借名買房語境下的權屬認定

鄒云松

重慶智天律師事務所，重慶 401120

一、借名人權利性質之判定

借名買房即指借名人與出名人約定，由借名人以出名人的名義購買房屋，并將房屋登記在出名人名下的一種新型購房模式。借名買房行為一般具有以下特征：第一，法律主體的多元性：借名買房行為不僅涉及借名人、出名人，還涉及房屋買賣合同中的交易相對人及強制執行程序中的申請執行人等民事主體。［1］第二，借名人的直接管控性：借名人對房屋實際進行占有、使用、收益等行為，出名人往往對房屋實行的是間接管控。第三，購置房屋的款項及房屋管理開銷一般由借名人支付；借名買房不一定存在借名協議，尤其是親屬之間的借名行為，往往是基于某種情感關系而為之。

（一）傳統物債對立視角之批判

借名買房呈現一個雙層法律結構，內層是一個借名人和出名人之間約定借名買房的具體措施、房屋所有權歸屬以及房屋實際支配控制的享有等借名登記合同；外層是一個行為人（出名人或借名人）以出名人的名義與出賣人開展的房屋買賣法律行為［2］，當然還包括出名人名下房屋被查封、拍賣等強制執行的情形。那么，借名買房中借名人的權利性質如何判定呢？縱觀學術界的相關理論，大抵有“物權說”和“債權說”兩種觀點。

“物權說”認為，借名人為事實上的房屋所有權人，其可以向法院提起確認之訴請求房屋歸其所有。雖系爭房屋未登記在其名下，但畢竟存在占有、使用、收益的事實狀態，因此完全可以認定其對系爭房屋享有的是物權而非債權。①有相當一部分法院在進行裁判的時候也是遵循此種路徑。如中國銀行股份有限公司大連西崗支行與鄂爾多斯市聯創煤炭有限責任公司等執行異議案（最高人民法院（2019）最高法民申字第3846 號民事判決書），法院認為“聯創公司既無購買涉案房屋的真實意圖，也未支付任何房屋轉讓對價，未占有使用涉案房屋。雖然東勝城投借用……將涉案房屋登記至聯創公司名下，但聯創公司實際對涉案房屋不享有權利……東勝城投提交的證據足以證明其為涉案房屋的真實權利人”。此案是典型的通過觀察對房屋的購買、占有及使用的事實來判定誰對此享有物權。“債權說”則認為，借名買房并不能直接設立房屋所有權，借名人實際享有房屋所有權只是借名人和出名人之間的內部約定，屬于債權的一種表現形式。②典型案例如崔某與白某某、隋某所有權確認糾紛案（天津市河北區人民法院（2014）北民再字第3 號民事判決書），法院認為，“借名購房行為應遵循登記生效主義的不動產物權變動規則，借名購房協議中關于房屋所有權屬于實際出資人的約定僅有債權的屬性，不具有物權的屬性。實際出資人僅對名義購房人享有要求后者配合辦理房屋轉移登記的債權，并不對借名購買的房屋直接享有物權”。“借名登記一方面使借名人與出名人之間產生了債權債務關系，借名人據此約束和限制出名人的行為以及權限，故屬于債權合同。”［3］因為物權優先于債權，對外來講，出名人仍是房屋的所有權人，借名人僅享有請求出名人將房屋所有權轉移登記至其名下的債權請求權。［4］

從兩種觀點的認知脈絡來看，“物權說”側重于借名人與出名人內部的真實權屬關系，而“債權說”則強調對于外部的相對人的信賴保護。物權屬于絕對性排他性的權利，債權則屬于相對性兼容性的權利，但二者之間并非絕對涇渭分明。涉及借名買房問題時，從內層看，它是借名人和出名人之間的一個合同之債；從外層看，借名人對房屋又存在物上的支配行為。因此傳統物債對立的模式沒有對借名人的權利預留空間，純粹的“物權說”與“債權說”均不能概括借名人的權利屬性。

