房地產企業稅務風險管理探究
——以YZ房地產公司為例

黃志強

濟南市章丘區城市建設綜合開發公司

我國已于2016年4月30日進行“以增值稅取代營業稅”的全國試點，改變原有的增值稅項目，通過對舊項目的簡單管理征收增值稅，對新項目征收一般稅，促進稅收政策的逐步轉變。但是目前，在舊項目的竣工和新項目的清算和管理中仍存在一些稅務風險，尤其是在新舊項目更新換代時，房地產企業要加強稅收風險的防控，規避稅收風險，并提出相應的管理措施，加強稅務風險管理的評估和監督體系。

一、相關理論概述

(一)風險的定義

“風險”一詞源于古意大利語，從不同角度來看，風險也有不同的含義，一方面，它與機會、概率、意外事件和隨機性相結合；另一方面，它與危險、損失和破壞相結合。

(二)稅務風險概述

稅務風險是指公司因其稅務行為未有效遵守稅法規定而在未來可能遭受的財務損失，以及在此背景下導致形象損害所產生的風險，也包括房地產在開展稅務期間由于未能及時了解相關稅法要求，未將優惠政策充分應用，導致支付更多的風險。基于財務管理目標視角下，企業的利潤最大化是生存的基礎，也是企業在發展中不斷追求的目標，故應盡最大努力降低稅收成本，但是，稅收是強制性的，國家有權依法參與企業經營成果的分配過程，這就導致了雙方的利益沖突。

(三)風險控制理論

風險管理理論始于20 世紀30 年代，本世紀初趨于成熟，以企業財務和信用風險為主要研究內容，并開始運用數理統計工具對風險進行量化，同時分析風險產生的原因。以澳大利亞風險管理標準為代表的現代風險管理理論強調企業風險管理應該是一種自上而下的積極管理模式，強調風險管理的專業化、系統化和一體化，以取代自下而上的被動管理模式，避免分散管理的弊端。

(四)稅務風險控制

稅務風險管理是指企業根據制定的稅務風險管理目標，合理安排企業的生產經營活動，有效規范企業的財務行為，減少稅務風險產生的因素，降低稅務風險的可能性，避免成為稅務機關的關注點，從而減輕企業整體的稅務負擔，避免不必要的損失，維護企業良好的社會形象。且稅務風險管理績效評估應將稅務風險管理活動納入公司績效評估，績效考核以公司制定的稅務會計法律法規和稅務風險管理目標為考核依據，以過程考核和績效考核相結合為考核方法，確定考核對象和考核周期，不斷完善和量化評估內容，使其適當、可操作、易于實施。

二、“營改增”對YZ房地產企業的影響及涉稅風險分析

(一)YZ房地產企業基本情況

YZ房地產企業是隸屬于國家中央企業的房地產和建筑行業的獨立子公司，活動范圍覆蓋在20多個城市之中，并在活動期間逐漸擁有較多的房地產項目，YZ房地產是1991年于香港上市的首批房地產企業，直到2019年房地產項目達到16個左右。近年來，在中國房地產市場逐漸發展的背景下，建筑行業也有所提升，其中以YZ房地產有限公司為主的房地產企業在發展中也不斷壯大自己的規模，通過相關調查研究可以發現，截至2021 年底年報所知，YZ 房地產企業得到明顯的提升，企業資本規模已經可以達到414 億元，純利潤已經達到15.31 億元。

(二)土地環節涉稅風險分析

在計算銷售房地產的增值稅時，其中涉及到的應納稅所得額包括當前房地產銷售額與房地產銷售面積相對應的土地價格，這些都是土地環節的主要涉稅風險。對于土地環節涉稅風險分析中，針對增值稅的計算時，應納稅額應當包括土地的可抵扣價格，土地的可抵扣價格根據土地總價的比例計算，該比例將根據當前房地產銷售面積和建筑物可供銷售的總面積確定，可供銷售的面積一般都不包括地下停車場的面積，主要以房屋面積為主，而地上的通行建筑則可以放在其中。

(三)房地產開發建設環節涉稅風險分析

房地產是目前發展較為迅速的產業之一，雖然房地產開發建設所涉及的稅收較少，但這一環節是增值稅稅前管理的關鍵環節，獲得上游發票的可能性取決于扣除此類發票的可能性，通常，這種聯系涉及更多的稅收，因此，企業應加強施工階段的稅務風險控制。此外，在房地產財務人員與稅務人員的影響下，由于人員能力不足或者各種稅務風險的影響，就可能存在財務會計不規范、對相關政策了解不全面、深入、稅收籌劃不足等問題，這增加了稅收成本。

