關于房地產企業加強全面預算管理的若干思考

文/顏罡（京投發展股份有限公司）

在新經濟形勢下，房地產行業的發展受到了諸多問題的限制，加上國家宏觀調控，致使房地產企業面臨的形勢越來越嚴峻，面臨著越來越多的挑戰。

面臨此情況，房地產企業必須進行財務深化改革，堅持持續發展原則。其中，全面預算管理作為一種有效的財務管理模式，對于企業的經營發展有著至關重要的作用，房地產行業不同于其他消費行業，項目建設周期長，資金投入量大，資金回報期長，開發的過程中風險高。為了做好房地產行業的市場預測、防范風險的發生，企業應該建立健全科學系統的財務管理體系。

全面預算管理作為重要的組成部分，是提升自身管理、優化資源配置、防范財務風險和業務流程監督考核相結合的一種有效手段，能夠促進企業提升管理水平，實現資源的合理分配，提高整體的運營效率。

一、房地產企業全面預算管理相關理論概述

全面預算管理含義：

全面預算管理是指企業在一定時間內對企業未來經營狀況的預測和判斷，并以此來進行一系列的措施、把控。企業實施全面預算管理主要是為了實現自身的長遠發展戰略，對內部財力、人力、物力資源的合理控制和分配，同時最大化地控制企業的成本，減少企業資源的消耗，并以此來制定科學的績效指標，最后對管理過程活動進行考核評價[1]。

全面預算管理是企業為了實現自身的價值，對企業的戰略目標進行科學的劃分，對在此過程出現的風險進行合理的預測與判斷，對企業預算管理進行優化改進，提升企業內部的管理水平。

二、房地產企業全面預算管理的意義

（一）有助于細化企業戰略目標

房地產企業實施全面預算管理的本質就是幫助企業實現戰略目標，以戰略目標為導向，并將戰略目標進行科學的細化和量化，采取階段性地持續推進，直至目標實現。并且，通過預算事前預測，判斷管理過程中的機遇和風險，根據實際情況適當地調整策略，提高企業內部管理水平，并在企業實施全面預算管理的過程中對管理策略不斷地進行優化，是推動企業實現戰略目標的重要方法和手段[2]。

（二）有助于加強成本費用的控制

對于房地產企業，一個項目從前期的規劃投資到最后的銷售回款，是一個長期的過程，需要通過招標、拍賣、拿地、勘探、設計、施工、竣工、交房、維護等一系列的過程。在這漫長的過程中，不可控的因素眾多。因此，實施全面預算管理可以幫助房地產企業科學地制定指標，按照實際的費用與預測的費用進行對比，找到費用及成本的差異，發現不合理的支出，加以優化改進，控制支出，節約資源，降低企業運營的成本[3]。

（三）有助于提高管理水平

房地產企業實施全面預算管理，需要各個部門、各個崗位的人員參與，跨部門的協作與配合可以充分調動員工的主動性與積極性。全面預算采用事前預測規劃、事中監督把控、事后考核評價進行管理，強調對預算全過程、全流程的管理、控制與監督。企業全面預算管理的實施及后續的不斷優化與改進，可以促進預算的編制、執行和考核等環節得到有效的控制，減少相關風險，使企業管理水平得到進一步提升。

三、房地產企業全面預算管理實施過程中所面臨的困難

（一）企業管理者重視不夠，全員管理意識不足

首先，房地產企業雖然開始逐步實行全面預算管理，但是一些企業的主要管理者并沒有對其有準確的認知和理解，未看到其對企業經營管理的價值以及對實現戰略作用，因而未能引起管理者的重視，企業不能形成全面預算管理自上而下的推動力，使得全面預算管理常常被用作費用預算管理在企業推行，難以發揮其真正的功能和作用。

其次，全面預算管理是全體員工參與企業管理的一項重要方式，在實際的開展過程中，部分企業的管理者和員工缺乏全面預算管理理念，不清楚個體或部門在全面預算管理中的定位、職責、分工與作用，認為預算管理僅僅是財務部門的工作，員工參與意愿不高、配合度差、溝通不暢或不充分，致使預算管理工作難以有效推進，全面預算管理最終效果與預期不相符合，嚴重阻礙了房地產企業推進全面預算管理。

最后，管理者不身體力行積極參與其中，用領導力向所有員工傳遞全面預算管理在企業經營管理的重要性，很難引起每名員工對預算管理的重視，導致公司很難形成良好的全面預算管理的企業環境和氛圍。

