你會提前還房貸嗎？

吳輝

春節過后，提前還房貸多次上熱搜。

自存款、貸款利率雙雙下調后，甚至有的地方首套房貸款利率降至3.7%，提前還房貸，成了當下越來越多背著房貸的年輕人的選擇。

當理財途徑較多且利率尚可時，大多數人會覺得手握現金，比提前還貸要好很多。此時要做到的，就是保證這筆現金產生的收益，可以覆蓋自己的房貸利率。

奈何存款利率下調，理財爆雷事件頻發，保本保息理財少，投資領域不景氣，再疊加貸款利率持續下調，讓那些高位站崗的購房者急于還房貸。

提前還房貸者增多

“120萬元在手里，早還一天，就是少付一天的利息。”

“提前還完，省下了90多萬。賬戶只剩下100多塊，月供1塊多，留著抵扣個稅用。”

以上是網友們內心的真實想法。

繼新增貸款利率與存量貸款利率的息差加大，想通過提前還款降低貸款成本的購房者逐漸增多。

據報道，北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢等多個地區銀行發現，提前還款排長隊現象普遍存在，部分銀行為了控制提前還貸的人數及規模，對提前還款的金額和次數進行了限制，甚至還有銀行關閉了線上預約通道，只能線下協商辦理。

“預約提前還貸名額，比搶春運的車票還難。”杭州的劉先生調侃說，“有空就在系統上刷一刷，但始終沒有額度，工作人員說可能要等三四個月。”

為何出現提前還貸潮

提前還貸這一話題被炒熱要追溯至2022年上半年，在資本市場波動不斷、各類理財產品收益出現大面積回撤的背景下，大批購房者選擇加入提前還貸大軍。

“當年大家是能貸七成絕不貸五成、能貸30年絕不貸20年，本質還是當時房產升值收益大于借貸利率支出。”某銀行支行負責人表示，“現在市場環境變了，大家都算得很精，一旦覺得房產升值的收益率跑不贏借貸利率，馬上覺得不劃算，紛紛提前還貸。”

“現在貸款市場報價利率（LPR）利率低了，購房人都覺得提前還貸很明顯可以省下利息，他們認為這是劃算的。”

“買房后還不到一年，理財、基金都在虧損，存款利率也一直在降，所以想著提前還一部分貸款。”

北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴《理財》雜志記者，之所以會出現提前還貸潮，主要是有以下四點原因：

一是大部分城市的房價普遍下降，房屋的升值空間跑不贏房貸利息。很多城市的房價不僅沒有上漲，還在下降，大家對樓市的信心普遍下降。

二是近期新的房貸利率不斷下調，而之前的存量房貸利率比較高，比如5.88%甚至6%，兩者之間產生的利息差額越來越大。

三是受疫情影響，月供對很多購房人而言是一筆不小的開銷，給生活帶來不小的壓力，因此有部分購房人通過出售其他房產或向父母兄弟姐妹借款等方式一次性把貸款還了省事。

四是有一部分人原本是投資買房，當樓市不景氣的時候，需要及時撤場止損，將貸款還了，再把房子賣掉。

提前還貸為何受阻

提前還房貸，主要是背了房貸的老百姓為了省點利息錢，這本是再自然不過的事，但銀行卻著急了，通過各種方式進行阻礙提前房貸。

比如原先可以線上操作的提前還款通道關閉了。設置“還款額度”，限制和提高提前還款的門檻。提前還款的排隊時間基本都在1―3個月左右。

王玉臣表示，銀行掙錢的一個主要渠道就是通過對外放貸，賺取貸款利息。而房貸利息又是其中很重要的一類，且屬于比較優質的貸款類別。當提前還款集中出現時，銀行收回的利息會受到影響，銀行收入會有所降低，這是一些銀行不愿意看到的。所以有的銀行會通過收取違約金或補償金、預約排隊等方式給提前還貸的購房人設置障礙。

提前還房貸注意事項

首先，對于不少購房人而言，提前還房貸確實比較劃算。如果資金寬裕，又沒有比較好的安全的投資渠道，可以選擇提前還房貸。但是提前還房貸要根據自己的具體情況而定，量力而行，不要跟風。

其次，一旦想提前還房貸，務必第一時間看按揭貸款合同有沒有“提前還貸”這方面約定。務必詳細看按揭貸款合同，對相關條款要充分了解，做到心里有數。

再次，一定要和貸款銀行充分溝通，了解清楚，而且一定要核算清楚。如果可以提前還房貸，銀行有沒有限定條件，具體流程是什么，大概多久可以辦理，等等。

最后，如果遇到因為銀行原因導致需要等待數月，一定要注意做好相關取證，千萬不要打個電話發個信息就完事了。一般來說，如果沒有專門的APP，最好通過書面方式提交申請，提交申請時注意讓接收人簽個回執。如果不簽回執，還可以通過中國郵政EMS郵寄的方式，但是務必注意做好取證，比如在郵單上寫上郵寄的文件材料名稱，而且既要保存好郵單，又要保存好銀行的簽收記錄。

提前還房貸要收違約金嗎？

不少網友反映，自己向銀行申請提前還房貸，被告知要收違約金。也有網友表示自己已經順利提前還房貸，沒有其他費用。

王玉臣表示，提前還房貸是否收取違約金或補償金除了看相關法律規定外，還要看雙方的協議約定，很多時候是以協議約定為準。如果不符合相關法律規定，又沒有相關的協議約定，銀行就無權單方要求收取補償金或違約金。

有一點需要注意，一些銀行的按揭貸款合同文本中，往往會約定提前還貸需要支付違約金，這一點對購房人是不利的。這些約定的條款實際上就是格式條款，有些人會認為這些格式條款是霸王條款，是無效的。但在司法實踐中，這種條款認定無效的概率極低。

存量房貸可以轉經營貸嗎？

隨著提前還房貸熱的持續，一些不法人員又盯上了這塊“肥肉”，誘導借款人用利率低的經營貸來置換利率高的房貸，號稱可以大大降低利息成本，甚至在一些地方還形成了利益鏈。

然而，這種做法是違法違規的。

王玉臣分析，首先，銀行貸款是有明確的用途設定的，必須按照用途去使用，不能挪作他用。經營貸是以中小企業主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業或個體戶的經營需要。該貸款是不允許流入樓市的。

其次，這種行為對于購房人而言有不小的風險，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風險，征信也會受到嚴重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨被抵押的房產被拍賣的風險。而且在轉經營貸的時候，不少人會在中介的指引下采用過橋貸款，此時會產生新的成本。且過橋貸款的利率往往是高于銀行貸款利率的，一旦后續資金出了問題，不能及時償還，無疑會適得其反。

最后，對于一些操作經營貸置換房貸的中介或銀行機構，一旦被查出，也會面臨被處罰的風險，嚴重者還可能涉及刑事犯罪問題。