房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題研究

高強

為了推動房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營發(fā)展，抑制產(chǎn)業(yè)泡沫化、金融化發(fā)展趨勢，充分激發(fā)民生保障效用，國家頒布一系列有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉稅種較多、業(yè)務(wù)流程運行相對復(fù)雜及行業(yè)政策特殊屬性，房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作難以順利開展。因此，在出臺法律法規(guī)范圍內(nèi)實施納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、防控風(fēng)險的重要舉措，對房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展具有現(xiàn)實意義。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)不僅關(guān)乎人們?nèi)粘Ｗ》繂栴}，對人們?nèi)粘Ｉ钯|(zhì)量也會產(chǎn)生很大影響。基于當(dāng)下市場經(jīng)濟(jì)深入變革環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)競爭趨勢呈激烈化狀態(tài)，在這種情況下實施納稅籌劃工作，不僅能夠持續(xù)增強房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，而且能夠改善企業(yè)內(nèi)部資金緊張局面，科學(xué)防控企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險，切實滿足房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展實際需求。為此，掌握房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的現(xiàn)實意義、梳理房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思路、制定房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃保障措施非常重要。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃意義分析

實現(xiàn)降本增效目標(biāo) 相較于其他社會發(fā)展行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)存在一些特殊之處：一是涉稅問題類型多樣、業(yè)務(wù)與項目種類復(fù)雜、具體實施流程繁雜；二是房地產(chǎn)項目資金投入規(guī)模極大，工程周期性顯著，更易受諸多問題與因素影響而引發(fā)嚴(yán)重風(fēng)險；三是房地產(chǎn)企業(yè)盈利具有局限性，無法在短期獲得顯著效益，并且稅收額度比例較大，不利于企業(yè)整體經(jīng)營發(fā)展。

提高財務(wù)管理質(zhì)量 稅務(wù)籌劃與核算在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作中占據(jù)重要份額。雖然我國針對房地產(chǎn)企業(yè)出臺諸多扶持政策，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理變革與流程運行都起到關(guān)鍵推進(jìn)效用，但是經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃與核算工作程序依然繁雜，且與環(huán)境因素關(guān)系密切，無法制定科學(xué)統(tǒng)一的管控模式。

提升企業(yè)競爭實力 房地產(chǎn)企業(yè)市場核心競爭力集中反映在經(jīng)濟(jì)效益、產(chǎn)品質(zhì)量與風(fēng)險規(guī)避層面。首先，合理有效的稅務(wù)核算與籌劃既是展現(xiàn)企業(yè)核心戰(zhàn)略與價值基礎(chǔ)的重點表現(xiàn)，也是企業(yè)應(yīng)對國家稅務(wù)的合法工具，通過突出該技術(shù)增強企業(yè)整體實力。其次，實施稅務(wù)核算與籌劃具有規(guī)避風(fēng)險與隱患的效用。科學(xué)規(guī)范的避稅行為有助于降低房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率，加快資金運轉(zhuǎn)步伐，促使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)良性發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃思路

前期準(zhǔn)備階段 第一，土地使用權(quán)成本籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得土地使用權(quán)，往往會承擔(dān)部分紅線外支出并作為拿地附帶條件，即國家相關(guān)部門批準(zhǔn)的項目規(guī)劃之外發(fā)生支出。而按照房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅具體規(guī)定與稅法原則，必須提供符合紅線外支出條件的土地出讓合同與政府開具的證明文件，才能將其計入土地使用權(quán)成本。比如，A企業(yè)為獲得Q項目建筑用地使用權(quán)，作為附帶條件，必須負(fù)責(zé)項目周邊道路基礎(chǔ)建設(shè)，需要承擔(dān)紅線外支出額度為1500萬元。為此，在合同簽署環(huán)節(jié)，要求政府明確該項附帶條件并出具證明，保證土地使用權(quán)成本在土地增值稅前完成全額扣除。第二，融資方式籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)周期長、資金投入大，融資業(yè)務(wù)必不可少，所以從納稅角度考量，更傾向于債務(wù)型融資方式。其中，銀行借款方式是房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的首要選擇，具有利息低、變動幅度小、正規(guī)性強、利息費用能實現(xiàn)稅前全額扣除的優(yōu)勢。對關(guān)聯(lián)企業(yè)融資方式，不僅受關(guān)聯(lián)企業(yè)資本實力要素的局限，而且稅前扣除受合同利率水平與債資比例局限。其他民間借貸方式具有借款形式靈活、放款速度快等優(yōu)勢，但是貸款利息遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款形式，超出部分不予在企業(yè)所得稅前扣除，企業(yè)成本居高不下。第三，稅前合規(guī)扣除籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)階段，各部門會獲得增值稅發(fā)票，以突出加強發(fā)票管理規(guī)范性對企業(yè)發(fā)展的重要性。在獲得管理層權(quán)限批準(zhǔn)后，財稅部門根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)況落實發(fā)票報銷制度建設(shè)事項，安排專業(yè)職工審核確認(rèn)發(fā)票的規(guī)范性，簽字后方能轉(zhuǎn)至財務(wù)部門報銷。同時為了防止不規(guī)范發(fā)票發(fā)生概率，財稅部門需要安排專業(yè)人員組織發(fā)票規(guī)范的培訓(xùn)活動，從根源杜絕不規(guī)范發(fā)票，保證房地產(chǎn)企業(yè)稅前扣除籌劃的合規(guī)性。

