物業管理承接查驗存在的問題及解決對策

馮佳玉 穆林林 王敏行 張俊

[摘 要]本文對物業管理承接查驗現狀進行分析，發現物業管理承接查驗中出現諸多問題，針對存在的問題提出相應的解決對策。本文緊跟智慧物業的發展趨勢，將智能化智慧化物業與承接查驗相結合，在驗收技術應用方面突破傳統“現場引導式承接查驗模式”，提倡采用“智慧化物業承接查驗模式”，對物業服務企業經營管理起到降本增效的積極作用，為進一步提高物業服務的智能化水平提供基礎。

[關鍵詞]物業管理；承接查驗；智慧化；研究對策

隨著我國物業管理行業的不斷發展，業主的消費意識增強，要求物業管理相關的標準、規范、法規進一步完善，物業服務企業需要具有科學系統的管理方式，以避免或降低物業管理期間各類糾紛的產生。在這種背景下，物業承接查驗工作就顯得尤其重要。物業承接查驗是指承接新建物業前，物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動[1]。通過物業承接查驗可以減少由于工程質量產生的諸多糾紛，提高物業服務的質量，增強物業服務企業的可持續發展能力。

一、物業承接查驗的意義

（一）保障建設單位與物業服務企業的合法權益

物業服務企業在承接查驗過程中，需要對承接查驗的公共部位、公共設施設備的產權資料、技術資料進行永久存檔。對承接查驗過程中的影像資料、紙質材料、電子資料進行痕跡化管理。同時，按照《物業承接查驗辦法》規定，物業服務企業需要向當地政府相關部門備案，使承接查驗工作具有一定的法律效力，在前期物業管理過程中更能明確承接查驗主體雙方責任權利。對于維護物業服務企業、建設單位、小區業主三方的正當權益，避免出現責任糾紛具有重要的作用。

（二）有利于提高項目工程質量及完善公共設施功能

物業承接查驗工作是由建設單位和物業服務企業共同完成的。完善的物業承接查驗制度的實行，可以監督建設單位執行規劃設計標準和售房約定，提高對物業共用部位、共用設施的建設質量和配套設施功能的完善。同時，物業服務企業也可以根據前期物業管理的實際情況，對共用部位及共用設備、設施的功能及使用隱患提出合理化建議，保障物業服務企業及園區業主的合法權益，有利于后期物業管理工作的順利開展。

（三）有利于建設單位與物業服務企業的責任界定

雖然有些物業管理小區開展了物業早期介入工作，但由于工作不全面、不徹底，仍不可避免地產生一些施工缺陷或工程質量問題。根據住房和城鄉建設部頒布制定的現行《物業承接查驗辦法》，強化物業承接查驗制度的執行，對保障前期物業管理責任的界定具有極大意義。對物業服務合同到期后，物業項目更迭驗收的責任界定也起到巨大的作用。

二、物業管理承接查驗過程中存在的問題

（一）物業承接查驗流程煩瑣，工作強度大

依據《物業承接查驗辦法》中的相關規定，物業承接查驗流程及具體內容包括以下七個階段。準備期（現場查驗至少30日前）；移交資料（現場查驗20日前），建設單位負責移交法定項目資料；承接查驗階段（物業交付15日前），建設單位配合承接查驗并發現問題，由物業服務企業進行問題匯總，并報送相關責任單位責令整改；問題整改期（雙方約定），責任方按問題標準整改后，由物業服務企業進行整改復驗；辦理移交手續（簽查驗協議10天內），建設單位辦理共用部分物業移交手續后由物業服務企業進行整理存檔；辦理備案（交接后30天內），物業服務企業向物業所在地的區、縣（市）房地產行政主管部門辦理備案手續。承接查驗工作程序復雜、內容雜糅、工作強度大、責任界定不明確，導致物業服務企業承接查驗成本提高。

（二）承接查驗準備期工作不充分

在物業承接查驗過程中，部分物業服務企業不重視承接查驗前期的準備工作。首先，承接查驗標準不明確。部分物業服務企業驗收結果以建設單位提供的竣工驗收報告為標準，沒有從物業服務的角度提出相關整改建議，為后期物業管理留下隱患。其次，物業服務企業在承接查驗前，沒有及時與建設單位溝通相關承接查驗的人員組成、查驗流程等相關問題，導致承接查驗過程中出現查驗雙方溝通信息不對稱的現象。再次，物業承接查驗方案不夠詳盡，未安排有能力、有經驗的負責人、工程技術人員等組成專業的承接查驗小組。建設單位、施工單位、監理方等各方主體對承接查驗的項目內容及標準不明晰，準備工作不充分。這些現象的出現均反映出物業服務企業承接查驗準備期工作不到位，管理缺失、專業性不強。

