房地產企業稅務管理現狀及優化建議

文/趙義紀 （天津國民地產發展有限公司）

營改增政策的全面落地，在調整產業結構、促進現代服務業發展方面發揮了重要作用，同時也為房地產行業帶來了全新的經營挑戰。在此背景下，房地產企業需全方位分析自身運營現狀，梳理涉稅業務，實現大數據技術的合理應用，保障稅務管理工作有序開展，有效規避運營管理進程中的稅務風險，實現稅收優惠政策的充分利用，降低稅務負擔，助力企業實現長足發展。

一、稅務管理及房地產行業稅種和稅收情況概述

（一）稅務管理內涵

稅務管理是企業基于自身運營狀況，對各項涉稅行為與業務進行合理管控，達到降低稅務成本、規避稅務風險的目的。在具體實施過程中，包含稅收政策法規的合理應用、事前籌劃各項涉稅經濟事項、全面管控涉稅業務流程等。對于企業而言，稅務管理實施的關鍵在于能夠充分理解并合理應用現行稅收政策，切實提升稅制理解能力，保障自身運營合法合規。

稅務管理在實現企業發展戰略目標、提升價值方面有著極為重要的作用，同時也是企業運營管理的重要組成部分，稅務管理要求企業充分考量自身需求，基于戰略發展視角，強化各部門協同合作，實現各項資源的合理配置[1]。

（二）房地產行業稅種與稅收情況概述

房地產行業在運營發展進程中，涉稅稅種繁多，計稅基數也并不一致，在征收方式上也存在較大差異，營改增政策出臺后，將營業稅改為增值稅，其他稅種不變。房地產企業在運營管理進程中主要的涉及的稅種包含增值稅、房產稅、土地增值稅、企業所得稅等[2]。

根據2022年上半年財政收支情況分析，與土地和房地產相關稅收中，契稅2969億元，比上年同期下降28%；土地增值稅3929億元，比上年同期下降7．7%；房產稅1874億元，比上年同期增長17．2%；耕地占用稅860億元，比上年同期增長34．5%；城鎮土地使用稅1230億元，比上年同期增長13．5%。

二、房地產企業稅務管理現狀及存在的主要問題

（一）積極展開稅務管理活動，但稅務管理人才匱乏

現階段，越來越多的房地產企業意識到稅務管理的重要性，積極響應號召推進稅務管理活動全面實施，受營改增政策實施影響，稅務計算方式產生較大變化，稅務種類也相較于之前發揮較大改變，此類變化要求稅務管理人員全面提升稅務專業知識技能，才能更好地適應當前市場發展需求。然而在實際的工作推進過程中，部分房地產企業缺乏稅務管理人才，現有員工綜合素質難以滿足營改增政策實施后企業稅務管理落實要求，對現行稅務政策法規了解不夠深入，導致企業稅務管理實施成效難以滿足預期。此外，還有部分房地產企業各部門協調程度不足，對于稅務管理實施重要性認知不足，涉稅信息傳遞不及時，在一定程度上限制了房地產企業稅務管理質量提升。

（二）稅務內控制度不夠完善，風險管理機制不健全

部分房地產企業在運營發展進程中，受滯后管理思維影響，對于稅務管理質量提升缺乏重視意識，主要表現在稅務內部控制制度不完善，風險管理機制不健全等方面，導致企業在項目開展前期，難以實現分析預測工作的全面落實，不僅導致投資風險大幅度上升，同時也增加了企業運營成本。此外，倘若企業稅務管理方面存在紕漏，將會成為稅務機關重點稽查對象，企業將面臨嚴重的處罰，更有甚者危及企業穩定運營[3]。

（三）稅企交流不暢，存在政策解讀偏差

部分房地產企業與稅務機關缺乏良好的溝通協調，加之稅務政策變化較為頻繁，因此部分企業在工作開展進程中無法準確把握最新稅務政策法規，影響企業稅務管理工作落實成效。同時不同員工對于稅務政策理解方面也存在不同，倘若解讀不到位，將使得企業在政策利用方面存在失誤，導致企業利益受損。