（二）全面預算的管理制度不健全

我國房地產行業近些年快速興起，歷經時間比較短，全面預算管理仍然處于起步階段，其管理體系制度并不完善。首先，由于房地產企業雖然開展了全面預算的工作，但由于未能真正理解全面預算管理，在粗放式的傳統企業經營模式下，精細化的企業預算管理模式未受到真正的認同，甚至部分人認識此項工作完全可以忽略，致使企業很難建立起完善的預算管理體系與制度，導致實施起來的效果不甚理想。其次，完善的預算管理制度是實施預算管理工作的基礎。缺少完整的預算管理制度，企業進行預算管理，或憑經驗或主觀判斷，沒有整體意識，沒有統一的流程，最終甚至會引發企業財務風險。最后，企業沒有設立專業的預算管理部門，組織結構不夠明確，不能形成完整的預算管理制度。企業制度未對各組織部門在預算工作中的職能、范圍、權責等事項明確和劃分，預算工作難以溝通與協調，致使預算工作很難開展。

（三）預算編制流于形式，執行不力

房地產企業的項目周期長，一個項目從招標、拍賣、拿地、竣工、銷售的時間跨度較長，不確定的因素多，風險大。

因此為了防范風險的發生，科學的預算編制尤為重要，但是目前房地產企業的預算編制仍然存在著很多的問題：一方面，目前大多數的企業缺乏長遠的眼光和全局的思維，不會科學地制定預算編制，只是照搬其他公司的預算編制方法，或者以去年的歷史數據為依據，缺少對于市場環境的分析，降低了預算的可執行性，致使預算的可操作性不強。另外一方面，預算編制制定后，執行力度弱，缺乏相應的監督，使得預算管理工作無法有效落地，與預期相差甚遠。同時，預算編制缺乏靈活性，在很多方面過于強調預算的剛性，使得預算工作無法適應市場與業務的變化進行靈活調動，最終導致預算工作無法持續推進[4]。

（四）缺乏有效監督管理和嚴格的績效考核

第一，房地產企業需要根據自身的發展情況和發展階段來對預算過程進行有效的監督，但由于目前房地產企業依然是以傳統的管理模式為主，導致預算執行過程中缺乏有效的監督管控，企業并沒有投入足夠的人力、財力、物力來對業務全過程全流程加以監控。

第二，房地產企業進行具體預算執行的過程中，管理層沒有認識到績效考核的重要性，認為預算與績效并沒有聯系，就沒有制定完整的績效考核制度，未能調動起員工的積極性，致使員工不能發揮主觀能動性參與其中。同時由于崗位設置不明確，權責劃分不明晰，無法嚴格地對部門和員工績效進行考核，預算管控的效果無法得到真正的實現。

（五）預算管理信息化程度較低

二十一世紀作為信息時代，科學技術飛速發展對現代社會和房地產企業的經營理念、發展方向和管理模式產生了極大的影響。目前我國房地產的問題面臨著復雜多變的社會形勢與嚴峻的政策要求，致使房地產企業必須拋棄傳統的管理模式，為了提高企業的經營水平，需要構建更加精細化的管理方式和更新的發展理念。

目前，我國房地產企業規模龐大，企業之間競爭壓力加大，市場經營復雜，復雜的數據計算都需要建立更加高質量的信息化平臺，但目前我國房地產企業的信息化程度較低，主要有以下幾個方面的原因：第一，企業對于財務信息化的認識不到位、投入不夠，導致在預算編制的過程中，仍然采用傳統的表格進行分析，沒有引進更加高端的軟件，同時沒有專業的技術人員對系統進行改善優化。第二，全面預算管理需要完善的辦公軟件的支持，但目前企業的辦公軟件仍然出現各種故障，比如系統界面崩潰、計算數據緩慢、硬件設備落后等等，致使在預算編制的過程中很容易出現偏差，并且還加大了工作人員的工作量，無法及時地處理信息。第三，缺乏專業的信息化系統平臺，房地產的業務規模龐大，企業各項業務數據、財務數據、工程數據眾多。因此，需要龐大的數據庫進行連接，并且各部門對于數據的要求不同，計算方式不同，各個平臺之間無法建立聯系，內部信息傳播中斷，致使信息化系統平臺的實用性不高，最終導致工作效率降低。

四、房地產企業全面預算管理的對策分析

（一）提升房地產企業工作人員的重視程度

房地產企業要想徹底地實行全面預算管理，獲得全面預算管理給企業帶來的好處，就需要加強全員對于全面預算管理模式的重視，為實踐全面預算管理打造良好的工作氛圍，為推進全面預算管理打好基礎。房地產企業的領導層和管理層需要擺正自己的心態，樹立正確的預算管理理念，改變傳統的以財務人員為主導的預算管理，將自己作為實施全面預算管理的領頭人，定期在企業內部進行宣傳和培訓，聘請專業人士來企業進行培訓、演講，增強全體員工對于全面預算管理的重視，培養良好的工作氛圍，自覺主動參與到預算管理的工作中。同時，財務人員還需不斷地完善自身，持續學習，緊隨時代的步伐，分析市場經濟的形勢環境，及時地對企業的預算管理進行優化改進。

