新常態背景下房地產企業財務管理轉型策略研究

鄧梅

房地產行業當前在我國依然處于經濟增長緩慢階段，隨著市場紅利、金融紅利等逐漸消失，政策管控越來越嚴格，加快轉型是當前房地產企業發展的不二之選。現階段，市場環境復雜多變，房地產企業應當從全局角度出發，認清當前的局勢，以財務價值創造為主要驅動力，推動財務管理轉型。新常態背景下，房地產企業想要全面提升經營管理水平，應當從財務著手，在信息化支持下，轉變自身的財務管理理念，并建立信息共享平臺，促使企業財務和業務深度融合，為企業轉型發展提供動力。本文在對房地產企業現階段的發展狀況進行分析后，重點梳理了當前在財務管理工作中存在的各種問題，并給出對應的優化措施，期望能夠為企業加快財務轉型，維持高效發展提供助力。

房地產企業在我國發展過程中如今正處于發展緩慢階段，在政策環境及經濟市場環境的雙重影響下，房地產企業利潤空間受到嚴重壓縮，對企業長期發展造成嚴重打擊。財務管理是企業內部管理過程中的重點環節，做好財務管理工作，順應時代變化促進企業轉型對房地產企業尤為重要。如何加強資金管理，有效識別風險，推進財務管理轉型是當前企業管理過程中亟須解決的問題。

房地產企業發展現狀分析

市場環境競爭逐漸激烈 經濟市場不斷變化，房地產企業現階段的競爭環境逐漸激烈，由于過去一段時間發展較快，其中存在的弊端也逐漸暴露出來，企業內部管理混亂，競爭力不強等都對企業發展造成嚴重影響。因此，在日益復雜的市場環境影響下，轉變企業管理理念，革新思維方式是關鍵，通過采用科學的管理模式，不斷提高房地產企業的競爭實力，推動企業長遠發展。房地產企業在經營管理過程中，財務管理尤為重要，因此必須隨著外部環境變化而加快轉變，從核算型財務朝管理型財務轉變，為企業發展帶來更多助力。

業務多元化發展已成趨勢 當前我國房地產發展受到影響較大，融資困難加大、現金流不足及行業競爭壓力較大等多方面問題都造成企業發展受阻，因此，轉型發展對房地產企業而言是必然趨勢。企業在轉型發展過程中經營管理多元化特點較為明顯，財務管理也要從單一的模式朝著多元化方向發展，對財務核算也提出更高的要求。針對不同階段的業務應當采取不同的核算方式，為企業業務轉型奠定基礎。房地產企業轉型過程中，財務管理是重點內容，不僅能夠推動企業順利轉型，還能對企業各項資源進行整合，提高企業經營效率。

盈利方式發生改變 經濟新常態下，房地產企業在我國經營發展模式也不斷變化，盈利方式也隨之改變。在土地價格不斷上升、國家對土地市場的監管力度不斷加大的背景下，原本靠著土地增值的模式顯然已經不能為房企帶來更高效益，企業缺乏足夠的盈利空間。此外，國家政府對于房地產市場的宏觀調控政策一直持續，各項成本也不斷上漲，因此做好成本管理和預算管理等工作，由粗放型管理模式朝著精細化管理模式發展才是正道，能夠有效提高企業的經營效益。

新常態下房地產企業財務管理轉型中存在的問題

對事前預測的重要性有所忽視 隨著競爭壓力逐漸增大，利潤空間不斷壓縮，很多企業都通過控制成本來實現降本增效，但企業只注重事中控制及事后核算，且財務管理主要通過會計憑證及會計報表等方面了解會計信息，對企業實際的經營決策及經營活動的預測難以起到積極作用，也不能為企業戰略目標提供支撐，容易造成企業經營決策出現失誤，浪費企業資源。