三、房地產企業優化稅務管理的策略

（一）強化全員稅務管理認識，營造良好的內部環境

強化全員對于稅務管理的重視程度，是房地產企業稅務管理有效實施的重要基礎，將稅務管理理念貫穿于企業日常經營管理與決策之中，有助于企業實現稅收成本與風險的全面降低，切實提升經濟效益。管理層應當充分意識到稅務管理實施在保障企業穩定運營與健康發展方面的重要性，充分承擔稅務管理制度制定責任。在實際的工作開展進程中，積極學習國家稅收政策法規，在決策制定環節充分考量稅務因素，為稅務管理落實提供良好支撐。與此同時，隨著市場經濟形勢不斷變化，房地產企業稅務管理復雜程度以及涉稅事項處理難度大幅度提升，稅務管理部門在日常工作開展進程中，不僅需承擔日常涉稅事項管理責任，還應當充分明確稅務風險管理的重要性。其他職能部門應當積極配合稅務部門開展工作，強化參與度。例如，在合同簽訂環節，合同部門應當嚴格遵循稅務部門基于企業運營現狀制定的稅收籌劃方案，開展合同簽訂工作，對乙方納稅人身份、合同條款、發票取得等信息進行明確規定。采購部門在采購環節首先應當明確采購需求，確保采購工作開展嚴格遵循稅務部門指示與合同要求，將關注重點置于增值稅專用發票的合規性之上。審計部門需對房地產企業納稅程序的合法合理性進行準確審計，監督企業稅務管理工作有序推進。另外，必要時，可以聘請專業稅務事務所。部分房地產企業受自身經營規模影響，并未設置專業納稅籌劃部門，也并未引進綜合素質較高的稅務籌劃員工，難以保障稅務籌劃工作落實規范性，然而設置稅務籌劃部門并引進專業人才，會導致企業運營成本增加。因此，企業可在必要時，聘請專業稅務事務所，將納稅籌劃業務進行外包，稅務事務所可基于房地產企業涉稅業務、稅種等制定科學的納稅籌劃方案，彌補房地產企業自身稅務籌劃工作落實過程中存在的不足。

（二）強化稅務活動管理，強化流程控制

1．健全稅務管理制度

健全的制度是保障稅務管理有效落實的重要基礎，房地產企業應當基于自身運營管理現狀，構建完善的稅務管理制度，避免稅務風險產生，切實提升企業綜合效益。在實際的稅務管理制度制定過程中，應重點關注以下方面：其一，實現稅務籌劃性質及目標的充分明確。房地產企業稅務管理的充分落實，應當嚴格遵循合法性、效益性、籌劃性、前瞻性原則，同時積極學習最新稅收政策法規，實現員工稅制理解能力的全面提升，確保稅務籌劃方案滿足企業需求，實現企業稅負成本有效降低。其二，強化合同管理制度。合同簽訂與涉稅業務聯系緊密，合同簽訂方式選擇、合作單位納稅人身份都會對增值稅產生較大影響，因此企業需強化合同管理力度。其三，強化增值稅發票管理力度[4]。隨著“金稅四期”的上線，進一步加大了對于增值稅專用發票管理力度，也為房地產企業稅務管理工作開展帶來更大考驗。因此房地產企業在發票管理獲取與開具環節，需嚴格遵循相關政策規定，避免異常發票存在。房地產企業在合同簽訂初期，需對發票相關條款進行明確規定，獲取合法抵扣憑證，在增值稅發票獲取后，需及時進行認知，避免無法抵扣。

2．明確相關部門及人員職責

為保障稅務管理各項工作順利落實，應當實現各職能部門員工職責的充分明確，嚴格遵循不相容崗位相互分離原則，配備具備專業稅務知識的員工，負責涉稅事項處理。同時，在房地產企業內部設置稅務管理部門，要求其他職能單位積極配合稅務管理部門工作開展。稅務人員在實際的工作開展進程中，需積極履行自身職責，包括合法納稅，定期進行納稅自查，積極協調稅務關系等。

3．加強涉稅信息溝通

房地產企業應完善優化涉稅信息溝通機制，基于企業實際情況，合理制定稅務信息收集整理工作流程，提升稅務信息傳遞的時效性與準確性，為稅務管理工作順利推進提供必要支撐。在涉稅信息溝通過程中，一旦察覺問題應當及時上報至管理層。全面篩選、整合各種內外部信息，充分發揮涉稅信息價值。在獲取房地產企業內部涉稅信息時，可通過調研報告、專項信息、財務會計資料等渠道，提升涉稅信息溝通效率，需各職能部門協同合作，實現資源共享，共同營造良好的稅務管理環境。在獲取外部涉稅信息時，企業可通過行業協會組織、市場調查、網絡媒體等渠道[5]。

（三）健全稅務風險控制機制，防控稅務風險

1．設立稅務風險管理組織結構

房地產企業應當充分明確稅務風險控制組織結構以及方法流程，根據工作落實需求實現稅務風險管理組織機構的完善，明確稅務風險管理實施要求，確保各項責任落實到位。鑒于此，房地產企業可設立審計與風險管理委員會，在實際的工作開展進程中主要負責審計與風險管理工作，并針對企業運營現狀提出合理建議，對房地產企業董事會負責。稅務管理工作落實對員工專業能力要求較高，因此審計與風險管理委員會可與涉稅部門及員工實現聯動，有效降低房地產企業稅務風險產生概率。此外，房地產企業還需保障稅務管理部門的獨立性與權威性，在日常稅務風險控制工作推進過程中，與財務部、業務部保持良好溝通協調，實現信息資源共享。

2．構建稅務風險識別及評估機制

房地產企業需搭建科學的稅務風險識別與評估機制，對于企業涉稅業務活動開展進程中可能面臨的重大稅務風險進行準確識別，及時將相關信息反饋至管理層，確保應對措施采取及時準確。以房地產企業增值稅風險點為例，需重點識別與評估以下內容：

