金融服務對房地產經濟發展的影響研討

鄭昱宇

（招商局集團發展研究中心，廣東 深圳 518000）

房地產行業的發展與人們的生活息息相關。一方面，房地產產業可以為廣大人民群眾提供住房服務，具有實體性特征。另一方面，房地產產業鏈具有一定的金融屬性，存在虛擬性特征。簡而言之，房地產經濟具備實體經濟與虛擬經濟的二重性。房地產的開發與銷售必須具備充盈的信貸資金，這一點往往需要依賴于金融機構的金融服務。同時金融機構也能幫助房地產企業按照一定的規范來合理規避風險，讓房地產企業具有一定的資產流動性，始終做好資產負債管理工作。金融機構為房地產所提供的服務包括風險管理咨詢服務和資產證券化服務，均能夠推動房地產企業的進一步發展。然而，若是房地產企業無法規范科學地應用金融工具，必然會導致房地產企業產生系統性風險、房地產泡沫風險、債務危機等?？傊鹑诜諏Ψ康禺a經濟發展的影響包括積極影響與潛在風險，房地產企業應以審慎管理的基本原則來使用金融服務。

我國房地產產業增加值在國內生產總值中所占的比重持續提升，整體開發投資總額增速明顯。很顯然，當前階段，我國房地產整體開發投資水平與產業規模都較高、較大，使得房地產市場熱度難以下降。房地產市場必然呈現出些許泡沫特征，需要國家采用宏觀政策進行有機調控，規避系統性金融風險。金融機構開展的金融服務可以穩定房地產產業鏈的發展，讓房地產企業始終具備相對穩固的經濟基礎。目前，我國房地產企業開發融資多依賴于銀行貸款與信托貸款，與銀行體系的關系極為密切。而社會公眾無論是投資房地產還是消費也多依靠于商業銀行的抵押貸款服務?？梢娢覈康禺a市場有著較大的貸款余額體量，對金融機構的資金融通服務具有高度依賴性。在房地產產業發展的過程中，金融服務是不可缺的重要部分，無論是信貸資金的獲取還是資產證券化的金融需求都是房地產無法離開金融機構的直接表現。同時，房地產價格不是一成不變的，存在階段性波動特征，這無疑增加了房地產的風險。若是房地產企業無法恰當應用金融服務，必然會使得自身面臨系統性風險、泡沫風險、債務風險等。本文首先分析金融服務對于房地產經濟發展的積極作用，其次分析其潛在風險，并由此提出有效的建議。

一、金融服務對于房地產經濟發展的積極作用

第一，金融機構所開展的金融服務可以為房地產企業提供信貸資金。當前階段，房地產企業存在多個融資渠道，而最主要的渠道則是商業銀行的信貸業務。從一定意義上來講，房地產企業的最大債權人應當是商業銀行。畢竟房地產開發項目消耗資金極大，動輒上億之多，其自有資金必然難以完全支撐，需要依賴于商業銀行的信貸資金支持。無論是土地競標、項目開發，還是房產銷售，都離不開強有力的資金支撐。據調查，我國絕大部分房地產企業都存在較高的資產負債率，整體資產負債水平相對較高，而房地產企業的主要融資手段就是債務融資。眾所周知，房地產企業項目開發往往周期較長，有著巨大的資金需求量，負債率高已經成為行業普遍現象。通常情況下，資產負債率低于85%的企業往往具有較小的兌付風險。這表明房地產企業在開發項目的整個過程中都無法離開商業銀行，商業銀行所提供的信貸融資服務能夠讓房地產企業始終具備牢固的經濟基礎。

第二，金融機構所開展的金融服務可以為房地產企業提供資產證券化支持。房地產企業在開發項目的過程中需要進一步增值資產與轉移風險，讓自己的資產具有一定的流動性，而這些都依賴于金融機構所提供的資產證券化服務。依據我國銀保監會與證監會所出臺的企業資產證券化管理辦法與業務指南，若是有不動產權存在空置現象并無法提供穩定現金流，或是不動產有待開發、不動產在建占比超過10%、不動產可以產生穩定現金流，房地產企業都可以對這些不動產辦理資產證券化業務。而金融機構恰好能夠提供資產證券化服務，提高房地產企業的資產流動性。最重要的是，房地產企業還可以借助這類資產進行融資，促進自身項目的發展。按照國家監管要求，相關企業能夠借助證券化資產得到一定的融資額，通常為房產估值的分值30%～50%。

