淺談我國高層民宿的問題與對策分析

文/高亞軍 陳玖良（長安大學人文學院）

一、高層民宿的概念

民宿理念發軔于歐洲的B&B(Bed and Breakfast)，即提供住宿和早餐的家庭旅館模式。2019年，我國旅游局發布《旅游民宿基本要求與評價》，其中對民宿活動的界定為：“利用當地民居等相關閑置資源，經營用客房不超過4層、建筑面積不超過800m2，主人參與接待，為游客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施。”這一概念主要是圍繞鄉村民宿或者旅游景點民宿來界定的，突出了民宿需要利用地緣優勢，沒有顯示出城市民宿中住宅性質的改變。2020年，北京四部門正式印發《關于規范管理短租住房的通知》，其中對民宿活動的定位為：“利用本市國有土地上的規劃用途為住宅的居住小區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所。”此概念突出了在小區內將住宅用途的房屋改變為經營用房，本文同樣采取此觀點。現今由于土地資源吃緊，城鎮化進程依然如火如荼，導致城市中多以高層住宅為主。為了盤活閑置資產，繼而多數房東以自己的閑置高層住宅用以經營民宿。因此，采用高層民宿一詞，用以清晰界定此種民宿的對象范圍和性質。

二、高層民宿對其他利害業主的影響

高層民宿發展至今方興未艾，由于制度的缺位、監管的不完善，導致行業藏污納垢，引起了一系列社會問題。其中，最令人詬病的莫過于擾民、影響其他利害業主的居住權益。通過筆者收集資料與實地走訪調查發現，高層民宿對其他利害業主的影響主要有以下幾點：

（一）噪音影響鄰居的居住安寧

原本為住宅性質的房屋，房東或租客為了維護鄰里關系，在室內會盡量克制自己的行為。但是高層民宿將原本用于住宅用途的房屋改為經營用途，這種日租房的租客不是房屋所有權人，從而將房屋當成消費品來使用，難以產生物權上所應承擔的義務和法律責任的歸屬感。同時城市高層民宿一般為90后和00后聚會團建的絕佳之地，如此一來，難免會產生噪音，影響利害關系業主的居住權益和身心健康。

（二）影響房屋質量安全

現在大多數城市的高層民宿基本有兩種經營模式，一是C2C模式，房屋所有權人或者房屋承租人將閑置住宅通過互聯網在線平臺與他人共享；二是C2B2C模式，房屋所有權人或者房屋承租人將閑置房屋出租或者委托中介公司進行經營[1]。這兩種模式下，房屋所有人或中介公司可能會按照自己的風格重新對住宅內部進行裝潢，從而進行民宿經營。有的房屋甚至出現反復裝修，私改電線，隨意拆改承重墻等情況，導致住宅樓的整體結構被破壞，使房屋存在很大的安全隱患[2]。

（三）有侵害其他業主的共有所有權之虞

依據《民法典》第二百七十三條的規定，業主對其建筑物的共有部分享有權利且還應承擔義務。對共有部分的使用，應當依合理使用的原則使用共有部分。而當樓層中有人將自己的住宅用作民宿經營，則必然導致社區內的人員流動量增大，這時對樓層中的一些共有部分的使用量必然呈上升趨勢[3]。例如，人員出入的增多以及多流動的特點，對電梯的過量使用和耗損是自不待言的，嚴重影響本小區業主的日常出行。再者，由于入住房客素質的參差不齊，更有甚者對走廊以及共有部分亂涂亂畫，亂占小區內公共停車位，亂丟垃圾等。這些行為沒有遵守合理使用原則，對其他業主的建筑物共有部分的所有權造成了侵害。

三、我國高層民宿業法律規制現狀

高層民宿帶來的負面問題，說到底也是法律問題。意欲規范化地管理此行業，必須梳理清我國高層民宿法律規制的內在邏輯。關于高層民宿的法律規制，主要涉及的法律法規有《民法典》中的物權編、最高人民法院的司法解釋、地方規章等。主要從利害關系業主的表決權、民宿房東所應承擔的義務、利害關系業主的救濟性權利方面進行了規定。另外還有某些地方政府出臺的規范性文件：對經營高層民宿的準入條件、互聯網平臺和物業管理公司的職責作了進一步的劃分。

（1）《民法典》物權編中對于高層民宿房東的權利作出了約束，同時對高層民宿準入條件作出了相關要求，具體規定在第二百七十二條和第二百七十九條。條文第二百七十二條對高層民宿房東對其專有部分使用的約束具體表現在：首先，作為建筑物專有部分的權利人，業主有不得危及建筑物安全的義務。例如對自己使用的管道、線路進行私自改裝，改動損壞程度嚴重或者擅自改變專有部分的用途和使用目的等。其次，作為建筑物專有部分的權利人，業主負擔不得損害其他利害關系業主合法權益的義務。例如在房屋內制造噪音或在走廊亂丟垃圾，破壞住宅衛生和安寧[4]。條文第二百七十九條對高層民宿“住改商”的設立條件作出了規定，主要有兩個條件：①不得違反法律、法規以及管理規約；②征得利害關系業主的一致同意。上述兩個條件是對“住改商”的限制和規范，主要是因為房屋從住宅性質變為經營性質會對利害關系業主的生活秩序和質量產生較大的影響，為了維護好廣大業主的合法權益，設立利害關系業主一票否決權是不可或缺的。

