)不景氣，加上土地成本、材料和人工費用不斷增加，使得企業(yè)的盈利空間逐漸縮小，且與行業(yè)領(lǐng)頭公司比較，A企業(yè)的劣勢更加明顯。如A企業(yè)2018年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率是22.81%，相比行業(yè)巨頭萬科同期毛利率37.48%，要落后一大截。盡管近些年A企業(yè)將業(yè)務(wù)范圍逐漸擴(kuò)張至其他城市，但在市場競爭愈發(fā)激烈的環(huán)境下，A企業(yè)仍不占優(yōu)勢，因此導(dǎo)致企業(yè)利潤下降，財務(wù)風(fēng)險也由此產(chǎn)生。

三、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范與控制策略

（一）加強(qiáng)現(xiàn)金流量風(fēng)險控制

企業(yè)健康發(fā)展的根本在于穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流量，對于前期需要投入較大資金的房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該如此，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，給企業(yè)帶來的影響常常是毀滅性的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)現(xiàn)金流量風(fēng)險管控風(fēng)險防范。一方面，A企業(yè)在轉(zhuǎn)型后現(xiàn)金流量水平較低，有較大的風(fēng)險，對此，應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展實際要求，建立完善的現(xiàn)金流量監(jiān)控體系，實現(xiàn)對企業(yè)生產(chǎn)、營銷、銷售等各個環(huán)節(jié)每一筆資金變動的監(jiān)控，強(qiáng)化事前、事中、事后監(jiān)控。同時在現(xiàn)金流量監(jiān)控過程中，也要有機(jī)結(jié)合預(yù)算，在項目實施過程中，對實際現(xiàn)金流量與預(yù)算進(jìn)行比較，以明確資金使用的具體情況，降低現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險的發(fā)生，可一定程度上提高企業(yè)的運營能力，保障企業(yè)良好發(fā)展。另一方面，A企業(yè)還需要進(jìn)一步加強(qiáng)現(xiàn)金流量管控力度，企業(yè)管理層要充分意識到負(fù)現(xiàn)金流量會給企業(yè)帶來高風(fēng)險，因此需要不斷完善現(xiàn)金流量預(yù)算管理財務(wù)體系，優(yōu)化資金配置，既要及時回收符合預(yù)算及項目建設(shè)的資金訴求，也要注意收支的平衡，通過預(yù)算調(diào)整或干預(yù)當(dāng)前資金使用，確保資金使用與回籠良性平衡。

（二）調(diào)整優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，控制負(fù)債率

考慮到企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的出現(xiàn)與資本結(jié)構(gòu)不合理有很大的關(guān)系，因此還需要企業(yè)重視資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展所需的資金量較大，要求企業(yè)要具備過硬的資金周轉(zhuǎn)能力，這樣企業(yè)在舉債籌集時才能有效提升經(jīng)營能力。這期間就需要企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，依據(jù)企業(yè)實際情況尋找最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，選擇適合企業(yè)的籌資方案，滿足企業(yè)發(fā)展所需資金的同時，降低負(fù)債資金占比。一方面，需要房地產(chǎn)企業(yè)合理規(guī)劃長短期負(fù)債占比，確保二者的權(quán)重與行業(yè)特性、企業(yè)實際經(jīng)營發(fā)展情況匹配，對于A企業(yè)這類成熟期的企業(yè)，考慮項目資金回收周期較長，因此建議盡可能地選擇長期負(fù)債進(jìn)行融資，以避免資金回流過慢引起短期債務(wù)危機(jī)。另一方面，需要企業(yè)加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債率控制，當(dāng)前A企業(yè)負(fù)債率要比行業(yè)平均水平高，這意味著企業(yè)面臨的債務(wù)危機(jī)較大，這就需要企業(yè)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化分析，可適當(dāng)增加權(quán)益性投資，減輕利息壓力，降低籌資成本。此外，面對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高的問題，還需要企業(yè)不斷提高自身的經(jīng)營成長能力，如加強(qiáng)對市場現(xiàn)狀分析研究，制定符合企業(yè)實際的發(fā)展戰(zhàn)略，在合理范圍成本范圍內(nèi)提升盈利空間，通過多種措施改善企業(yè)經(jīng)營管理，從根本上解決企業(yè)資金短缺的問題。內(nèi)源性融資具有風(fēng)險性小、操作便捷、融資成本低等優(yōu)勢，A企業(yè)也可借助這一融資方式來降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（三）強(qiáng)化投資管理，控制投資規(guī)模

