房地產企業實施全面預算管理的思考

高奉振

菏澤鼎順高速公路產業有限公司

對房地產企業全面預算管理相關內容的研究，具有如下重要意義：一來它能夠控制企業運行成本，幫助企業實現經營效益；二來它能夠優化企業資源配置，不斷提升資源利用率，使得企業價值最大化；三來它從財務角度出發，以這一核心內容貫穿企業運行始終，保證全員參與，有效增強了房地產企業的凝聚力、向心力。此外，它還能夠發現房地產企業運行中存在的問題，并督促整改，為同行業其他企業提供借鑒。

一、全面預算管理相關概念界定

所謂全面預算管理，就是一種系統的管理辦法，可以對企業的財務、人力以及實物等資源進行合理分配，幫助企業達成戰略目標。預算管理是現代信息社會對財務管理提出的客觀要求，也是企業達到一流業績的一種手段。全面預算管理對企業發展的意義可概括如下：第一，提升企業戰略管理能力。預算管理能夠量化企業戰略目標，使得戰略目標在企業內部“落地”，讓預算管理的執行過程變成企業戰略目標的實現過程，能夠最大程度上實現企業戰略目標；第二，充分利用企業資源。通過預算管理中的預算編制和預算執行，能夠讓企業對有限的資源進行最佳安排，避免資源閑置或低效率使用；第三，有效管理企業經營風險。預算管理是一種對未來一定期間內的預測行為，能夠提前發現其中潛在風險，并采取預防措施，從而達到規避和化解風險的目的。

二、房地產企業特點

近些年，房地產市場的調控政策整體保持著連續性和穩定性的特點，它不僅僅是建筑的一種表現，也關系著經濟活動，房地產企業具有如下顯著特點：

(一)開發周期周期長，資金回籠慢

房地產企業不是一般的制造業，其從項目計劃到竣工，可能會歷經數年時間，且在這其中一直都是資金投入，只有在竣工投入使用后才能進行資金回籠，這時資金回籠速度很快。但是由于前期開發時間長，部分房地產企業的資金跟不上，潛在風險較大，甚至引起運營停滯、倒閉等現象出現。

(二)典型資金密集型企業

房地產企業涉及買地、建房、銷售三階段，其中資金流入流出十分頻繁，是一個不折不扣的資金密集型企業。

(三)政策敏感度高

房地產企業的發展，與經濟環境、政策環境等有著密不可分的關系，從房地產行業的發展歷程上也可看出，該行業的起起落落都在政策的宏觀調控下，土地、稅收等各種政策，都會對房地產企業產生連鎖反應。因此房地產企業具有較強的政策敏感性，其政策風險較高。

(四)與其他行業有較強的關聯度

房地產企業與產業鏈上的上下端企業有著直接或間接的關聯，例如裝飾、建材、設計等企業。由此可見，房地產企業除了本身的建設發展外，還帶動了其它行業的發展，整合了多項資源，形成了最終的產品。

三、房地產企業全面預算管理現存問題

我國的房地產企業雖發展時間較短，但是取得的成效卻十分顯著，迅猛的發展背后往往隱藏著諸多問題，全面預算管理的應用對房地產企業的運行起到了很大的正面影響作用，但也加速了企業問題暴露的速度，以下將從房地產企業內部管理層面和預算管理層面來分析其中問題。

(一)預算管理企業層面問題

從企業的內部組織結構上來看，其還缺少能夠接納預算管理的組織結構，且預算管理與企業實際發展定位存在一定偏差，主要表現在兩方面：一是房地產企業內部各層級的認識上面。企業上下并未準確定位預算管理，且內部溝通頻率低。各部門因為工作性質的差異很難在預算管理上達成一致的意見，這也加劇了預算推行難度，不主動配合財務部門或獨立的預算管理小組進行預算管理，直接降低預算管理效益；二是房地產企業現行的預算管理目標與企業實際存在脫節現象。企業預算管理精細化程度不夠，松散、粗放，難以對個人形成約束，且企業的預算管理體系等本就缺乏，未對預算管理進行整體性的規劃。

