房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用策略分析

李觀海

（中鐵諾德［杭州］投資有限公司，杭州 311400）

引 言

房地產企業是我國經濟發展的重要推動部分，但是在房地產企業發展過程中，企業內部難免出現財務問題。因此，要想房地產企業良好發展，就要對財務進行管理。所得稅稅務籌劃是房地產企業財務管理的重要手段，房地產企業應加強對它的重視程度。對所得稅進行具體的稅務籌劃，能夠幫助房地產企業收獲高效益，使房地產企業能夠長久、穩定發展。

一、房地產企業所得稅稅務籌劃的目標

房地產企業在進行所得稅稅務籌劃時，要秉持著低成本和高利潤的目標。首先是低成本。低成本的含義是在房地產企業應該繳納的稅額基礎上降低納稅成本，如增值稅、城市維護建設稅、教育附加費等，降低納稅成本會使得房地產企業的稅后收益增加。目前，房地產企業所要繳納的稅收成本主要包括在履行義務時需要承擔的人力、物力、財力等。納稅成本這個詞沒有一個固定的衡量標準，它會隨著國家稅負和稅收政策進行一定的變化。也正是因為如此，房地產企業要有一個明確、良好的納稅成本意識，并圍繞著這個成本意識去進行相應的房地產開發銷售工作，達到降低稅務成本的目的。節省稅務成本的方法還有一種，就是把當前國家稅法中有關房地產企業的優化政策融入企業的日常籌資和經營上面。

其次是高利潤。高利潤就是在進行所得稅稅務籌劃時，要保障房地產企業的利潤最大化。房地產企業的所得稅是由房地產開發的應納稅額乘以適用稅率得出。所得稅稅務籌劃是房地產企業財務管理的重要手段，同企業中的財務運轉有著十分密切的聯系。試想一下，房地產企業用最低的稅負實現了最大的稅后利潤，這就是最完美的稅務籌劃。但如果稅負過低，并且相應的房地產企業所得的利潤也低，那稅務籌劃就失去了存在的意義。由此可見，房地產企業在進行所得稅稅務籌劃時要以企業的利潤目標進行工作的開展，平衡稅務和財務，充分做到二者之間結合發展。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃的意義

（一）增強內部管理

房地產企業實行良好的所得稅稅務籌劃，能夠增強企業的內部管理。在實際的所得稅稅務籌劃工作中，房地產企業財務部門的工作人員要對企業各方面進行分析，比如房地產企業所得稅的特點及金額，當前企業發展的戰略目標，如打造房地產企業中的500 強，以及企業實際的經營狀況等，并通過分析結果來制定相應的所得稅稅務籌劃目標。如果財務人員沒有進行良好的分析，那么會導致最終呈現的所得稅稅務籌劃目標不適合企業的日常運轉。

（二）促進經濟效益

房地產企業的所得稅是在房地產企業的經營運轉中所獲利潤必須繳納的金額，是按照房地產企業的工程投資、廣告投資和銷售利潤總額來計算的，這種稅的稅額較高，因此房地產企業所得稅的高低直接影響企業的凈利潤。凈利潤才是房地產企業最終獲得的實際利潤，它的指標影響著企業的效益和發展。基于這種情況，就要求房地產企業根據國家相關的稅務政策，科學合理地進行所得稅稅務籌劃，將工程中可以扣除的部分予以扣除，利用多種銷售手段將企業的所得稅盡量降低，以保證企業經濟利潤的最大化，幫助房地產企業增加財務效益。

（三）影響財務決策

房地產企業的財務決策在籌資、投資和企業經營上都起到了一定作用，影響著企業的發展方向和企業的經濟效益。房地產企業涉獵較多不同種類的經營項目，致使房地產企業的財務人員不能精通各項稅務，但是房地產企業的稅務與財務是息息相關、不可分離的。稅務籌劃能夠為財務部門提供相應稅收的參考依據，使財務決策更加合理，并且稅務籌劃還能夠為財務決策起到一定的保障作用，提高了財務決策的可行性。

（四）提高企業聲譽

在當前我國房地產行業競爭激烈的現狀下，一個企業良好的聲譽形象能夠幫助其在業內立足，獲得更大的競爭優勢。房地產企業良好的外在形象能夠幫助企業吸引新的顧客，維穩老的顧客。企業的聲譽是要經過日積月累形成的，良好的稅務籌劃就是提升企業聲譽的重要舉措。房地產企業運用所得稅稅務籌劃，做到不偷稅、漏稅，及時繳納稅費，以自身經濟帶動國家經濟，為國家的經濟發展發光發熱，贏得人民口碑，促進房地產企業房產銷售額的增加，推動企業的長遠發展。

