房地產估價咨詢中裝修因素的辨析與思考

文/肖軍

一、房屋裝修價值的內涵

房屋裝修是房地產實物狀況的重要內容。從房地產的構成內涵來看，房地產包含土地、房屋建筑物及房產上的一切附著物及定著物。房屋裝飾裝修是不可移動的房產附著物，是不動產的構成要件之一。通常所說的房屋裝修是指房屋室內裝修，實際上裝飾裝修的構成包括建筑物外裝飾與建筑物內部裝修。建筑物外裝飾指外立面裝飾，即建筑物外墻裝飾，但不含外墻保溫構造。建筑物內部裝修可分為房屋室內裝修與公用部位裝修。根據估價對象的不同，房屋裝修分為住宅、商業、辦公、研發、工業等不同類別物業的裝修，大體包括家裝與工裝兩大類。家裝是指家庭居室裝修，除家裝之外的商場、店鋪、購物中心、賓館酒店、寫字樓、各類辦公樓、各類公用建筑、廠房、研發、倉儲等物業的裝飾裝修均屬工裝。家裝一般價值量較小，工期較短。工裝一般體量與價值量較大，工期較長，對專業技術力量的依賴度較高。以商品住宅為主體的家裝不包括建筑物外裝飾，工裝則包括建筑物外裝飾。

房屋裝修價值在房地產價值中要占到一定的比例，好的裝修可以占房價的約10%。從房屋租賃的角度來看，裝修對房屋租金的貢獻份額一般要高于其對房價的貢獻份額。正確認識房屋裝修價值，有助于深化對房地產價值的理解。房屋裝修價值的構成主要有直接成本、費用、利稅三個方面。直接成本包括裝飾裝修材料費、人工費、施工機具費；費用包括管理費、相關規費（社保及公積金，通常包含在人工費中）及項目措施費（文明施工措施費、其他措施費）；利稅包括利潤及增值稅金。

房地產估價的核心內容是為了特定目的（估價目的），對特定房地產（估價對象）在特定時間（價值時點）的特定價值（價值類型）進行分析、測算與判斷。按照《房地產估價規范》的要求，房地產估價需根據估價目的、估價委托書的約定與價值時點的估價對象狀況，明確界定估價所涉及的財產范圍。財產范圍一般包括房屋及其占用范圍內土地（分攤的土地使用權），不含室內配備家具、電器等可移動物品及債權債務等。房屋裝飾裝修是財產范圍的重要內容。與財產范圍相對應的房地產價值包括房屋（所有權）價值、所占用范圍的土地（使用權）價值、裝飾裝修與設施設備價值、其他房地產權益價值（如租賃權、地役權、房地產損害賠償等）。可見，房屋裝修價值是房地產市場價值及房屋重置評估價格的重要組成。

在房地產估價咨詢實務中，房屋裝修是重要的比較修正因素，也是重要的成本構成因素。可比實例的裝修狀況難以準確掌握，如何判定或設定房屋裝修狀況、裝修等級，對于比較法的估價結果有較大的影響。不同的裝修評估方式及折舊（攤銷）計算，對于成本法的估價結果也有較大的影響。而在收益法評估中，裝飾裝修費用是房屋造價估算的重要構成或修正因素。同時，房屋裝修費用還是建設項目投資估算的重要內容。下文將詳述房地產估價三大方法運用及建設項目投資咨詢中裝修因素的考量與處理。

二、比較法評估中裝修因素的處理

在估價實務操作中，有一種觀點認為，由于房產交易后買家一般都會選擇重新裝修，這說明交易案例的房屋裝修對于買家而言并無價值，甚至可以說是負價值（需拆除清理原有裝修）。據此，這種意見認為，市場比較法中的裝修因素修正，可以把可比實例的裝修狀況全部設定為毛坯。這種觀點其實并不全面。房產交易后重新做裝修，并不意味著房價中就不包含裝修價值。因為消費心理與居住使用習慣的作用，原有房屋裝修價值作為房地產交易價格的組成部分，是買家不得不支付的沉沒成本。例如，一套房產市場價值100萬元，其中裝修價值10萬元，這意味著這套房產的市場交易價格100萬元中包含了房屋原有的裝修價值（扣減折舊后）10萬元。如果認為這10萬元裝修對于買家沒有價值，那應該在房價中先扣減裝修價值，即交易價格先要修正到90萬元，這時設定為毛坯才是合理的。顯然這樣的做法會對估價精度產生影響。要準確判定房屋裝修的價值需要經過專門的裝修評估。如果未扣減裝修即設定為毛坯，意味著人為拉高估價結果。如前所述，拉高的偏離最大可以達到約10%，這是相當大的偏離結果。