(二)預算管理項目層面問題

1.預算編制問題

在預算管理具體實行的過程中，從預算管理全過程出發，也發現其各環節都存在相應問題，這里主要表述預算編制環節。其一，預算沿用的數據不合理。目前，房地產企業的競爭十分激烈。一些房地產企業為了獲得更多的項目，搶占更多市場，存在盲目趕工、搶進度等惡劣行為，導致實際情況與預算估算不符，且論證材料也不充分，并不能為企業預算提供指導性的意見；其二，預算編制程序問題。房地產企業雖執行了“兩上兩下”的預算程序，但是在實際應用中效果不明顯，且在預算過程中存在一定“頭重腳輕”行為，這為后面的預算執行等埋下了隱患。

2.預算執行問題

預算執行過程是檢驗預算管理是否有價值的重要環節，也是整個預算管理中最難控制的地方。該階段問題主要表現在：其一，預算執行并未與項目進行個性化結合。雖說是全面預算管理，但是房地產企業的預算執行重心仍在工程部和項目部，而主要涉及其中的財務部門對預算執行的控制較弱。其原因也是因為實際項目工程運行的時間跨度，以年度為主的預算很難反映出周期長短，且跨年度的預算具體情況；其二，缺少預算分析調整機制。在預算編制環節，其預算數據來源廣泛、體量龐大，所以在預算具體執行過程中，如果缺少必要的監督與調整，就很難掌握預算的實際情況，無法進行深入分析，且預算調整機制的約束作用不強，預算仍存在隨意支出、越權處理行為。

3.預算反饋問題

預算管理考核是對整個預算管理周期的總結判斷，能夠以此評估過相關職員的貢獻點，也能夠為下次預算提供借鑒，但仍存在相應問題。如：第一，預算考核激勵缺失。房地產企業普遍呈現出預算考核激勵不能及時兌現的問題，主要是因為其考評部門對預算的職責劃分邊界不明顯，考核指標不科學、考評內容未與職員貢獻成正比等，這些都導致預算考核無法落實。此外，預算績效考核結果的應用范圍受限，多數房地產企業將其應用在了預算相關的薪酬考核上，并未將其應用在企業的經營管理和戰略規劃調整確認等方面，這與企業實行全面預算管理的內核不一致。

四、房地產企業全面預算管理優化思考

通過對房地產企業實行全面預算管理中存在問題的概述，結合企業實際經營管理的需求和相關理論文獻，這里認為可從以下方面對房地產企業全面預算管理應用提出優化。

(一)優化企業組織結構

健全的組織結構能夠為企業實行全面預算管理提供堅實的實行基礎，幫助企業將預算管理嵌套在企業運行中。首先，房地產企業必須正確地認識到全面預算管理作用，樹立正確的預算管理觀念，并建立完善的預算管理制度。一方面，可明確預算管理和財務管理之間的區別。通過設置預算管理委員會或臨時預算小組等形式，保證預算管理工作中的日常事務有處理主體。同時強調預算管理的法律效力，強制要求各部門在預算期間嚴格執行，提高各職員的自我管理意識；另一方面，建立健全的預算管理制度。針對預算管理中常出現的問題，作重點強調，同時在預算管理過程不斷汲取經驗，對制度進行修訂，提高其約束力和操作性，最終形成一套完整的指導體系；其次，加強企業內部溝通，體現預算管理的全面性、全員性。例如通過主題會議召開、部門交換學習等，要求職員定期匯報預算相關情況，包括指出問題和提供方案，以此不斷優化預算管理。

(二)預算管理項目層面優化

1.預算編制優化

預算編制過程的優化，具體可從如下方面進行：首先，在明確企業戰略目標的基礎上，做好預算管理目標，分解工作，保證預算管理能夠始終與企業戰略協同。先從企業層面出發，向下級各部門遞進預算目標，再從各預算責任中心部門出發，明確各職員預算管理任務，形成三級責任體系，更好地落實預算工作；其次，進一步規范預算編制程序。督促企業嚴格按照“兩上兩下”的預算程序進行編制，同時聯合采用多種預算編制方法，提高預算編制與企業自身的適配度，提升預算編制對后續執行、考核等的指導作用。

