全面預算管理在房地產開發企業成本費用控制中的應用

文/張勇（淮安華都置業有限公司）

當前房地產開發企業之間的市場競爭激烈，越來越多房地產開發企業受到庫存壓力等一系列因素的影響，在發展過程中面臨資金鏈斷裂的風險。全面預算管理作為企業管理工作中的重點，通過全面預算管理工作的優化能夠幫助企業改進自身的資源配置機制，提高成本控制水平。房地產企業要借助全面預算管理機制對企業工作中的各環節進行全面管控，通過優化資源配置，提高工作效率，幫助企業實現長期發展的目標。因此，對房地產企業全面預算管理進行研究，能夠幫助企業有效控制成本費用，并提高企業的利潤水平。

一、全面預算管理在房地產開發企業應用的目標

房地產開發企業全面預算管理的目的是結合企業的戰略規劃，讓企業的經營工作更具有合理性，防范在預算執行過程中產生的成本費用超支行為，并針對企業的各項支出進行規劃，以保障企業的預期經濟效益目標達成。全面預算管理能夠對企業各部門乃至員工的工作進行約束，通過明確各崗位的工作職責，對預算執行的效果進行監督和控制，保障預算目標有序達成。

二、全面預算管理在房地產開發企業成本費用控制中的問題

第一，全面預算管理組織不完善。當前部分房地產開發企業在預算管理中，僅由財務部門開展預算管理，其他部門缺乏對預算工作的參與。產生這一問題的原因是企業缺乏對預算工作的統籌領導機構，導致預算管理的權威性下降，人員不重視預算管理工作的要求。

第二，預算目標設置不合理。預算目標作為預算管理工作的基礎，要保障成本費用得到控制，就要確保預算目標合理。但是很多房地產開發企業的預算目標不夠細致，沒有結合戰略目標設置預算目標，僅按照短期內的經濟效益目標設置預算目標，導致預算工作不科學，不具有可持續性。

第三，預算編制不細致。當前很多房地產開發企業預算編制還采用增量預算的方法，沒有結合不同的項目周期編制預算。同時在預算編制中，也沒有結合企業不同部門成本費用情況落實各部門的管理任務要求，容易導致預算工作和企業實際不吻合，進而使預算目標無法達成。

第四，預算的執行控制不力。在信息化時代，企業要借助信息技術開展成本費用的控制，但是很多房地產開發企業的成本費用信息獲取滯后，管理體系存在一定漏洞，預算執行工作不完善。

第五，預算考評機制不嚴肅。房地產開發企業預算考評對預算管理工作較為重要，企業要通過完善預算考評機制提高人員工作積極性，但是部分房地產開發企業的預算評價機制還不夠細致，過于注重財務指標考評，忽視非財務指標考評，導致預算顧此失彼。

三、全面預算管理在房地產開發企業成本費用控制中的應用對策

（一）健全預算組織

預算管理的組織體系對預算管理效果產生重要影響，房地產開發企業要成立專門的預算管理組織體系，避免責任配置不合理而產生的風險。為了提高企業預算管理工作的科學性，房地產開發企業要形成科學的預算管理組織架構，認識到不同層級人員在預算工作中的具體要求。

第一，設置預算管理委員會。預算管理委員會隸屬于董事會，在明確企業戰略發展規劃以及工作任務的基礎上，對預算工作的整體制度方針進行設置，并按照董事會規定開展預算決策，以保障戰略目標順利達成。同時預算管理委員會要定期召開會議，分析各部門預算管理情況與效果，對預算執行情況進行協調。預算管理委員會作為隸屬于董事會的機構，能夠起到對預算的統籌與領導作用。

第二，設置預算管理辦公室。預算管理辦公室由企業的營銷部、財務部、成本管理部、預算造價部等部門人員組成，并針對各項預算工作制定明確的管理規劃，落實預算管理工作要求。預算管理辦公室要按照預算管理委員會的各項工作要求和責任安排處理各環節工作，并協調預算工作，針對預算的方案進行分析，并將預算的方案提交至預算管理委員會，通過這樣的方式促使預算管理工作按照預期規劃開展。

（二）明確預算目標

房地產開發企業的預算目標要以戰略目標為基礎設置，不同房地產開發企業的戰略目標有一定差異，但都是為了在控制成本費用的前提下幫助企業在可持續發展的道路上做強做大。房地產企業在分析戰略目標時，可以按照SWOT分析的方式，分析市場經濟環境以及內外部各方面情況，確保企業的戰略規劃更加科學。企業在確定預算目標時，要充分考慮企業的經營階段以及不同生命周期的管理要求，針對不同的開發項目制定具體管理規劃，例如針對不同項目要明確成本控制規劃、利潤規劃等，并在此基礎上將預算目標分解至企業的各部門。