（2）最高人民法院頒布的《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中對高層民宿的準入門檻和其他利害業主的救濟權利作出了進一步的解釋，主要涉及的法條有第十條、第十一條和第十五條。條文第十條第一款明確了有利害關系業主的救濟性權利，即通過民事訴訟程序對其物權的保護。條文第十一條第二款和第十二條對有利害關系業主的范圍作出了明確：首先，本棟建筑物內的其他業主當然為利害關系業主，高層民宿業主不能以多數利害關系業主同意其經營性行為進行抗辯；其次，非本棟的其他業主通過舉證自己的房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響的可以認定為有利害關系的業主。條文第十五條主要適用的情形是：高層民宿經營者大多要對房屋重新進行裝修改造，其中存在著非法用電以及擅自改變房屋承重結構等違規行為。該條文中對《民法典》第二百八十六條中的“損害他人合法權益的行為”作出了解釋，將業主對房屋的專有部分和共有部分的違規改造、裝修等行為納入其中，對其他利害業主的救濟權利打上了“補丁”。

（3）隨著高層民宿的野蠻發展，各地方政府嗅到了一絲隱患，為了使高層民宿逐步走向法治的軌道下，逐步出臺規范性文件進行規范管理。例如北京四部門發布的《關于規范管理短租住房的通知》以及上海發布的《關于規范本市房屋短租管理的若干規定》。文件中臻于明晰互聯網平臺與物業管理公司的職責劃分，使《民法典》中關于“住改商”的若干規定得以落地生根，避免成為“一紙空文”。

首先，文件賦予了互聯網平臺對于高層民宿經營者的資歷核驗的職責，其中畫龍點睛之筆是將《民法典》中保障相鄰權人權益的制度安排——“其他利害關系業主一致同意”落到實處：要求經營者經營必須符合本小區規約，無規約應當取得業主委員會、物業管理委員會書面同意或取得本棟樓內其他業主的書面同意。

其次，文件對于物業管理公司的角色定位契合上位法《物業管理條例》第四十五條，要求物業服務公司在其管理區域對于違法違規的行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。這不僅對物業管理公司提出了更高的注意義務，而且也強調了其自身的樞紐作用。從其功能上來講，節省了行政資源，提高了處理問題的效率。同時就文件精神來看，要求物業在處理問題時，多以調解、協商的手段進行，這加大了鄰里之間的和睦。

四、高層民宿法律法規的完善建議

隨著共享經濟和“互聯網+”深入人心，以及國家“十四五”規劃《綱要》明確指出“促進共享經濟、平臺經濟健康發展”，民宿行業也從以往的鄉村模式向城鎮進軍，逐步發展為城市新業態。各大一線城市和強二線城市為了引導民宿行業規范健康持續發展，都出臺相關法規，試圖將這一新興行業納入制度化和法制化的治理框架中。然而，在筆者視角下，美中不足的是出臺的文件中沒有凸顯物業管理公司的角色，而且在制度安排上，經營者、互聯網平臺與物業管理公司之間缺少有效的銜接與配合。故而，筆者力從搭建一條行之有效的配套制度來提高“三方”在履行職責時的效率，減少各方彼此推諉。

（一）重新簽訂物業服務合同

首先，明晰物業服務合同的簽訂機制是必要之前提。實踐中，物業服務合同的簽訂一般分為前期和后期，主要是根據簽訂主體的不同來劃分的。在房地產項目竣工后，由于還要經過裝修、入住等一個過渡時期，這時的業主委員會暫未成立。故而，前期的物業服務合同是由房地產開發公司和選定的物業管理公司進行合同的訂立。當大部分業主入住后，業主們商議召開業主大會，業主委員會作為代表與選聘的物業管理公司重新進行合同的訂立[5]。《民法典》第九百三十九條與第九百四十條也為前期、后期物業服務合同的訂立提供了制度上的支持。

其次，當小區內出現業主將房屋用于民宿經營時，這勢必會給小區內的環境、衛生和治安帶來折損，進而增添了物業管理公司的服務與治理成本。同時，各地出臺的規范性文件同樣對物業管理公司提出了較高的注意義務。但是將視角轉向私法層面時，從《民法典》第九百三十七條第一款和第九百三十八條第一款中可以清晰地看出，物業服務合同是一個雙務合同。根據私法自治的原則，既然權利與義務出現不對等的情況，當然可以重新簽訂合同或者在原有合同中補充相應條款，將物業管理公司額外所應承擔的義務寫進合同，同時民宿經營者以對價給付，以此來達成雙方合意，從而提升物業服務公司管理的積極性。再檢討合同簽訂的主體，如上文所述，為了小區業主的集體利益，可以召開業主大會商議關于民宿經營者物業服務合同的內容，最終讓業主委員會代表其簽訂合同，同時將合同制成范本，以備本小區后來經營者方便使用。或者說業主委員會代表業主簽訂合同這一制度安排，本身就是為了方便雙方主體達成民事協議。小區出現民宿經營者為個別現象，從效率和合同的相對性來看，經營者也可以自己與物業管理公司重新簽訂合同。

