房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)如何規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)

◎文 穆鴻雁

我國稅務(wù)改革前，房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)都是我國主要的營業(yè)稅納稅主體。但是稅務(wù)改革政策實(shí)施后，營業(yè)稅主體發(fā)生轉(zhuǎn)變，“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)的稅收產(chǎn)生較大影響。稅務(wù)政策不斷發(fā)生改變，如果不了解稅務(wù)政策，企業(yè)在經(jīng)營過程中容易產(chǎn)生較多稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為此，企業(yè)應(yīng)科學(xué)規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，合理規(guī)劃稅收管理工作，加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)管理，方能保障房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

運(yùn)營業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)的日常監(jiān)管難度較大，經(jīng)營周期長，在運(yùn)營過程中，更加容易出現(xiàn)運(yùn)營業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，面臨較高的偷稅、欠稅風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款結(jié)算不統(tǒng)一，影響著稅款征收，導(dǎo)致稅款征收波動(dòng)較大。在工程結(jié)算前期，房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)的大部分項(xiàng)目存在無稅可交現(xiàn)象，后期項(xiàng)目開始繳納增值稅，導(dǎo)致稅款繳納出現(xiàn)較大的波動(dòng)，個(gè)別企業(yè)難以承受稅款繳納的變化會(huì)出現(xiàn)“跑路”的情況，最后導(dǎo)致稅款流失。

我國新出臺(tái)的稅收政策中明確提出，發(fā)生應(yīng)稅行為承包人、承租人都需要承擔(dān)相應(yīng)的法律職責(zé)，只要對(duì)外運(yùn)營，就會(huì)產(chǎn)生一定的應(yīng)稅行為。掛靠人需要承擔(dān)業(yè)務(wù)營業(yè)繳納的責(zé)任，那么相應(yīng)的企業(yè)需要承擔(dān)相應(yīng)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)面臨一定的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，企業(yè)的名譽(yù)也會(huì)受到嚴(yán)重影響。

當(dāng)然，運(yùn)營業(yè)務(wù)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測意識(shí)有關(guān)，大部分企業(yè)并未意識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，并未樹立防范意識(shí)，容易忽視工程施工進(jìn)度、銷售回款以及融資貸款，在企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理缺失。財(cái)務(wù)部門工作職責(zé)并未落實(shí)，缺乏嚴(yán)格管控，部分企業(yè)的納稅人對(duì)新的稅款政策不理解、不熟悉，存在對(duì)跨市與跨省項(xiàng)目納稅過程中，并未在項(xiàng)目服務(wù)地區(qū)發(fā)生預(yù)繳稅款，從而增加企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)收賬款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)收賬款風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)賬目已經(jīng)形成納稅義務(wù)后，但是企業(yè)并未在第一時(shí)間將應(yīng)繳納的稅款上繳。一旦稅務(wù)部門檢查，企業(yè)將會(huì)承擔(dān)較大額度的滯納金，且根據(jù)相關(guān)的稅收政策，企業(yè)可能會(huì)面臨一些處罰，對(duì)企業(yè)納稅人下一年度的評(píng)價(jià)有嚴(yán)重影響。例如某房地產(chǎn)公司已經(jīng)取得某項(xiàng)目后開工建設(shè)。同時(shí)，已經(jīng)取得相關(guān)商品房的預(yù)售許可證，并在后續(xù)的經(jīng)營中與購房客戶簽訂買賣合同，已經(jīng)預(yù)收購房款，在企業(yè)進(jìn)行相關(guān)財(cái)務(wù)處理時(shí)，并未及時(shí)依法進(jìn)行納稅申報(bào)。這種情況當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)局一旦發(fā)現(xiàn)，將會(huì)按照我國相關(guān)的營業(yè)稅條例規(guī)定對(duì)企業(yè)進(jìn)行處理。此外，企業(yè)發(fā)票需要按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行規(guī)范處理，避免虛假發(fā)票的問題。在我國全面推出“營改增”試點(diǎn)后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)與建筑安裝企業(yè)中的管理人，會(huì)利用項(xiàng)目承包商開虛假發(fā)票，試圖擴(kuò)充成本，導(dǎo)致企業(yè)將會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，增加了企業(yè)擔(dān)負(fù)刑責(zé)的可能性。

收入結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，其合同收入的內(nèi)容可以分為兩個(gè)部分：第一部分為項(xiàng)目合同中所規(guī)定的初始收入部分，剩下的一部分則是合同發(fā)生變更或是索賠后形成的價(jià)外費(fèi)用。缺乏全面了解會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨營業(yè)收入完整性的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的相關(guān)涉稅人員應(yīng)該對(duì)企業(yè)項(xiàng)目合同的收入確認(rèn)需要的基本條件與依據(jù)，從而規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