（三）落實預算編制要求

第一，改進預算編制的方法。預算編制是預算工作的起點，為確保對成本費用進行嚴格控制，企業在預算編制時要削減不必要的開支，保障企業將各項支出控制在預期范圍內。房地產開發企業要結合自身實際，選擇最佳的預算編制方法，綜合采用不同的方法開展編制。增量預算適用于在一定范圍內相對穩定的支出，例如固定支出折舊、人員基本工資等。對于容易受到外界影響的支出，應結合市場發展環境制定預算，采用零基預算的方案編制，例如廣告費、差旅費等支出。房地產企業的項目開發周期一般是3至5年，為促使企業的預算和項目更加匹配，讓預算充分體現出在項目執行過程中的成本費用情況，房地產企業要采用滾動預算的方案開展編制。企業在施工階段面臨的風險較高，國家出臺新的政策以及市場環境發生改變都可能給預算帶來一定影響，因此房地產企業也要結合自身的項目開發周期設置預算周期，使預算制度更加科學。

第二，明確各部門在預算工作中的具體職責和工作要求。房地產企業的各部門作為預算的歸口部門，在預算工作中要明確管理要求。只有各部門都全面參與到預算編制中，結合自身的實際特點制定，才能保障成本費用控制在預期的范圍內，避免成本費用控制要求和各部門實際不匹配而產生的風險[1]。房地產開發企業可以讓各部門結合自身的工作實際開展預算管理，例如營銷部門負責編制銷售費用預算、銷售成本預算；綜合部門負責編制管理費用預算；財務部門負責編制財務費用預算。不同部門只有規編制本部門的歸口預算，才能將本部門歸口的成本費用控制在預期范圍內。

第三，建立科學的預算編制流程。房地產開發企業在明確各部門的預算編制要求之后，要激發全體員工參與預算編制的積極性，讓編制符合企業實際的預算管理規劃，并將預算分解為具體的管理目標，促使預算管理流程更加科學。首先，在每年的十月初房地產企業要對下一年度工作進行整體規劃，并在此基礎上分析下一年度的工作要求，結合下一年度工作明確管理目標。企業在分析整體規劃時，要分析未來一段時期內的發展規劃，預測預計購買土地面積、預計竣工面積、預計融資規劃、預計投資金額等，由預算管理委員會對預算目標進行分解，明確要達成的預計利潤與成本費用控制的要求。其次，企業的預算管理委員會將預算目標分解至各部門，財務部門要制定預算指導文件，向各部門講解預算編制的要求與原則以及數據來源，并動員各部門主動將成本費用控制在規定范圍內，避免成本產生超支影響企業正常工作開展的可能性。財務部門通過明確預算編制原則以及對成本費用控制的要求，保障預算能夠順利達成。同時企業各部門要與財務部門進行積極溝通，在溝通的基礎上結合發展規劃分析下一年度成本費用控制的要求，判斷是否存在成本費用超支的問題，并在全面預算各類成本費用的基礎上編制下一年度預算。各部門在編制歸口預算的基礎上，將預算交由部門負責人進行審批，判斷是否充分發揮了本部門的成本費用控制實力，并判斷是否存在不合理的開支。（詳見表1）

表1 各部門預算編制任務表

最后，財務部門在對各部分預算進行匯總之后，分析預算工作中是否存在重大問題以及是否存在不合理之處，對預算存在的問題要求各部門進行整改，直至基本無誤后提交預算管理委員會，預算管理委員會要全面分析企業各部門的工作實際以及資源配置情況等方面因素，并分析預算工作的方向，針對各部門提交的預算草案存在的問題提出調整意見，經過協調之后下達執行。

（四）完善預算執行與控制

第一，健全預算管理信息系統。房地產開發企業在開發項目的過程中會涉及大量的成本費用信息，大量的信息難以通過手工進行控制，否則將導致各類信息無法得到高效處理，甚至可能產生較大誤差。為確保預算工作發揮應有的效果，企業要借助信息系統對成本費用信息進行匯總與控制，以提高企業對各類成本費用信息的掌控效率。房地產開發企業要了解自身成本費用管理的水平，借助信息系統實現信息一體化建設，將企業內部各環節信息進行統籌管控，讓企業財務部門能夠動態獲取企業各方面成本費用支出的情況，避免產生成本費用超預算的問題。借助信息一體化的管理機制，應用網絡技術將企業的各類信息進行動態管理，從而有效縮短信息處理時間，提高數據處理的準確性。企業借助標準統一的信息管理機制，在能夠確保數據有效更新的同時，對預算數據進行有效分析，避免預算失控的可能性。

