盤活優勢資源壯大集體經濟
——浦東張江鎮新豐村集體經濟發展之路

2023-03-15 02:43:30顧海英陳龍庭

上海農村經濟 2023年3期

關鍵詞：發展

■ 顧海英陳龍庭徐進何丹

新豐村位于浦東新區張江鎮東南部，距離張江科學城核心區6公里。村域面積為1.77平方公里，地處外環線環城綠帶區域，有生態林面積1300畝，綠化覆蓋率在50%以上，有著豐富的綠化生態林資源。此外，水資源也十分豐富，村境內水網密布。林、水、橋、路、村、房屋構成了人與自然和諧共處的美麗景色，是開發鄉村休閑旅游的好地方。

截至2020年底，全村總戶數為1138戶，其中戶籍戶數為445戶，外來戶數為693戶，村常住人口為2026人，其中戶籍人口為603人，外來人口為1423人，占全村常住人口的70%。外來人口租賃村民的閑置宅基地房屋居住。目前村域內已無耕地，戶籍人口均為非農家庭戶口。村集體經濟收入主要以廠房出租為主，由于土地減量化政策的實施，2021年村廠房出租收入為80萬元，比拆除前減少了170萬元。

閑置的宅基地房屋、豐富的綠化生態林和水資源，是新豐村的優勢資源。離城市中心區比較近和交通便捷是新豐村的地域區位優勢。新豐村通過對村民閑置宅基地房屋的盤活利用和對村生態林的開發利用，走出了一條壯大農村集體經濟的發展之路。

一、依靠區位優勢，盤活優勢資源，促進村集體經濟發展

（一）有效利用閑置宅基地房屋，開發建設人才公寓，促進村集體經濟發展

1.開發建設人才公寓的背景。隨著浦東開發開放的深入，城市建設的擴展以及城鎮化的持續推進，浦東農村的許多中青年勞動者選擇進城務工和購房定居，而年老的居民留守在農村，使得農村出現了空心化，大量農村居民住房出現了閑置。此外，浦東的開發開放，吸引許多公司、企業進駐，帶來了大量外地來滬工作人員和民工。因此閑置的農村住房有了市場需求，村民開始把閑置的房屋零散出租給外地租客，有的通過外來業主租用農民住房裝修改造后再出租，即所謂的“二房東”。村民的自主出租和外來業主“二房東”的出租行為，由于租客的良莠不齊，為農村治理帶來了許多問題和隱患，如消防、治安、環境衛生等。

同樣，浦東城市化地區與農村地區一樣，開發開放帶來了經濟快速增長，同時也出現了一些問題。比如浦東張江在開發之初是按照產業的規模規劃建設，現如今要按照建設世界一流的科學城來規劃建設發展。從產業園區到世界一流科學城的建設，生活配套設施相對滯后的短板就顯露出來。由此帶來的問題是未來5年張江科學城每年住房租賃市場供需的缺口有5萬套，而張江現有人才公寓只有5000余套，遠遠滿足不了市場需求。住房緊張很大程度上制約了科創企業和公司在張江科學城的發展。

綜上所述，一方面是張江城市化地區張江科學城人才公寓短缺，另一方面是張江鎮農村地區宅基地房屋閑置。即使農村居民自己出租了房屋，但也是處于無序的流動狀態。針對這兩方面的因素，張江鎮利用新豐村距離張江科學城近、生態環境良好的區位優勢，從新豐村入手，開始嘗試租賃一批閑置的農民宅基地房屋，用來打造農村人才公寓的“樣板房”，配合張江科學城解決人才公寓短缺的問題。通過開會座談，征詢村民的意見，張江鎮人才公寓開發建設的方案得到了新豐村村民的大力支持。

