限購政策背景下的房地產企業財務風險防控

高飛

摘要：對于房地產行業來說，在經營發展中，展現出經營規模大、投資數額多、開發建設時間長、工作內容多等特征，再加上我國當前所處的市場環境不斷改變，使得房地產行業中財務風險不斷加大。文章就結合限購政策實施現狀及給房地產企業云隱發展的具體要求，進一步分析限購政策實施給房地產企業帶來的影響，結合財務風險產生原因，提出防控財務風險的有效措施，從而幫助房地產企業更好的防控財務風險，實現自身健康發展。

關鍵詞：限購政策；房地產企業；財務風險防控

在房地產企業經營發展過程中，受到國家房地產宏觀調控政策、行業之間競爭等因素影響，展現出了資金使用規模大、資金回收周期長、流動性不高等狀況，怎樣才能減少財務風險問題的發生，是當前房地產企業管理人員重點思考的問題。對于房地產企業來說，導致財務風險出現的原因在于受到市場環境的影響，再加上企業管理者對財務風險的重視度不高，沒有及時采取相關措施進行防范與控制，導致企業面臨一定的財務風險。因此，房地產企業需要給予風險管理高度重視，從風險識別、評估、管理多方面入手，調查房地產企業財務風險問題產生的原因，并采取一系列措施處理，減少風險對企業的不利影響，引導房地產企業更好發展。

一、限購政策的主要內容

當前我國城市化發展進程不斷加快，給我國社會經濟發展帶來一定影響，大量房地產企業抓住發展機會，經營規模不斷擴大。近年來，國家所處的國際政策環境發生不斷變化，對應政策也進行了調整，房地產企業的市場競爭越來越激烈。要促進企業自身的長遠發展，應加強內部控制與管理。國家為了實現對房地產行業的宏觀調控，于2010年發布了限購政策，在此背景下，限購政策的發布將會成為一種長期性的舉措，希望可以維護我國群眾購房權益。隨著限購政策的全面實施，為房地產企業經營與發展產生一定影響，企業在財務方面也暴露出一系列問題。基于此，房地產企業應從財務管理角度入手，做好相應的管理工作，提高財務管理水平，防控財務風險，為房地產企業更好發展提供支持。

二、限購政策對我國房地產行業的影響

（一）對房地產行業需求的影響

限購政策是政府部門為長期防止房地產行業“炒房”而出臺的市場干預政策。眾所周知，中國房地產企業在過去幾十年里發展迅速，從中獲得了較多的經濟效益，吸引了眾多投資者。

但是在實際中，一些房地產企業為了追求更多的效益，盲目投資建設，忽略內部控制管理，采用的管理方式不規范，缺少完善的管理體系，導致一系列管理問題出現，加劇風險發生，影響企業發展。隨著限購政策的出現，雖然對房地產企業進行了一定的抑制，但是通過對房地產行業的宏觀調控，一定程度上改善房地產項目的供求狀況，減少因控制房地產項目投資需求而引發的各種社會矛盾。隨著限購政策發布，我國城鎮住房供需矛盾隨之弱化。許多愿意買房并且有能力買房的人都買了他們最喜歡的房子。由此可見，限購政策對房地產企業的需求有一定的影響，可以有效避免不良的投機行為，有利于房地產行業的穩定發展。

（二）對房價的影響

供需關系不斷改變將會給物品交換價格帶來一定影響，從房價角度來說，在需求遠遠超過實際供給的情況下，房價將會長時間處于較高狀態。限購政策的發布可以從根源上避免群眾利用投機性需求來實現房地產項目的炒作，讓房地產行業出現供需不均衡的狀況，當前我國房地產價格呈現出比較平穩的狀態。并且限購政策的發布，在保證房地產項目價格穩定的基礎上，也會增加房地產企業庫存，迫使房地產企業通過發布一系列價格優惠政策，實現房價的進一步下降。