在房地產估價實務中，有時很難知曉可比實例的裝修狀況，多數交易案例數據庫并無案例裝修狀況或裝修等級的說明，實地查看可比實例往往也有一些條件的限制，如不能進入房屋內部等。這種情況下，合理地判定或設定房屋裝修狀況、裝修等級就顯得十分重要了。一般而言，二手交易房產，無論是住宅、辦公、商用物業，或是其他物業類型，基本都是帶有裝修的，區別只在于裝修等級的高低。因此，可以利用住宅小區、商務區、商圈等的檔次進行輔助判斷。在不能掌握可比實例裝修狀況又缺乏輔助參考的情況下，根據多數平均的統計學原理與房地產估價的合理謹慎原則，可以設定可比實例為中等裝修，對估價對象與可比實例進行裝修因素的修正。以估價對象的裝修狀況為100，好于估價對象的裝修，其修正系數加值，差于估價對象的裝修，其修正系數減值。房屋裝修狀況可以分為五個等級：豪華裝修、精裝修、中等裝修、普通裝修或簡單裝修、毛坯（無裝修）。相鄰兩個裝修等級之間的修正值一般取1-2個點。具體修正中應注意不同地區的差異。房價較高的地區，裝修占比較低，修正值應適當取低；房價較低的地區，裝修占比較高，修正值可適當取高。

上述對交易案例裝修狀況的設定及修正，是在條件受限情況下的相對最佳處理方式。在不能知曉與掌握交易案例的裝修狀況時，將可比實例設定為中等裝修，基本可以保證估價結果能夠最大限度地貼近實際。當然，不僅是裝修因素，在市場比較法的運用中，這一設定及修正原則也適用于其他一些比較因素。

三、成本法評估中裝修因素的處理

裝飾裝修是房屋建造成本的重要組成。成本法應用中，房屋裝修價值的估算有兩種方式。一是根據經驗取值，即根據不同類別房屋裝修的平均單方造價，結合估價對象的實際裝修狀況來取值。這種方式快速簡便，但對估價師的經驗水平要求較高，評估精度一般會稍差。二是做專門的裝修評估。這種方式需要進行詳細的裝修查勘，統計不同裝修項目的實物量與詢/配價，工作量較大，耗時較多，但評估精度較高。這兩種方式適用于不同類型的估價業務。一般而言，房屋征收評估中裝修價值的評估需采用第二種方式，其他類別的評估可采用第一種方式估算裝修重置價值。

對于專門的裝修評估，經過詳細的現場裝修查勘，在完成不同裝修項目的實物量統計后，需進行裝飾裝修材料的詢/配價，主要途徑包括網絡詢價，參考當地造價管理站發布的工程造價信息或當地估價行業協會、裝飾裝修行業協會發布的相關信息及裝飾裝修專業刊物等。材料費單價確定后，即可計算輔料、損耗及機具費（按材料費的一定比例計）、人工費（按前兩項之和的一定比例計），此三項之和即為工程直接費。按工程直接費的一定比例計算管理費及利潤，工程直接費與管理費及利潤之和即為裝修單價。再以此為基數，計算措施費（含文明施工措施費及其他措施費）、稅金（增值稅以裝修單價與措施費之和為計稅基數，采用適用稅率）。裝修單價、措施費、稅金三項之和即為綜合單價（裝修重置單價）。綜合單價扣除折舊（根據估價對象裝飾裝修的實際狀況判定其綜合成新率）后乘以實物量，最終結果即為裝修評估價格。

按不同的裝修用材及裝修檔次，房屋裝修的耐用年限（經濟壽命）一般為10-15年，殘值可視為0。成本法應用中裝修折舊的計算也有兩種方式。一是按房屋裝修的實際使用年限，采用直線折舊法計算折舊額；二是根據估價對象的維護保養等現場情況結合估價師的經驗水平，綜合判定房屋裝修的成新率，采用成新折扣法計算裝修評估價格。而在保障性租賃住房等房屋租金評估中，裝飾裝修是房屋租金水平的重要影響因素（好的裝修及家具家電、設施設備配置可以顯著提升房屋租金水平）。市場租金的評估要進行裝飾裝修因素修正，成本租金的測算分析則需計算房屋裝飾裝修費用的攤銷額，按動態方式折現，其公式如下：

