房地產企業稅務籌劃風險分析及控制措施探討

●張 偉

一、房地產企業稅務籌劃概況

自從我國提出住房改革以來，商品房逐步代替了福利性分房[1]，房地產企業也因勢而生。隨著我國市場經濟的進一步全面發展，房地產企業迎來了行業的春天，作為我國經濟的重要組成部分，它逐漸成為拉動我國經濟發展，促進GDP提高，增加地方財政收入的有力抓手。房地產企業經營復雜，涉及各個不同領域。從稅收方面來說，我國的房地產企業征稅涉及各個不同的稅種，從房地產開發到商品房開盤，再到個人購買，納稅主體不斷變化，因其復雜性往往面臨著風險難以把控的問題。另外，種類繁多的稅收也給相關企業造成了過重的稅務負擔，與此同時，稅務稽查部門對偷稅漏稅行為的打擊日益激烈，房地產企業作為納稅的代表往往處于重點關注領域。

隨著政府對宏觀經濟的把控不斷增強，居民收入差距進一步增大，房地產企業作為高收入行業，必然面臨著高額的納稅稅額及高強度稅收力度。但是令人擔憂的是，大部分房地產企業至今沒有成立專門的稅收風險控制部門。一方面是日益嚴峻的稅收形勢，另一方面是企業管理者稅收風險控制意識淡薄，這對房地產企業來說，是未來必將面對的一大挑戰。

二、房地產企業稅務籌劃的意義

我國對財務風險的研究遠遠早于稅務風險，多數企業至今仍將財務風險控制作為風控的重要工作內容，而忽視了稅務風險把控的意義，在很大程度上對房地產企業的健康發展形成掣肘。

（一）有利于企業降低稅務風險及納稅成本

國家財政與稅收收入息息相關，國家的發展很大程度是以稅收作為重要保障。房地產企業因為其行業的特殊性，不僅需要大量的資金作為支撐，而且工程周期長，無論是在項目開發過程中還是進入銷售環節，都面臨著不同主體不同種類的納稅義務。房地產企業當中稅務人員素質良莠不齊，如果因為業務能力的欠缺導致未能盡到納稅義務[2]，那整個企業將面臨高額的罰金，這無疑是給企業運行平添壓力，加大了企業稅務風險。因此，對房地產企業稅務進行統一籌劃管理，有利于企業降低稅收風險，減少納稅成本，進一步保證企業的經濟效益。

（二）有利于企業建立完善的稅務管理體系

對于房地產企業而言，項目進行的每一個階段都有不同的涉稅環節，每一個環節都面臨著不同的稅務風險。在我國多數房地產企業中，稅務管理人員較少，一般由企業會計代為進行納稅申報工作，這在一定程度上使母子公司或者總分公司之間稅收情況自行其是，導致了稅務風險擴大，而且缺乏專業稅收管理人員也導致稅務管理水平及質量難以提高。所以，對于房地產企業而言，進行稅務籌劃管理，能有效形成完善的稅務管理體系，保證專業的管理人員對各公司稅務情況加以把控，從源頭防范稅收風險。

（三）有利于保證房地產企業的穩定性

不可否認，房地產企業已經成為我國經濟的中流砥柱，不僅對國家財政收入有著不可小覷的作用，而且也是中小型城市創收的重要來源。自從營業稅改增值稅以來，房地產企業的納稅計算方法及申報方式均發生了變化，企業稅務管理人員應該在新形勢的引導下，全面分析房地產企業納稅的風險及降低稅務成本的方法。如果專業人員不能洞悉稅務動態，輕則讓企業承受巨額的稅務成本，重則使企業面臨資金斷裂的風險。針對房地產企業進行稅務籌劃，讓企業預留充足的納稅資金，不僅可以讓企業投入的項目資金發揮更大的效用，而且能讓企業的項目運行沒有后顧之憂，保障房地產企業的穩定性。

三、房地產企業稅務籌劃風險點分析

我國房地產企業自創立以來，一直在經濟發展中占據重要地位，自進入新世紀以來，國家為了促使房地產企業發展符合新時代特色，出臺了一系列的稅收政策，進一步規范了企業行為，但與此同時，一些企業對稅收政策理解不足，意識淡薄，這使得企業在運行過程中形成諸多風險點。

（一）稅務風險控制意識不足

作為房地產企業的專業管理人員，應在企業管理的各個階段體現出稅收風險控制的理念，這樣有利于推動企業稅務工作平穩運行。

通過了解我國房地產企業的運行模式，稅務風險控制意識普遍不足，主要體現在，首先企業內部對稅務風險的識別能力缺乏，對風險的管理往往體現在事后與稅務部門溝通，基本不能在源頭處解決，無法針對風險制定相應的防范措施和有效的對策。其次，企業管理人員對稅收風險的認識存在局限性，即使某些企業成立了稅務管理部門，但認為其主要職責僅僅在于納稅申報，而稅務的主要風險點只是體現在納稅申報的數額是否準確。最后，某些企業的稅收部門過于獨立，缺乏稅務風險防控的系統培訓，崗位職責不明確，業務部門在日常經營活動中缺乏稅收風險意識，但其并沒有義務向稅務部門請教如何進行稅務風險防范，即使是業務人員由于自身原因導致企業承擔稅務風險，因為缺乏相應的追責機制，往往公司要承受嚴重的后果。

（二）企業內部缺乏完整的稅務體系

房地產企業的大多數崗位集中在土木、工程技術等方面，稅務部門僅僅是企業管理過程中的子部門，建立完善的稅務體系勢必要投入大量的人力物力，這將給企業運營帶來一定的負擔，但是從一個企業的長遠發展來看，這些投入是必不可少的[3]。

