“十四五”時期國有房地產企業新發展之道

文/阮璐怡 （武漢中央商務區城建開發有限公司）

我國房地產經濟在經過一個發展高峰之后逐漸顯露出其發展態勢，如國家監管政策越來越嚴格、市場環境變化越來越錯綜復雜、消費者的消費理念不斷更新及行業盈利空間不斷縮水等問題都進一步限制了房地產企業的經營發展。那么在“十四五”時期，國有房地產企業如何科學規劃戰略目標，實現戰略轉型升級，走健康可持續發展之道，值得其立足自身實際不斷深思和踐行。

一、“十四五”時期的新特征

（一）國家新政策

新時期推進產業基礎高級化、產業鏈現代化，提升經濟質量效益和核心競爭力是我國經濟發展的重點。因此，對于房地產經濟來說，推進以人為核心的新型城鎮化和城市更新行動、堅持“房子只住不炒”、不斷實現數字化轉型與綠色建筑建設等將是房地產行業未來發展的重要方向。

（二）國企新任務

在新的發展階段，國企要立足新起點，肩負新使命，聚焦科技創新自立自強，提升產業鏈、供應鏈治理能力，做強做優做大國有資本及處理好國內國際循環關系為未來重要任務[1]。因此，國有房地產企業要以堅持綠色發展、提升群眾住房消費率、推進房地產業數字化和保持房地產市場健康平穩發展為重要發展任務。

（三）行業新挑戰

隨著行業市場不斷成熟，房地產行業已經進入發展瓶頸期，在未來很長一段時間，房地產企業將要面臨嚴格的國家監督政策、轉型升級周期長、投融資渠道不暢通及資金鏈安全性不高等挑戰。

二、“十四五”時期國有房地產企業發展的現狀及問題

（一）城市建設規劃不夠科學

房地產經濟發展離不開科學合理的建設規劃，但就目前來說，還存在較多的問題，如“城中村”現象、商品房供給過剩、過度開發導致交通堵塞等，都暴露出較多的房地產企業缺少科學合理的規劃建設的問題，具體來說，包括以下幾點原因：

一是政府管控不嚴格。部分地區對房地產開發工作沒有給予充分的重視，對出臺的相關政策貫徹落實不夠嚴格，導致一些房地產開發商忽視地方政府的相關法律法規，以獲得較高的經濟效益為出發點投入大量資金，在城市周邊售價較低的地區進行開發建設，而城市中售價較高的土地卻被大量閑置，從而導致城市發展失衡。

二是房地產經濟盲目投資開發。部分地區的三線城市和縣城里一些房地產企業看中高鐵開通、旅游度假及養老等片面經濟增長點，受短期經濟效益驅使，過度開發房地產業資源，但是這些地區缺少產業支撐，經濟基礎薄弱，進而造成大量成品房供給過剩，房價不斷下跌。有些地方甚至不考慮城市交通干線的分布因素，過于重視地方資源的開發，導致交通堵塞，城市面貌相對比較混亂。

三是宏觀調控手段不夠完善。城市規劃涉及人口規模、經濟實力、用地指標及交通位置等多個方面，但是由于當前許多地方對房地產經濟發展的宏觀調控手段僅依靠政策性法規限制，監督管制效果不佳。

（二）經營管理理念不夠創新

近年來，隨著國家出臺房住不炒等相關政策，對房地產市場監督機制越來嚴格，很多國有房地產企業還沒有徹底轉變經營發展理念，經營管理工作不注重創新，不利于國有房地產企業轉型升級。

一是市場化思維不夠高。部分地方的國有企業對當今國內外經濟變化的重視度和關注度不夠高，對國家出臺的法律法規和政策精神貫徹不深入、落實不到位，在經營發展中缺少主動性，“等靠要”的思想觀念還沒有徹底消除，從而導致自身經濟效益不好，經營管理的能力和水平還需進一步提升。

二是協同合作意識不夠強。房地產經濟的發展離不開社會各行各業的協同支持，目前來說，部分國有房地產企業在經營發展中沒有充分與地方政府進行有效合作，與相關的大型國企和優質民企沒有實現產業協同發展，因此，對地方資源開發利用的能力還不夠高。

三是改革創新理念不夠新，國有房地產企業是非常具有代表性的傳統型產業，隨著市場經濟快速發展，在實際工作中一些項目管理不夠科學、運營辦法和手段落后及項目服務水平低等問題越來越明顯，而國有房地產企業作為國家房地產經濟發展的主力，必須要不斷改革創新，走在時代前列，才能為國家房地產經濟發展樹立“風向標”[2]。