近些年A企業(yè)處于快速擴(kuò)張的發(fā)展階段，但企業(yè)盈利能力卻不斷下降，可見，還需企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)投資管理，以提升投資質(zhì)量，從而保證企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。一方面，A企業(yè)實施的是多元化投資戰(zhàn)略，在選擇投資領(lǐng)域時，應(yīng)順應(yīng)國家政策變化，并充分了解國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢，結(jié)合企業(yè)發(fā)展實際進(jìn)行投資，不應(yīng)盲目擴(kuò)張投資領(lǐng)域，應(yīng)當(dāng)圍繞主營業(yè)務(wù)在整合資源的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，由此提高企業(yè)的行業(yè)競爭力。另一方面，高水準(zhǔn)的內(nèi)部投資決策，可保障企業(yè)資金鏈持續(xù)供應(yīng)，可有效規(guī)避企因資金鏈中斷給企業(yè)帶來財務(wù)危機(jī)，對此就需要A企業(yè)認(rèn)清自身的不足，提高內(nèi)部投資決策水平，可在戰(zhàn)略目標(biāo)下建立一個獨立的投資決策委員會，由此優(yōu)化決策系統(tǒng)。

（四）提高政策及市場變化的應(yīng)變能力

市場機(jī)制、宏觀政策、行業(yè)競爭、市場供需關(guān)系等，均會對房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展有較大的影響。從風(fēng)險規(guī)避的角度，企業(yè)難以消除客觀因素導(dǎo)致的風(fēng)險，但可采取有效的措施進(jìn)行預(yù)防。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足自身實際，可從企業(yè)文化、發(fā)展戰(zhàn)略等方面出發(fā)，制定相應(yīng)的管理策略，應(yīng)更好地應(yīng)對市場的變化。同時房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)及時結(jié)合國家相關(guān)政策的變化，加強(qiáng)對市場利率變動的關(guān)注，適時調(diào)整業(yè)務(wù)計劃，從而有效規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

近幾年溫州房地產(chǎn)公司數(shù)量不斷增加，新建樓盤數(shù)不斷增加，出現(xiàn)了商品房供過于求的現(xiàn)象，導(dǎo)致A企業(yè)業(yè)績不斷下滑，存在較為嚴(yán)重樓房積壓的問題。為解決這一問題，A企業(yè)采取了適當(dāng)促銷手段，以刺激市場消費。同時，為防范財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，A企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)初期，非常重視市場調(diào)研，由此確定目標(biāo)群體，再根據(jù)群體偏好需求確定新項目選址并設(shè)計與目標(biāo)群體需求相匹配的戶型，盡可能地迎合市場需求。在社會發(fā)展的大環(huán)境下，外來城市的員工比例不斷增加，考慮大部分購買者為年輕人，購房對他們來說有較大的經(jīng)濟(jì)壓力，因此相比較大戶型，中小戶型更受年輕群體的歡迎。

結(jié)語

財務(wù)安全是企業(yè)發(fā)展過程中較為突出的一個問題，這關(guān)系到企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)因其行業(yè)的特殊性，在實際生產(chǎn)經(jīng)營過程中，會受到各種因素的影響，財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率較大。但財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，無法實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的徹底消除，只能通過有效的防控措施和防范，減少財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生及其造成的影響。本文具體分析了財務(wù)風(fēng)險的類型及原因，并結(jié)合原因提出了相應(yīng)的風(fēng)險防控措施，希望能為相關(guān)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理提供有效的參考。