房地產企業財務流動性管理的常見問題及應對

歐卓彥

財務風險管理是房地產企業經營管理中的重要環節，關系到企業的生存和發展。在面對激烈的市場競爭和金融環境的變化時，房地產企業必須審慎管理其財務流動性，以避免資金鏈斷裂和流動性風險的發生。本文將探討房地產企業財務流動性管理中常見的問題，并提供一些應對策略，以幫助企業有效應對財務風險。通過優化資金構成、完善預算制度、加強流動性資金管理以及提高財務管理人員的素質，房地產企業可以更好地應對財務風險，保持良好的經營狀態，實現可持續發展。

房地產企業作為經濟發展的重要組成部分，承擔著重要的經濟和社會責任。然而，由于行業特點和市場環境的復雜性，房地產企業在財務管理中常面臨著各種風險和挑戰。特別是在財務流動性管理方面，房地產企業需要面對諸多問題，并采取相應的應對措施，以確保企業的健康發展和穩定經營。

房地產企業財務風險管理常見問題

企業資金構成缺乏合理性，負債率極高

企業資金構成的合理性是保障財務流動性的重要因素之一，然而，許多房地產企業存在資金構成缺乏合理性的問題。具體表現在企業過度依賴債務融資，負債率極高的情況。這種情況下，企業長期處于高負債壓力之下，資金回報能力受到限制，財務流動性面臨著較大的挑戰。

首先，房地產企業常常通過大量的債務融資來滿足資金需求，導致債務規模過大。企業對于債務的依賴程度高，過度依賴債務融資將增加企業的財務風險，一旦債務無法按時償還，將可能導致資金鏈斷裂和信用危機的發生。

其次，高負債率意味著企業需要支付更多的利息和財務費用，這將對企業的盈利能力和現金流產生不利影響。企業在面對市場波動和經濟周期變化時，往往更加脆弱，難以應對意外風險和突發事件，從而影響了財務流動性的穩定性。

最后，負債率極高還可能使企業在融資市場上的信用評級下降，融資成本上升，進一步加大了企業的財務壓力。同時，過高的負債率也會影響企業的資金運作能力，限制了企業進行投資和擴大經營的能力，阻礙了企業的長期可持續發展。

財務預算管理制度缺乏完善性

房地產企業在財務預算管理方面常常面臨著制度不完善的問題。具體表現在財務預算管理制度缺乏完善性，無法提供準確和可靠的財務預測和控制手段。這種情況下，企業難以有效規劃和管理資金流動，導致財務流動性管理困難。

首先，財務預算管理制度缺乏完善性導致企業難以準確預測和評估財務狀況。缺乏有效的預算制度和流程，使得企業無法合理確定和分配財務資源，導致資金使用效率低下，難以實現財務目標的有效控制和實施。

其次，缺乏完善的財務預算管理制度可能導致資金需求和資金供應之間的不匹配。企業在項目籌資、資金運作和投資決策中無法準確預測和評估資金流動情況，導致資金缺口和資金短缺的發生，進而影響企業的正常運營和發展。

最后，財務預算管理制度不完善還可能導致企業對風險的控制和應對能力不足。在財務預算管理缺乏有效制度和方法的情況下，企業難以對市場波動和經營風險做出及時反應，無法靈活調整資金使用和投資方向，從而增加了財務流動性風險的發生概率。

日常資本管理不全面，不到位

房地產企業在日常資本管理方面往往存在不全面和不到位的問題，這對財務流動性管理構成了一定的障礙，具體表現在企業對資本的籌集、運用和回收方面存在一些不足和不合理的做法。

首先，房地產企業在資本籌集方面可能存在過度依賴單一渠道或方式的情況。企業可能主要依賴銀行貸款、股權融資或債券發行等少數方式進行資本籌集，而缺乏多樣化的資本渠道。這種情況下，一旦某個渠道受限或遇到困難，企業的資金來源將受到限制，財務流動性將面臨較大風險。