設(shè)計階段 第一，發(fā)包方式籌劃。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)項目發(fā)包方式共分為包工包料和包工不包料兩種，不同發(fā)包方式下適用的項目款項結(jié)算范圍、會計核算方法與納稅成本均存在不同。同樣，企業(yè)獲得的進(jìn)項稅額不同，所以在發(fā)包方式篩選環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)全方位考慮原材料與項目的進(jìn)項稅額，實現(xiàn)納稅成本降低的目標(biāo)。以A企業(yè)為例測算不同發(fā)包方式下增值稅進(jìn)項稅額，制定具體籌劃方案。A企業(yè)主要采取包工包料發(fā)包方式，在Q項目中預(yù)估建筑安裝總成本為60000萬元，結(jié)合歷史經(jīng)驗物料成本占據(jù)建筑總成本65%左右，即39000萬元。方案一：采用包工包料發(fā)包方式，A企業(yè)取得進(jìn)項稅=60000/（1+9%）*9%=4954萬元。方案二：選擇甲供材發(fā)包方式，建筑單位選擇簡易計稅開具3%的增值稅發(fā)票，A企業(yè)取得進(jìn)項=（60000-39000）/（1+3%）*3%+39000/（1+13%）*13%=5099萬元。方案三：選擇甲供材發(fā)包方式，建筑單位選擇一般計稅方式開具9%的增值稅發(fā)票，A企業(yè)取得進(jìn)項=（60000-39000）/（1+9%）*9%+39000/（1+13%）*13%=6220萬元。根據(jù)測算結(jié)果，可知A企業(yè)Q項目選擇甲供材發(fā)包方式取得進(jìn)項稅額更多。并且出于甲供材方式角度考慮，物料無需施工單位采購，施工單位抵扣進(jìn)項稅額額少，若堅持施工單位開具9%專用發(fā)票，施工單位增值稅稅負(fù)增加，依據(jù)行業(yè)規(guī)律，房地產(chǎn)企業(yè)往往會增加部分項目價款彌補建筑施工納稅成本增加。經(jīng)過對承包商籌劃，A企業(yè)能夠多抵扣增值稅進(jìn)項稅額。第二，誠意金合同條款籌劃。在房地產(chǎn)企業(yè)項目預(yù)售前階段，出于調(diào)研摸查等需求，需要向意向客戶收取部分誠意金，根據(jù)各地區(qū)稅法規(guī)定要求，誠意金是否歸屬于預(yù)收款項進(jìn)行征稅稅務(wù)政策有所出入，部分地區(qū)要求不征收增值稅與土地增值稅，企業(yè)所得稅不確認(rèn)收入。所以針對該要求，在房地產(chǎn)企業(yè)收取誠意金時，需要在雙方合同中明確備注為“訂金”，一方面能夠改善企業(yè)資金緊張局勢，另一方面防止被稅務(wù)機關(guān)定性為預(yù)收款進(jìn)行征稅。

預(yù)售、銷售階段 第一，銷售定價籌劃。扣除項目總額度在設(shè)計施工環(huán)節(jié)已然確定，定價過高會拉高土地增值稅稅率，在該情況下不利于增加企業(yè)實際收益。同時根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定，增值率未超出20%的普通住宅能夠?qū)崿F(xiàn)免征，所以科學(xué)確定銷售價格能夠達(dá)到籌劃目的，為企業(yè)引進(jìn)更多潛在客戶。第二，開發(fā)產(chǎn)品種類籌劃。樓盤開發(fā)主要分為毛坯房與精裝修房，結(jié)合當(dāng)前市場局勢，消費者更傾向于精裝修房。該產(chǎn)品類型對企業(yè)納稅籌劃作用有：在企業(yè)進(jìn)行房屋裝修環(huán)節(jié)，購置建材支出若能取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣增值稅，降低增值稅稅負(fù)；精裝部分成本可在土地增值稅計算環(huán)節(jié)扣除，降低項目土地增值稅增值率。第三，折扣銷售籌劃。出于房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力考慮，頒布一系列優(yōu)惠政策，其中一次性結(jié)清房款，企業(yè)提供折扣屬于常見優(yōu)惠政策。該行為屬于增值稅代表性的折扣銷售行為，規(guī)定企業(yè)在向消費者開具發(fā)票時，金額欄目標(biāo)注房款原價與折扣額度，防止發(fā)票開具不規(guī)范，徒增增值稅應(yīng)稅收入。

