我國居住權制度的適用問題及完善建議

文/陶敏艷

《民法典》物權編中新增居住權制度，對廣大弱勢群體通過司法途徑解決因離婚、養老等導致的居住困境具有重大意義。此前關于居住權入典的必要性爭議頗多，否定方認為居住權制度的適用面很窄，特定群體的居住問題完全可以依托現有法律規定得到保護，無需在《民法典》中單獨創設居住權。但是隨著時代發展，現實生活中對于居住權的需求量越來越大，人們常通過簽訂合同的方式設定居住權，由此產生的糾紛也日益增多。為回應現實需求，《民法典》創設居住權制度，以期發揮對弱勢群體的居住保障功能。但是現有居住權制度的規定寥寥數條，過于簡單，既沒有規定無法達成意定設立方式時該如何通過法定方式設立居住權，也沒有明確規定居住權的主客體范圍、權利義務和消滅事由，更缺乏居住權與抵押權產生順位沖突時的沖突解決機制。本文對實踐中爭議最大的幾個問題展開針對性分析，結合《民法典》及其他法律規定，梳理使用規則，提出相應的完善建議，以期對居住權制度實際效用的發揮有所裨益。

一、居住權設立方式

（一）現有居住權設立方式單一

《民法典》第三百六十六條規定當事人可通過簽署合同設定居住權，第三百七十一條規定可通過遺囑方式設定居住權，可見《民法典》中居住權的設立方式僅有兩種，且均為通過房屋所有權人的意思表示設定，即通過意定方式設立。誠然，尊重當事人的意思自由符合民法中的自由價值，能夠給予當事人最大的自主權，但是僅能通過意定方式設立居住權也存在相當大的局限性，無法實現立法者通過居住權入典來保障弱勢群體的居住需求這一立法目的。因此，是否有必要增設以法定方式設立居住權值得思考。

（二）僅規定意定居住權的局限性

在意定方式下，居住權的設立與否完全取決于房屋所有權人的意志，而所有權人通常出于投資收益目的，為實現房屋利用最大化而主動為他人設立居住權。所有權人往往不愿意主動為弱勢群體設立居住權，這就使得居住權的設立初衷難以實現，特定群體的居住問題無法解決。

譬如在婚姻關系中，當夫妻雙方感情破裂產生離婚糾紛，最終擁有房屋所有權的一方通常不會愿意為得不到妥善安置的弱勢方主動設立居住權。雖然《民法典》第一千零九十條確定了離婚經濟幫助制度，要求有負擔能力方為生活困難方提供幫助，雙方協議不成時，可通過法院判決使得弱勢方享有繼續居住房屋的權利，但是弱勢方依第一千零九十條取得的居住權益畢竟不是具有物權屬性的居住權，無法對抗第三人，一旦所有權人將房屋出售轉讓，弱勢方即失去居住權益。除婚姻之外，生活中的居住權益糾紛廣泛存在于贍養、繼承、遺贈等事件中當事雙方間存在不可調和的矛盾，弱勢方缺少通過法律途徑捍衛自身權利的能力，或某方不具有相應的民事行為能力等，在這些遠超立法者預期的情形下，僅允許以意定方式設立居住權完全無法滿足對弱勢群體居住利益的保護。

（三）增設法定居住權

基于居住權入典的立法目的，應當增加法定居住權方式，由法官根據實際情況進行裁判并依法為弱勢方設定居住權，以充分保障特定群體的居住利益。同時，筆者認為不宜采取概括式立法，使得法定居住權的有關規定過于模糊，從而擴大法官的自由裁量權，這樣容易出現同案不同判現象。采取列舉式立法雖然更加具體明確，但是由于生活中居住權糾紛的多樣化和廣泛性遠超過立法者預期，出于法律的滯后性和保持居住權體系開放性的考慮，對于未來可能會出現不滿足法律規定但是于情于理仍應適用法定居住權的情形，建議使用列舉式與概括式相結合的方式，在明確特定群體的前提下，對其能夠依法獲得居住權的情形作出具體規定，同時以“居住確有困難”等概括描述作出兜底性規定。