2.開發建設人才公寓的具體做法和經營模式。鄉村人才公寓的規劃方案得到新豐村村民認可和支持。為了發展村、鎮集體經濟，按照浦東新區的發展要求，2018年張江鎮開始著手啟動新豐村鄉村人才公寓的開發與建設。項目具體的實施步驟如下：第一步，由鎮集體經濟企業——張江鎮綜合服務公司與村民在自愿、有償、合法合規的基礎上簽訂租賃合同，租賃新豐村金家宅村民的閑置宅基地房屋，統一流轉、集中管理，租期15年。第二步，由鎮綜合服務公司出資，負責對已租賃的村民閑置房屋進行升級改造、裝修和對外招租運作。第三步，由鎮綜合服務公司與張江科學城的公司和企業簽訂鄉村人才公寓租賃合同，租賃物業管理具體由鎮綜合服務公司負責經營。鄉村人才公寓項目于2019年開始迎客經營，受到了張江科學城各公司和企業年輕白領的歡迎。至2021年，新豐村11棟100多間公寓已基本租賃出去，出租率在90%以上。通過鎮、村集體經濟組織及企業的科學運作與管理，在村民和企業白領的配合與支持下，人才公寓的建設項目先后榮獲上海城市治理最佳實踐案例優秀案例，被國家發改委作為51條浦東經驗之一推廣全國。

鄉村人才公寓項目，促進了城鄉互補、互助、互融發展，探索出了盤活農村閑置宅基地房屋的一種經營模式。即政府牽頭、村民供房、集體經濟企業參與運作“農戶+村集體+公司”的經營運行模式。實現了村民、集體經濟、企業、租戶等多方共贏，是一舉多得的好項目。鄉村人才公寓的開發和建設，規范了農民住房租賃市場管理，提升了鄉村社會治理和管理水平，增加了村民的財產性收入，改善了鄉村的生活環境，提高了村民的生活品質，壯大了農村集體經濟的發展，最終助力鄉村走上治理有序、生活富裕、家園美麗的鄉村振興之路。

（二）有效利用租客資源，發展服務業，促進村集體經濟發展

1.開發建設餐館、咖啡館。村人才公寓的成功開發，帶來了100多人的白領租客。為了解決住戶租客的日常生活問題，新豐村經濟合作社及時作出決策，與第三方合作投資近百萬元，在村人才公寓附近的一處老廠房改造修建一座餐館和咖啡館，為村人才公寓的白領租客提供餐飲、會客、休憩服務。讓白領租客在忙碌工作后，品嘗實惠的本地特色美食；在休閑放松時，享用濃香的咖啡；在會客交友時，提供品茗聊天的雅座。

具體的運作方法是：村經濟合作社與第三方共同入股投資餐館和咖啡館，具體由第三方負責日常運營。目前餐館和咖啡館運營良好，收入可觀。預計四、五年后就可以為村集體經濟注入財力和活力。

第四，通過農村經濟產權制度的改革，鄉村的治理體系也更加趨于科學化、有效化。集體經濟產權制度的改革，根本任務就是完善農村經濟組織，讓組織成員擁有相應的主體地位，讓農村經濟產權制度的發展更加科學、規范、有效，以便建立健全整個鄉村管理體系。

同時，為方便租客的生活，村經濟合作社投資開設了一家24小時的無人超市。

2.完善人才公寓周邊的配套服務設施，穩定客源，保證村集體經濟穩定發展。張江鎮鎮政府為了讓人才公寓的租客生活和出行更方便、更安全，不斷完善新豐村金家宅周邊的各類配套服務設施。如在人才公寓門口設公交站點和綜合服務中心，增設安全監控探頭，建立村內聯勤聯動綜合管理機制，強化村和人才公寓的治安管理。在人才公寓附近“新豐綠地”內開辟建設健身區，增設健身器材和體育場所，方便村民與租客健身和鍛煉身體。各種完善的配套設施和服務，大大方便了村民和租客的出行和生活，使租客住得放心、開心、安心、舒心。