（二）借名人的權利應當認定為中間性民事權益

我國傳統民法理論乃繼受德國潘德克頓法學物債二元區分的財產權體系。財產權的物債二元區分自始即具有不周延性，在闡釋諸如借名人權利性質這類問題時，便無法獲得自洽性的結論。借名買房中，根據現行的債權形式主義物權變動模式，很難界定借名人享有的是物權抑或債權。實際上，借名人享有的民事權益性質既不屬于純粹意義上的物權，亦非完全的債權，而是介于物權和債權之間的中間性民事權益。

借名買房本是借名人和出名人簽訂的一項權利代持協議，具有債權的品性，然該債權依附于特定不動產上，且表現為借名人對房屋的占有和支配，因此也具有一定程度的絕對性，呈現出物權化的特性。債權物權化至一定程度后，便可將借名人的該種權利定性為具有債權和物權雙重性質的中間性民事權益。

中間性民事權益是一種擬制的權利，具有物權和債權的雙重性質。它的外部性功能主要體現在：其債權的屬性賦予了借名人在必要的時候請求出名人將房屋過戶至其名下的權利；其物權的性質系借名人在案外人異議之訴等訴求中請求法院確認物權的權利基礎；在一定程度上對抗或者削弱了出名人的債權人請求強制執行的可能性。因此，在物債二元區分的語境下，將借名人的權利認定為中間性民事權利較為妥當。

二、借名買房的權屬認定

（一）法律物權性質之辯證

法律物權即登記于不動產登記簿上的物權，它是物權的一種外觀的表征。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第二百一十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”第二百一十六條第一款規定：“不動產登記簿是物權歸屬的內容和根據。”然而，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉物權編的解釋（一）》（以下簡稱《物權法解釋》）第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”可見不動產登記簿上的記載并非絕對固化的權利憑證，它只能確保根據現有的事實情況而推知的紙面上的權利歸屬，并不能保證其與真實的權利狀態的同一性，而《物權法解釋》恰好為其賦予了某種柔性。

我國不動產物權的設立采登記生效主義，并以登記作為不動產物權的公示原則，但這種制度的主要功能在于維護動態的交易安全，使得交易相對人能夠通過查看登記內容，確定誰是房屋的所有權人并與之交易，次要功能才是證明物權的歸屬。如果有明確的證據證明實際權屬與登記的內容不符，那么不動產登記制度不但喪失任何公示意義，反而貽害了維護交易安全的主要功能。

深究之，《民法典》第二百一十六條的隱含前提是，法律推定不動產登記簿上記載的不動產權屬狀況以及權利限制事項與真實情況保持一致，但既然是推定，則可以被事實推翻。一方面，不動產登記簿的推定力是指法律上的權利推定。理論上，被推定的法律要件可以是一個事實（事實推定），也可以是一種權利狀態（權利推定）。另一方面，不動產登記簿推定力作為一種權利推定，本質上只是對證明責任的分配。也就是說，法律對不動產登記簿推定力的規定與實體權利的歸屬并不直接相關。

既然不動產登記簿權利表彰的規定只是為了合理地安排證明責任，那么法律物權只是一種暫時性的權利推定，而非終局性的權利歸屬。質言之，《民法典》第二百一十六條的規定本身就具有一定的彈性，它在“登記即所有”的權利預設之外，包容了特定情形下存在登記簿記載的權利人與真實權利人不符的情況。而這種彈性使得真實的權利人可以借助其他權利表征主張不動產所有權，避免司法裁決的僵硬性。

（二）事實物權之建構——隱藏在登記簿背后的真正權利人

事實物權是指雖不具符合法定權利公示原則，但根據其他因素可以在實質上認定其對不動產享有的物權。一般情況下，不動產的法律物權與事實物權是統一的，不動產登記簿上的權利人即事實上的所有者。然而借名買房直接促使了這種一元性的解構，產生了法律物權與事實物權的二元分離。認定事實物權在實踐中并不好把握其尺度。誠然，法律物權是顯性的權利，而事實物權則是隱性的權利，對顯性的權利的認定可直接通過不動產登記簿，而對隱性權利的認定則需要扒下不動產登記簿的“外衣”，對不動產交易的內在要素進行整合。正是如此，法律物權人往往基于不動產登記簿來對抗事實物權人，法院在進行裁判過程中也傾向于通過不動產登記簿的記載來判斷誰是權利人。