三、房地產企業財務風險的種類

（一）企業投資風險

通常情況下，房地產企業在經營發展中將會面臨一些潛在風險因素，把資金投入其中自然會產生一定風險，這些風險主要以投資風險問題。結合投資方向的不同，可以把房地產企業投資活動劃分為兩種類型，一個是對外投資，另一個是對內投資。對于不同的投資方向，在投資風險系數上也會存在一定差異。所以，在房地產企業項目管理過程中，需要做好投資管理工作。房地產企業需要把資金運用在企業內部，形成無形資產和流動資產，這種投資方式為對內投資。產生的財務風險具體展現在以下幾個方面：投資決策不科學，使得資產結構發生變化，嚴重影響企業經濟利益。對外投資則是把企業資金用于企業發展中，該過程也會伴隨一些財務風險。

（二）企業籌資風險

籌資風險指的是因為房地產企業債務或者資金統籌而產生的風險，在某種程度上將會給房地產企業償債能力帶來一定影響，不利于企業更好發展。通過對企業資金統籌方式的調查，可以把籌資風險劃分為股權籌資風險、債務籌資風險。其中，股權投資風險指的是房地產企業經營發展中，通過發行股票方式實現資金統籌，因為發行股票，企業資源成本及數量將會受到一些影響，將會讓企業遭受一定的經濟損失。債務籌資風險則是指企業在資金借貸過程中產生的財務風險。不同角度分析調查，可以把籌資風險劃分成現金風險、收支風險等，其中，現金風險指的是企業在資金統籌中缺少現金，使得企業收支不均衡而產生的風險。收支風險則是因為企業在一段時間內收入小于支出而形成的風險。

（三）經濟收益分配風險

稅率產生變化或者沒有對企業經濟利潤科學分配出現的收益分配風險。經濟收益分配風險將會給房地產企業運營發展產生直接影響。但是在實際中，無法通過數學模型或者財務指標來對風險調查和分析，只能依賴于人員工作經驗來預測調查。經濟收益分配風險產生原因有，一是在確定收益環節中形成的財務風險，如房地產企業會計對收入核算中，可能會發生忽略成本核算的狀況，導致企業需要繳納更多的稅金，使得可分配利潤增多，企業支出與收益嚴重不符。二是對投資時間和資本回收施加控制不規范而產生的財務風險。在房地產企業經營發展中，企業在與實際情況偏離的情況下，增加投資者利益，使得出現收益分配風險。

（四）資金回收風險

房地產企業資金回收風險具體指的是銷售款項回收過程中產生的風險，這種風險一般包含兩種，也就是成本管理和銷售收款。對于銷售收款財務風險，指的是無法及時對銷售款項及時回收的風險。在銷售過程中，可能會伴隨一定的運營風險，這是因為在銷售過程中，缺少對財務業務的科學管理，房地產企業獲得的經濟效益方式在于把建設好的房地產項目銷售或者租賃出去，但是房地產項目自身價值比較大，可能會讓部分客戶望而生怯，從而影響房地產項目的銷售業績，給房地產銷售和后期服務等工作開展帶來一些風險。房地產企業在成本管理中也會存在一些問題，使得企業財務風險發生率升高，嚴重阻礙企業自身優勢的發揮，使得企業競爭實力降低，不利于企業更好發展。

四、限購背景下房地產企業財務風險的特點和成因

（一）融資渠道的收緊導致籌資風險加大

隨著限購政策的出臺，房地產企業的發展進程持續下滑，這種影響反映在短期內部運營收益的損失上。部分房地產企業整體利潤持續下降，庫存增加，企業資金周轉效率下降，資金使用效率降低。也就是說，限購政策的出臺將對房地產企業的整體資金規劃產生一定影響，使房地產企業，包括上市公司和非上市公司，在融資上更加困難。因為企業沒有安排相關人員做好財務管理結果和經營成果等信息采集工作，無法讓經營者真實了解，制定的管理決策存在偏差，企業資金協調惡意被壓縮，給企業融資與投資帶來負面影響。此外，房地產企業的增長速度持續下降，這使得房地產企業的經營效率呈下降趨勢，各種因素的影響使企業資金規劃變得更加困難。從銀行和其他金融機構的角度，需要綜合考慮房地產企業的經營發展現狀和存在的風險問題，不斷減少房地產企業的整體資金籌措渠道，提高融資水平。在這種情況下，房地產企業受到限購政策的影響，資金規劃難度加大，隨之而來的是各種融資風險。