二、金融服務為房地產經濟發展帶來的潛在風險

通常情況下，房地產金融風險包含兩大類，即系統性風險與非系統性風險。系統性風險與宏觀變量息息相關。一般指的是因國內外政治或經濟影響而導致系統失衡、房地產市場低迷，最終使得與房地產業務相關的金融機構遭受一系列損失，甚至引發金融領域的持續崩潰。很顯然，系統性風險難以借助保護措施消除。而非系統風險一般指的是與房地產業務相關的某個金融機構在業務操作時產生的風險，如市場風險、流動性風險、信用風險等。反過來，若是金融機構所提供的金融服務出現問題，必然也會為房地產經濟發展帶來潛在風險。

第一，債務違約風險。上文已經提過，房地產企業在開發項目的過程中往往依賴于商業銀行所提供的信貸資金。當前階段，我國房地產項目開發較多，部分市場已經呈現出飽和的發展趨勢。又因為我國房地產市場存在較大的域價格波動性特征，使得部分房地產企業產生資產減值損失，提高了房地產企業的債務風險水平。依據往年的房地產企業負債總額與所占GDP的比重，都可以顯示出我國房地產產業的債務風險。依據近幾年來我國大型房地產企業的銷售情況，只有個別房地產企業的銷售目標完成率總體大于3/4。顯然房地產企業的銷售情況并不好，又因為房地產企業普遍存在資產負債水平較高的情況，導致房地產企業的債務違約風險不斷提升。

第二，系統性風險。眾所周知，金融機構為房地產企業所提供的資產證券化服務，可以提升房地產企業的資產流動性，讓房地產企業能夠擁有合適的融資。所以，在房地產企業進行資產管理的過程中，資產證券化往往是其中的關鍵部分。我國很多房地產企業都借助金融機構所提供的資產證券化服務回籠自身的開發資金，讓自身資產始終具有流動性特征。當前階段，我國房地產企業可以應用各式各樣的資產證券化模式，包括商業房地產抵押貸款支持證券、房地產信托模式、購房尾款證券化、物業費證券化、運營收益權證券化等。各式各樣的證券化模式可以幫助房地產企業在較短的時間內獲得回籠資金，并能夠在一定程度上分攤風險。但從長遠的角度來講，過度的資產證券化必然會提升房地產企業的風險，而這樣的風險往往會伴隨著市場波動而凸顯，從而導致金融市場與房地產行業都產生較大的系統性風險。

三、房地產企業合理運用金融服務的策略

（一）降低財務杠桿

房地產企業出現債務違約風險的根本原因一般是由于速動比率較高與資產負債率較高。我國房地產企業的融資總額絕大部分情況都依賴于信托貸款，多數房地產企業都存在80%以上的資產負債率，極易使得房地產企業內部存在較高的財務杠桿，極大地增加了債務違約風險。所以，對于房地產企業而言，應清楚地了解我國當前階段房地產市場的整體狀況，并依據自身的戰略規劃選擇合適的財務杠桿，目的是獲得較大的債務融資。與此同時，房地產企業應具備專門的資產負債管理部門，一體化管理自身的資產負債情況。要注意的是，房地產企業應全面評估開發項目的融資需求，并嚴格地管理項目開發過程中的每一項資金使用情況，做好預算工作，實現項目收支的平衡，最大限度地提升資源使用效率。時至今日，我國大部分房地產企業都沒有合理規劃長期債務和短期債務的償還順序與金額，使得因債務償還問題而產生的經濟糾紛與法律問題普遍存在。所以，房地產企業應依據長期債務與短期債務進行詳細的計劃，做到有序償還，盡可能減少經濟糾紛或債務違約情況的產生頻率。

（二）建立全面風險管理體系

當前階段，我國大部分房地產企業都未在管理資產負債的過程中建立客觀全面的風險識別指標，使得自身不具備較高的風險識別能力，導致企業本身的綜合風險水平不斷增加。例如，在2019年，我國房地產龍頭企業泰禾集團就因債務問題產生了一系列發展危機。到2019年末，泰和集團未還款總金額已達48.62億元，這都是因為債務風險管理不善而導致已到期借款無法償還，從而出現資金鏈斷裂的狀況。除此之外，我國大部分房地產企業都不具備健全的事后風險處理機制，一旦出現不可避免的風險事項，必然無法及時進行管理，也難以找到有效的時候處理手段。2020年我國就有幾百家房地產企業因該項問題而破產。所以，作為房地產企業本身，應建立與自身發展規劃相符合的資產負債指標，并以此為基礎做好財務管理工作，有效識別可能存在的風險問題。同時，房地產企業還應在整個風險管理過程中把控自身的資產負債水平，若是存在偏離資產負債指標的狀況，必須立刻深入分析，及時進行處理。最重要的是，房地產企業也應創建符合自身實際情況的風險事件處理流程，一旦出現風險，能夠及時進行有效的管理。

