新常態下房地產企業財務風險防控策略研究

李琦

保億置業集團有限公司

2021 年中央對房地產產業進行了重新定調，旨在促進行業良性循環。中央提及良性循環的發展要求，是為了避免房地產市場行情的繼續惡化。這與諸多上市房企在2021年出現暴雷事件，有很大的關聯。房地產企業必須認真落實中央關于房地產市場平穩健康發展的戰略部署。面對企業經營過程中涉及的各類財務風險，加強風險防范，保持經營穩定性，依法依規做好風險防控及信息披露，積極化解財務風險，從而維護房地產市場和金融的穩定。

一、房地產行業的特征

(一)開發周期長

房地產開發涉及的諸多經營過程，例如投資拿地、建筑施工、綜合開發以及房產銷售等。復雜的經營流程，延長了房地產開發項目的管理周期。項目短則經歷數年時間，長則十幾年才能結束。在這么長的周期內，企業面臨的各類不確定性增加，勢必造成財務風險的增長。例如2014 年到2015 年，國家提出穩定住房消費，明確做好住房金融服務工作，對住房政策奠定了偏松的政策基調。而進入2016 年后，住房政策基調偏緊，定位為住房不炒。2019 年明確不將房地產作為短期刺激經濟的手段。這些政策上的變化會造成企業拿地價格、商品房銷售價格的變化，會影響企業的利潤空間，也會在開發周期內造成供需狀況的波動。因此房地產開發周期長，使企業財務風險控制難度增加，企業需要面臨的風險狀況更為復雜。

(二)產品較為特殊

房地產企業所擁有的產品具有較強的特殊性。房地產企業的主要產品為土地和房屋。部分企業還提供包含物業管理、貿易流通與產業投資在內的綜合化產品。總體來看，這些產品都具有較強的地域性特征。在不同地理位置，產品的價值存在一定的區別。不同城市、不同地區、不同地段，產品的未來發展趨勢會發生變化。產品的價值與整個城市或地區的發展有一定的關聯，如城市未來發展趨勢出現變化，企業提供的房地產產品以及其他綜合性服務也可能出現，成本和價值的變化。此外，房地產產品具有較大的存貨價值。土地或房屋等產品，隨著時間的變化會出現土地成本變化、建筑成本變化，以及房價的變化，這些都會影響企業的成本，進而影響企業的利潤。由此可見，房地產企業所持有的產品，由于地理性因素以及存貨成本因素存在較大的不確定性，會增加企業的財務風險。

(三)資金需求量大

房地產開發建設的各個階段均需要投入大量的資金。一方面是由于房地產企業開發產品的成本較高，另一方面是由于房地產投資屬于資本密集型投資，房地產企業多采用資本化業務模式大量籌集資金。房地產企業需要通過貸款、預售等方式完成融資，為房地產建設提供資金支持。這意味著許多企業的資產配比不合理，債務占比比較大，有些企業的資產負債率甚至高達90%。高負債使房地產企業面臨著巨額的債務償還風險。不僅對企業平穩健康發展造成了巨大的影響，而且也不利于金融及房地產行業的穩定。

二、房地產企業的財務風險識別

(一)籌資財務風險

房地產企業普遍采用債務或股權形式完成資金籌集。股權形式的籌資，產生的籌資風險由股東共同承擔，相對來說風險影響較小。債務籌資模式較為靈活，企業可通過銀行信貸、發行債券等方式獲取大量資金，因此籌資風險主要來源于債務風險。債務籌資風險是指企業喪失償債能力的可能性以及企業利潤的可變性，即企業籌資負債到期后，無法按期歸還，財務狀況惡化，無法實現收益。

(二)投資財務風險

房地產企業參與投資項目需要投入大量的資金，加之房地產產品的開發周期較長，因此資金回收過程中的不確定性較多。由于投資過程中投資決策不當或宏觀環境影響，造成企業投資收益下降，無法達到預期收益水平或虧損的情況，即為投資風險。分析房地產企業投資風險，要關注兩方面的因素，分別是獲利能力及成長能力。獲利能力即企業的營業效益能力。通過銷售利潤率、總資產報酬率、成本費用利潤率、凈資產報酬率等指標能夠反映企業在經營過程中獲取的經濟效益。成長能力是對企業未來發展情況的分析，主要采取指標為銷售增長率、銷售利潤增長率和總資產增長率。成長類指標增長說明企業發展高于行業水平，同期增長趨勢明顯，在行業中具有較大的競爭優勢。