二、居住權主體范圍

（一）居住權主體范圍不明

《民法典》第三百六十六條、第三百七十條所稱“居住權人”即享有居住權的主體，但是對于居住權主體范圍并無明確規定。法人或非法人組織能否成為居住權人？居住權人的同居人能否也享有居住權？諸如此類問題均有待加以明確。

（二）對居住權主體范圍的分析

居住權入典的初衷是為了保障弱勢群體的居住權益，滿足特定群體的住房需求，自然人毋庸置疑能夠成為居住權人。但是法人與非法人組織通常不會成為弱勢群體，也不會有住房困難情況。根據《民法典》第五十八條、第一百零八條規定，擁有自己的住所是法人與非法人組織成立的前提條件，結合居住權的立法目的，法人與非法人組織不可能也不應該成為居住權人，但是根據《民法典》第三百六十七條規定，居住合同一般包括當事人的“名稱和住所”，筆者認為雖然法人與非法人組織不能夠成為居住權人，但是卻可以通過與弱勢群體簽訂居住合同為他人設立居住權。

與居住權人同住的同住人能否也享有居住權？首先應當明確，享有居住權和享有居住利益是不同概念。居住權人享有的居住權具有物權性質，能夠對抗所有權人和第三人，同時根據合同的相對性與遺囑設立方式的人身屬性，有居住權的僅為居住權人本人。而享有居住利益的人不僅包括居住權人，還包括與居住權人同住的家人或者為居住權人提供居家照顧的服務人員。同住人享受居住利益，但絕不等同于他們也能擁有居住權。如果同住人也能享有居住權，那么在設立了永久居住權的情況下，房屋所有權人將不得不等到所有的同住人全部死亡時，才能獲得房屋的完整權益，這將極大損害所有權人利益，更將使得日后大家對居住權的設立更加慎重，不利于保障弱勢群體的居住利益。

（三）明確居住權主體范圍

居住權制度的設定初衷在于保障特定弱勢群體的居住需求，若居住權主體的范圍未能明確，將不利于立法目的的實現。筆者認為居住權主體應僅限于自然人，不包括法人或非法人組織，但是法人或非法人組織可成為居住權合同的當事人，為自然人設定居住權，這樣不僅有利于法人或非法人組織實現房屋的最大化利用，滿足其投資需求，也有益于擴大弱勢群體居住需求的保障途徑。居住權人的同住人享有居住利益，這樣可更好地實現對居住權人的照顧與陪伴，體現人文關懷，但是同住人不享有居住權，一旦居住權人失去居住權，同住人隨之喪失一切居住利益。

三、居住權客體范圍

（一）居住權客體范圍不明

《民法典》第三百六十六條規定居住權客體為“他人的住宅”，但是住宅的種類多樣，有一般商品房住宅、特殊產權住宅、農村住宅、各式公寓等，其中政策性住房能否成為居住權客體爭議頗大，有必要對該問題加以明晰。此外，居住權客體的最小單位亦有待明確。

（二）對居住權客體范圍的分析

現行法律將居住權客體指向“他人的住宅”，為實現保障弱勢群體居住利益目的，住宅必須滿足居住權人生活與居住的需要，政策性住房固然同商品房、農村自建房等一樣，具有住宅屬性，能夠提供居住利益，但是政策性住房具有特殊性，它是向城市中的困難家庭提供的，并非誰都有資格購買。以經濟適用房為例：《經濟適用住房管理辦法》第三十條規定購房人僅擁有有限產權，購買不足5年的不得直接上市交易，購買滿5年想轉讓房屋的需向政府補齊差價并由政府優先回購。因此，經濟適用房等政策性住房的購房人在取得完全產權之前，對住宅不具有處分權，更不能在其上為他人設置居住權。當然，在購買滿5年并付清款項取得完整產權后，購房人作為房屋所有權人有權依法為他人設置居住權。

