按揭提前還貸影響幾何？

林英奇

根據央行數據，2022年四季度按揭貸款環比凈減少1100億元，為2008年四季度以來首次環比減少；2022年末按揭貸款余額同比增長1.2%，增速創歷史新低。2022年全年按揭貸款余額僅凈增長0.5萬億元，相比2021年3.9萬億元下降近90%。

中金公司表示，按揭貸款凈增量快速下降或主要由于居民提前還貸規模上升。估計2022年全年按揭發放規模約6萬億元，同比下降約30%；還貸規模占按揭余額比例14%左右，相比2021年的12%左右有所上升。

中金公司認為，提前還貸背后的原因主要是居民收入預期下降導致降杠桿、金融產品收益率下滑導致資產重新配置、以及房地產市場低迷。此外，提前還貸背后還可能存在存量按揭利率水平較高導致的金融套利行為。具體來看，提前還貸增加的原因包括以下三點：

一是居民收入預期下降。根據央行2022年四季度儲戶問卷調查，居民對未來收入信心指數為44%；2022年四季度居民“更多儲蓄”占比62%，為2022年有數據以來最高。2022年11月統計局調查失業率5.7%，為歷史較高水平。在此背景下，居民增加預防性儲蓄和去杠桿，2021-2022年居民杠桿率結束2009年以來連續12年的上升，開始出現下行趨勢。

二是金融產品和房價回報預期低迷。2022年存款利率約為3%，但由于理財凈值波動、股票價格下跌，存款利率歷史上首次高于主要大類資產收益率；2022年四季度央行儲戶問卷調查中對房價預期上漲比例為14%，為2009年有數據以來最低，2022年四季度對應70城二手房價同比下降3.7%，同樣接近歷史最低水平。與此同時，居民按揭利率偏高，存量按揭利率平均約為5%左右，特別是2018-2021年的購房者承擔了5%以上的利率。缺乏高收益資產的環境下，居民負債成本過高，償還房貸成為資產配置的理性選擇。

三是貸款利差導致金融套利。2022年整體貸款需求偏弱，銀行消費貸和個人經營貸利率下行至3%-4%，而部分居民按揭存量貸款利率為5%以上，存在借入消費和經營貸款償還按揭貸款的套利空間。盡管銀行對消費和經營貸款的用途有嚴格限制，用于償還房貸是違規行為，但不排除套利行為存在。2021年北京、上海、深圳、廣州監管部門共檢查出約9億元經營貸挪用進入房地產市場，僅約占2020年估算提前還貸規模的0.05%。由于2022年個人經營貸和消費貸同比多增并不明顯，中金公司預計2022年償還按揭的來源可能仍以存款和理財贖回為主。

中金公司認為，提前還貸對銀行利潤影響暫時較小。其對居民提前還貸的影響進行了測算：居民償還按揭貸款同時減少貸款（資產端）和存款（負債端），還貸導致凈息差損失（約3%）。按揭提前還貸增加1萬億元估算減少銀行業營收約300億元，拖累凈息差1BP或凈利潤1%，影響暫時較小。

其中，寧波、南京、杭州、江蘇等區域行按揭貸款占比較低，受影響相對較小（凈利潤影響小于0.5%）；按揭貸款占比較高的國有大行影響相對較高（凈利潤影響1.0%-1.2%）。考慮到2023年房價預期有所恢復，金融投資回報率上升，銀行對提前還貸設置罰息、延期等調節措施、對消費經營貸貸款用途限制更加嚴格，提前還貸規模可能不再明顯上升。

對于如何減少提前還貸？中金公司認為，提前還貸增加主要由于居民收入預期下降以及投資回報率低迷導致的去杠桿行為，提前還貸的資金主要來源于存款和理財贖回資金，經營貸置換按揭的套利行為較少。因此，下調存量按揭利率對抑制提前還貸可能并不明顯，直接大幅降低存量利率對銀行內生資本補充或將造成影響、制約支持實體經濟能力，差異化下調存量加點也可能降低利率調控的效果。

中金公司預計，隨著穩增長、穩地產政策改善預期，房地產和資本市場回暖，并加強貸款用途監管，提前還貸現象可能明顯減少。如果出于金融讓利的目的下調存量利率，可考慮通過下調存款利率、或央行結構性貨幣工具對沖。