房地產企業土地增值稅稅收籌劃困境及創新路徑

徐寒利 西安紫薇地產開發有限公司

引言

對于房地產企業來說，土地增值稅所占比重較高，給企業發展造成了巨大的壓力，降低了房地產行業的經濟效益。稅收籌劃的優勢就在于能夠合理規劃生產、經營、投資、理財活動，在稅法規定的范圍內盡可能減少企業所要繳納的稅賦，從而減輕企業的納稅負擔，釋放房地產企業的發展活力。此外，稅收籌劃是財務管理的一項重要工作，企業通過稅收籌劃工作對經營和投資行為進行優化，促進房地產企業財務管理的健康有序發展。在當前的宏觀經濟背景下，房地產企業需要對資金進行合理規劃，在深入研究國家政策的前提下，優化企業項目經營，降低企業財務風險。同時，隨著國家對房地產企業稅收政策的調整，企業需要提高土地增值稅稅收籌劃的靈活性，利用稅收政策空間降低企業成本。

一、稅收籌劃與財務管理的關系

稅收籌劃與財務管理是相互促進的關系，稅收籌劃工作是以企業內部的財務會計核算為基礎，只有充分了解企業的經營收益，才能更好地進行資源整合，對經營項目進行合理規劃。同時，稅收籌劃工作與財務管理工作的工作目的具有相互重合的部分，稅收籌劃的工作是為了通過對企業經營項目經濟設計，減少稅賦成本，間接增加企業收益。而財務管理通過對企業經營狀況進行核算，及時發現經營過程中存在的問題，以及效益較高的項目，從而合理安排企業的生產經營活動，最終實現企業收益最大化。作為財務管理的重要內容，稅收籌劃工作的優劣也在一定程度上影響了財務管理工作的效果，由于稅收籌劃工作需要利用財務會計核算的數據，因此，在稅收籌劃過程中，能夠發現財務核算工作中存在的問題，從而引導優化企業的財務管理工作。稅收籌劃需要對經營收益進行預測，根據企業近些年的經營數據進行籌劃，因此，財務管理工作所使用方法的科學性和合理性在一定程度上影響了稅收籌劃在預測過程中的準確性。

二、土地增值稅稅收籌劃在房地產企業的應用

1.從稅收籌劃角度出發，產品定位時普通住宅占比越大越好。當普通住宅增值率（增值額與扣除項目金額之比，下同）在20%以下時，免征土地增值稅，此時可以申請退還預繳的土地增值稅。

2.車庫面積和單車位面積越小越好。既能減少直接成本支出，在土增清算時又能減少車庫分攤的成本，讓住宅能分攤更多的成本，從而降低住宅的增值率。（現實案例中由于稅務局要求采用建筑面積給地下部分車庫分攤土地成本和建安成本，導致一般車庫分攤的單方成本金額大于售價，會導致三分法的其他部分增值率為負數，而住宅由于分攤的成本偏少，增值率較高，清算繳納的稅更高。）

3.土地分攤合理選擇占地面積法或者建筑面積法。適用于同一地塊開發不同項目、同一項目分期開發、同一地塊上不同產品類型，采用占地面積法和建筑面積法，哪一個更有利，需要結合項目的實際情況去測算研判。

4.合理選擇分期清算或者合并清算。陜西省以用地規劃證確定的開發項目為單位清算。對于分期開發的項目，主管稅務機關可根據工規證、施工證、預售證以及會計核算情況，以分期項目為單位清算。

5.合理利用直接成本和共同成本。根據測算情況，合理利用直接成本和共同成本調節不同產品類型之間分攤的可扣除成本金額，以達到降低稅負的目的。比如門窗、室內和公區裝修、供熱成本等可按照直接成本歸集到地上產品，以降低車庫的分攤成本。需要在簽訂合同或者工程結算時列明地上和地下部分的成本歸屬，以便作為扣除依據。

6.利息支出合理選擇據實扣除或者比例扣除。根據項目經濟測算情況和土增模擬測算情況，選擇孰大扣除。

7.在查賬清算不利的情況下，爭取核定開發成本單位面積金額標準或者核定征收率。測算查賬和核定兩種方式對于土增清算的稅收金額比較選擇最優。

8.售樓部、商業等自用或出租房屋可選用舊房清算。房屋建成后使用超過一年的為舊房，以房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣后的價值，當地稅務局參考評估而確定的價格作為可扣除成本。