（三）相關業務能力不夠精細

首先，業務能力是一個企業經營發展中非常關鍵的一方面，目前來說，國有房地產企業在業務能力上還不夠精細化，主要存在以下幾點不足之處。

一是在業務運營方面。許多房地產企業還沒有充分利用當代信息科技整合數據資源，各種業務平臺搭建不夠完善，對數據資源的潛力價值開發能力還不夠強，從而不利于國有房地產經濟企業業務向規模化、專業化和集約化方向發展。

二是服務水平方面。隨著我國全面進入小康社會，人們的生活觀念和消費理念不斷提升，而住房消費作為人民群眾最基本也是最重要的一項消費，其服務質量和水平備受關注。現階段，部分房地產企業的服務水平還有待進一步提升，如銷售過程中過度宣傳，基礎物業服務水平不高及智能化服務手段不夠豐富等。

三是資金風險方面。防范資金風險是關乎房地產企業能否安全持續健康經營的重要內容，但是，還存在部分國有房地產企業重視經濟效益而輕視風險防范，對項目可行性分析不夠，風險控制手段不強，過度盲目投資開發引起泡沫經濟，容易發生資金鏈斷裂的風險，造成較大的社會負面影響。

（四）人才隊伍建設不夠完善

企業發展離不開人才支持，隨著社會經濟發展，許多企業都在不斷優化自身人力資源建設工作，就目前來說，國有房地產企業人才隊伍建設還存在以下幾點問題：

一是管理制度機制不健全。較多的國有房地產企業在內部人力資源管理上缺少規范化、定量化的績效考核評價體系，考核結果與績效激勵聯系不夠緊密。另外，一些獎懲激勵手段也不夠新穎，獎勵形式化嚴重，懲罰機制不痛不癢，無法充分提升員工工作的積極性和主動性[3]。

二是專業能力不夠科學。國有房地產企業的工作人員總體上學歷層次集中在大專學歷，本科比例占少許部分，碩士以上的學歷人員比較稀缺，并且有職稱的人員也不夠多，因此，在實際工作中缺少高精尖的骨干人才支持。

三是培訓培養力度不夠強。許多國有房地產企業不重視對各級工作干部和廣大員工的培訓培養工作，沒有建立起完善的培訓培養機制，導致員工成長緩慢，工作能力得不到進一步提升，尤其是對一些新進員工而言，缺乏系統化的培訓，不能幫助其及時樹立起明確的工作目標，進而就容易產生懶散、懈怠和“混年頭”的思想。

三、“十四五”時期國有房地產企業發展的建議與對策

（一）堅持黨建引領，科學規劃城市建設

國有房地產企業要始終堅持貫徹落實黨和政府關于房地產經濟建設的相關政策精神和法律法規，要不斷加強黨的領導，將黨建工作與企業治理相統一，不斷促進國有房地產企業規范化、科學化經營發展。

一是強化政策落實。國有房地產企業要將黨建工作與經濟發展并重，在發展經濟效益的同時充分考慮社會責任，通過創新組織領導職能架構，選配好專職黨建負責人，規范相關經濟項目的議事決策職權，保證權力的監管不松懈、不打折扣，促進國有房地產投資決策更加科學性、民主性。

二是堅持科學規劃。城市規劃是房地產開發的關鍵內容，要堅持以公眾利益為先和資源適度利用的原則，充分考慮到人口、交通、環保等多個城市發展重要因素，堅決避免盲目過度開發行為，從而才能實現房地產經濟發展與城市建設和諧共生。

三是強化監督管制。諸多地區就是由于對房地產開發的監督管制不夠嚴格，導致城市建設出現較多亂象，因此，要將政策執行、法規限制和經濟調控等手段嚴格落實，杜絕各類房地產開發商“陽奉陰違”的行為，才能保障城市建設規劃科學合理、健康有序。

（二）創新管理理念，激活企業發展潛力

思維決定想法，想法影響決策，國有房地產企業要不斷探索和創新管理理念，改變傳統的陳舊經營模式和管理辦法，從而激活企業發展潛力，助力企業開創新發展格局[4]。

一是注重市場化思維決策。現代社會進入信息時代，市場商機變化稍縱即逝，只有不斷關注和重視市場，才能夠充分了解市場的發展變化，實現知己知彼的決策部署。因此，房地產企業要設置市場信息專研部門，密切關注和研究國內外行業內的市場因素變化，并深入分析其中帶來的影響及風險，從而助力決策層能夠更加科學、合理決策。

二是強化協同合作理念。房地產企業要積極聯系政府和社會各界主體，廣泛開展商業洽談活動，敢于嘗試收并收購、產業鏈協同及城市更新聯動等形式，從而不斷豐富項目來源、增強經營發展的利潤空間。