(四)房地產銷售環節涉稅風險分析

房地產銷售是房地產企業獲得最大經濟利益的主要條件，而在銷售期間所涉及的稅務風險較多，因為一般的納稅都是在房地產銷售階段產生的，所以應注意增值稅計算中關于的進項稅，以及這部分稅務的及時扣除，否則會在一定程度上影響稅務成本。根據財稅2016第36號文件的相關規定，要想準確理解增值稅義務發生的時間，就必須準確掌握收到銷售款項的日期與獲得銷售付款憑證的時間，只有把握以上幾點之后才可以為房地產企業的發展起到幫助，一般可以以無形財產、不動產轉讓完成之日或者財產變更之日為判斷標準。

三、YZ房地產企業稅務風險控制方法

(一)投資環節的稅務風險控制

要想提升房地產企業能夠獲得最大的經濟效益，就需要加強對投資環節的稅務風險控制，在投資環節稅務風險控制中應該將公司發展戰略作為主要內容，尤其是在項目的開發與規劃中，需要將現有資源與前景結合，充分關注投資決策過程中所涉及的稅收因素。一般情況下，稅收因素會直接影響企業的盈利與投資效果，只有合理進行稅收分析，才可以進一步降低稅收產生的風險，從而進一步提升項目的盈利能力。對于投資環節的稅務風險控制需要加強可行性研究分析，其中包括計算到組織評審期間所涉及到的各種目標成本，基于此可以看出，在此期間需要財務部門給予一定的稅務支持，如果在可行性研究分析期間并沒有考慮到增值稅產生的影響，就會導致財務評估數據的準確性將降低，甚至會在一定程度增加項目未來運營的不確定性，因此，在計算定位版本、原理圖版本和施工設計版本的目標成本時，房地產企業需要充分重視財務部與市場部的充分參與，將各種目標成本及時提交，通過將各種目標成本提交給財務部門審核后，就可以將投資環節中的風險及時控制。

(二)總包環節稅務風險控制

當房地產公司出售2016年4月30日之前獲得的房地產項目或自己開發的舊項目時，可以選擇簡單地計算并按5%的稅率繳納增值稅，在這種情況下，在合同中獲得的增值稅發票不能從增值稅中扣除，在選擇供應商之前，公司總部合同部和項目公司合同部將確認本項目適用的增值稅計算方法。而對于合同起草過程中的增值稅風險控制項目，公司合同部要求公司項目部財務管理人員與供應商討論合同內容，如需修改與稅務合同有關的稅務條件，財務部人員應審查修改后的合同內容，如果合同價格含稅，必須明確增值稅的責任方、運輸方式和開具的發票類型。

(三)采購環節稅務風險控制

房地產采購環節也是極易發生稅務風險的關鍵環節，在此期間需要注意選擇合適的供應商，選定供應商之后需要加強納稅人身份的驗證與識別，無論是小規模納稅人還是普通納稅人都是選擇供應商的主要方式，而在比較和選擇采購價格時，申請部門需要在了解現狀的基礎上申請稅收支持，只有準確掌握現狀才可以向財務部門申請支持。對于采購期間涉及到的合同而言，應重視財務管理加強討論，及時了解稅務合同中各種需要變更的條款，對于需要變更的內容而言，需要經由財務部人員審核，將現有合同及時修改，如果合同價格含稅，必須明確增值稅的責任方、運輸方式和開具的發票類型，為了節約成本，公司可以通過集中采購的方式采購工程材料，這種集中采購的方式可以確保財務環節的質量，交易結束之后應分別簽訂合同，并取得相應的發票。

(四)資產管理環節稅務風險控制

房地產企業在發展中必不可少的就是固定資產的存在，因為房地產企業在正常運行活動期間，固定資產是可以確保房地產企業運營的基礎，通常情況下，房地產本身持有的一些房屋、建筑物與交通工具等，這部分內容屬于非貨幣性資產，使用的期限可以超過12個月，這些內容也是固定資產的組成內容。房地產企業運營期間涉及到的固定資產類型較多，且價值也較高，這些固定資產在使用期間也會出現一些維修、報廢、異常報廢等各種問題，而在進行此類活動期間，也會對企業稅務處理產生不同影響。因此，房地產企業在購買固定資產類型中，首先應保證固定資產能夠符合稅法的有關規定，其次應確保固定資產采購需要具備增值稅專用發票，最后在管理期間可以利用發票將其抵扣進項稅。