在借名買房中，根據行業規則和交易習慣，借名人往往是真正促成房屋不動產權利移轉登記于出名人名下的人。雖然他未將房屋登記在其名下，但是他參與了房屋的選定、磋商及簽訂房屋買賣合同的過程，并且按約定支付了購房款項；同時，在房屋交付后，往往對房屋進行占有和使用，并承擔物業管理、水電氣費等一切住房的必要費用開支，這些表明了借名人已經具有了房屋所有權權能要素中的所有內容，超越了不動產登記簿靜態的權利表征，從而符合一個房屋真正所有權人的特征。因此，與其將借名人界定為出名人的債權人，不如將其視為“隱藏在登記簿背后的權利人”更為公允。

故而，借名人對房屋事實上的管控使得他具有了真正權利人的品性，這種品性無法通過不動產登記簿予以概括。不動產登記簿固然具有物權公信力，但這種公信力只是一種表象的權利符號；當借名人對房屋的占有、使用、處分等事實狀態，按照一般理性人的觀察足以認定其為房屋所有權人的處置行為時，不動產登記簿上記載的內容便喪失了證明意義。于此，借名買房致使不動產登記簿名實不符，而登記名義人不得援用登記的推定力來對抗作為其直接前手之真正權利人。［5］

在這個維度上，可以認定法律物權為名義權利，事實物權為實質權利；在這兩種本應同一的權利在事實上不同一時，立法必須建立保護當事人的真正權利的規則。法律物權與事實物權不同一，表明真正物權人喪失了法律物權人的資格，但這種結果并不是出于事實物權人真實的物權意思表示。因此法律必須建立起一種能夠使得兩者同一的制度。［6］概言之，實質權利可以對抗名義權利，應當優于名義權利受到保護；當兩種權利受到損害時，先予救濟實質權利。

物權法對這種救濟的制度安排集中體現在更正登記和異議登記當中。《民法典》第二百二十條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起15 日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”本質上更正登記和異議登記制度的構造，本身就是事實物權人對法律物權人的權利對抗機制，通過事實物權的權利內核糾正法律物權的權利外觀。從這個意義上講，諸如借名買房這種法律物權與事實物權的二元分離狀態，只是當事人特定情形下的利益分配模式，當這樣的利益基礎喪失的時候，如借名人不再需要將房屋登記在出名人名下，那么這兩種權利形態終將走向一元性的統合。

綜上所述，借名買房的權屬應當認定為借名人所有。出名人不得被認定為房屋的所有權人，毋寧說他只是房屋的權利代持人，而這種代持行為基于和借名人的內部約定。但在其外部性上，代持并不能生成實質性的權利，我們只能認定借名人為真實的權利人。

三、借名人所有權與相對人權益的調和與平衡——以兩類典型案例為參照

前述討論的都是借名人和出名人之間的內部關系。在借名人和出名人內部發生糾紛時，固然可以認定房屋系借名人所有，然借名人和出名人之間處于一種相對封閉的關系結構，當涉及相對人，尤其是善意相對人的時候，便產生了借名人所有權和相對人的合法權益的協調問題。一是出名人擅自處分房屋中交易相對人的利益；二是強制執行案件中申請執行人的利益。

（一）類型一：善意交易相對人的信賴利益

從利益平衡的角度看，借名人實際支付購房款，占有使用收益房屋，其獲得房屋的所有權自不待言。借名人作為理性的民事主體，于風險評估后將房屋暫且登記于出名人名下，符合與出名人的雙方合意，亦應受到法律保護。但這些利益對出名人擅自處分房屋的交易相對人而言，其將承擔出名人無權處分、訴訟成本或者其他期待利益落空的風險，也就是說那些本應由借名人承擔的風險轉移給了交易相對人。