其次，企業對資本運用的管理可能不夠全面和精細。房地產企業往往需要進行多個項目的開發和運營，而在資本運用方面可能存在資源配置不合理、項目風險控制不到位等問題。這可能導致企業的資金使用效率低下、資本回報率下降，影響財務流動性的穩定性。

最后，對于資本的回收和再投資也需要加強管理。房地產企業在項目開發完成后，需要及時回收資本并進行再投資，以保持企業的資金流動性和盈利能力。

然而，由于缺乏有效的資本回收和再投資機制，企業可能存在資本閑置、資金回收周期過長的情況，造成財務資源的浪費和低效使用。

房地產企業財務風險成因

外部因素

房地產行業受到宏觀經濟環境、政策法規、市場競爭和金融市場波動等多種外部因素的影響，這些因素可能給企業的財務流動性帶來一定的不確定性和風險。

首先，宏觀經濟環境的變化可能對房地產企業的財務流動性產生重要影響。經濟周期的波動、利率的變動、通貨膨脹率的上升等因素都會對企業的資金需求、債務成本和資產價值產生影響。例如，經濟下行周期時，市場需求疲軟，銷售收入可能下降，企業的現金流量可能面臨困境。

其次，政策法規對房地產企業的財務流動性管理起著重要的引導和約束作用。政府的調控政策、土地政策、稅收政策等都會對企業的融資渠道、成本支出和盈利能力產生直接影響。政策的不穩定性和變化可能導致企業面臨融資難度增加、成本上升等問題，進而影響財務流動性的穩定性。

最后，市場競爭和金融市場波動也是外部因素中的重要因素。房地產行業競爭激烈，企業在市場份額、產品質量和銷售能力等方面都面臨挑戰。競爭的加劇可能對企業的銷售收入、市場定價和盈利能力產生影響。同時，金融市場的波動性也可能對企業的融資成本、資金流動和債務償還帶來不確定性。

內在因素

企業內部的財務結構、經營模式、資產負債狀況等因素都可能影響企業的財務流動性。

首先，企業的財務結構對財務流動性的管理至關重要。企業是否存在過度依賴短期債務、高風險融資或高杠桿經營等問題，都會對財務流動性產生負面影響。若企業債務比例過高或償債能力不足，會導致還本付息的壓力增大，可能出現償債困難甚至債務違約的風險。

其次，企業的經營模式和資產負債狀況也會對財務流動性產生影響。若企業經營模式不合理、項目開發周期過長或資產回報率較低，可能導致資金周轉困難，影響財務流動性。此外，若企業過度依賴固定資產投資而缺乏流動性資產，也會使企業面臨現金短缺的風險。

最后，企業內部的管理效率和內控制度也是影響財務流動性的內在因素之一。若企業管理效率低下、財務流程不規范或內控措施不完善，可能導致資源浪費、資金占用過多或財務風險的增加，進而影響財務流動性的管理。

房地產企業財務風險防范與管理對策

優化資金構成，擴展資金渠道

為了有效管理財務流動性風險，房地產企業需要優化其資金構成，同時積極尋求并擴展不同的資金渠道。這樣可以提高企業的資金靈活性和多樣化，減輕對單一融資渠道的依賴，降低財務風險。

其一，企業可以通過減少短期債務的比例，增加長期債務和股權融資的比例來優化資金構成。長期債務和股權融資具有更長的償還期限和更靈活的還款方式，有助于降低企業的償債壓力，并提供更穩定的資金來源。

其二，房地產企業可以積極開展多元化的融資渠道，以擴展資金來源。除了傳統的銀行貸款，企業還可以考慮發行債券、吸引私募股權投資、開展信托計劃或與其他企業合作共建項目等方式來獲取資金。這些多樣化的融資渠道能夠降低企業的融資成本，并提供更廣泛的資金選擇。

其三，房地產企業還可以積極發展與金融機構合作的關系，以獲得更好的融資條件和支持。與銀行建立穩固的合作關系，包括信用額度、授信期限和利率等方面的協商，可以增加企業的融資便利性和靈活性。