清算階段 第一，清算對象籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)同步開發(fā)多類型商品房時，土地增值稅清算可采取分別核算與合并核算兩種形式，所得清算結(jié)果也不同。一般而言，合并核算方式能夠降低整體增值率，減小企業(yè)納稅壓力。但如果項目中包含普通住宅與非普通住宅兩種，可采取分別核算形式，以便創(chuàng)造更大納稅利益。第二，清算時點籌劃。在房地產(chǎn)預(yù)算環(huán)節(jié)，預(yù)收款接收時應(yīng)按照預(yù)征率繳納預(yù)征土地增值稅，主要分為兩種情況：一是如果計算得出開發(fā)項目應(yīng)繳土地增值稅低于預(yù)繳額度，在確定滿足清算條件后，必須向稅務(wù)局申報清算，盡快獲取退稅款；二是如果預(yù)計清算后需補稅，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理控制清算時間，達(dá)到遞延納稅的成效。

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃保障措施

完善稅務(wù)管理制度 第一，健全稅務(wù)合同管理制度。在合同談判環(huán)節(jié)，企業(yè)一方面需要篩選具體事項，如合同權(quán)利與義務(wù)所屬對象、產(chǎn)品與服務(wù)數(shù)量、產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量、價格與酬金支付方法、履約時間與地點等，另一方面需要對合同設(shè)計初期目標(biāo)與自身戰(zhàn)略進(jìn)行交互衡量，以防忽視個別重要細(xì)節(jié)或存在不恰當(dāng)行為而對房地產(chǎn)企業(yè)整體利益帶來損害。第二，健全稅務(wù)風(fēng)險內(nèi)控制度。一是梳理掌握企業(yè)納稅管理流程，確定稅務(wù)局監(jiān)管重心與程序，聯(lián)合其他部門密切交流涉稅事項，交互信息、總結(jié)問題；二是引進(jìn)計算機系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，將其投用于風(fēng)險管理工作全過程，設(shè)置整套規(guī)范完善的稅務(wù)風(fēng)險管理系統(tǒng)，便于精準(zhǔn)控制基礎(chǔ)、重復(fù)性及規(guī)律性行為；三是結(jié)合定期與非定期形式開展納稅風(fēng)險內(nèi)控評估工作，重點檢驗、核查工作有效性與合理性，并在評估環(huán)節(jié)識別納稅管理薄弱點，制定針對措施，從而強化企業(yè)風(fēng)險內(nèi)控水平。

積極與稅務(wù)機關(guān)溝通 房地產(chǎn)企業(yè)月度納稅申報過程中，除了履行相關(guān)納稅義務(wù)以外，還需要借助該機會促進(jìn)與稅務(wù)機關(guān)咨詢交流，提前梳理經(jīng)營過程諸多問題，促使企業(yè)管理規(guī)范化、有序化。如在企業(yè)土地增值稅清算環(huán)節(jié)，企業(yè)適用清算方式均滿足法律條件，則需要提前與稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行交流報備，貫徹落實經(jīng)稅務(wù)機關(guān)首肯的納稅籌劃計劃。

建立會計稅務(wù)體系 首先，依托數(shù)據(jù)驅(qū)動，逐層導(dǎo)入知識經(jīng)濟(jì)理念，充分調(diào)動財務(wù)管理模式多項功能。企業(yè)稅務(wù)核算環(huán)節(jié)，需聯(lián)合市場、政府、社會及企業(yè)多維度數(shù)據(jù)，組織調(diào)研分析活動，借助分析成果精準(zhǔn)落實稅務(wù)核算工作；企業(yè)稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，需要以各項數(shù)據(jù)為核心，突出數(shù)據(jù)科學(xué)性，以便作為稅務(wù)籌劃實施基礎(chǔ)依據(jù)。其次，搭建業(yè)財融合模式，稅務(wù)核算所涉項目眾多，數(shù)據(jù)信息種類增加都會對稅務(wù)核算與籌劃事項產(chǎn)生不良影響。最后，建設(shè)會計稅務(wù)體系，主要圍繞審核、執(zhí)行、監(jiān)管、評估等方面逐步實施建設(shè)工作。不斷提升稅務(wù)核算與籌劃統(tǒng)一性、規(guī)范性，如建立責(zé)任倒查機制等，實現(xiàn)稅務(wù)核算與籌劃全過程實施，科學(xué)合理評估籌劃成果，以防人為或管理不當(dāng)引發(fā)更多問題。

綜上所述，研究房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作，需要充分明確財務(wù)管理中稅務(wù)籌劃落實的重要性，并從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目前期籌備、設(shè)計、預(yù)售和銷售、清算階段整理房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的有效思路。同時，基于當(dāng)前背景下提出房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃保障措施，從而為房地產(chǎn)企業(yè)提升效益和穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。