9.為了保證成本扣除足額，竣備前取得全部發票。土地增值稅清算對于發票的要求很高，為了確保清算時成本扣除足額，日常工作過程中需要注意及時取得發票，合同約定按照確認進度開具發票，結算完成后取得開具發票（包括質保金）。

10.車庫是否分攤土地成本，根據不同項目情況爭取有利方式。國有土地使用權出讓合同或其補充協議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金可直接歸集到對應的受益對象。一般車庫分攤土地成本會導致住宅增值率偏高，增加稅負。

三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃存在的困境

（一）稅收籌劃效率低下

當前，大多數房地產企業的稅收籌劃效率較低，未充分利用稅收籌劃工作為企業帶來收益。同時，房地產企業對稅收籌劃工作缺乏明確的規劃，這就導致企業內部稅收籌劃工作運行過程中較為混亂，企業資源整合效率較低，沒有達到最優的運行狀態。此外，財務管理人員對稅收籌劃工作的認識不足，認為稅收籌劃只是稅務部門的工作，不需要與其他部門相聯系，這種觀點就會導致稅收籌劃工作的效率較低，難以真正發揮出稅收籌劃的積極作用。

（二）對稅收籌劃工作缺乏重視

當前，我國大多數房地產企業的稅務工作缺乏規范性，對稅收籌劃工作缺乏重視，導致很多工作尚未落實到位。同時，房地產企業對于土地增值稅的稅收籌劃工作較為單一，未從整體上對企業經營項目進行規劃，無法為企業帶來節稅收益。此外，稅收籌劃工作不僅僅需要對企業內部的稅務有一個深刻的了解，還需要對項目經營情況進行把握，將所要繳納的各項稅種與企業經營收益相聯系，從而提升稅收籌劃的全面性。對于實施一房一價銷售政策的房地產企業，其實際入賬金額與房價銷售額之間存在一定的出入，從而影響到企業內部的稅收籌劃工作的進行。

（三）對稅收政策缺乏深入了解

稅收籌劃工作需要對當地的稅收政策進行深入了解，從而對企業經營活動進行規劃安排。當前，各地區為了促進房地產市場的健康有序發展，出臺了系列宏觀調控政策。但是，當前我國很多房地產企業對土地增值稅的征繳政策缺乏了解，沒有及時獲取政策的最新動態，導致其土地增值稅稅收籌劃工作具有一定的滯后性，也尚未達到稅收籌劃工作應該達到的目的。對于土地使用權的核算方式是影響稅收籌劃的重要因素，我國《企業會計制度》中規定了土地使用權的核算方式，但是部分房地產企業為對該核算方式進行深入解讀，就會造成企業理解與政策含義之間存在偏差，從而影響企業土地增值稅稅收籌劃工作的效果。

（四）缺乏稅收籌劃人才

土地增值稅在房地產企業所要繳納的稅賦中所占的比重較大，具有很大的稅收籌劃空間。但是，大多數房地產企業缺乏土地增值稅稅收籌劃人才，稅務部門員工對土地增值稅缺乏了解，難以有效對土地增值稅進行稅收籌劃。同時，由于房地產項目的運行周期較長，稅收籌劃人員很難對土地轉讓收益進行預測，這就給房地產企業的土地增值稅稅收籌劃工作帶來了很大的難度。復合型人才的缺失也是影響房地產土地增值稅稅收籌劃工作的因素，由于稅收籌劃工作具有全面性的特點，需要多學科相結合，因此，稅收籌劃人員不僅需要具備稅務知識，還應該對項目管理、經營管理等活動具有一定的了解。

四、基于稅收籌劃房地產企業財務管理的創新路徑

（一）加強內部控制，提升稅收籌劃效率

房地產企業土地增值稅稅收籌劃工作會根據外部政策的改變而發生改變，此時企業財務管理工作也需要進行相應的優化。隨著房地產市場環境的不斷變化和政策的更新，房地產企業需要加強增值稅的稅收籌劃，利用企業內部的財務信息進行稅收籌劃，從而提高稅收籌劃效率。同時，財務管理也需要根據稅收籌劃工作的變動而改變財務核算的側重點，加強內部財務控制，為增值稅稅收籌劃提供更加準確的數據，助力稅收籌劃工作發揮出其最大的價值。房地產企業根據土地轉讓收入對土地增值稅進行稅收籌劃，財務管理工作就需要根據土地政策及時對土地轉讓收入進行核算，為稅收籌劃工作提供依據。房地產企業要加強內部財務控制，從企業發展全局的角度進行管理，規范財務核算流程，明確各方責任，做好各部門之間的銜接工作，為稅收籌劃工作的順利開展做好基礎性工作。