目前，多數房地產企業內部缺乏完整的稅收體系，主要體現在以下幾個方面：首先，企業內部對稅收風險評估能力不足，對企業經營過程中發現的風險點進行評估分析，并針對性做出防范措施，采取債務調整或者納稅籌劃等方法及時糾偏，是企業運營過程中風險防范的必要手段，但多數企業該能力欠缺，導致稅務風險進一步增大；其次，稅務風險預警機制空白，雖然稅務風險具有極強的不確定性，但從其發展階段來看，仍然有規律可循，在風險初級階段，有較強稅務專業能力的相關人員能夠根據預警系統的提示，通過相關數值的變化做出判斷，從而識別重大風險，防止企業遭受損失；最后，企業內部針對稅務風險缺乏溝通，在企業中，稅務風險并不是僅涉及財務部門，事實上，稅務風險涉及范圍包括經營環節、銷售環節等等，但是在實踐中，往往只有財務部門通過財務數據形成稅務信息，實際能夠接觸這些信息的員工占極少數。

（三）企業稅務管理人員素質素質欠缺

企業的終極目的在于盈利，房地產企業由于利潤相對較高，整個行業的逐利性更為明顯。對某些企業而言，納稅無異于“財產流失”，因此某些管理層甚至不惜以各種手段指使稅務申報人員偷稅漏稅，這種短視的行為雖然短時間內達到了企業利益少流出的效果，但從長遠來看，使企業稅務風險有增無減。另外，房地產企業中普遍缺乏專門的稅務管理人員，通常以會計兼任稅務部門管理，但是眾所周知，會計與稅務分屬于不同的專業，知識存在巨大差異，如果在企業內部不能正確對接會計與稅務的工作，那么在納稅過程中很容易產生不及時、少納稅或者多納稅的情況。

四、房地產企業稅務籌劃風險控制措施

房地產企業稅務籌劃風險控制并不是孤立存在的，它與房地產企業的日常經營活動密切相關，要做到在源頭處進行風險控制，必須要將風險控制措施滲入到每一個環節，結合企業管理現狀，從多個角度出發，不斷改進風險控制方案，在合法的范圍內最大限度控制風險，從而達到降低稅務成本最終目標。

（一）建立健全房地產企業稅務風險管理的相關流程

對于現代化的房地產企業來說，稅務管理應該注重流程化、規范化，具體而言，即重視稅務登記、涉稅信息、稅務申報的管理。首先，大多數房地產企業處于不斷擴張的態勢，在全國各個地區分設了分公司或者子公司，不論是作為分公司或子公司，均應該在規定的時間內進行稅務登記，在進行重大決策之前，必須按照流程取得總公司的授權，這些企業內部的規范行為在很大程度上能降低重大稅務風險；其次，涉稅信息作為企業內部的重要商業秘密應該安排專人妥善管理，全部檔案化并進行系統登記，另外，對于非稅務管理人員應設置一定的資料查閱權限，保證資料信息不外泄，同時針對企業內部重大決策經營活動，應安排稅務管理人員列席相關會議，從稅務角度對公司的經營活動提出指導性意見，并對會議形成的重要資料逐級審核；最后，我國稅務機關管理人員良莠不齊，在房地產企業當中進行納稅申報的員工可能不具備相關的稅務經驗與能力，這就要求相關工作人員在進行納稅申報時必須反復核對信息，并經過稅務管理部門領導的審核。另外，企業要高度關注納稅政策及時間，避免引起不必要的風險。

（二）保證稅務信息溝通體制暢通

從內部溝通來說，企業是一個有機結合體，各個部門人員在企業中各司其職，朝著企業共同的發展目標前進。稅務管理部門作為企業的重要組成部分，必須得到其他部門的大力支持才能順利開展工作。比如，形成稅務信息的數據需要其他部門提供，其他部門在經營活動中遇到的稅務風險也需要稅務管理部門進行分析評估[4]。所以，針對房地產企業，必須建立高效率的稅務風險反饋機制，加強企業內部的溝通協調能力。

從外部溝通來說，企業要注重與稅務機關進行定期的溝通交流，及時了解新的稅務知識，聽從稅務機關從專業角度提出的建議。

（三）提高辦稅人員的專業能力

再完美的制度也需要人去遵守、應用，企業稅收管理制度也是如此，因此提高相關崗位的人員素質顯得尤其重要。首先，企業內部需要一批高素質的稅務專業管理人員，做到各司其職，職責分明，并保證管理崗位人員稅務經驗豐富，有極強的實踐能力；其次，應定期開展稅務講座，聘請專家學者對企業內部的稅務人員進行培訓，提高理論功底，以先進的理論更好地指導實踐；最后，可以在企業內部設立專門的崗位，及時了解國家稅法的最新動態，并鼓勵稅務管理人員考取相關證書，提高工作能力及稅務素質。

五、結語

自我國房改政策以來，房地產企業發展迅猛，逐漸成為我國經濟中不可忽視的重要力量，但是房地產企業在運營過程中，由于其特殊性，資金投入大、項目工期長，導致稅收額度大、種類多，而且由于我國稅收制度日趨完善，稽查力度不斷加大，如果房地產企業不能做好稅收籌劃風險控制，一旦企業面臨稅務危機，將是致命的打擊。我國房地產企業雖然在風險控制上已經取得了長足進步，但是仍然存在著缺陷與不足，特別是在面臨經濟轉型的今天，房地產企業也必將面臨整個行業的陣痛。因此，為了推動我國房地產企業平穩過渡，健康發展，本文系統介紹了房地產企業稅務籌劃的風險點及應對措施，希望能盡到綿薄之力。