由于我國稅務(wù)改革，房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)受到影響，項(xiàng)目的合同會(huì)出現(xiàn)兩種模式，將材料與計(jì)稅分開，也就是“甲供材”中出現(xiàn)簡單計(jì)稅與簡單包含材料兩種模式。這兩種不同模式的合同應(yīng)該將單一含材料部分的發(fā)票由甲方負(fù)責(zé)開具，并提供施工方，在最后將其納入合同的總收入中開票給甲方。但是這個(gè)過程比較復(fù)雜與繁瑣，所以另外一種合同模式為簡易計(jì)稅方式，操作起來比較方便，有利于甲方抵扣稅金。而甲供材的合同確定依據(jù)中，計(jì)算合同計(jì)稅時(shí)需要查看是否包含材料費(fèi)用，如果操作失誤將會(huì)使企業(yè)面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)我國針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)所得稅處理規(guī)定，企業(yè)一旦開發(fā)產(chǎn)品完工后將會(huì)直接視為完工，收入結(jié)算時(shí)應(yīng)該計(jì)算其計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)在此之前銷售收入的具體毛利額，將實(shí)際的毛利額與對(duì)應(yīng)的毛利額之間的差額全部納入項(xiàng)目的應(yīng)納所得稅中。但如果企業(yè)對(duì)這類稅收政策不熟悉，例如難以明確區(qū)分出會(huì)計(jì)和稅法收入確定原則的差異，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨嚴(yán)重的稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)。

管理過程控制風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)的材料、人工費(fèi)用以及各種機(jī)器的租賃費(fèi)用高，涉及大量的增值稅與征收率，且稅率不同，會(huì)增加企業(yè)過程控制風(fēng)險(xiǎn)。部分企業(yè)在施工過程中，取得發(fā)票的項(xiàng)目稅率容易出現(xiàn)失誤，根據(jù)我國相關(guān)的增值稅政策規(guī)定，企業(yè)的納稅人的施工設(shè)備出租給他人的應(yīng)該按照相關(guān)的建筑服務(wù)規(guī)定繳納增值稅，且稅率應(yīng)該把控在9%，當(dāng)企業(yè)對(duì)政策把控不準(zhǔn)會(huì)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)與建筑企業(yè)員工較多，施工項(xiàng)目大，工作人員不足時(shí)企業(yè)將會(huì)對(duì)外臨聘。每一個(gè)員工的工資發(fā)放前都應(yīng)該上報(bào)并繳納個(gè)人所得稅，施工方是主要的代扣代繳義務(wù)人，需要承擔(dān)代扣代繳義務(wù)。但在此過程中，如果企業(yè)的管理有誤，并未及時(shí)上報(bào)，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)面臨稅務(wù)處罰。此外，企業(yè)使用電子形式簽訂的印花稅也會(huì)面臨涉稅風(fēng)險(xiǎn)。由于企業(yè)需要簽訂的合同較多，為了便于管理會(huì)采用電子合同，容易忽視印花稅申報(bào)，出現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

建筑安裝企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的控制對(duì)策

運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策有效防范房地產(chǎn)業(yè)與建筑安裝業(yè)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，需要結(jié)合企業(yè)的具體發(fā)展?fàn)顩r，不斷優(yōu)化企業(yè)的運(yùn)營方式。例如建筑安裝企業(yè)的掛靠運(yùn)營方式，詳細(xì)了解運(yùn)營方式的相關(guān)法律職責(zé)。為了有效防范運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，被掛靠企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)掛靠企業(yè)基本情況進(jìn)行詳細(xì)了解。例如企業(yè)的運(yùn)營情況與資歷信息，最后應(yīng)該詳細(xì)核查其資金狀況，需等相互確認(rèn)后，科學(xué)分配職責(zé)，建立良好的合作關(guān)系。除此之外，企業(yè)應(yīng)該對(duì)增值稅的行為加以管理，并嚴(yán)格按照我國增值稅中對(duì)納稅義務(wù)的規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)，以增值稅的發(fā)生時(shí)間作為確認(rèn)銷項(xiàng)稅的依據(jù)，動(dòng)態(tài)監(jiān)控企業(yè)的具體負(fù)稅情況。

為了避免企業(yè)出現(xiàn)虛假發(fā)票的現(xiàn)象，需要及時(shí)建立相關(guān)的發(fā)票管理制度，并加以控制開具發(fā)票的各個(gè)環(huán)節(jié)，消除發(fā)票虛開的風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理，做好財(cái)務(wù)監(jiān)管工作，制定相關(guān)對(duì)策，不斷優(yōu)化財(cái)務(wù)控制方式，并在被掛靠企業(yè)中，嚴(yán)格管理掛靠企業(yè)在施工中的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)施工流程嚴(yán)格監(jiān)管，使監(jiān)管工作更加全面與完善。科學(xué)制定企業(yè)的會(huì)計(jì)記賬標(biāo)準(zhǔn)，將設(shè)定總賬的權(quán)力交由被掛靠企業(yè)，掛靠企業(yè)負(fù)責(zé)組織施工，定期清點(diǎn)賬務(wù)，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