（二）投機者減少導致企業資金周轉速度降低

在限購政策全面發布的環境下，市場長期面臨的炒房問題得到了有效控制，所以，使得房地產企業在經營發展中，總體需求不斷下降，這對抑制房價升高和保證房價穩定性有著重要意義，但是毋庸置疑的是，房屋需求量的降低，使得一些過于追求利益的投資者開始退出房地產市場，再加上投資過程中各種負面需求的下降，使得房地產企業運營發展受到影響，容易進入到滯銷發展環境中，存貨周轉效率的下降，資金周轉受到影響。為了促進房地產企業的更好發展，需要結合時代發展要求，合理使用各種國家發布的優惠政策，實施針對性銷售。例如，允許購房者分期付款。在各種對策下，幫助企業減少庫存，但是也會由于應收賬款數量的增多，產生壞賬風險。總之，在限購政策下，使得房地產企業資金周轉速度和之前比較明顯下降，產生資金風險。對于房地產企業當前存在的財務問題，如果沒有做好資金管理工作，容易造成資金無法順利回收，嚴重者會因為資金無法快速回籠而影響其運營，不利于房地產企業健康發展。

（三）負債周期拉長導致企業運營管理難度加大

在企業經營發展中，對經營生產等活動進行科學管理的過程也就是運營，一個健康的企業在經營管理方面長時間保持穩定狀態，通過調配并合理使用現有資源，為企業創造理想效益。隨著限購政策的全面發布，給企業資金周轉帶來一定影響，同時也會給企業經營管理帶來負面影響，加大了銀行短期貸款的壓力，要求企業管理者加強經營管理。由于短期融資負債要求借款企業在短時間內償還本金和利息，房地產企業在這一過程中會存在一定的財務風險。從房地產企業發展的角度來看，銀行短期貸款被納入日常運營環節的流動性負債范圍，是企業為維持日常運營而設置的應急資金，比其他資金的統籌渠道要求更加簡單，也就是說，受限購政策的影響，房地產企業需要面對短期金融負債難度增加、還款周期延長等帶來的各種問題，這在一定程度上增加經營管理風險發生概率。如果決策失誤，自身財務運轉將會受到影響，甚至讓企業陷入倒閉危機中。總之，限購政策的發布讓房地產企業更加注重經營管理，特別是在資金周轉和資產分配方面應該做好科學規范，從而減少財務風險問題的出現。

五、限購背景下房地產企業應對財務風險的措施

（一）合理規劃融資計劃，積極拓寬融資渠道

俗話說得好：“工欲善其事，必先利其器”，在房地產企業中，資金投放規模龐大，資金是保證企業經營活動有序落實的前提要素，做好資金統籌工作是非常必要的。企業在制定投資計劃，開展項目開發建設工作之前，需要做好融資工作，是否可以及時統籌所需資金，是否能夠減少資金消耗，是否保證項目開發建設中資金充足，將會給企業發展帶來一定影響。所以，房地產企業在經營發展中，應該重點關注融資工作，科學籌劃，制定合理的融資計劃，確定經營目標，并非在確定目標以后再統籌資金，更不能統籌資金以后尋找對應項目，而是兩者之間相輔相成。房地產企業需要結合經營發展要求，確定融資規模，不可讓資金長時間閑置，更不可造成資金大量消耗。

（二）強化投資項目的可行性分析，加大投資管理力度

從目前情況來說，我國房地產企業整體投資效益和之前比較逐漸下滑，在限購政策全面發布的環境下，市場需求變化比較明顯，行業增速不斷下降，所以大部分房地產企業不可像之前一樣隨意投資。在之前，投資房地產項目大部分可以從中獲得理想的效益，讓各個企業涌入房地產市場中，投資成本不斷增長。在限購政策下，加大了對房地產市場的宏觀調控，各種政策的發布，給房地產企業轉型發展帶來一定影響，讓之前穩賺不賠的房地產項目面臨各種風險，特別是房地產企業自身需要承擔一定財務風險。在這種情況下，如果盲目投資，容易產生成本風險，不利于企業更好發展。所以，在限購政策下，房地產企業應該對投資項目提前調查和分析，做好可行性探究工作，根據企業實際情況和財務狀況，綜合考量，做出正確的投資決策，從根源上規避財務風險。