此外，第三人的利益固然應該被照顧，但同時必須明確的是：法律應盡量避免以損害一方利益的方式來保護另一方利益，不能無限制保護第三人利益而損害借名人的正當利益。［7］根據不動產登記的善意保護效力，只有因善意信賴登記而從事交易的第三人才能由出名人取得物權。倘使交易相對人為惡意，即明知或者應當知曉借名買房的事實而與出名人串通，損害借名人利益的，借名人當然可主張相對人不能取得房屋所有權。但相對人為善意的情形下，出名人的行為構成無權處分毋庸贅言，而這樣的交易行為又具備了其他要件，因此符合善意取得的一般規則，相對人可以取得房屋所有權，以確保其信賴利益，其中發生的風險應該由借名人自己承擔。借名人只能依據與出名人之間簽訂的借名協議，來請求出名人承擔違約責任。

（二）類型二：申請執行人的預期利益

在借名人與相對人利益平衡保護的問題中，另一類典型案例就是房屋作為出名人責任財產被其金錢債權人申請執行的情形。在審判實踐中，借名人通常是以案外人的身份提起執行異議之訴。出名人系不動產權利登記簿上的權利人，按照執行異議形式化審查的要求，借名人的異議幾乎得不到支持。①事實上，從部分高級人民法院出臺的規定和指導意見來看，大多數法院在回應借名人作為案外人的異議之訴時，仍傾向于維護申請執行人權利的可預期性及公共秩序的穩定。如《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條認為，“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益……可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記……除外”。但是按照實質審查的標準，便轉化成為案外人作為房屋的事實性權利人能否足以排除強制執行的問題。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議規定》）第二十四條規定：“對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：（一）案外人是否系權利人；（二）該權利的合法性與真實性；（三）該權利能否排除執行。”之前的學者關于借名人的權利能否足以排除強制執行也做了大量的論述，但很多傾向于否定的答案，根本上是因為過分強調申請執行人的“善意”，即善意的申請執行人不可能知悉被執行人只是名義上的所有權人的事實，且不應當承擔出名人與借名人內部約定所產生的風險，認為法院如果支持了借名人的案外人異議，就會使更多的人借名買房，從而產生更多的糾紛，也會使出名人的債權人可能因無法知曉出名人的責任財產（房產）是否為其所有，而不敢與之交易，這與鼓勵交易原則是相違背的。［8］

造成這種認知偏差的根本原因，仍是之前的這些學者未能明確借名人對案涉房屋物上的權利屬性，因而案外人無法以所有權人的身份向法院主張確認物權歸其本人。如前所述，借名人享有案涉房屋的所有權。案外人異議制度設置的目的并不完全在于維護申請執行人權利的安定性，而是對案外人物上的權益設立了一道保護屏障。物權優先于債權，相應地這種保護也理應優先于對申請執行人的保護。

根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第三十一條之規定，查封、扣押、凍結案外人財產的，人民法院應當作出解除查封、扣押、凍結裁定，并送達申請執行人、被執行人或者案外人。可見在執行程序中，盡管對案外人是否享有實體上的權利要進行嚴格的審查，但是一旦確認了案外人的權利，則優先保護該種權利。繼而，作為對《執行異議規定》第二十四條的回應，借名人系案涉房屋的真實所有權人，此種權利足以排除強制執行。至于申請執行人因此造成的權利預期的落空，則可以通過其他途徑另訴解決，這樣既充分維護了借名人對房屋的權益，同時也遏制了申請執行人權利的濫用，有利于彰顯公平正義。

四、結語

借名買房是房地產市場轉型過程中的一個新的購房方式，借名人與出名人之間可準用委托代理關系。借名人對房屋享有物上之權利，借名人僅為這種權利的代持人。通過法律物權與事實物權的統合，將借名買房的權屬確定為借名人，不僅合理配置了借名買房的權利義務，能夠妥善解決借名人與出名人身份分裂的問題，也有助于法院對類案構建出規范的裁判路徑。同時，在現有民事體系的框架下，借名人雖不能對抗善意取得房屋的交易相對人，但足以在案外人異議之訴中排除強制執行。這樣的制度系統的設計不僅可以實現借名人的權利訴求，確保其權利的穩定性，也有助于維護交易秩序，促進房地產市場的發展與升級。