（二）構建結構性押金制度保障利害關系業主的權益

實踐中，部分民宿經營者會在顧客下單后收取一部分押金，此類押金的目的在于保證顧客債務的履行，不得損害經營者的利益，例如：不得損壞屋內的家具等物件、合理使用各種電器等。收取押金的行為，對于顧客文明入住有著良好的作用。

首先，傳統的酒店行業，管理人員全天24小時會住在酒店內部，當消費者在屋內進行擾民或者其他違法違規的行為時，管理人員可以及時地進行制止，對于顧客的行為可以起到一個即時的監督效果。而高層民宿這種模式的住宿，消費者和經營者通常不在一個區域，從入住到退房一系列的交流基本都是通過線上完成[6]，對于消費者的入住行為不能進行有效的即時監督。其次，從消費者的心理視角來觀察，傳統酒店業在辦理入住時，會出示身份證原件，并且進行人臉識別，信息直接上傳公安系統。同時通過這種線下的交流過程和與管理人員的頻繁接觸，消費者會形成良好的遵守契約精神的心態。而高層民宿的經營者，通常以線上的方式收集入住人員的身份證信息，況且存在消費者適用虛假身份辦理入住，造假入住的成本過低。消費者通過此種流程辦理入住，難免在心理上沒有任何掣肘，從而在履約過程中有恃無恐，肆意侵害利害關系業主的合法權益。綜上兩點，高層民宿經營者辦理入住的同時收取押金的行為是自不待言的，可以有效減少消費者入住后抑制不良行為的經濟成本，對于保障利害關系業主的權益也大有裨益。

誠然，收取押金的行為并非沒有弊端。在市場經濟的大環境下，大多數消費者始終貫徹“貨比三家”的消費理念，而收取押金這一行為可能會成為消費者選擇此房源的影響因素。部分消費者在選擇房源時認為押金會限縮自己的權利，或者單單更傾向于沒有擔保的履約方式，這樣就會導致收取押金經營者的房源被冷落。如此一來，在資本市場的競爭機制下，大部分經營者會選擇放棄收取押金。

為了使高層民宿規范健康持續發展，筆者建議地方政府部門可以將收取押金這一制度統籌安排。上文中提到，消費者所了解的房源信息，基本來自各大互聯網平臺。地方政府部門可以與互聯網平臺構建政企協作共同監管的模式，將押金制度統一部署，作為經營者發布房源信息的必備條件之一，這樣就從根本上剔除競爭機制，消除大部分經營者的憂慮。并且從北京四部門正式印發《關于規范管理短租住房的通知》來看，為解決高層民宿的痼疾，地方政府部門不僅致力于促進多方合作，而且也對互聯網平臺提出了更高的要求和職責。因此，地方政府同互聯網公司采取押金制度統籌安排、統一規劃的舉措乃題中之義。

（三）保障利害關系業主合法權益的前提是搭建一個利害關系業主、物業管理公司和經營者的聯動機制

首先從物業的角度來檢討，根據上文提到，當小區內出現住宅用于民宿經營時，物業管理公司會對小區內的治安和服務有著更高的注意義務。在民宿入場時，物業應當著重對該住宅鄰近的房屋業主或居住者提醒，如果出現嚴重的擾民現象，及時向物業舉報，同時拍攝音頻留證，充分保障利害關系業主的知情權和救濟權。當后期接到業主舉報，物業到現場核實情況，發現確有侵權事實存在的，予以制止，同時與民宿經營者聯系，要求其與顧客及時溝通，停止損害。更甚者，根據《物業管理條例》第四十五條物業可以直接報告有關行政管理部門。其次從經營者方面進行檢討，上文已經探討過采取押金制度的必要性，經營者可以通過這一擔保手段充分保障其他利害關系業主的權益。在消費者首次被舉報時，經營者可以予以勸阻，要求消費者規范自己的履約行為，及時停止對利害關系業主的侵害。一經勸阻還未整改者，經營者可以采取扣除部分押金以致警示。

此種聯動機制，首先是通過“利害關系業主——物業——民宿經營者”的路徑，將利害關系業主合法權益受損的事實即時傳遞，大大提升了利害關系業主救濟權的實現。再者，該機制采取物業與經營者的雙重規制，利用私法的權利與義務相對等的思路節省了行政資源，不但優化了行政資源的配置，而且可以快速、有效地制止消費者的擾民行為。