新形勢下房地產財務管理現狀及對策研究

賈子婷 北京大龍控股有限公司

引言

自我國計劃經濟轉變為社會主義市場經濟以來，在穩步增長的經濟條件下，房地產得到快速發展，近年來，在不斷提高的“剛需”推動下，房產建筑產品價格“一路高升”，但隨著我國對國土資源管理和房價調整，在一定程度上也對房地產行業發展產生了一定的制約，這同時也對房地產財務管理帶來了一些新的難題。本身房地產行業產品生產周期較長、投資數額巨大、投資風險較高，同時還涉及多個合作方，整體上，大部分房地產開發一項產品需要進行十分復雜的預算，還要注重各項成本的嚴格控制，如此才能夠幫助房地產企業實現效益最大化這一目標。而通過當前房地產行業財務管理現狀的分析得出，其財務管理仍然存在一些問題，需要房地產行業企業不斷加大財務管理的改革力度，采取有效的改進對策，提高房地產財務管理水平，如此才能夠降低房地產開發項目中財務風險的發生概率，從而提高資金的利用率，使房地產資源得以最優化配置，實現經濟效益的最大化，提高房地產行業企業的競爭力，進而得到可持續發展所需要的資源和動力。

一、新形勢下房地產企業財務管理現狀及問題分析

（一）新形勢下房地產企業財務管理現狀分析

從某種意義上來說，財務核算的精細化對財務人員業務能力和綜合素質都提出了更高的要求，也增大了財務管理人員的工作量，而在信息技術的廣泛應用下，對房地產財務管理信息化建設也有所推進，如何掌握信息化財務管理技術的操作方法，也成了財務管理人員所面臨的另一項壓力。這都需要房地產企業不斷重視對財務管理的改革與創新，需房地產財務管理人員能夠以最短時間來調整自身，升級自身的能力和業務水平，要深入了解當前新形勢下的新要求和新財務管理標準，還要適應新會計制度要求下財務崗位所產生的新變化，如此才能夠從整體上提高房地產財務管理的質量和效率，但從新形勢下房地產企業財務管理的現狀來看，其仍然面臨著一些新的問題和新的挑戰[1]。

（二）新形勢下房地產財務管理中所存在的問題分析

第一，未重視全面預算管理，財務管理重點有失偏頗。

目前來說，房地產市場熱度逐漸開始回落，但房地產項目畢竟仍屬于大部分人的剛需產品，房地產市場投資的下滑并不意味市場競爭不激烈，而目前很多房地產企業并未意識到成本管控的重要性，以往由于房地產產品收益較高，很多房地產企業并沒有看重融資成本的有效管控，而且也沒有運用全面預算管理方法來進行財務管理工作的開展，導致財務管理重點存在一定的偏差，尤其只關注了事前管理，而在事中與事后管理方面卻并未投入足夠的精力和關注[2]。伴隨著國家對住宅房地產調控力度的不斷增強，越來越多的房地產企業開始選擇開發商業地產，然而商業地產繁榮的表象之下，也必然會存在一定程度的過剩風險。而目前很多房地產企業在進行財務管理過程當中，由于政策變化較快，法律風險較高，很多企業將財務管理的核心放在了不同環節，例如部分房地產企業往往將財務管理工作的重點放在了收支審核與會計核算以及納稅申報方面，對于企業發展決策、運營決策、運營計劃、運營控制等多方面卻沒有給予高度的重視，在進行開發項目可行性分析時，僅僅是粗略地進行宏觀經濟數據的研究和分析，對于房地產開發項目的現金流量和較為詳細的收益率計算卻存在不準確、不合理之處，也沒有全面進行項目風險的評估，這也表現出了較為注重事后管理，而輕視事前、事中等全過程管理的問題[3]。