（1）土地取得階段

房地產企業在獲取土地時，需重點關注土地價款是否能夠順利扣除，是否滿足差額征收政策條款要求。同時，還需關注發票獲取的真實性與合法性，向政府支付土地價款時應獲得相應的財政票據。倘若通過“招拍掛”途徑獲得土地，則需將關注重點置于是否存在非凈地之上，后續工作中是否需進行額外的拆遷工作，能否順利取得證明拆遷補償費用真實性的材料。

（2）項目建設階段

在工程項目建設階段，房地產企業應當重點關注采購環節可能面臨的稅務風險。首先是采購合同簽訂，需準確識別此環節可能存在的稅務風險，充分明確合同性質、納稅人身份、發票開具時間等內容，減少因合同管理不到位導致的稅務風險。與此同時，在合同簽訂前，還需對工程項目建設物資耗用量進行準確評估，避免產生浪費。

（3）商品銷售階段

在此階段房地產企業需積極履行自身納稅義務，重點關注企業在日常運營管理進程中是否依法繳納稅款。同時，還需關注當期收入核算的準確性，定期開展自查工作，確保企業嚴格按照規定對當期銷售計提銷項稅額，正確處理銷售折扣或折讓以及銷售退回業務的發票。

3．加強稅務風險應對

房地產企業需全面梳理自身各項涉稅業務，針對不同稅務風險及現行稅務管理措施，制定科學合理的稅務風險應對方案，實現稅務管理措施的完善優化。在實際稅務風險應對機制構建過程中，主要基于以下兩點：其一，隨著稅收政策法規的不斷完善，倘若因稅務人員信息滯后導致稅務風險產生，房地產企業應及時組織員工對企業當前所采用的稅收政策法規進行更新完善，并引進該領域專家學者對稅務人員進行有針對性的培訓教育，進一步強化員工對于稅收政策的理解能力，減少稅務理解偏差導致稅務風險產生的現象。其二，涉稅業務流程管理不足，將加大稅務風險產生概率，導致稅務風險，如混合銷售業務需分開核算，而房地產企業并未進行分開核算導致多繳納稅款現象的產生，企業應當提升業務流程規范性，積極開展自查工作，準確識別管理漏洞，采取科學的改進措施，從源頭上規避稅務風險產生。

4．監控稅務風險

準確的涉稅信息是房地產企業開展稅務風險識別工作的重要基礎，因此房地產企業應當實現信息技術的合理利用，動態化監控稅務風險及管理流程，全方位分析稅務信息，更好地支撐企業稅務決策。稅務風險來源主要分為內部來源與外部來源，因此房地產企業為規避稅務風險，應當實現內外部信息交流聯動，為稅務風險管理工作開展提供良好支撐。其中，外部稅務信息管理即為準確把控現行稅務政策法規，實現現行稅收政策的合理利用，基于企業需求實現稅務管理策略及稅務籌劃方案的優化更新。內部稅務信息管理即在實際的工作開展進程中，設置專人管理稅務信息，提升信息傳輸效率，對員工職責權限進行充分明確，確保工作落實流程的規范合理[6]。

（四）加大稅務人才培訓力度，提升人員綜合素質

員工綜合素質直接影響房地產企業稅務風險管理落實成效，與此同時，對于稅收政策的理解程度，也是稅務管理實施的核心內容。因此，房地產企業需強化稅務管理人員培養力度，提升員工綜合素質，更好地滿足現階段稅務管理工作落實需求。首先，房地產企業需對現行人才引進機制進行完善與優化，不僅需關注員工學歷，還需關注員工工作經驗與相關資格證書，大力引進高素質人才，在企業內部組建優質稅務管理團隊。其次，定期開展有針對性的教育培訓活動，合理設置培訓內容，確保員工具備成熟的稅法知識體系與工作能力。最后，還應當在企業內部構建完善的績效考核機制，將稅務管理實施成效納入考核范疇之中，合理設置考核標準，并實現考核結果的合理應用，切實提升員工稅務管理意識，最大限度降低稅務風險給企業帶來的損失，保障企業于當前市場經濟形勢下，實現健康發展。

（五）加大稅務管理信息化建設力度

房地產企業應當正確認知信息技術手段的合理應用在提升稅務管理質量方面的積極作用，基于自身運營管理現狀，加大稅務信息化建設投入，構建業財稅一體化信息管理系統，依托于大數據與計算等技術，為各部門交流溝通搭建良好平臺，在房地產企業內部實現信息資源共享，切實提升企業稅務風險管理質量，更好地滿足金稅四期對房地產企業稅務管理落實要求，助力房地產企業于當前行業環境下，實現長足發展。

四、結語

在房地產企業發展運營進程中，需基于自身實際狀況，實現稅務管理制度的完善優化，保障自身運營發展的合法合規，實現企業稅收成本有效降低，規避稅務風險，助力企業提升經濟效益，于競爭激烈的行業環境中拔得頭籌。