融資渠道較為單一，風險較大 隨著房地產企業融資渠道逐漸收緊，企業現金流不足，銀行針對房企的貸款審核更加嚴格，企業融資較為困難，極易引發各項財務危機。房地產企業開發項目周期一般都比較長，在項目開發過程中所需資金量較大，企業資金周轉率受到嚴重影響。而房地產商品售賣資金的回收一般都是分期付款的模式，導致企業項目資金收回較慢，不具有時效性，資金使用成本過高，給企業帶來嚴重的財務風險。

業務和財務部門溝通存在不暢 現階段，我國大部分房企財務和業務溝通還存在不足，企業各部門在工作中各自為政。業務部門更加看重業績提升，將部門利益看得比企業利益更重，而財務部門則更加注重財務會計服務，對業務活動關注度不高，對整個業務鏈條了解不足，無法在關鍵環節起到協同作用，難以準確預測業務活動帶來的財務結果，導致業財融合難度加大。

風險防范缺失，機構設置不合理 目前房地產企業在財務風險防范過程中信息不對稱依舊是主要問題，部分企業并沒有依據企業的實際業務情況構建相應的風險防范機制。財務報表無法反映企業當前已銷售產品所帶來的經濟效益，企業也難以通過財務報表來準確了解當前的實際經營情況，無法準確識別財務風險，給企業帶來較大風險。

財務管理信息化建設需要完善 部分房地產企業在信息系統的內容和功能上還存在不足，盡管企業在實際發展過程中已經形成了財務管理軟件、預算系統、成本核算系統等多個系統，但各系統之間并沒有實現數據打通，信息割裂情況存在，導致企業在采購、生產及銷售、項目管理等方面存在多個端口，同一個信息在不同系統中需要多次錄入，嚴重影響企業工作效率，降低企業數據信息及時性和準確性。

推進房地產企業財務管理轉型的重要措施

通過全面預算強化財務管理預測 房地產企業受政策影響及市場環境變化影響較大，做好預算管理工作，實現對財務管理的分析和預測。

首先，在財務轉型過程中要提高對預算的重視度，通過預算實現對日常管理的指導和約束，在預算管理的要求下完善預算方案。各部門應當結合自身項目實際需要制定相應的預算管理方案，在此基礎上對企業的年度預算進行完善，為后續的年度決算工作提供重要數據依據。

其次，企業日常經營管理活動中應當加強預算執行落實，對預算與實際經營之間存在的誤差定期進行分析，找出造成偏差的實際原因并做好管控。

最后，在房地產企業經營過程中應當重點掌握國家相關法律政策，在政策指導下及時對內部財務管理模式進行調整和優化，有效提高稅收籌劃質量。同時在國家政策調控下及時分析各項原因對自身項目投資額度、銷售價格及現金流等方面的影響，做好調研和評估工作，在此基礎上進行收益模型測算，提高財務管理預測能力。

除此之外，房地產企業在預算管理過程中應當實現動態管理，集合具體的項目投資動態變化來對經濟增加值進行測算，從而為企業戰略決策提供準確的財務依據。

拓展融資渠道，合理規避風險 針對房地產企業融資渠道單一的情況，企業應當積極拓展融資渠道，有效規避風險。現階段，房地產企業一般都采用多元化的融資渠道，采用直接融資、間接融資等多種方式進行融資，減少對銀行貸款的依賴。

例如，部分企業通過債券融資或者無息負債、應付賬款等方式實現融資。同時，加強對現有資產的管理，可以采用有效的資產證券化來實現企業存貨及應收賬款的變現，提高企業內部資產的流動性，為項目開發提供助力。

此外，房地產企業還可以依托第三方平臺實現互聯網模式融資，像眾籌或者資產證券再融資等方式，通過以上手段實現企業多元化融資，彌補傳統融資模式的不足，有效控制企業財務風險。同時，房地產企業還應當對自身的資金管理能力進行優化，對企業存貨資產進行整合和盤活，有效縮短存貸差的轉換時間，提高項目資金周轉率，有效增強資金時效性，為企業發展提供更多助力。