第二，融資管理水平不足，資金使用率低下。

本身房地產行業是屬于資本高度密集型產業，所開發的項目產品在前期就需要投入巨大數額的資金，而以往房地產行業企業收益率較高的年代，房地產企業可以選擇不計融資成本。然而，在房地產市場，競爭愈發激烈，房地產企業就必須能夠重視對資金的使用率，而且還要嚴格進行融資成本的控制，選擇更為符合自身實際要求和成本控制的融資渠道與融資方式。目前來講，大部分房地產行業企業首選的融資渠道為商業銀行貸款，但在政府限額貸款政策的實施下，房地產企業申請銀行貸款的難度也不斷提升，這無疑增加了房地產企業的融資成本。而部分房地產企業的融資結構存在一定的不合理之處，且融資管理水平低下，導致很多房地產企業在進行項目產品開發時，或出現資金不足而停滯的情況，或出現大量資金閑置的問題，整體資金使用率較為低下[4]。

第三，房地產財務管理人員專業水平不足。

房地產財務管理工作本身有著較高的專業性要求和系統性特征，并且由于其所涉及的各項管理內容較為繁雜，所以工作量較大，工作難度更高，這對于財務管理工作人員來講，一方面，需要其掌握更新的財務管理理念和財務管理方法；另一方面，還要具備較強的技術能力，如此才能夠做到房地產財務管理的高效化。但目前部分房地產財務管理人員的整體素質偏低，大部分財務管理人員雖然有著一定的專業能力，然而在新形勢下卻沒有做到自身能力和素質的提升，尤其并未結合當前房地產行業發展趨勢和新形勢下對財務管理人員的新要求，崗位能力的新標準進行自身業務水平的強化，這也就成了阻礙房地產財務管理水平得以提升的一個重要因素[5]。

二、新形勢下房地產財務管理改進和管理水平提升的對策建議

（一）運用全面預算管理方法，提高成本控制力度

本質上來說，全面預算管理主要指的是為了能夠確保企業所制定的戰略發展目標和經營目標得以實現，需要以預算形式將所有當前企業所擁有的財務資源以及非財務資源進行整合后，依據當前企業內部各部門以及各單位實際情況進行合理化再分配，確保當前企業資源的最優化配置，并借助于預算手段，進行全面控制和考核，從而實現對成本的有力管理[6]。

而從房地產行業角度來講，各項房地產開發項目主要需涵蓋前期對項目的可行性論證以及制定投資決策，在進行土地購入及拆遷安置完成后，進行房地產開發項目的設計、建設施工和質量驗收，再進行產品的宣傳和營銷，最終實現房地產產品的交易和投資回收，這都需要房地產企業在前期投入大數額的成本資金。而其中成本可分為土地成本、前期成本、工程施工建設成本及管理成本、銷售成本、財務成本，所涉及的部門有包括工程部、設計部、合同部、營銷部和財務部。所以，房地產行業企業的財務管理有著較高的復雜性，且各項財務信息較為繁雜，這就需要進行全面預算管理的應用。在房地產項目開發前，針對各階段成本進行仔細的分析，并編制較為科學且準確的預算指標，實際項目開發過程當中，需要注重以預算來提高成本控制力度，對預算調整項目需充分進行說明，全面掌握詳細的變更原因和調整依據，項目開發完成后也需要參照預算目標與實際成本支出進行對比分析，通過對比考核和實際溯源來進行獎罰機制的啟動和執行[7]。

（二）關注融資管理方法改進，提高資金使用效率

由于房地產開發項目前期需要投入大量的資金，所以大部分房地產企業除其自有資金之外，還需要通過商業銀行貸款和產品定金以及預收款、上市融資項目股權出讓和發行債券以及合作融資、信托融資與私募基金融資等多種不同的融資渠道和融資方式來進行資金的籌集。因此，大部分房地產企業會與商業銀行建立長期合作關系。根據當前統計網站數據顯示，商業銀行貸款融資占房地產項目開發投資總額的近26%，由此可見，商業銀行是房地產企業融資的重要來源，然而，隨著房地產調控政策的實施，房地產行業企業申請商業銀行貸款的難度也不斷增大。而定金與預收款則是房地產企業從購買方所收取，這一部分主要占據房地產開發項目投資總額近30%，同時，也是能夠有效維系房地產項目開發的重要資金來源，然而隨著近年來房地產市場的遇冷，房地產投資需求逐漸壓縮，房地產行業企業能夠獲取的定金和預收款融資數額還是呈現明顯的下降，從上市融資和項目股權出讓以及企業合作融資等方式來講，都屬于股權融資性質，雖然資金成本相對較低，但也會對房地產企業原股東所持有的股份進行稀釋，從而使得股東收益降低。而信托融資和私募基金融資等方式，資金成本相比于商業銀行貸款更高，但當前房地產市場的變化背景下，尤其新形勢環境更為嚴格的要求下，信托融資已經成了房地產企業不得不重點考慮的一種融資方式，所以，房地產企業融資管理的重點就在于要關注成本和風險，以自身實際情況和房地產開發項目預算進行融資方式與融資期限的合理制定，從而避免由于資金量不足而導致房地產開發項目陷入停滯，或出現資金大量閑置而造成成本的增加的問題[8]。