其中：A為年攤銷額，C為房屋裝飾裝修費用，i為報酬率，g為增長率，n為攤銷年限。

在各項評估參數中，報酬率可根據同類裝修項目的收益率、銀行貸款利率等指標合理確定。增長率為裝飾裝修市場變動率，房屋裝修市場的變動相對比較平穩，可根據價值時點近三年的CPI平均水平確定，結合項目情況可在±10%內浮動。攤銷年限根據不同的房屋裝飾裝修檔次，以10-15年為宜。

四、收益法評估中裝修因素的處理

裝飾裝修也是房屋造價的重要組成。在收益法應用中，運營費用包含的房屋維修費與保險費均以房屋建筑物的造價為計費基數。房屋建筑物造價的確定有兩種方式。第一種方式是采用重置成本法。先確定不同類別房屋造價的構成，包括建筑物土建工程、安裝工程、外裝飾工程、室內裝修工程等，并根據估價對象的實際狀況，結合估價師的經驗水平，確定各單項工程的單方造價，加總后得出房屋建安成本。再以建安成本為基數，計算專業費、市政配套費，加總后得出建筑物開發成本。最后以開發成本為基數，計算管理費、資金成本/利息（按建筑物開發成本與管理費兩項之和計息）、建筑物開發利潤（采用成本利潤率），加總后得出房屋建筑物的重置成本單價。可見，裝飾裝修費用是房屋建安成本乃至房屋造價的重要組成。值得指出的是，在實務操作中，應注意各項費用的計算基數、計算比例（相關費率）、開發周期、利息率、成本利潤率等估價參數。

第二種方式是采用案例比較法，即根據當地造價管理站發布的工程造價信息，選擇與估價對象在結構、用途上相同的工程造價案例，再進行因素修正。主要的修正因素包括建筑物構造、層數、層高、裝飾裝修、設備設施配置、建造年份等。估價對象狀況好于比較案例的加值，差于比較案例的減值，估價對象沒有的建筑構造需扣除，比較案例沒有的建筑構造需增加，并根據工程造價指數進行年份修正。可見，裝飾裝修也是房屋造價估算中重要的比較修正因素。

五、項目投資咨詢中裝修因素的處理

在公共資金投資項目（道路、綠化、河道整治、中小學、幼兒園、社區服務中心、公交站場、停車場等公益性市政性項目）的投資估算與可行性研究中，項目總投資包括建安工程費（一類費，非房建項目為工程建設投資）、工程建設其他費用（二類費）、預備費三個部分。建安工程費的組成包括土建工程費、安裝工程費、樓宇設備費、外裝飾工程費、室內裝修工程費、室外總體工程費。房屋裝飾裝修費用是項目一類費的重要內容。同樣，裝飾裝修費用也是商業性項目總投資（總成本費用）的重要構成。

按照現行基本建設程序要求，使用公共資金投資建設的公益性項目，其投資估算與可行性研究在項目的設計方案（含設計概算）完成之后進行。對于完成初步設計方案的房建類項目，裝飾裝修費用的估算可參照項目設計概算，主要根據是地方的裝飾工程概預算定額、當地造價管理站發布的建設工程造價信息及類似工程項目的竣工決算指標，必要時可以對設計概算的費用單價進行適當調整。對于商業性房建項目，也可根據相關定額、造價信息、市場取費標準及類似項目的決算指標，結合項目規劃用地指標或要求，對包括裝飾裝修費用在內的建設項目的各項成本費用進行估算，出具項目投資分析/咨詢報告，為項目業主或投資方的項目投資決策提供重要參考依據。

六、小結

房屋裝修價值是房地產市場價值、房屋重置評估價格及房屋造價的重要組成，對房屋裝修不同的認知與處理方式對于房地產估價結果及評估精度有著重要的影響。在比較法運用中，在資料來源及現場查勘條件受限的情況下，可以對可比實例的裝修狀況、裝修等級作出合理設定，再區分不同地區房價水平的差異，選取合適的因素修正系數。在成本法運用中，可以根據不同類型的評估業務，結合估價對象的具體情況，采用合適的裝修評估方式與評估參數。對于專門的裝修評估，應注意其價值構成及計算基數、計算比例（相關費率）、綜合成新率與適用稅率等。在收益法運用中，在房屋造價的估算上，裝飾裝修費用是重要的構成或修正因素。在建設項目投資咨詢中，應根據項目設計概算、市場取費標準及相關定額指標等，對建設項目的裝飾裝修費用作出準確的估算。