基層行政事業單位房屋出租財稅問題分析

李學猛 灤南縣胡各莊鎮人民政府

近年來，為規范和加強行政事業單位國有資產出租管理，國務院、財政部及地方財政部門均出臺了相關制度。國務院頒布了《行政事業性國有資產管理條例》、財政部印發了關于做好《行政事業性國有資產管理條例》貫徹實施工作的通知、河北省財政廳印發了《河北省行政事業單位國有資產管理辦法》的通知、唐山市財政局印發了《唐山市市直行政事業單位國有資產出租、出借管理辦法》。這些制度的出臺為基層行政事業單位房屋出租提供了政策依據。

一、單位申請與相關部門審核、審批

房屋出租前要進行可行性論證，比如出租行為是否存在風險、不可控等因素，是否對行政事業單位正常職能造成不利影響。有些基層行政事業單位受自身體制機制影響，存在著政企、事企不分、國有資產界限不明晰、房屋沒有《國有資產產權登記證》等歷史問題。這就需要基層行政事業單位在房屋出租前確定好房屋產權歸屬問題，歸屬于行政事業單位的房屋對外出租時，經領導班子集體研究決定形成會議紀要，向財政局提出房屋出租申請報告，填寫《國有資產出租出借審批表》，注明資產名稱、坐落位置、房屋面積、擬出租期限等相關情況。主管部門或機關事務管理中心審核后，報財政局審批。

二、資產評估與公開招租

基層行政事業單位房屋經財政局審批同意出租后，為防止對國有資產造成損失，財政局國有資產管理科對擬出租房屋的租金底價委托有資質的資產評估機構進行評估，合理確定公開招租底價。基層行政事業單位房屋出租在評估機構出具房產租賃價格評估報告的基礎上，原則上應通過公共資源交易平臺公開對外招租，嚴格控制非公開招租方式。公開招租前，意向承租方需要將競拍保證金繳納至公共資源交易中心指定賬戶，公開招租時，確保有意方加入競爭中，杜絕房屋出租內部招租和不規范招租，原房屋承租者在同等條件下享有優先租賃的權利。

三、合同簽訂

承租人根據公開招標中標通知書與國有資產占有單位簽訂租賃合同，有的地區直接采用財政局統一印制的租賃合同書，合同書無法滿足出租需求的，可以另行添加補充協議。不管是否采用財政局統一印制的合同書，基層行政事業單位均承擔合同主體責任。在合同簽訂后要及時將租賃合同報財政局備案。

（一）租賃房屋地址及設施、用途

該項條款的約定是合同標的基本情況，同時房屋的地址也會影響城市維護建設稅的計算。

（二）租賃期限

根據相關規定，房屋出租租期一般不超過5年，實際工作中，存在房屋出租合同簽訂不規范的問題，有部分單位簽訂的房屋出租期限超過5年，甚至長達10年之久。由于行政事業單位領導及工作人員更換比較頻繁，在內部管理不到位的情況下，后任者對出租資產不進行管理，極易造成國有資產流失。

（三）租金、保證金及有關費用

租賃期為一年的，承租方須于合同簽訂之日，一次性交清該年度全部租金。租賃期超過一年的，以后各年租金，須分別在下一租賃年度開始前支付。如果不約定租金支付時間，承租方本應提前支付的租金可能由于以后破產等因素無法支付或雖然以后支付但是沒有考慮貨幣的時間價值。租賃終止后，經出租方驗收房屋無損等情形后，將保證金無息退還給承租方。租賃期間的水電費、暖氣費、房屋和設備日常維修費一般應由承租方承擔。承租方不得擅自改變房屋結構，在經出租方同意的情況下，方可施工，房屋結構維修費用應由出租方承擔。

（四）房屋轉租

轉租涉及多方當事人，極易產生不可控風險，為此，多地財政部門規定行政事業單位房屋出租不得轉租。

四、出租批復

基層行政事業單位與中標戶簽訂合同后，財政局國有資產管理科出具同意出租批復，合同批復交至財政局非稅中心征管科，作為租金繳入非稅收入專戶的依據。

五、房屋出租產生的稅費及賬務處理

部分基層行政事業單位存在未按照稅法規定繳納房屋出租相關的稅費，其原因為：

1.有些基層行政事業單位的財務工作人員專業水平較低，認為單位是行政單位或公益一類事業單位，經費來源主要是財政撥款，因此沒有納稅義務，對房屋收入涉及繳納的稅種、如何進行賬務處理更是不清晰；

2.有些基層行政事業單位財務人員專業水平較高，但考慮開票比較麻煩，同時也考慮到房租收入繳到非稅專戶后，財政局會以各種方式返還給單位使用，繳稅會使單位實得收入減少，造成有意逃避繳納稅費。