（二）制定完善的全面預算管理制度

房地產企業完善的全面預算管理制度是預算管理制度落地的基礎，是企業規范業務流程的重要保障。房地產企業應該根據自身的經營環境和戰略發展方向以及外部市場環境的變化，完善企業內部全面預算管理組織框架，制定全面預算管理組織體系，設立專業的全面預算管理機構，包括預算決策層、預算管理層、預算執行層。比如，決策層由總經理負責領導，組織企業預算相關的專業人員，根據企業的戰略目標、各部門的預算需求，制定預算方案。管理層負責公司預算管理的持續改進，當發現預算管理工作問題時，及時向決策層匯報，對總預算編制進行組織協調，同時還要負責預算執行等等。而執行層作為直接承擔預算責任的主體，將預算的工作細化分類給每個部門崗位，確保預算的執行性。

（三）科學制定預算編制，加強財務資金管理執行力度

首先，房地產企業要根據市場環境以及政策出臺等外部環境因素，結合自身的戰略發展方向、經營特點、內部資源條件等內部因素，構建以業務預算為基礎的年度預算體系，將企業的人力、業務、資金、資源進行高度整合。專業的預算管理成員根據各個部門的情況和企業的具體情況，將企業的戰略目標進行科學的細化與量化，制定長期、中期、短期目標，包括項目的周期預算、年度和月度的現金流預算等等，通過不同階段的預算達成，落實戰略目標。其次，對于房地產企業來說，必須對預算管理進行有效的落實，重點加大財務資金管理的執行力度。

根據企業的全面預算規章制度，規范企業業務流程，企業的監管部門加強對業務事前、事中、事后的全過程監控，嚴格執行項目審批程序，對于不合理的、流向不明的資金及時上報處理。

具體可以通過信息系統，利用大數據以及人工智能的監控，對資金的流動進行靈活監控，嚴格控制資金的流向，避免人為因素的影響，對于不明確的資金審批不予通過，負責人核對之后再進行處理。靈活地根據市場變化與企業管理模式的改進，靈活調整，防止風險的出現。

（四）加大監督機制完善激勵機制

一方面，房地產企業為了保證全面預算管理得到有效落實，必須加大對預算執行過程中的監控，以企業的“授權程序”和“報批程序”為基礎，對事前、事中、事后全過程監督。將項目成本費用、銷售收入及回款、項目開發費用作為預算控制的重點。明確各個崗位的權責，遵循“誰使用、誰承擔，誰管理、誰控制”的原則，充分發揮預算管理部門在預算中的監督作用。

另一方面，要對績效考核加以重視，對績效指標的完成度加以關注，沒有考核，管理工作、執行力度就無法得到保證。根據部門的現狀對績效指標進行分析，對財務、成本、銷售、內部管理等部門特點設立細化指標，在此基礎上設立獎勵機制，要讓考核機制與員工的薪酬掛鉤，激發全體員工的積極性[5]。

（五）加大信息化平臺的建設

加大信息化平臺的建設可以幫助企業提高運營效率，把控企業運營成本，幫助企業提高信息質量，有利于企業領導做出正確的決策。實施全面預算管理信息化，建立完善的信息化建設平臺，對于房地產企業在產品、技術、品牌和人才方面的轉型有著積極的作用。

首先，企業應該重視信息技術的應用，依托于信息化系統的建設，提供足夠的人力、財力、資源支持。對現有的信息平臺進行優化，招聘專業的信息技術人員，開發符合企業價值理念的系統平臺，統一各部門之間的數據口徑和計算方式，加強處理數據的效率。或者購買專業的信息系統平臺，促使房地產企業的信息平臺逐漸完善，為后續的高效工作提供支撐。

其次，在信息平臺建設完成之后，加強各部門之間的溝通交流，促進各部門之間的信息得到有效的處理，形成信息共享模式，將龐大的數據記錄在企業數據庫里，提高系統處理信息的能力，提高信息的質量。

最后，采用科學的數據，避免人為的干擾，幫助企業提高數據的質量，通過對數據進行監控以及對大數據和信息化的應用技術，當數據出現問題或者內外部環境出現問題時，進行及時的警報提醒，提高防范風險的能力[6]。

五、結語

綜上所述，全面預算管理作為房地產企業提高內部管理水平的一種有效管理途徑，已經在企業中發揮了重要作用。面對嚴峻的形勢，房地產企業必須積極主動地深化改革、突破變局，分析企業所面臨的困境，積極探尋有效的管理模式，以企業戰略為導向，制定完善的預算管理體系，量身定制預算編制，加強預算全過程管控，提高預算執行力，推動預算管理信息化建設，提升預算數據的準確、安全，提高企業內部控制力量，進而持續提升房地產企業的經營效益，提升企業核心競爭力。