三、房地產企業所得稅稅務籌劃的財務運用策略

（一）經濟活動中的稅務籌劃

房地產企業的籌資稅務籌劃主要可以從兩個方面來進行說明：一方面是負債籌資稅務籌劃；另一方面是權益籌資稅務籌劃。房地產企業在運行過程中需要大量的資金支持，但正如上文所說，房地產企業在工程初期是缺乏足夠的資金來維持企業工程運轉的，因此要通過籌資的方式。籌資的主要來源是債務籌資，即向貸款公司、商業銀行等進行借貸式的資金籌集，在通常情況下，房地產企業的籌資來源都是銀行信貸，以正在開發的樓盤作為抵押，它能最短時間解決房地產企業前期工程建設的資金壓力，而基于我國的稅法，房地產企業向貸款機構借貸的利息數額不高于金融機構時，可以在稅前進行扣除。在進行這種籌資方式時，房地產企業應加強對貸款資金的稅務籌劃，減少上繳的債務利息，以達到降低企業所得稅的目的。

與負債籌資稅務籌劃不同的是，權益籌資稅務籌劃更為穩定，房地產企業能夠長久的將這份權益攥在手中，并且不需要支付太多的利息，籌資的風險也相對較低。這種籌資方式主要依靠的是吸引投資，在自身房地產項目具有一定地段優勢的前提下，鼓勵大量的投資者使用股票等來投資房地產行業，之后在保證企業的高收益下進行資金的積累，這些方式能夠有效將企業的支付利息降低，從而使企業的所得稅降低，繳稅數額自然也會降低。

房地產企業在進行籌資活動時，還要注意工期，在建工初期確定合同文件，掌握規定的樓盤完工條件和完工日期，在工期上進行相應的延遲也是一種合法延遲繳納稅款的方式。在繳稅前，遵循我國的稅收法律，可以將一些項目消費進行扣除，如建筑工人的醫療保險和房地產企業員工的養老保險等，這些是不用劃分到稅收里的，這樣不僅能降低企業的所得稅，使房地產企業對員工的責任心提高，同時也保障了房地產企業員工的福利效益。

（二）企業日常經營運轉的稅務籌劃

在房地產企業日常經營運轉中，對所得稅的稅務籌劃主要來自兩個方面：一是工程階段的所得稅稅務籌劃；二是銷售階段的所得稅稅務籌劃。

1.工程階段的所得稅稅務籌劃

房地產企業在工程階段的所得稅稅務籌劃主要是基于工程項目的運營成本。房地產工程項目的開發時間通常較長，工程前期要報批建筑材料費用及對土地的占用，后期主要就是工程的成本費用。在房地產企業的工程前期，要針對地段的開發進行一定稅費的繳納，這些稅費主要包含契稅、耕地占用稅和印花稅，在這三種稅負中，契稅和印花稅是依據土地的轉讓款項來進行繳納的，是基本無法對其進行稅務籌劃的，所以重點就放在了耕地占用稅上。耕地占用稅指房地產工程開發占用耕地所要繳納的稅款，其通常情況下是定額繳納，繳納標準是房地產企業在樓盤開發過程中對耕地占用的面積及占用的耕地地段的經濟發展程度。

對于耕地占用稅的稅務籌劃，要先依照當前國家關于耕地占用的相關法律進行申請，再通過分析計算進行耕地占用稅的繳納。此時要注意，房地產企業在使用工程投資款項時要明確當前的政策措施，確認這筆投資款項的出資方是房地產企業自身還是地方的國土規劃部門，如果承擔方是國土規劃部門，那么就需要簽署相應的手續，之后再進行稅費的繳納，如果出資方是房地產企業自身，那就在統一需要繳納的稅費里進行扣除。基于我國耕地占用稅繳納的特點，其會因地方規定的稅率標準不同和耕地土體的差異而有所不同，因此在進行耕地占用及耕地稅繳納之前，房地產企業要派遣專業人員進行實地考察，并參與整個投資過程。在這個過程中，要與自然資源部達成共識，確認這片土地已從耕地變為了城市建筑用地，并進行規定的審批手續，房地產企業也要在對耕地周邊環境進行及時了解后，確認需要繳納的稅費項目。

在土地確定以后就進入了施工階段，在這個階段，房地產企業所承擔的稅負相對較少，主要是印花稅和代扣代繳的個人所得稅，但這個階段的稅費繳納會直接影響到后續的土地增值稅和房地產企業所得稅的繳納。施工階段的成本主要來自工程款、安裝費、公共設施費等。這個時候的投入成本直接對最終的企業利潤有直接影響。