賬款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)影響著企業(yè)的發(fā)展。大部分涉稅風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)工作人員專業(yè)知識(shí)能力掌握不足、專業(yè)素養(yǎng)低有關(guān)。我國稅值改革制度持續(xù)進(jìn)行，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作人員專業(yè)素養(yǎng)的培訓(xùn)，應(yīng)該深入認(rèn)識(shí)我國增值稅中的對(duì)義務(wù)繳納增值稅詳細(xì)規(guī)定。在預(yù)收款項(xiàng)或是按照相關(guān)的合同規(guī)定進(jìn)行節(jié)點(diǎn)付款，企業(yè)都將面臨納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問題，明確稅法中對(duì)納稅義務(wù)時(shí)間發(fā)生截至點(diǎn)的確定，并按照時(shí)間截至點(diǎn)完成繳納，履行對(duì)應(yīng)的納稅職責(zé)即可有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)詳細(xì)了解工程承包合同中的內(nèi)容，做好各項(xiàng)款項(xiàng)支付時(shí)間的標(biāo)記，避免遺漏，按照項(xiàng)目的合同完成納稅職責(zé)。當(dāng)項(xiàng)目合同中并未體現(xiàn)支付款項(xiàng)的詳細(xì)期限時(shí)，財(cái)務(wù)人員確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該以納稅人收取營業(yè)收入款為準(zhǔn)。

此外，應(yīng)跟隨我國稅務(wù)體系改革，不斷加強(qiáng)企業(yè)賬款管理，及時(shí)完成企業(yè)稅務(wù)預(yù)繳和匯算清繳工作，準(zhǔn)確把握相關(guān)的政策規(guī)定。例如及時(shí)在建筑服務(wù)所在地完成預(yù)繳稅款，采用多種方式計(jì)算企業(yè)項(xiàng)目的預(yù)繳增值稅。但預(yù)征率可能存在不同，所以需要企業(yè)財(cái)務(wù)人員學(xué)會(huì)使用不同的方法靈活計(jì)算，明確企業(yè)的納稅義務(wù)，不斷規(guī)范企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)核算。

收入結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策收入結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)根據(jù)我國針對(duì)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定的通知進(jìn)行防范。首先需要明確企業(yè)勞務(wù)收入的確定，并對(duì)其勞務(wù)收入的時(shí)間點(diǎn)與前提條件做出明確規(guī)定。而建筑企業(yè)應(yīng)該按照相關(guān)規(guī)定完成對(duì)完工進(jìn)度的判斷，并在第一時(shí)間內(nèi)確定企業(yè)當(dāng)期建筑勞務(wù)收入，及時(shí)上報(bào)，避免出現(xiàn)收入確認(rèn)滯后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。防范稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)該明確所開發(fā)完成的產(chǎn)品的具體完工時(shí)間，通過判斷竣工材料、開發(fā)產(chǎn)品得到狀況確定企業(yè)的項(xiàng)目是否完工，竣工證明材料已經(jīng)向相關(guān)管理部門報(bào)備，且產(chǎn)品已投入使用并獲得初始產(chǎn)權(quán)證明已經(jīng)完工。企業(yè)存在不同的銷售方式，交易環(huán)節(jié)與流程復(fù)雜。因此，發(fā)生納稅義務(wù)的時(shí)間存在較大的差異，當(dāng)發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)應(yīng)該及時(shí)上報(bào)，并按照企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)所得稅的相關(guān)處理辦法對(duì)銷售方式以及各確定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行確認(rèn)，避免出現(xiàn)收入確認(rèn)滯后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，明確實(shí)際的毛利額與對(duì)應(yīng)的毛利額之間的差額，全部納入應(yīng)納所得稅中，并詳細(xì)區(qū)分會(huì)計(jì)和稅法收入確定原則的差異，降低收入結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)。

全員全過程控制營業(yè)稅改增值稅的政策實(shí)施后，大部分企業(yè)辦理涉稅業(yè)務(wù)更多的是非專業(yè)的財(cái)務(wù)人員。在企業(yè)的投標(biāo)預(yù)算、簽訂建設(shè)合同、項(xiàng)目施工、材料采購均涉及到一定的稅務(wù)知識(shí)。企業(yè)使用非專業(yè)工作人員容易產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)，例如企業(yè)招聘大量的臨時(shí)工作人員的人工費(fèi)支付是需要上報(bào)個(gè)人所得稅的，但非專業(yè)工作人員容易忽視這一點(diǎn)，從而導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。所以，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)我國新的增值稅基本理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，在企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)過程中，應(yīng)該讓財(cái)務(wù)人員參與到多項(xiàng)合同簽署過程中。例如，常見的材料采購合同、機(jī)械租賃合同的會(huì)簽，提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)可以采用集中管控方式采購材料，降低成本及稅負(fù)，并通過與勞務(wù)派遣公司簽訂勞務(wù)派遣合同的方式進(jìn)行用工，規(guī)避個(gè)稅代扣代繳風(fēng)險(xiǎn)，重視印花稅繳納，加強(qiáng)施工過程中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制管理，全面控制企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

總之，建筑安裝與房地產(chǎn)行業(yè)將需要精細(xì)化管理財(cái)稅，從而應(yīng)對(duì)具有復(fù)雜性特點(diǎn)的稅務(wù)工作，保障企業(yè)達(dá)到涉稅零風(fēng)險(xiǎn)與零誤差的目的；在我國合法的框架內(nèi)控制稅收風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)建筑安裝與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)。