完善財務預算制度，有效預防風險

通過建立健全的財務預算制度，企業可以更好地規劃和管理資金，預測和預防潛在的財務風險。

一方面，財務預算制度應包括詳細的預算編制和執行程序，確保預算的準確性和及時性。企業應根據市場需求、經營計劃和資金需求等因素制定全面的財務預算，并確保預算編制的過程透明、科學、可靠。同時，建立有效的預算執行機制，監控和控制各項預算指標的執行情況，及時發現和糾正偏差，確保企業財務狀況與預期目標一致。

另一方面，財務預算制度應強調風險管理和靈活性。企業應考慮不同的風險因素，并將其納入預算規劃中。例如，制定預算時要充分考慮市場風險、政策風險和經濟風險等因素，合理評估潛在的財務風險，并在預算中留出相應的風險備用金。

另外，預算制度應具備一定的靈活性，以應對不可預見的變化和調整，確保企業能夠及時適應市場環境的變化。此外，財務預算制度還應注重信息溝通和協調，各部門之間應加強溝通與協作，共同參與預算編制和執行過程，確保各項預算目標的一致性和協調性。同時，企業應建立健全的預算監控和反饋機制，定期進行預算執行情況的評估和分析，及時發現問題并采取相應的糾正措施。

加強流動性資金管理，提高資金利用率

通過科學合理地管理流動性資金，企業可以提高資金利用率，降低流動性風險，并保持財務健康穩定。

一方面，企業可以建立流動性資金管理體系，確保資金的及時性和靈活性。通過制定有效的現金管理政策和流動性預警機制，企業能夠及時掌握資金流動狀況，預測和應對可能出現的資金短缺情況。同時，積極開展資金優化調度，合理安排資金運作，提高資金利用率，降低資金閑置和占用成本。

另一方面，企業應注重短期資金的周轉和管理。通過加強應收賬款和應付賬款的管理，合理控制賬期和付款周期，提高資金回收速度和周轉率。此外，企業還可以采取優化庫存管理、靈活運用短期融資工具等方式，有效管理短期資金需求和風險。

增強管理人員財務管理意識及提高管理水平

管理人員在財務決策和資金管理過程中的專業知識和技能將直接影響企業的財務狀況和風險控制能力。

第一，企業應加強財務培訓和教育，提高管理人員的財務知識水平。通過組織內部培訓、聘請專業財務顧問等方式，幫助管理人員深入了解財務管理的基本原理、方法和工具。這樣可以提高管理人員對財務數據的理解和分析能力，使其能夠更準確地評估和預測財務風險，制定合理的財務決策。

第二，企業應建立健全的內部控制機制，加強財務管理的監督和審計。通過制定清晰的財務管理制度和流程，明確管理人員的職責和權限，確保財務活動的合規性和透明度。同時，定期進行財務審計和內部審查，及時發現和糾正財務管理中存在的問題和風險。

第三，企業應鼓勵管理人員積極參與財務決策和資金管理的討論和決策過程。通過與財務團隊的密切合作和溝通，管理人員能夠更好地了解企業的財務狀況和風險情況，并參與制定相應的風險管理策略和措施。這樣可以提高管理人員對財務管理的敏感性，增強責任意識，推動整個企業在財務管理方面的提升。

綜上所述，在房地產企業的財務流動性管理中，存在著資金構成不合理、財務預算管理不完善、日常資本管理不到位以及管理人員素質參差不齊等常見問題。這些問題可能導致財務風險的加劇和管理效果的下降。為了有效預防和應對這些問題，房地產企業應優化資金構成，擴展資金渠道；完善財務預算制度，有效預防風險；加強流動性資金管理，提高資金利用率；并增強管理人員的財務管理意識和提高管理水平。通過采取這些對策，企業能夠更好地管理財務流動性風險，保持財務的穩健和可持續發展。

（作者單位：佛山東贛房地產開發有限公司）