（二）樹立稅收籌劃意識，完善財務預測機制

房地產企業稅務管理人員要樹立稅收籌劃意識，改變過去片面的觀點，加強各部門之間的關聯性，不斷優化企業內部的稅務工作。同時，還要完善財務預測機制，從而提高各項投資活動的收益，為土地增值稅稅收籌劃工作提供參考。一方面，土地增值稅稅收籌劃工作需要財務管理為其提供科學的預測參考，土地增值稅稅收籌劃工作屬于一種事前行為，在經營活動發生之前，對資源進行整合，根據稅收制度合理安排各項經營活動。另一方面，土地增值稅稅收籌劃能夠促進財務管理完善預測機制，其中，預算管理工作是財務預測的重點，通過預算管理合理分配企業資金的使用以及投資活動，對企業各項資源進行合理規劃，提高財務預測的準確性和針對性，增強財務預測能力。財務管理部門還要加強與其他部門的聯系，及時掌握其他部門的經營情況，根據內部數據進一步細化預測內容，實現各部門的協調發展，也為土地增值稅稅收籌劃提供更加精細化的預測參考，降低稅收籌劃風險。

（三）利用稅收優惠政策，加強政策解讀

當前，各地為了促進當地房地產市場的發展，在稅收政策中增加了一些稅收優惠政策，減少房地產企業的稅賦。針對這些稅收優惠政策，房地產企業在進行稅收籌劃的過程中就需要合理利用稅收優惠政策的規定，通過調整經營活動獲取稅收優惠資格，從而減少稅賦成本。同時，稅收籌劃可以運用項目管理的方式降低需要繳納的土地增值稅，但是稅收籌劃人員需要對稅收優惠政策進行分析，充分利用政策提供的優惠進行項目安排。此外，利用稅收優惠政策進行經營活動籌劃的過程中還需要考慮項目安排所帶來的經濟收益，衡量收益和成本之間的關系，避免由于稅收籌劃而造成企業項目收益下降情況的出現，從而設計出使企業利潤最大化的稅收籌劃方案。

（四）引進稅收籌劃人才，加強稅務人員培訓

房地產企業土地增值稅稅收籌劃工作需要是一項系統性工程，需要引進復合型人才，能夠合理利用稅收政策對企業經營的項目進行管理。房地產企業可以通過校招引進擁有專業稅務知識的年輕人才，組建成工作小組，讓具備工作經驗的員工與具備專業知識的年輕人才進行合作，提高土地增值稅稅收籌劃工作的效率。同時，房地產企業還需要加強稅務人員培訓工作，定期聘請專家對當前的稅收政策進行解讀，幫助稅務工作人員更好地理解土地增值稅的政策含義，從而能夠合理整合企業資源，提高經營項目與政策法規的匹配度，充分利用政策空間，減少房地產企業的土地增值稅額，增加企業收益。

結語

房地產企業面臨著復雜的稅賦種類，因此，房地產企業在稅收籌劃方面具有很強的靈活性，尤其對于房地產企業稅負中占比相對較高的土地增值稅，其籌劃空間相比于其他稅種來說較大，需要進行合理籌劃。稅收籌劃與房地產企業財務管理工作緊密聯系，需要財務管理工作提供數據支撐，科學的稅收籌劃方式能夠提高房地產企業財務管理的效率，在對土地增值稅進行稅收籌劃的同時，就在一定程度上降低了企業的經營、投資風險，提高了財務風險控制能力和財務預測能力。房地產企業要將稅收籌劃工作與財務管理工作看作一個系統，由于稅收籌劃需要財務會計核算的相關信息，因此稅收籌劃工作能夠及時發現財務會計核算中存在的問題，完善財務會計核算方式，優化財務管理工作流程，推動建立健全財務核算制度，引導優化房地產企業的財務管理工作。