根據一物一權原則，物權的客體限于在經濟上和功能上完整的、獨立的一物，物的組成部分不能成為物權的客體。從這個角度而言，居住權的客體應當是具有完整產權的整個房屋。但是在實踐層面上，普通人一般僅有一套住房，若為他人設置居住權必須涵蓋整套房屋，居住權被設立的情況將大大縮減。從實際情況來看，無論是成年子女為年邁的父母提供一個房間，或是離婚后擁有房產方允許另一方繼續居住在房屋內的某一房間，都體現了發展一物一權原則的需求。從保障弱勢群體居住利益、消除房屋所有權人后顧之憂、實現房屋效益最大化角度來看，應當將居住權客體的最小單位設為房屋的一部分。

（三）明確居住權客體范圍

《民法典》以“住宅”規定居住權的客體，然而住宅類型多樣，隨著經濟發展，更多新興建筑也可以滿足人們的居住需求。首先要通過法律明確諸多類型的建筑是否都能設立居住權。以政策性住房為例，其雖然能夠為弱勢群體提供居住需求，但是購買人屬于受國家政策關照的困難群體，相關政策也限制了其對政策性住房的處分，在獲得完全產權之前，政策性住房無法成為居住權客體。

在住宅能夠設立居住權的前提下，需進一步規范居住權的最小單位。筆者認為應當根據現實需求對一物一權原則加以發展，允許在能夠單獨使用并滿足特定群體生活與居住需求的房屋的一部分上設定居住權，如在一個或多個房間為特定群體設立居住權，而房屋的剩余空間仍可用于滿足房屋所有權人自己及家庭成員的生活居住。

四、居住權人權利義務

（一）居住權人權利義務不明

《民法典》第三百六十六條規定了居住權是一種“占有、使用的用益物權”，第三百六十七條規定了以合同方式設定居住權時應包括的一般條款，第三百七十一條規定以遺囑方式設立居住權的參照適用，但是并沒有涉及居住權人的權利義務規定。作為一種設立于他人住宅之上并享有占有、使用權利的用益物權，不明確居住權人的權利將影響居住權對于弱勢群體居住權益保護的實現，不規定居住權人的義務將對房屋所有權人的財產權益產生侵害。

（二）對居住權人權利義務的分析

居住權作為一種占有、使用的用益物權，與房屋租賃具有相似性，都是在他人住宅上出于己方的生活居住需要而設立的權利。我們可以借鑒《民法典》第十四章對于租賃合同的規定，來探討如何細化規定居住合同下居住權人的權利與義務。

居住權人的權利：第一，居住權人有權要求房屋所有權人按約定向其交付房屋；第二，居住權人有權按照約定或者房屋性質使用房屋，致使房屋受到損害的，不負賠償責任；第三，經房屋所有權人同意，居住權人可以基于居住需求對房屋進行改善或者增設他物；第四，當居住權人的居住權受到妨害時，居住權人可以向第三人主張權利，以排除妨害、維護權益；第五，房屋所有權人出賣房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知居住權人，居住權人有權以同等條件優先購買，但是房屋按份共有人行使優先購買權或者所有權人將房屋出賣給近親屬的除外。

居住權人的義務：第一，居住權人未按照約定或者房屋性質使用房屋，致使房屋受到損害的，應負賠償責任；第二，居住權人應妥善保管房屋，因保管不善造成房屋毀損、滅失的，應負賠償責任；第三，居住權人自行承擔在房屋使用過程中所產生的相應費用；第四，居住權人對其專有部分負必要維修義務，合同另有約定的除外；第五，居住期限屆滿或者出現其他原因致使居住權消滅的，居住權人應當返還房屋，返還的房屋應當符合按照約定或者根據房屋性質使用后的狀態。