三是深化改革創新成果。國有房地產企業要不斷深化國企改革行動，推動改革成果走向更深更實，要充分利用現代化企業經營理念，敢于摸索和創新，積極利用互聯網技術、智能化科技和數據信息技術等轉變經營發展的低效模式，不斷探索新路子、推出新方法，促使國有房地產企業高質量發展。

（三）加快轉型升級，做精做細經營業務

對于國有企業來說，只有不斷提升業務能力和水平才能夠更好地做好國有資產的保值增值工作，因此，國有房地產企業可以從以下三個方面提升業務能力，促進業務經營精細化管理。

一是積極打造資產運營平臺。要充分利用大數據、云計算及人工智能的信息科技優勢，打造出各類資產統籌管理的運營平臺，進一步整合內部資源，摸清盤活家底情況，才能高效促進資產運營業務規模化、專業化、集約化發展，從而提升業務運營的水平和效率。

二是加強房地產業務品牌建設。當今時代下，國有房地產企業要想進一步提升業務能力，促進業務向精細化方向發展就要注重品牌建設，努力做到“人無我有、人有我優”的競爭格局，從而促進市場競爭力不斷提升。在住宅開發、商業地產等傳統業務經營的基礎上，積極探索文旅、康養及教育的新型業務，打造“地產+產業”的協同發展模式，不斷籌建新型化、特色化、標準化的發展之道。

三是強化資金安全防線。資金安全是國有房地產企業經營的一項重要管理內容，要樹立起高度的資金風險意識，建立起完善分層分級的風險防控體系，強化資金運營管理的合規化監督手段，在企業內部形成全面有效的監管氛圍。還要強化重點領域的日常管控和重要崗位授權等權力制衡，建立起重大的風險預警機制和防范預案，才能保障房地產企業資金安全運營。

（四）強化人才培養，筑牢國企人才高地

國有房地產企業要始終堅持人才強企的戰略思想，要切實按照人才優先、市場競爭、創新機制優化環境、服務發展的指導方針，建立一支綜合素質高、專業能力強的人才隊伍，才能更好地為國有房地產企業提供高質量的人才支持和智力支持。

一是完善績效考核，激發干事創業激情。國有房地產企業要立足自身實際情況，進一步完善薪酬制度和績效考核機制，采取定性和定量相結合的評估辦法，在內部形成多勞多得的薪酬分配機制，同時，還要完善國企福利制度待遇，提升公積金、養老金、醫保等福利保障，更好地凝聚廣大干部員工的企業歸屬感和認同感，進而促使廣大干部員工以高度的工作激情和責任心在崗位上艱苦奮斗，實現個人價值和企業發展同步提升[5]。

二是加大人才招聘引進，實現企業隊伍“換血”。國有房地產企業要堅持不拘一格選聘人才，同時堅持德才兼備的原則，通過與各大社會培訓機構和知名院校合作的方式，引入一批踏實肯干、專業能力強，敢于吃苦、彎得下腰的年輕人才，為企業人才隊伍及時注入新鮮血液。對于緊缺型高端人才還可以采用市場定價、協同定價的方式，秉持“千軍易得、一將難求”的觀念，打破內部薪酬限制和職級職務限制，才能引進高質量人才，保障企業在轉型升級中穩中求進，在未來市場競爭中立于不敗之地。

三是健全培訓培養機制，提升人才隊伍素質。國有房地產企業在人才隊伍建設中要堅持“外引內培”并重的理念，要注重內部人員的素質和能力的提升，通過建立定期常態化的培訓培養機制，并立足不同部門、不同崗位人員設置專業化、特色化的培訓任務，堅持“冰凍三尺，非一日之寒”的出發點，要注重培訓期前后內容的銜接，切切實實提升各部門各崗位員工的業務能力和整體素質。同時房地產企業主管部門應當有計劃、有針對性地選培一批潛力大、后勁足的青年干部和員工到實踐中歷練，實現學與行相結合，才能為企業后期的發展培養一批后備軍和接班人。

四、結束語

當今世界正在面臨一個百年未有的大變局、大改革的時代，同時也是一個大發展的時期，國有房地產企業作為房地產經濟發展的中堅力量，要始終堅持在黨組織的領導下，不斷貫徹落實好黨和國家的政策指示和文件精神，要敢于探索和創新，善于抓住時代機遇，在大變局中開新局。因此，在“十四五”時期，國有房地產企業應當通過堅持黨建引領，科學規劃城市建設；創新管理理念，激活企業發展潛力；加快轉型升級，做精做細經營業務；強化人才培養，筑牢國企人才高地等措施，不斷強化自身，做強做優，為中國特色社會主義市場經濟建設貢獻力量。