淺談企業還建房項目的核算方法及涉稅處理

●周寶紅

一、定義

還建房是為統一規劃市政建設，需要對原建住房進行拆遷，為妥善安置拆遷群眾的居住用房，政府有計劃地統一建房分配給拆除了原住房的居民，這種住房稱為還建房或統建房、統建樓。本文是指在企業擴張發展過程中征用土地，由政府主導，企業代建用于安置拆遷戶的異地建房項目。

二、還建房項目核算方法

（一）會計科目設置

代建房企業與一般的房地產開發公司有區別，代建房項目僅是工業企業生產經營過程中的臨時性、階段性的項目工程，但可以借鑒房地產企業核算基本方法。會計核算人員可以根據《工程項目立項審批單》，在科目“生產成本、基本生產成本、開發成本”下按具體成本內容進行明細核算，項目發生的所有成本費用均在該科目中歸集，可以按項目設置輔助核算。項目未完工之前，該科目的余額不需要結平，待完工后轉入“庫存商品”科目中。

（二）核算內容及方法

準確核算是還建房項目的成本控制的關鍵之一，隨著項目建設的開展，各項成本費用相繼發生，如何歸集和核算就顯得尤為重要，公司可按下列情況對還建房項目成本費用進行歸集和核算。

1.項目領用的材料、發放工資、取得土地的成本時：借記“生產成本、基本生產成本、開發成本”科目，貸記“原材料”“應付職工薪酬”“應付賬款”“銀行存款”等科目。

2.收到開發費用、設計費、施工費、機械費用、中介審計費、辦證費等發票時：借記“生產成本/基本生產成本、開發成本”、“應交稅費、應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

3.項目施工成本核算，支付項目工程進度款時，借記“預付賬款”科目，貸記“銀行存款”“應收票據”“應付票據”科目；發票入賬時，借記“生產成本、基本生產成本、開發成本”“應交稅費、應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應付賬款”科目。為了及時取得工程建設發票，避免后期索取發票的困難，在支付工程進度款時可以要求施工方開具發票，公司見票付款。

4.企業預收售房款時，借記“銀行存款”科目，貸記“應收賬款”科目。

5.企業每月依據當月預收的房款，按預交增值稅比例（一般為3%）計算應預交的增值稅，預繳時，借記“應交稅費、預交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

6.收到政府劃拔的項目資金時，借記“銀行存款”科目，貸記“遞延收益”科目。

7.項目完工后結轉開發成本。一般在還建房項目完工后兩個月內,所有參建單位應將完整的項目驗收資料及竣工資料（含工程結算書）報送公司工程預決算部，結算審核一般要求在60天內完成，合同有約定的按約定期限。財務部在收到手續完備的項目結算審核單的當月，對未付款且未到發票的工程成本進行暫估入賬，并在項目結算審核完成后2個月內，財務管理部負責督促業務部門催收回發票并入賬。暫估入賬時，借記“生產成本、基本生產成本、開發成本”科目，貸記“應付賬款——應付工程暫估款”；收到發票時，借記“應付賬款——應付工程暫估款”“應交稅費/應交增值稅（進項稅額）”科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目；完工后結轉成本，可在“庫存商品”科目下按房產的棟號設置輔助核算，按棟可銷售面積核算建造成本，借記“庫存商品、××號樓”科目，貸記“生產成本、基本生產成本、開發成本”科目。

8.銷售收入確認。根據不同的換房方式，一般可分為4種情況，會計核算也分為4種方式。

一是，不換房，直接現金補償拆遷的房屋。這種方式下拆遷房選擇放棄置換房屋，接受現金補償。支付的現金作為拆遷補償費，計入開發成本中的土地成本，此種情況一般不涉及稅收問題，會計分錄為借記“生產成本、基本生產成本、開發成本、土地征用及拆遷補償費”科目，貸記“銀行存款”科目。