（三）完善居住權合同內容，細化居住權人權利與義務

《民法典》合同編第十四章用32個條款對租賃合同及租賃合同下租賃人的權利義務作出了詳細規定，而居住權僅在物權編第十四章用6個條款對其加以規定，其中涉及居住權人權利義務的規定就更為粗略了。筆者認為可以參考對租賃人權利義務的法律規定，明晰居住權人對房屋具有占有、使用、改善、排除妨害、優先購買等權利，確定居住權人對房屋合理使用、妥善保管、自行承擔費用、按時返還等義務。

同時需考慮設立居住權與租賃房屋的不同點，即房屋租賃是有償的，法律規定由房東承擔維修義務，而居住權的設立是出于對弱勢群體的保護，通常是無償的（投資性居住權的設立除外），若仍由房屋所有權人承擔維修義務未免有失公平。筆者認為除非合同另有約定，在居住權人所占有使用的專有部分內產生的必要維修義務應由居住權人承擔，超出部分才由房屋所有權人承擔。

五、居住權消滅事由

（一）居住權消滅事由不全

《民法典》第三百七十條規定居住權的消滅事由僅有“居住權期限屆滿”和“居住權人死亡”兩種，而實踐中存在多種多樣的情況會導致居住權的消滅，如房屋滅失、居住權人主動放棄居住權、權利混同、居住權合同解除或者無效等，都會導致居住權人無法再享有居住權。目前法律僅規定兩種消滅事由完全不能囊括導致居住權消失的所有情形，不利于居住權制度的實務發展與適用，有待完善。

（二）對居住權消滅事由的分析

法律僅規定兩種消滅事由，然而實踐中許多原因都會導致房屋所有權人不能與居住權人繼續履行通過合同或者遺囑設立的居住權。如：住宅作為居住權的客體，是居住權人所占有和使用的對象，若房屋滅失，則居住權失去客體，居住權人無法實現其居住需要，自然導致居住權消滅；居住權人作為居住權的主體，若其經濟狀況得到改善，不再需要幫助或者出于其他原因主動放棄居住權，同樣會導致居住權的構成要件不足，居住權消滅；以合同方式設立的居住權，也應當遵守《民法典》合同編關于合同解除、無效或被撤銷的規定，若有符合法律規定的情形，居住權合同無效，合同規定的居住權隨之消滅；居住權的主體應為居住權人和房屋所有權人兩方，以父母為成年子女設立居住權為例，當父母去世后子女繼承房屋所有權，將使得居住權人和房屋所有權人為同一人，造成權利混同，致使居住權消滅等。

此外，對于大部分無償設立的社會性居住權，房屋所有權人通常基于雙方的特定關系而主動為其無償設立居住權，體現了對弱勢群體的善意幫助，這點與同樣具有無償性的贈與行為頗為相似。筆者認為可以參考《民法典》第六百六十七條賦予贈與人法定撤銷權的規定，在居住權人有下列情形之一時，允許房屋所有權人向法院申請消滅其居住權：第一，嚴重侵害房屋所有權人或者其近親屬的合法權益；第二，對房屋所有權人有扶養義務而不履行；第三，不履行居住權合同約定的義務。

（三）完善居住權消滅事由

目前《民法典》對居住權消滅事由的規定不夠全面，無法囊括實踐中各式各樣使得居住權無法繼續實現的原因。筆者認為應該通過列舉法全面規定居住權的消滅事由，其中應吸收贈與合同中的法定撤銷權制度，形成無償設立居住權時房屋所有權人的法定撤銷權，最后輔以概括式條款，譬如以“其他導致居住權消滅的事由”作出兜底性規定，以防未來出現其他導致居住權消滅的新型事由。通過進一步完善居住權消滅事由，保護雙方當事人的權益，促進居住權制度的發展，實現居住權的立法初衷。

六、居住權與抵押權沖突

（一）居住權與抵押權的順位沖突

居住權作為一種新型用益物權，利用對象為住宅，與屬于擔保物權的抵押權在標的物上存在重合，都可設立于不動產上，且在設立時均需要登記公示。然而《民法典》并未明確居住權與抵押權能否同時并存于某一房屋，并存時兩權是否會產生沖突，若有沖突又該如何協調適用二者之間的順位問題。