構建完善的業、財部門溝通機制 房地產企業想要提高內部溝通效率，應當加強業財融合，構建完善的業財溝通機制，提高兩部門的溝通效率，確保信息能夠高效傳遞，打破傳統企業管理過程中業財互相獨立的局面。

首先，在信息化基礎上，房地產企業應當加強信息化建設，在此基礎上構建完善的業財一體化系統，從而提高信息數據溝通效率。

其次，在企業中形成業財聯動的管理文化，從企業戰略執行及績效考核方面入手，在業務的角度制定戰略規劃后，推導出相應的財務規劃，并利用財務規劃對業務戰略進行調整。從全面預算的角度出發，在考慮企業戰略的基礎上實現對業務計劃和財務預算的分解，加強對業務計劃過程的控制，為預算目標實現提供保障。加強財務指標和業務指標考核，不斷推進企業管理優化。此外，企業想要保障業財活動能夠在項目關鍵環節協同參與，就應當制定相應的管理標準，確保業務和財務在關鍵活動中充分發揮作用。

最后，健全溝通反饋機制，企業應當在業財溝通中建立相應的反饋機制，并結合實際情況及各部門的具體需求對其進行調整，從而提高財務和業務溝通效率，強化業財部門的協調作用，在企業財務管理中不斷提高業財融合應用效率。

優化風險防范機制，提高機構合理性 房地產企業在財務管理中應當重視風險防范，構建完善的風險防控機制，明確其作用，加強對財務報表會計信息及內部財務信息準確性和客觀性的重視，保障內部財務信息有效溝通及高效傳遞，為企業發展決策及經營管理提供依據。

首先，房地產企業應當做好對財務風險防控機制的完善，對企業會計報告體系進行優化，構建統一的財務信息管理平臺，促進財務信息高效傳遞，最大程度降低財務信息不對稱產生的風險。

其次，做好內部管理報表工作，計算項目收入、成本和利潤，同時根據項目銷售情況及投資情況對投資收益進行測算，實現業務信息和財務信息的高效融合，幫助企業準確掌握實際業務情況及經營管理現狀，做好對財務預算執行效果及成本效益的評估，保障其更加客觀，有效識別企業經營管理工作中存在的風險。

最后，結合企業的實際需求完善財務管理機構，避免機構設置重復，梳理和簡化多余機構，充分提高財務管理的專業性。結合企業業務流程制定相應的財務流程，從而提高企業運行效率，降低企業運行成本，為企業財務管理轉型提供重要條件。

推動信息化管理系統的完善 房地產企業在財務管理轉型過程中應當認識到信息化的重要性，加大對財務信息化建設的投入，對財務軟件和硬件及時更新，保障財務數據安全。

首先，充分發揮財務信息化的作用，對信息系統進行整合，打造完善的信息共享平臺，將企業原本的預算系統、項目管理系統等都納入信息共享平臺，打通數據壁壘，促進信息溝通和共享。在信息化的基礎上方便財務人員參與業務前端，掌握業務的實際發展情況，促進業財數據聯通，形成數據可視化管理，并將數據分層推送給管理層和業務部門，使其了解自身所重點關注的數據指標及預警，提前做好防范。

其次，充分發揮信息系統的監督和分析作用，通過財務信息體系實現對企業業務活動的全面監督，深度挖掘項目成本、投資收益等數據的價值，為促進企業發展決策提供有效支持，不斷提高企業經營效益。

最后，在財務信息化管理過程中加強財務信息化安全管理，針對不同層級和不同部門設置不同的系統使用權限，最大程度保障企業數據信息安全，有效規避企業違法違規行為。

綜上所述，房地產企業在財務管理工作中遇到較多問題，要求企業必須迎合時代發展，優化財務管理模式，重視財務管理轉型。因此，房地產企業應當加快財務職能轉變，加強業財融合，在信息化基礎上結合自身實際情況優化財務管理體系，做好風險防控工作，充分發揮財務管理在企業經營過程中的作用。

（作者單位：重慶千山萬水置業有限公司）