施工階段的稅務籌劃要注意稅負的合理分配，對于各項施工材料的購買可以通過發票單據進行證明從而扣除，保障在施工過程中能將一部分的利息劃歸到成本之中。對于精裝修的房屋，要將毛坯房利潤和裝修利潤分別進行計算，如果發現裝修部分的毛利率過高可以實施外包手段。在樓盤取暖和各項信號網絡設施上，應當明確這樣的代收代繳會對整體房地產開發工程帶來的稅費影響，如果對工程的整體成本造成了影響，可將代收代繳工作交由物業部門。如果在預售過程中已經獲得了商品房的認證許可，那么后續不能使用土地證作為貸款依據，但這種措施增加了房地產企業的稅務籌劃難度，因此要針對這種狀況進行一定的調整，利用時間差完成還貸工作。

2.銷售階段的所得稅稅務籌劃

在進行銷售階段的所得稅稅務籌劃時，首先可以成立一個房地產銷售公司，在房地產企業內部將銷售部門獨立出來，成立另一個房地產掛名子公司，在進行房屋銷售時先將房屋以一個偏低一點的價格賣給子公司，再由子公司按照市場價賣出，運用中間的差價為房地產企業的房屋銷售減少所得稅的稅額，擴大房地產企業的利潤。其次，可以成立一個合資公司，兩個房地產公司達成合作協議，根據國家稅務總局的相關法規政策，房地產企業可以按照合同約定分設兩個或兩個以上共同投資主體的公司，對于新增設的企業公司，不征收契稅，這樣就達到房地產企業降低所得稅稅收的稅務籌劃目的。最后，還可以運用合理的租賃方式，由房地產企業將開發房產租賃給另外一個公司，到租期時再將房產賣給另一個公司，這樣也能有效進行節稅。

（三）房地產企業稅后的稅務籌劃

房地產企業將各項稅費繳納完畢后，對于剩下的利潤要進行合理的稅務籌劃。在房地產企業的利潤分配中，對于利潤的分配選擇、利潤的稅后處理和利益的虧損時間都與最終房地產企業的所得稅納稅之間有一定的聯系。首先，在利潤的分配選擇上，房地產企業可以按照國家稅法中的規定，將一些符合條件的項目款項從整體利潤中扣除。對剩下的利潤進行所得稅稅務繳納核算時，稅務籌劃可以采用兼并的方式，利用盈利來補充虧損，進行資產的計價和攤銷，將能夠刨除的利潤多多扣除。如今的利潤分配方法通常是運用網上交易和現金支付，網上交易不需要現金，因此對企業的現金影響比較小，而后者則需要使用大量的現金，這樣的支付方式無形中對房地產企業造成了一定的負擔，由于房地產企業經營運轉時對資金的使用量較大，因此可供支配的現金并不多，并且現金支付甚至可能對企業的貸款償還能力造成一定的影響，風險相交于網上交易要高很多。

其次，基于房地產業的特殊性，其工程建造需要較長時間，基本樓盤從開工到出售要1～2 年的時間，這就導致很多的項目費用無法在項目運行過程中進行同步支付，預提費用相應出現。針對這種現象，企業可以將這筆預提費用作為預成本進行稅務籌劃，合理的預成本稅務籌劃能夠幫助房地產企業減少當期應該繳納的所得稅稅額，不過運用這種稅務籌劃方式，要保證最終能及時清繳所得稅，如果超時，稅務機關就會對房地產企業進行清查，甚至查封開設的樓盤，會對企業發展造成十分不利的影響。

最后，要對土地增值稅進行合理的預測稅務籌劃。房地產企業所進行的工程開發項目是不盡相同的，根據各種類型的工程，房地產企業的財務部門對成本進行分攤式的稅務籌劃，這樣的方式能夠讓土地增值稅的扣除項目增加，比如人防車位這類工程作為公共配套設施的成本分攤，地下車庫和地上公共設施成本的分攤，以及為了土地獲取而進行的一系列市政工程的分攤，通過這類分攤來影響房地產項目的增值率，降低房地產企業的所得稅。

結 語

綜上所述，所得稅稅務籌劃是房地產企業獲取利潤的重要手段。在房地產企業經營運轉過程中，要想獲得高收益，就必須合理運用稅務籌劃手段。在進行所得稅稅務籌劃時，要注意遵守國家的稅收法律，科學運用各種稅負規避措施。另外，房地產企業也要用發展的眼光看問題，把握市場的運行規律，順應時代和政策的變化，更有效地達到減輕稅負的目的，實現盈利的最大化。