3.稅務局對于基層行政事業單位的檢查力度較小甚至不檢查，造成基層行政事業單位逃避繳納稅費。

下面以舉例的方式分稅種介紹房屋出租收入產生的各種稅費及賬務處理。舉例：某基層行政單位出租位于某建制鎮的房屋年租金為100000.00元（含稅價）。

（一）增值稅

增值稅按照租賃服務業計征，一般納稅人出租房屋稅率為 9%，一般納稅人采用簡易計稅辦法和小規模納稅人所適用的征收率為 5%。

基層行政事業單位憑借簽訂的房屋租賃合同及產權證明、統一社會信用代碼證書到稅務局辦稅大廳開具增值稅發票，本例納稅人為行政單位，按照小規模納稅人所適用的征收率為 5%，增值稅稅額為合同金額/（1+征收率）*征收率=100000.00/（1+5%）*5%=4761.90元

收到承租方租金、開具增值稅發票

財務會計

借：銀行存款-基本戶 100000.00

貸：應繳財政款-應繳財政專戶款 95238.10

應交增值稅-簡易計稅 4761.90

繳納增值稅

借：應交增值稅-簡易計稅 4761.90

貸：銀行存款-基本戶 4761.90

預算會計不做賬務處理

（二）城市維護建設稅、房產稅、印花稅

城市維護建設稅以納稅人實際繳納的增值稅為計稅依據，稅率為7%、5%、1%；房產稅計算方法采用從租計征，單位出租房屋稅率為12%；根據稅收法律規定，訂立合同的雙方都是印花稅納稅義務人，印花稅財產租賃合同稅率為1‰；按照《財政部 稅務總局關于進一步實施小微企業“六稅兩費”減免政策的公告》《河北省財政廳 國家稅務總局河北省稅務局關于進一步落實小微企業“六稅兩費”減免政策的通知》，城市維護建設稅、房產稅、印花稅稅均減免50%，本例中，納稅人位于建制鎮，應納城市維護建設稅為4761.90*5%*50%=119.05元；應納房產稅95238.10*12%*50%=5714.29元；應納印花稅100000.00*1‰*50%=50.00元。

計提城市維護建設稅、房產稅、印花稅

財務會計

借：應繳財政款-應繳財政專戶款 5883.34

貸：其他應交稅費-城市維護建設稅 119.05

其他應交稅費-房產稅 5714.29

其他應交稅費-印花稅 50.00

預算會計不做賬務處理

繳納維護建設稅、房產稅、印花稅

財務會計

借：其他應交稅費-城市維護建設稅 119.05

其他應交稅費-房產稅 5714.29

其他應交稅費-印花稅 50.00

貸：銀行存款-基本戶 5883.34

預算會計不做賬務處理

（三）教育費附加、地方教育費附加

按照《財政部 國家稅務總局關于擴大有關政府性基金免征范圍的通知》，按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元的納稅人免征教育費附加、地方教育附加，故本例中教育費附加、地方教育附加為0。

六、減免租金

國務院國資委發布《關于進一步做好2022年服務業小微企業和個體工商戶房屋租金減免工作的通知》（以下簡稱《通知》），通知出臺后，各地也相應出臺了相關通知，要求2022年減免三個月租金或六個月租金，若租金已上繳非稅收入專戶，基層行政事業單位需要提供房屋出租合同原件、財政局國有資產管理科批準出租的相關文件、繳納租金的憑證、減免租金申請等到財政局國有資產管理科審批；租金尚未收取的，由相關單位直接免除三個月或六個月租金，并上報財政局國有資產管理科審批。此政策的出臺，有利于緩解小微企業和個體工商戶由于疫情帶來的沖擊，能夠激發市場活力，為其發展步入正軌提供政策支持。

七、房屋出租收入上繳與經費返還

基層行政事業單位房屋出租收入屬于非稅收入中的國有資產有償使用收入，應將繳納稅費之后的凈額嚴格按照財政局規定上繳非稅收入專戶，實行“收支兩條線”管理。如果公開招租等前置手續走得比較規范，房屋租金上繳非稅收入專戶是必然的，但有的基層行政事業單位不進行公開招租，收取的租金作為預算外管理，掛入應付賬款科目，甚至將出租收入賬外設賬或私自設立“小金庫”用于支付費用，嚴重違反了會計法、預算法等相關財經法規及政府非稅收入管理辦法。

房屋出租收入上繳賬務處理

財務會計

借：應繳財政款-應繳財政專戶款

貸：銀行存款-基本戶

預算會計不做賬務處理

單位上繳房屋租金收入后會以各種合理名義給財政局寫申請要求返還經費，但這種返還我們應當認定為是正常的經費申請，納入預算管理。

八、結語

基層行政事業單位房屋出租是一項十分復雜的業務，涉及國有資產、稅費繳納、非稅收入等財政與稅收問題，需要基層行政事業單位與財政局、稅務局、公共資源交易中心、承租方進行業務對接，各基層行政事業單位領導應高度重視此項工作，結合暴露出來的問題，相關人員要認真學習各項財稅知識，提高業務素質，建立健全內部監督機制，推動此項工作科學發展。