（三）建設單位義務履行不到位

在物業承接查驗中，建設單位是工程質量的第一責任主體，部分建設單位履行工程質量的監管義務不到位，主要體現在：第一，項目規劃設計問題，設計單位實地踏勘不充分，導致設計考慮不周。例如：園區出入口地磚設計缺陷、車輛道閘設計缺陷等諸多設計問題。第二，項目工程質量問題。例如：地下車庫頂棚滲水、園區機動車路面鋪設不平導致部分路面的井蓋下沉等諸多施工質量問題。第三，外包項目中建設單位監管不力，導致各分包項目不符合承接查驗要求。第四，在承接查驗階段，建設單位的職責不明確，未能按相關程序辦理移交，強制將帶有缺陷或不完備的配套設備設施移交給物業服務企業。第五，《物業承接查驗辦法》執行不到位。例如，建設單位應對物業承接查驗所產生的費用進行支付，但仍有部分建設單位，由于自身所處的主體地位，不支付或拖付、少付物業承接查驗費用，導致物業承接查驗工作流于表面，由于承接查驗費用的缺乏導致物業服務企業承接查驗質量下降。

（四）物業管理承接查驗標準尚不明確、不規范

目前，各地區相關部門尚沒有出臺相關的物業承接查驗的標準，且各業態物業的承接查驗標準區分度不大，缺乏統一性、合理性、區分性。承接查驗的雙方主要依據物業買賣合同、項目規劃設計方案、項目圖紙資料、建設工程質量法規、政策、標準和規范[2]。承接查驗過程中物業服務企業多數不能依據物業管理的要求，制定符合物業管理的承接查驗標準。因此，導致物業承接查驗的標準不具有一定的規范性、獨特性、實用性，物業承接查驗標準更多形似于工程竣工驗收標準。部分建設單位會邀請施工方、承包方和物業服務企業同時進行竣工驗收與物業承接查驗，這違反了《物業承接查驗辦法》中第十一條實施承接查驗的物業應當具備建設工程竣工驗收合格的要求。將竣工標準與物業承接查驗標準統一執行是最大的操作誤區。部分物業服務企業驗收標準缺失或借鑒他人驗收標準進行承接驗收，承接查驗標準沒有一定的業態區分，導致各業態物業承接查驗標準按統一標準實施，標準尺度把握不足、標準適配性差，承接查驗標準只是流于形式，這些都是造成物業承接查驗效果不佳的表現，為業主入住后帶來諸多的責任糾紛。

（五）物業承接查驗的智慧化程度不夠

智慧化物業承接查驗缺乏頂層設計的系統性、科學性、實用性，這也是物業服務企業在管理過程中普遍存在的問題。物業承接查驗自身的工作具有復雜性和專業性強的特點。首先，承接查驗涉及設計單位、施工單位、各承包方等諸多的責任方，如何確定各方的責任，將查驗結果、數據及時準確送達各方，這是提高承接查驗工作的關鍵。其次，承接查驗項目的產權資料及技術資料的統計及移交工作繁雜，共計二百余項的產權資料與技術資料需要核實、登記、備案。再次，承接查驗的項目數量多，包括共用部位、共用設備設施等百余項問題的收集、整理、歸檔。諸如以上的各個工作環節，傳統物業往往缺乏智慧化物業平臺，導致工作效率低，重復工作、工作紕漏、工作錯誤、查驗成本高等現象時有發生，嚴重制約物業管理的現代化管理進程。

三、物業管理承接查驗問題的解決對策

（一）完善物業承接查驗管理制度和人員配置

不斷加強承接查驗過程中的組織管理，完善管理制度，提高管理效率，合理配置人員結構。建議未來從事承接查驗項目的相關物業管理人員應參與到物業承接查驗工作，使前期物業承接查驗與后期物業管理順暢連接，防止產生管理信息不對稱現象和責任糾紛的產生。同時，注意承接查驗人才梯隊的建設與補給，引進專業的技術人才和管理人才，建立行之有效的員工績效考核制度和獎懲機制。不斷完善溝通協調機制，對承接查驗工作進行有效的指導，提高現有的查驗管理水平。根據實際情況擇優選拔承接查驗人才，在企業內部明確人才專項培養制度，便于物業管理承接查驗人才的輸出。同時，不斷完善物業管理規章制度中承接查驗制度。物業服務企業應該制定一系列的規章制度，涵蓋物業管理承接查驗工作的各個環節，規范物業承接查驗的內容和流程，不斷跟進物業承接查驗質量的監督和評價。

（二）做好物業承接查驗的各項準備工作

由于物業承接查驗具有重要性、多方參與性、專業性、時間限制性等特點，這要求物業承接查驗工作至少在承接查驗工作開展前30天完成，物業服務企業需要完成六項工作任務。第一，物業服務企業要成立承接查驗領導小組，明確各方職責。組長由未來物業的項目經理擔任，負責接管驗收項目的質量管理。各承接查驗副組長一般由未來物業管理部門主管擔任，他們負責項目各個部位的查驗工作和報告撰寫。第二，做好承接查驗前的洽談工作，包括與建設單位溝通交接等相關事宜。第三，準備承接查驗的各項清單。包括物業的產權資料、技術資料、項目建設資料、項目設備資料等，由專業人員統一核對防止產生漏檢現象。第四，確定清單表格中的內容，按共用部位、共用設備設施的項目類別及查驗標準進行撰寫和擬定，由各部門負責人負責。第五，確定物業承接查驗的基本流程、責任的歸屬、工作要點。第六，向建設單位下達物業承接查驗通知單。以上每一項的準備工作都需要物業服務企業進行相關人員的技能培訓、現場的實操演練。