（三）有效利用生態林，發展林下經濟，促進村集體經濟發展

2021年始新豐村經濟合作社利用豐富的生態林資源，試點開發30畝圍村生態林，發展林下經濟。通過種植培育食用菌，發展休閑農業旅游，結合文化、娛樂、水上游艇、燒烤等項目，打造集農業、生態、休閑、文化、娛樂于一體的“新豐綠地休閑游樂園”，助力村集體經濟的發展。

1.具體的做法。村經濟合作社通過簽訂合同的方式與第三方合作，村經濟合作社負責硬件設施的購置，第三方負責項目的具體運營。

2.具體開發的項目。林下種植食用菌。在生態林種植培育食用菌，主要包括香菇、平菇等品種。在每年各種菌菇出菇的旺盛期，發展林下菌菇采摘、親子科普教育、鮮菇品嘗等項目。

“魔力”帳篷和“巴士”餐車。為配合游客游樂間隙的休息和餐飲，開發了“魔力”帳篷、“巴士”餐車等別具特色的項目。游玩中一家三口可以在帳篷內其樂融融地享用美味燒烤、濃香咖啡；三五成群的朋友可以在帳篷內品茗暢聊、唱卡拉OK等。“魔力”帳篷深得年輕人青睞，經營運行良好。

水上皮劃艇。在生態林邊上的小河發展水上皮劃艇項目，為情侶朋友、三口之家等提供水上快樂游。

舉辦休閑游樂節。為迎合不同游客的消費需求，適時舉辦游樂節。在春天舉辦垂釣節、在夏天舉辦啤酒燒烤節、在秋天舉辦農產品采摘節、在冬天舉辦品茶節。通過休閑游樂節的舉辦，提高各開發項目的文化內涵和知名度，吸引更多的游客。

以上各項目總稱為新豐村“蘑力森林”休閑游樂園。通過第三方團隊的經營打造，“蘑力森林”休閑游樂園在周末、節假日已成為親子活動的熱門網紅打卡地，贏得了上海市親子活動熱門榜第一名。項目經營的收入壯大了村集體經濟的發展。

綜上所述，通過有效利用和開發村莊優勢資源，發展鄉村人才公寓、鄉村服務業和“蘑力森林”休閑游樂園，富了村民，美了村莊，強了村集體經濟，助推了鄉村振興。

二、實踐的啟示

新豐村通過有效利用和開發當地優勢資源，建設開發鄉村人才公寓項目，促進城鄉互融互補發展；開發發展休閑農業、娛樂與餐飲服務等項目，促進農業與服務業優化融合發展，有效地推動了村集體經濟高質量發展和美麗鄉村建設，促進鄉村振興，對類似地區開發與建設具有一定的參考和借鑒價值。

1.有責任感的村集體經濟組織帶頭人是有效利用和開發鄉村資源，促進村集體經濟發展的核心要素。新豐村盤活閑置的宅基地房屋，探索出了“農戶+村集體+公司”的開發模式，村集體經濟組織的帶頭人發揮了核心作用。

2.優越的區位地域條件是有效利用和開發鄉村資源，促進村集體經濟發展的關鍵要素。新豐村的人才公寓項目，農業休閑、娛樂與餐飲服務業等項目能夠發展起來并且帶來良好的經營收益，其重要的原因是新豐村與城市中心區距離近，交通便捷，租客和游客進出都很方便，為項目的發展帶來了穩定的客源，利于項目的可持續發展。

3.積極地引進社會資源是有效利用和開發鄉村資源，促進村集體經濟發展的動力要素。人才公寓項目的修繕與改善，需要上千萬元的資金，這些資金都來自張江鎮綜合服務公司；餐館和咖啡館的改造修建，使用了近百萬元的資金，利用的是社會資本；“魔力森林”快樂休閑園能上上海市親子活動熱門榜第一名，主要是第三方團隊經營促銷與管理有方的結果。所有這些項目的開發都不是村集體經濟組織自身投資與經營完成的，都是利用了社會資源。