二是，以房換房，面積相等，不需互相補償的。適用《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》的規定，按稅收法規政策規定的價格確認開發成本，計入“拆遷補償費支出”，并按視同銷售確認收入，確認的開發成本與收入應該相等。確認開發成本時，借記“生產成本、基本生產成本、開發成本、土地征用及拆遷補償費”科目，貸記“應付賬款、拆遷補償費”科目；完工交付后確認收入，借記“應付賬款、拆遷補償費”科目，貸記“其他業務收入”“應交稅費、應交增值稅（銷項稅額）”科目。

三是，新換的房子面積比原房面積大，業主需補償公司。同樣適用《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》的規定，收到業主的補償款時，沖減開發成本中的土地征用費及拆遷補償費，借記“銀行存款”科目，貸記“生產成本、基本生產成本、開發成本、土地征用及拆遷補償費”科目；按稅收法規政策規定的價格確認開發成本，計入“拆遷補償費支出”，借記“生產成本、基本生產成本/開發成本、土地征用及拆遷補償費”科目，貸記“應付賬款、拆遷補償費”科目；完工交付后確認收入，借記“應付賬款、拆遷補償費”科目，貸記“其他業務收入”“應交稅費、應交增值稅（銷項稅額）”科目。

四是，新換的房子面積比原房面積小，公司需補償業主。給業主支付的補償款確認為項目的土地征用及拆遷費，會計分錄為借記“生產成本、基本生產成本、開發成本、土地征用及拆遷補償費”科目，貸記“銀行存款”科目；按稅收政策規定的價格確認開發成本，計入“拆遷補償費支出”，借記“生產成本、基本生產成本、開發成本、土地征用及拆遷補償費”科目，貸記“應付賬款、拆遷補償費”科目；完工交付房產時借記“應付賬款、拆遷補償費”科目，貸記“其他業務收入”“應交稅費、應交增值稅（銷項稅額）”科目。特別注意：完工交付房產時，公司開具銷售發票給業主，同時業主向公司出具拆遷補償費收據，作為確認拆遷補償費的依據。

9.結轉房產銷售成本。房產完工交付給業主后，銷售行為完成，應結轉已銷售房產的銷售成本。一般按可售面積計算單套房產的銷售成本進行結轉，借記“其他業務成本”科目，貸記“庫存商品、××號樓”科目，同時結轉對應份額的財政撥款至補貼收入中，確認結轉金額公式為：（財政撥款總額、總的可銷售面積）×已銷售面積，借記“遞延收益”科目，貸記“營業外收入、補貼收入”科目。

三、還建房涉稅處理

還建房項目清算時，財務管理部要研究分析項目的整體稅負情況，還建房一般以較低的定價外售，不會產生增值及利潤，通常情況不會有土地增值稅和企業所得稅，但仍要關注。

交易增值稅是還建房項目清算重點，按照稅收政策的相關規定，若是營改增之前的老項目，則按簡易方法計征，征收率一般為5%，除此之外按9%的稅率計算增值稅銷項稅額，計稅依據可按下列原則處理。

1.還建房立項單位向被拆遷業主交付還建房，應以每套還建房為單位，分別計算繳納增值稅。

2.還建房立項單位向被拆遷業主交付還建房，相關協議中約定了還建房價格的，按協議約定價格作為還建房的計稅價格。

3.還建房立項單位向被拆遷業主交付還建房，相關協議只約定面積超出部分價格的，超出部分按協議約定價格計稅，未超出部分按不低于成本價格計稅。

4.還建房立項單位向被拆遷業主交付還建房，相關協議中未約定還建房價格的，按下列方法確定還建房計稅價格。第一，實際面積大于拆遷還建協議約定的面積的，應以實際收取的超出部分面積的平均單價乘以房屋建筑面積作為還建房的計稅價格。第二，實際面積與拆遷還建協議約定的面積相同的，以相同或者類似還建房的平均單價乘以房屋建筑面積作為還建房的計稅價格。第三，實際面積小于拆遷還建協議約定的面積的，以還建房立項單位向被拆遷業主實際退還的不足部分面積的平均單價乘以房屋建筑面積作為還建房的計稅價格。第四，按上述方法確定的還建房計稅價格低于還建房成本價格的，按成本價格確定計價格。