（三）明確建設單位應履行的義務

物業承接查驗過程中，要明確建設單位在項目建設過程中應履行的義務。首先，建設單位要全程配合設計單位在前期設計過程中進行實地踏勘，并提供相關資料和準確數據。建設單位應重視建筑設計在項目工程中的重要地位，配合與溝通相結合，針對項目實際情況因地制宜，避免設計考慮不周而導致的設計缺陷，影響物業的承接查驗及后期物業的正常使用。其次，明確建設單位為第一責任主體的職責，通過聘請監理單位加強對工程質量的把控，加強監理單位的管理責任，避免出現工程施工質量問題。再次，配合物業服務企業的早期介入工作，從后期物業管理的角度為設計單位、施工單位提出關于設計、施工方面的建議。最后，明確建設單位在物業承接查驗中承擔的各項義務，起到物業服務企業與其他各方溝通協調的作用，并勇于承擔相關的責任。同時要嚴格執行《物業承接查驗辦法》，使承接查驗工作更具規范性。

（四）規范物業管理行業承接查驗的評價機制和標準

承接查驗工作量大、耗時長、規范性強。物業承接查驗工作需要從承接查驗的評價機制與查驗標準兩個方面展開。首先，需要完善并健全物業服務企業承接查驗工作的評價機制，需要有企業內部或有第三方專業機構的服務和監督，物業服務企業應該建立一個有效的質量監督和評價機制，定期對物業企業的承接查驗工作進行檢查和評價，通過對數據的收集、整理、分析，不斷改進和優化物業承接查驗管理體系。其次，依據國家《物業承接查驗辦法》的規定，通過對同行物業服務企業驗收標準進行收集并整理，確定不同物業業態的承接查驗標準，切莫以點概面。同時，依據項目的物業買賣合同、前期物業服務合同、物業規劃設計方案、建設單位移交的圖紙資料、建設工程質量法規、政策、標準和規范，汲取行業內外的專家學者提出的寶貴意見，在不斷實踐的過程中總結經驗與時俱進，將業主的需求因素考慮進來，不斷完善具有項目特點的承接查驗標準，最終形成一整套科學、合理、有借鑒價值的物業承接查驗標準。

（五）重視智慧化物業的發展，打造互聯網+物業的承接查驗模式

響應國家發展數字經濟的號召，加快建設數字經濟，打造數字經濟新優勢，物業服務企業的信息化轉型升級已成為必然發展趨勢。特別是物業承接查驗工作具有復雜性和專業性強的特點。物業服務企業應提升承接查驗智能化管理水平，促進線上線下服務融合發展，提升物業承接查驗的整體水平，不斷優化承接查驗管理，打造互聯網+物業的承接查驗模式。例如，物業服務企業能夠通過共用部位、設備設施全景圖像呈現公共部位及設備的承接查驗標準，將物業承接查驗的應用程序與物業服務企業APP平臺進行搭建。物業承接查驗過程中存在的問題可通過智能化平臺送達到責任方，完成查驗、問題反饋、復驗、存檔、圖像采集、工作進程等多方面工作，形成一整套閉環式承接查驗管理。

結束語

利用物業承接查驗智慧化服務平臺，減少工作環節、降低查驗成本、節省人力物力、提升工作效率，同時方便糾紛證據的收集、檔案資料的電子存檔，進一步明確物業承接查驗中各方責任與義務。智能化物業承接查驗通過數據傳輸也可以完成物業服務企業之間的更迭查驗，使“互聯網+物業的承接查驗模式”更具應用前景和推廣價值。

參考文獻

[1]關于印發《物業承接查驗辦法》的通知[J].現代物業（上旬刊），2010（11）：64-66.

[2]住房城鄉建設部.關于印發《物業承接查驗辦法》的通知[J].海南省人民政府公報，2011（2）：14-16+19.

作者簡介：馮佳玉（2002— ），女，漢族，遼寧鐵嶺人，沈陽工程學院經濟管理與法學院，本科。

研究方向：物業經營管理。

穆林林（1979— ），女，漢族，吉林圖們人，沈陽工程學院經濟管理與法學院，副教授，碩士。

研究方向：物業經營管理。

王敏行（2001— ），男，漢族，遼寧鞍山人，沈陽工程學院，本科在讀。

研究方向：物業管理。

張俊（2002— ），男，漢族，湖北天門人，沈陽工程學院，在讀本科。

研究方向：物業管理。

基金項目：沈陽工程學院2023年度國家級大學生創新創業計劃訓練項目“物業專有部位驗房標準構建及創新自助驗房應用研究”的研究成果。（項目編號：202311632011）。