（二）居住權與抵押權沖突問題研究

《民法典》第四百一十五條規定，同一財產上可以“即設立抵押權又設立質權”。居住權設立的初衷是保障弱勢群體的居住權益，目的在于對他人住宅進行占有、使用；抵押權的設立是為了擔保將來債權的實現，若無法實現則在最終拍賣變賣時對價款享有優先受償權。兩者的追求價值并不相同，涉及權能也不一致，參考抵押權與質權并存情況，抵押權與居住權并存設立時也不沖突。相反地，在一房屋上同時設立居住權和抵押權，可以最大程度地發揮物的價值，實現效益最大化，做到物盡其用，符合當今市場經濟以“物的利用”為中心的理念。

當同一房屋上同時存在居住權和抵押權，兩權又分別屬于不同權利人時，雙方權益是否會發生沖突，取決于使抵押權得以實現的情形是否發生在居住權的存續期間。若在居住權存續期。尚不能夠行使抵押權，二者沒有權益沖突。若在居住權存續期抵押權得以行使，那么居住權人占有并使用房屋的權利，將和抵押權人對房屋進行拍賣變賣獲得價款并優先受償的權利產生沖突。若優先實現抵押權，則居住權人的居住利益無法保障；若優先維護居住權，則抵押權人難以對房屋及時拍賣變賣，房屋的市場價值會受到影響，即使最終拍賣變賣，所得價款若有所減少，會影響抵押權人經濟利益。

當居住權與抵押權存在權益沖突時，優先保障哪方權益？筆者認為可以參考《民法典》第四百一十五條關于同一財產上同時存在抵押權和質權時，按照登記、交付時間先后確定清償順序的規定。根據《民法典》第三百六十八條和第四百零二條，居住權和不動產抵押權均自登記時設立，那么同一房屋上同時存在抵押權和居住權的，應根據兩權登記時間先后確定優先保障對象。

筆者認為可以從登記產生公示效力和抵押不破租賃原則對上述沖突解決方案的設定加以驗證。第一，對于登記設立的居住權與抵押權，無論哪方先登記于不動產權屬登記簿，都將產生登記公示效力，后登記的權利人應默認已知曉房屋上存在的先登記權利，自覺受先登記權利制約，明晰兩權可能會發生的沖突，坦然接受可能產生的風險。第二，筆者在前文論述了居住權與租賃權的相似性，此時參照《民法典》第四百零五條規定的抵押不破租賃原則，既然作為債權先設定的租賃權都可以對抗作為物權后設定的抵押權，那么與租賃權具有相似功能、屬于物權并先設定的居住權也應具有對抗抵押權的效力，即“抵押不破居住”。

（三）參考現有制度解決順位沖突

在現行法律并未規定的情況下，同一房屋上產生居住權與抵押權的順位沖突時，要想最大限度地兼顧兩方權利人的利益，實現法律定紛止爭的功能，必須明確沖突解決機制，讓裁判者和當事人有法可依。筆者認為應該參考《民法典》第四百一十五條規定，通過司法解釋確定抵押權與居住權可以并存設立，當兩權產生權益沖突時根據登記時間先后，順位在先的權利優先得到保障。

七、結語

面對當今房地資源緊張、人口老齡化嚴重、住房保障不足的現實情況，居住權入典意義重大，可滿足特定弱勢群體的住房需求，有利于進一步完善我國住房保障體系，而且符合當今社會物盡其用原則。但是《民法典》中關于居住權制度的規定僅有6條，籠統性的規范缺乏適用的可操作性，影響該制度發揮真正效果，無法實現立法者保障弱勢群體居住權益的立法目的。本文結合《民法典》及其他法律規定對居住權實踐中存在爭議最多的幾個問題進行解釋適用，并提出相應建議，以期對居住權制度的建設與完善有所裨益。