(三)經營財務風險

經營風險是指企業銷售過程中，由于銷售周期長、資金周轉慢、存貨占用流動資金，出現商品滯銷、存貨積壓等情況，產生的資金無法及時回收、資金成本上升、利潤下降等風險。分析企業經營財務風險主要關注指標為總資產周轉率、流動資產周轉率、存貨周轉率、應收賬款周轉率。資產周轉率低于行業均值，呈現下降趨勢，說明企業的資產盈利水平和利用效率降低，企業經營能力不佳，存在較大的經營風險。存貨周轉率不佳，占流動資產比重過高，說明企業面臨著變現風險和跌價風險。應收賬款周轉率不佳，意味著企業資金回流速度慢，增加了壞賬風險。

(四)資金鏈財務風險

資金鏈是企業的血液，因此資金鏈緊張甚至出現斷裂，會給企業帶來巨大的財務風險。近些年來，宏觀調控力度加大，房地產企業資金鏈狀況更為嚴峻。企業要關注經營凈現金流、投資凈現金流以及籌資凈現金流三部分，判斷資金鏈穩健程度。經營凈現金流正增長，意味著企業經營活動獲利較為穩定、經營狀況良好，反之經營對現金流的貢獻低，容易引發財務風險；投資凈現金流正增長意味著企業投資狀況穩定、投資規模合理、投資活動可穩定獲取現金流，反之企業投資規模可能出現異常，企業需要審慎考慮投資項目；籌資凈現金流正增長意味著企業債務水平較為穩定、籌資正常、能夠滿足經營所需且不會面臨過大的債務壓力，反之意味著企業籌資狀況不佳、債務壓力較大，需要關注資金耗用方面存在的問題。

(五)其他財務風險

招投標風險是指企業未針對項目招投標工作展開科學的管控，致使招投標結果不符合企業獲取最大利益目標的要求。房地產作為高度市場化的行業，招投標工作需要考慮企業內外部市場資源的優化配置。如果招投標工作管控不當，很有可能影響房地產開發項目的成功率。招投標工作涉及的金額較大，牽扯到復雜的利益關系，因此可能出現經濟、技術、人員環境等多方面的風險，給企業造成損失。

稅務與企業的財務工作息息相關。房地產企業稅收籌劃工作不完善，必然會導致企業由于外部環境的變化，產生稅務風險。企業需要通過科學的稅務籌劃，完成避稅、節稅的目的，規避稅收風險。

三、新常態下房地產企業的財務風險情況

(一)諸多上市房企爆雷不斷的現狀

2021 年諸多上市房企相繼暴雷。截止2021 年12 月31日，上海票交所公布的逾期名單已有98家房企上榜。恒大、陽光城、佳兆業、中國澳元、祥生控股、藍光發展、宇宙集團、新力控股等八家上市房企50強企業發生了嚴重的債務違約。其中影響最大、波及最廣，當屬恒大暴雷事件。2021年6月恒大商票事件初見端倪。商票即為商業承兌匯票，是高杠桿房企常見的債務籌資方式之一。由于其無需擔保，可以實現貼現退出，因此是受到諸多房地產企業青睞的信用工具之一。恒大現金支付的商票極少，比例不足10%。2022 年商票余額達到驚人的2052.67億。商票一旦出現兌付問題，就會對企業融資造成巨大的影響。恒大正是由于現金流緊張出現商票逾期，引發銀行停貸情況。加之銷售回款率下降、按揭回款速度下降等問題，進而在6月出現商票到期拒付的情況。8月后期恒大商票的風波愈演愈烈，盡管恒大發出公告平息風波，但仍然難以彌補恒大信用破裂、沒有融資進賬的問題，造成諸多項目停工。進入9月，諸多金融機構的貸款到期，恒大無力償還到期本金與利息。

(二)房地產企業財務風險產生原因

2021 年中國房地產行業上市企業暴雷之多實屬罕見，而出現暴雷的主要原因可以分為兩個方面。一是快速收緊的外部市場環境。近些年來由于政策原因，央行對房地產貸款提出了嚴格的集中度管理要求。致使金融機構在融資方面快速收緊，對房企貸款造成了一定的限制。加之諸多商品住宅價格至2015年以來首次轉跌，超7成的城市新房價格下跌，房產市場快速降溫，影響了房地產企業的資金回籠。二是諸多房地產企業采用高杠桿、高負債的不良經營模式。關注短期利益，而忽視了長期的經營可持續性。

四、房地產企業的財務風險防控策略

(一)多元化籌集資金

銀行貸款、債券及信托基金等具有較高的利息費用，對于企業來說，不利于資金使用成本的控制。同時，由于近些年來的政策原因，金融方面的融資方式監管力度加大，企業在銀行方面，可獲得的籌資來源在逐步縮減。因此，企業要探尋多元化的籌資模式。首先，要積極地提高股權比例，降低籌資成本。通過股權籌資模式，緩解財務緊張狀態，同時分散籌資風險，對企業債務風險水平進行控制。其次，要注重多種融資方式的整合，股權、債權、租賃、私募、證券化、信托等多種方式，要相互結合、交叉組合，在降低資金使用成本的同時，盡可能提高資金的使用期限。