2.預算執行優化

預算執行過程中會出現很多不可控事件，導致預算執行失控，房地產企業可從“三結合”方面，強化預算執行。其一，做好預算執行與控制結合。在房地產企業進行預算管理時，必須保證各部門都是圍繞預算進行，嚴格按照預算要求，對預算執行進行跟蹤控制，重點關注實際成本支出與預算計劃之間的差異，對預算執行情況進行如實反映，保證預算執行在可控范圍內；其二，現金收支管理結合。房地產企業的預算管理以實際成本支出為基礎，以現金流量為核心，通過對現金收支的管理，能夠進一步發揮房地產企業的內部結算功能，保證資金高度集中，可為預算管理提供穩定資金環境，滿足其需求；其三，與目標管理進行結合。預算管理一般會與企業的利潤等嵌套，從房地產企業的實際經營來看，企業必須明確重點關注影響成本支出的項目，針對此進行籌劃，達到控制費用的目的，實現目標利潤的同時，也為預算執行提供了依據。另外，除了加強預算執行力度外，還需完善預算監督和預算分析、調整等工作。房地產企業的主營業務項目較為特殊，時間跨度大。如果缺少嚴格的外力監督，很難保證預算周期內的活動都在既定軌道上，加大對預算執行的監督，不僅能保證其正常執行，還能夠及時發現其問題，繼而給出優化策略。嚴謹的預算審批調整程序能夠保證預算執行的權威性。由于各種各樣的原因影響實際支出與預算存在差異是十分正常的現象，每年的預算上漲20%左右實屬正常行為，房地產企業可實行半年調整機制，提高預算執行的靈活性。

3.預算反饋優化

預算管理的考核反饋能夠反映出整個預算周期的管理效果，展現企業的內部管理能力，針對其考核指標和考評內容方面的問題，可從如下角度進行優化：其一，加強預算管理的考核，從預算編制和預算執行分別入手。前者可在年末對預算編制進行考核，通過初提交的預算數據和年度末實際執行產生的數據進行對比分析，發現其中差異原因，并進行總結。這其實就是一個考核的過程，再以此確認預算編制參與人員的貢獻點，將其轉化成薪酬獎勵等。再看預算執行考核，房地產企業可以以月度考核、季度考核為考核點，對預算執行進行考核，包括預算執行中的授權審批、調整等是否按照既定程度來，以此形成預算主體的打分點，年度末再進行匯總；其二，建立關鍵指標考核體系，定量與定性結合，財務指標與非財務指標結合，彰顯預算管理考核的全面性和全員性。從財務角度、客戶角度、創新角度等構建考核體系，提高考核體系的指導性和實用性，有利于提升企業的向心力和凝聚力；其三，加大預算考核結果應用。除了將預算考評與職員薪酬績效掛鉤外，還要從預算數據上分析該年度企業經營情況和內部管理情況，從而合理調整企業發展計劃和戰略定位，促進企業的可持續發展。

五、結束語

綜上所述，全面預算管理不僅是房地產企業提升內部管理質量、保證資金安全的重要做法，更是其適應現代經濟市場的必然趨勢。通過對相關內容的介紹，得出了如下結論：從企業預算管理結構上來看，存在預算管理認知不到位、預算組織結構不健全、預算管理機制缺失等問題；從預算管理具體應用上來看，存在預算編制程序未嚴格執行、預算編制未與企業嵌套等；預算執行不嚴厲、預算調整不健全；預算考核激勵缺失、考評結果等應用不到位等。結合房地產企業實際需求，也從如下方面提出為了優化：成立預算管理組織結構、深化預算管理意識、嚴格預算編制程序執行、加大預算執行力度和監督力度、建立健全預算考核體系等。本文也存在一定的不足之處，如針對的主體是房地產企業，對其他行業企業的指導作用未知，加上對相關文獻、理論等的學習不深入，提出的策略等也較淺顯，未來會加強該方面學習，力求提出更具執行價值的優化建議，幫助房地產企業更好地踐行社會、商業價值。