（三）依據審慎原則管理資產證券化

在房地產企業的發展過程中，因資產證券化過度導致資產分散的問題時有發生，極大地增加了房地產企業的發展風險。所以，房地產企業應始終遵循審慎管理原則，并在此基礎上嚴格處理資產證券化業務，目的是讓該項業務能夠為自身提供短期風險規避與適當的融資支持。與此同時，房地產企業應在內部創建科學完備的資產證券化管理指標，并基于此快速識別音，資產證券化水平過高所產生的潛在風險。另外，房地產企還應在整個管理過程中把控證券化資產水平，避免因管理不善而產生一系列風險。

（四）建立逆市場周期的房地產信貸資產的風險權重

房地產行業的發展不具備單一性，應與政策和市場相融合。政府的宏觀調控與市場的有效調節從一定意義上可以讓房地產企業迎來更大的發展機遇與風險。同樣的，市場與政策都應具備適應周期。特別是政策方面，要求制定政策的人員一定要能夠準確判斷市場運行的趨勢，其判斷水平的高低直接影響著房地產市場的繁榮或低迷。若其水平較低，必然無法制定出具有有效性與合理性以及前瞻性的政策措施。在這個過程中，政策也會影響到金融機構對房地產企業所提供的金融服務。房地產企業要想合理應用金融服務，應積極解讀政策，把握市場運行規律，并交由相關部門從宏觀角度建立逆市場周期的房地產信貸資產的風險權重，并進行有效的調整與完善，確保房地產企業能夠發揮金融服務的優勢，保證產業增值，實現價格維穩。一般情況下，若是房地產項目價格較高，其信貸與風險權重也會較高。若是房地產項目價格較低，其信貸與風險權重也會較低。若是項目開發價格相對穩健，其信貸風險權重也會相對正常。

（五）在房地產領域實現利率市場化改革

房地產行業市場化程度相對較高。房地產企業在應用金融服務的過程中應充分考慮到市場情況，并立足于整個行業領域進行利率市場化改革。房地產企業應在本行業內積極探索貸款利率的變化，并利用市場利率機制實現自身的可持續發展。比如，若是開發項目為政策性的安居房，房地產企業也應引導市場化利率機制進行配合，相關部門可以獎勵促貸款或是以貼息促貸款，與金融機構共同解決信貸資金與財政資金或是其他渠道的資金問題。同時，在商業金融領域，也絕不能出現商業性目標與政策性目標對立的情況，可以進行兩者合作來完成政策性任務。哪一個房地產企業具備較高的市場化條件，就可以通過金融機構獲得高質量的金融服務，降低自身的經營風險。在開發項目的過程中，房地產企業一定要遵循市場化原則，努力獲得金融機構的配套金融服務，避免因政策性風險而產生行業性風險或市場性風險。

（六）探索房地產產業鏈金融服務

房地產行業的發展在一定程度上可以帶動和牽引其他行業的發展，從而影響整個社會的經濟發展。在很多地區，房地產都是其支柱產業，依賴于房地產行業的企業、部門、中介、居民數量極為龐大，該行業也極易出現政策、市場、法律、道德、聲譽、流動性操作等風險。若是房地產市場價格出現較大的波動必然會導致社會矛盾的頻繁發生。所以，房地產企業在應用金融服務的過程中應探索自身產業鏈金融服務。畢竟，即使是保障性住房建設或災后重建類型的金融服務也存在著較多的風險隱患。房地產企業應積極與金融機構進行合作，挖掘屬于自身的客戶戰略，并圍繞產業鏈條配置資源，從而進行配套型、針對性的專業服務，有效調整行業上下游的利益主體。從一定意義上來講，這樣的方式也能夠降低房地產企業的經營風險。與此同時，房地產企業在與金融機構合作的過程中，可以以同業協作的方式實施產業鏈配套分段服務，避免一家企業或一個樓盤涉及多家金融機構，防止因此造成金融機構無序競爭的局面，而應讓金融機構對借款人進行監管與制約，避免因借款主體風險產生行業聲譽損失。

四、結束語

綜上所述，金融機構對房地產企業所提供的金融服務能夠影響房地產行業的經濟發展。房地產經濟具有二重性特征，其項目開發的整個過程都涉及大量的資金，對金融機構的依賴性較強。同時，金融機構也應與房地產企業合作規避風險，引導房地產企業做好資產負債管理工作，促進房地產行業的良性發展。