(二)合理安排項目投資

不合理的投資，不僅會增加企業的資金負擔、影響企業資金鏈的穩定，同時也可能由于投資項目周期的延長，增加不確定性，造成回款慢、存貨積壓、利潤損失等風險。因此企業要關注宏觀環境的變化，適當地放緩投資速率，合理規劃資金使用規模解放流動資金，保證充足的現金流。首先，要強化投資項目的可行性分析，認真考慮市場需求、宏觀環境變化，重點關注當前的政策趨勢，以此作為依據，關注潛藏的籌資風險，判定項目預期利潤水平。通過強化前期的項目可行性分析，減少投資決策失誤的頻率。其次，要客觀的評價投資價值，考慮多元化的經營，分散企業經營風險。一方面要深入的剖析項目的成長能力和營運能力，把握經營業務方向，例如轉變住房開發項目，關注商業地產項目。另一方面要關注企業新的利潤增長點。通過多元化的經營，例如物業管理、貿易流通與產業投資等，提高企業的總體盈利水平。

(三)確定合適的舉債規模

房地產企業對于銀行貸款以及預期銷售存在較強的依賴性，這也導致了企業存在巨額的債務償還風險。房地產企業經營管理過程中，資產負債率對企業的風險起到了決定性的作用，負債水平過高、杠桿過高，舉債規模不合理，是房產企業，財務風險水平較高的主要問題。因此，企業要合理評估自身短期與長期償債能力，從而確定合適的舉債規模，保證企業在約定時間內，支付本金與利息，避免資金鏈緊張，陷入財務困境。

短期償債能力分析主要關注存貨、流動資產、流動負債；長期償債能力分析主要關注資產負債率、利息保障倍數。企業要將自身經營規模、資產構成情況以及金融利率等多方面因素，考慮到償債能力分析范疇內，確定合理的長短期負債結構，確定合理的舉債規模。然后通過優化資本結構、合理安排債務、優化權益資金比重等方式，確定最佳的籌資方案。合理選擇融資時機及融資規模，挖掘新的融資渠道，選擇合理的融資方式，降低債務籌資風險。

(四)提升存貨變現能力

存貨量的增加，會占用企業內大量的流動資金，因此企業要強化存貨管理水平，提高應收賬款周轉率，確保盈利空間不受到擠壓。企業可以從客戶以及產品兩個方面進行回款管理，提升存貨的變現能力。在客戶方面，做好信用管理工作，對客戶資質進行嚴格篩選、完成信用評級分類。同時在銷售時注重合同的簽署，避免程序漏洞造成回款風險。在交易完成后，要及時追蹤回款情況，推進回款進度。在產品方面，企業要關注房產市場動向、消費者需求，借此開發優質產品，進而提升存貨變現能力。

(五)優化成本費用管理

盲目追求資金回籠而忽視成本控制工作，不利于企業提升經營收益。因此，企業在房地產項目中要優化成本費用管理。項目開發前，要制定合理的預算計劃，確定項目成本，并對各資金流動環節進行控制，強化財務指標的分析，制定執行計劃。項目建設過程中，要對資金進行嚴格管控，監控資金流向，避免資金浪費，控制施工成本。項目建設后期，要做好財務分析，復核資金支出項目，完成成本控制績效考核。通過優化成本費用管理，提升企業的資金使用效率，進而提高企業抗風險的能力。

(六)結合政策調整戰略

新常態下，房產政策頻繁出臺，對企業的經營管理提出了更高的要求。因此，房地產企業要時刻關注宏觀環境的變化，順應政策提出的要求，及時調整企業戰略。根據國家政策對市場變化的影響，廣泛搜集消費者偏好、競爭者戰略、市場物價水平、供需關系等信息，從而確定合適的籌資戰略、投資戰略、經營戰略，將財務風險控制到最低。

(七)建立風險預警系統

企業要結合風險隱患的控制關鍵點，建立風險預警系統。一是要對風險進行可靠的識別，并判定風險影響水平，對所有經濟活動的參與者進行風險普及。二是要在籌資、投資、經營等各項經濟活動中，借助風險的識別及評估，快速啟動風險控制策略。在出現風險因素時，及時對各部門進行風險預警，強化風險管理，減少風險帶來的損失。企業要借助風險預警系統，將風險水平控制在可控范圍內，為企業整體盈利提供保障。

五、結束語

房地產行業由于其特殊性，在經營過程中面臨著諸多財務風險。尤其是近些年來，諸多上市房企相繼暴雷，整個房地產行業面臨著嚴峻的形勢。在這種新常態下，企業要置身市場環境中，思索新的經營策略，強化財務風險的管控。以穩健經營為目標，積極化解財務風險，維護房地產市場和金融的穩定。