(五)銷售環節的稅務風險控制

一般來說，對于房地產銷售環節的稅務控制，需要加強對發票的有效控制，營銷部可以向財務部提供準確的買家信息，并由財務部進行核實，經核實后發現如果提供的信息不正確，就不可以開具紅字增值稅專用發票，這也會給公司帶來稅務合規風險，故財務部稅務管理處需要根據銷售項目的計稅方法與發票類型進行稅務處理，而一旦缺乏某一內容，就可能給企業帶來稅務風險，基于此，財務部總行需要及時管理所涉及到的房地產項目，并在出口時正確計算相應的增值稅。

四、加強YZ房地產企業稅務風險控制的建議

(一)加強企業稅務風險管理意識

目前，中國西門子、家樂福和通用電氣已經建立了一支龐大而專業的稅務管理團隊，但是對稅務部門的管理仍存在一些問題，尤其是并未切實了解成本控制的水平，影響稅務風險管理質量，基于此，房地產企業在對稅務風險控制中應定期計算和規劃稅負，將各種資源進行整合，將稅收風險降至最低。

(二)財務人才隊伍建設

房地產企業稅務風險是嚴重影響企業運營的關鍵點，在對該風險控制期間，需要不斷做好財務人才隊伍的建設，在此期間，財務人員需要不斷學習財務管理知識，只有這樣才可以提升自身的能力與素質。財務管理人員也需要準確掌握有關于“營改增”的具體情況，以及一些相關政策，在此背景下也會涉及一些財務活動，財務管理人員需要在工作期間加強與其他部門的互動，及時了解其他部門的現狀，并鼓勵各部門之間交流，充分協調各部門的關系，并重點加強財務人員納稅意識，通過合理完善的手段進行稅收，以減輕房地產企業的稅收負擔。

(三)稅務風險識別和評估機制

加強對稅務風險的識別與評估是可以促進房地產企業發展的關鍵點，在企業運營期間YZ房地產需要加強對復雜問題的識別，這些問題具備包括總體組織結構的規劃、企業的重大資金投資與商業模式變更等內容，這些都是企業在運營期間可能涉及到的風險點，對于這些稅務風險，可以選擇專家進行調查分析，準確識別稅務風險。一般來說，風險評估和分析的技術方法很多，主要有層次分析法、影響分析法(FMEA)、風險暴露模型、德爾菲技術方法等，在這些方法中，涉及的有些方法具有簡單直觀的特點，這些方法可以在很大程度上準確評估人員的主觀意識，并借助人員的經驗進行判斷，而有些方法在使用期間較為復雜，需要借助高等數學知識準確判斷風險類型，并針對不同類型的風險進行不同的風險控制，通過分析可知，FMEA方法在房地產稅務風險控制中具有相對合適的優勢，可以不斷分析房地產企業在進行稅務風險期間發生問題的原因，并在失敗的基礎上準確分析，從而切實識別潛在風險，然后進一步分析和評估這些風險，以將風險消除或降低到可接受的水平。

(四)各個部門之間的信息溝通

一個企業可以不斷發展的關鍵就是企業各部門之間有效交流，這種及時的溝通可以確保任何信息都能夠準確掌握，尤其是企業管理人員與稅務部門的溝通，能夠迅速發展企業在進行風險管理中存在的一些不足之處，并將發現的不足之處及時解決，這就可以將不必要的稅務風險有效控制。同時，房地產企業還應注意與稅務部門之間的直接聯系，只有這樣才可以準確掌握稅務機關的最新政策變化，以及稅務機關對企業的要求，房地產企業需要基于新政策進行調整，優化和完善相關業務流程和稅務風險控制程序。

五、結束語

當前，中國“營改增”在改革的路徑、方向和目標上邁出了重要一步，企業也面臨著更大的不確定性和風險因素，要想加強稅收風險管理，就要求房地產企業需要不斷加強對風險應對的能力。風險控制是房地產企業運營的關鍵點，在房地產企業風險控制期間需要加強對稅務風險的識別與控制，特別是在“營改增”的基礎上，要想促進房地產企業更好的發展，就需要準確掌握運營期間可能涉及到的各種稅務風險類型，并針對這些風險給予一定的干預措施，本文通過對房地產企業各項分析可以準確找出各個業務環節的稅務風險重點，并根據企業稅務風險控制情況，對其稅務風險控制流程和方法進行梳理和分析。