第二，強化資金管理機制。房地產開發企業在經營過程中會涉及大量資金流轉，資金作為企業正常運轉的源泉，企業要避免成本費用超支就要加強對資金的控制，形成對企業現金流的動態管理機制，以保障企業能夠滿足資金管理工作要求，避免由于資金短缺使企業財務風險增高。房地產企業要結合自身實際建立現金計劃，對資金的支出要建立嚴格的審批機制，以保障資金得到合規使用，從而幫助企業盡可能避免不必要支出，提高企業資金管理的合理性[2]。

第三，建立良好的企業文化。為保障預算能夠得到嚴格執行，房地產開發企業要讓全體員工形成預算管理的意識，促使預算管理的要求有效達成。房地產企業在預算管理過程中，要在順應時代發展要求的基礎上建立屬于自己的成本費用管理文化，認識到預算涉及所有的經濟業務行為，只有全體員工參與其中并認識到自身在成本費用控制中的要求，主動按照預算規劃開展工作，才能確保預算按照預期的要求執行[3]。企業在預算管理中要重視不同層級員工間的協調，讓所有員工在工作過程中形成一致性，達到對預算的重視。企業在預算執行的過程中，只有形成良好的預算管理文化，從企業的實際出發不斷完善制度，才能有效改進預算管理體系。企業預算管理涉及各方面的工作，預算管理并非僅是某個員工的工作，也并非僅是某個部門的工作，只有全體成員都參與其中，形成上下協作的管理機制，才能讓預算工作得到有效執行。因此，企業要關注員工參與預算管理工作的積極性，協調各層級人員的行為，使所有員工團結在一起形成強大的凝聚力，為企業管理目標的達成奠定基礎。

（五）改進預算考評

第一，以平衡計分卡開展考評。當前很多房地產開發企業在預算管理工作中的一大問題是過于注重提升短期內的效益，預算考核指標主要以短期內的經濟效益指標為主，忽視企業長期的發展要求，容易導致預算工作要求無法實現。平衡計分卡這一方式能幫助企業解決長期發展和短期目標之間存在的沖突和矛盾，企業開展預算編制時就以戰略目標為基礎，分解各維度的工作規劃，判斷成本費用的控制要求是否得到嚴格落實。首先，要在財務維度分析企業的利潤目標是否達標，判斷企業的成本費用控制情況。若成本費用超支，那么即便營業收入達標，利潤也無法達到預期的要求。企業要全面分析影響成本費用的各方面因素，并判斷是否將成本費用控制在預期的范圍內，對于成本費用超支的部門予以懲罰。其次，在客戶層面，客戶作為房地產開發企業賴以生存的基礎，要分析企業在市場上是否形成了良好的形象并吸引更多客戶以提高市場份額。通常而言，企業要分析廣告費等成本投入之后是否產生預期的效果，是否吸引更多的客戶，并分析對客戶維護方面投入的成本是否發揮了應有的效果。再次，在內部流程維度，要分析企業內部的成本費用管理情況，判斷企業的費用報銷流程是否嚴格按照規劃執行，是否存在超預算支出的情況。最后，在學習與成長維度，要判斷企業的人員是否形成了有效的成本控制意識和成本控制理念，在工作過程中是否對各項支出主動進行分析，若人員在工作流程中存在浪費或成本管理意識不到位等問題，表明學習與成長維度不達標。平衡計分卡能夠從不同維度判斷企業的成本費用控制水平，改變傳統僅按照財務維度分析成本費用管理水平的問題，讓企業不僅注重成本費用的控制情況，還可以判斷是否幫助企業達成預期工作規劃。

第二，建立配套的獎懲措施。房地產開發企業的預算獎懲措施作為落實預算工作要求的方案，通過合理的獎懲能夠帶動員工參與各項工作的積極性與熱情，并幫助企業解決內部矛盾，防范企業利益受侵害的可能性。借助預算激勵機制，能夠引導員工按照預期方向開展工作，并以此形成員工共同奮斗的目標。通過獎懲并重的方式，能夠激發員工工作積極性，幫助企業提高自身管理效率。企業在落實獎懲措施時，不僅可以開展物質激勵，還可以予以精神激勵。對于工作過程中存在重大成本費用超支的人員采取末位淘汰制的方式予以淘汰，通過這樣的方式能夠督促所有人員都認識到成本費用管理工作的嚴肅性。

四、結語

本文針對房地產開發企業的全面預算管理工作進行研究，介紹了房地產開發企業借助全面預算管理控制成本費用的方法，認為全面預算管理作為一種事前規劃、事中控制、事后考核的機制，各環節工作環環相扣，只有在各環節都對可能發生的各類成本費用進行全面梳理和管控，并針對成本費用的偏差予以分析和考核，才能讓企業的成本費用控制機制趨于合理，防范成本費用管理流程中工作機制不完善產生的風險。