（三）引入先進財務管理技術，提高風險應對能力

房地產行業企業的財務管理部門不僅會涉及較為廣泛的業務范疇，同時其工作難度和工作量也十分巨大，這就要求財務管理必須具備較高的專業性。而面對這一要求，需要針對房地產企業當前實際狀況，構建一整套科學健全的財務管理體制，圍繞房地產企業資金運行、項目操作和融資方法，以及成本控制與資金集中管理等多個方面，結合房地產企業實際發展需求，制定更加詳細的制度規定，以保證企業財務管理人員在日常工作開展過程中，各個管理環節和工作內容都能夠有據可查、有跡可循[9]。重要的是，房地產企業必須能夠重視對財務風險的預防管理，要積極引入先進的財務管理信息化技術，利用大數據技術進行財務信息的分析，以便于及時發現其中所存在的隱性風險隱患，并以此制定詳細且精準可靠的資金投入計劃，保證項目建設過程當中資金利用率的最大化和資源的最優化配置。雖然財務風險不可避免，但可以最大程度上降低財務風險的產生概率和減少財務風險所可能引起的經濟損失，財務管理部門要能夠借助于大數據分析技術和風險識別機制來提高其風險應對能力，全面掌握各種風險因素，精準地進行各項風險因素的識別與判定，依據分析結果來制定財務風險防控預案，從而達到合理避險的目的。

（四）重視財務管理團隊組建，提高財務人員素質

一方面，房地產行業企業要注重高素質和高專業水平人才的引入，重新確定房地產財務管理人員的崗位招聘標準和具體要求，要篩選出具備較為豐富經驗和掌握更多財務管理先進方法，以及財務信息化管理技術的優秀人才，還要特別關注一些復合型人才，并將其作為重點培養對象，對所選拔的優秀人才予以系統化培訓，使優秀人才能夠快速進入崗位工作狀態，提高其專業技能水平。

另一方面，對于現有財務管理團隊也要積極地進行培訓和再教育，可以邀請一些行業領域內的專家和具有成熟經驗的財務管理人員，為財務管理團隊進行培訓，并定期進行各項理論知識和業務技能的考核。此外，還要提高財務管理人員的成本控制意識，掌握如何進行開源節流的相關方法，將先進的經驗和財務管理理念與思想傳遞給財務管理團隊人員，并真正使其應用到企業運營的各個環節，從整體上提高房地產企業財務管理水平，準確掌握房地產企業的資金需求，合理確定融資方式和融資期限以及融資渠道，確保收支審核、會計核算、財務預算編制與財務報表等多項工作的準確性和真實性，還要具備財務風險識別能力和應對能力，為企業決策的制定提供參考依據[10]。

結語

綜上所述，對于任何行業企業來講，財務管理都極為重要，而房地產行業更要重視財務管理水平的提升，其是保證房地產行業企業得以持續發展、提高風險應對能力、做好各項成本控制的“法寶”。尤其在當前新形勢背景下，房地產行業企業需要認清當前市場新變化，把握新形勢對房地產行業發展的新要求，明確當前房地產行業發展現狀及其中所存在的問題，采用全面預算管理方法，加大成本控制力度，并做好財務會計核算，提高財務報表編制水平，還要注重融資管理方法的改進，確保資源的合理化配置與資金使用率的最大化，同時還需借鑒和引用先進財務管理方法和現代化技術手段，提高財務風險應對能力，組建高素質、高業務能力的專業化財務管理團隊，增強財務管理人員業務水平和綜合素質，如此才能夠提升房地產財務管理水平，確保房地產行業的良性發展。