（三）縮短開發周期以提高資金周轉速度

為了更好地應對限購政策出臺帶來的財務風險，房地產企業需要采取多種方式縮短開發建設周期，幫助企業節約項目開發建設成本，降低資金斷裂帶來的風險，避免隨意消耗資源。在限購政策出臺之前，房地產企業通常更關注如何增加收入，而對節約成本關注較少。隨著近年來國家宏觀經濟發展水平的下降和限購政策的全面放開，房地產企業不允許通過大規模開發建設增加庫存來獲取收入，而是需要適當調整經營理念，通過使用現代化技術促進資金周轉，增強財務風險抵御能力。

（四）嚴格控制項目開發成本

在實際開發建設中，相關人員對設計內容重視度比較高，這是因為設計會給房地產項目開發建設成本造成直接影響。因此在開展成本控制工作時，從設計環節出發，設計審查工作需要從專業角度入手對可研報告中相關設計方案進行全面分析，系統審核，施工圖紙設計一旦確定不可隨意修改，也就是從根源上確定開發成本，不可隨意調整。并且，房地產企業應做好施工現場管理工作，配置專業的工程技術人員和管理人員，邀請專業工程監理，從各個環節進行追蹤和監管，保證施工團隊完全根據施工圖紙內容進行作業，保證工程質量，減少施工成本。

（五）強化企業資金管理工作

資金管理作為促進企業經營發展的重要內容，更是企業開展財務風險管理工作的依據。因為房地產企業是促進國民經濟發展的重要產業，對我國經濟快速增長有著直接影響，所以相關工作人員應結合時代發展要求，對現有融資模式改革創新，例如通過采用擴充融資渠道的方式，采取多元化融資方法，對現有資金科學使用，例如通過銷售回款、經營性欠款等，打破傳統融資帶來的局限，積極開發基金機構資金、企業債券，擴充房地產企業融資平臺，幫助企業快速統籌資金，減少融資風險。

（六）構建企業財務風險防控工作體系

針對房地產企業而言，財務戰略應符合發展戰略標準。在實際工作中，房地產企業財務人員應該梳理財務戰略和企業戰略兩者之間關系，作為管理人員應該積極配合企業順利完成發展戰略，例如制定詳細的財務風險防范對策、安全隱患排查機制等，在戰略規劃的正確引導下實現企業健康發展。我國某房地產企業管理人員結合當前國家發布的最新政策，從房地產行業發展情況入手，根據當前市場發展環境，對企業實際情況深入調查和分析，并依據企業戰略發展目標、外部環境，根據企業內部財務管理理論，制定了詳細的管理計劃，科學部署，優化財務風險管理對策，將風險控制在合理范疇內，降低財務風險帶來的不良影響。房地產企業財務管理目標示意圖見圖1。

（七）加強資金回收風險防控

一方面，確定回款比例。針對項目銷售、資金回收，企業需要結合實際情況、市場發展情況、同行標準等相關指標，確定最佳的回款比例，實現對項目的科學監管。并且，回款比例和數額可以當作一個重要考核標準，加強部門績效考核，和員工績效掛鉤，挖掘員工工作潛力，提高員工工作效率和水平。另一方面，完善專業的回款機制。回款機制的確定需要在各個部門配合下實現，合理劃分各個部門工作職責，真正做到合理分配，將工作落實到位，每筆款項回收都有對應的負責人，責任到人，減少呆賬、壞賬風險發生。

（八）提升財會人員的專業素養

在房地產企業經營發展過程中，雖然限購政策的發布可能會產生財務風險，但是企業可以從自身發展角度入手，加強財務會計人員專業培訓，提高財務會計人員專業素養，給企業財務管理工作順利開展提供有利條件，夯實企業經營發展基礎。在實際中，長時間以來我國房地產企業在財務會計人員素養上存在明顯差異，參差不齊，但是在之前企業發展中沒有得到充分展現，而隨著市場環境的改變，行業整體績效的下滑，以及限購政策的發布，該問題不斷凸顯。在這種情況下，應該采取各種方式加強財務會計人員專業培訓，提高財務會計人員專業能力和素養，通過加大培訓力度，引進優秀人才，優化人員結構，為企業更好發展提供人才支持。

（九）優化企業投資風險防控措施

在房地產項目前期準備過程中，房地產企業需要制定詳細的項目管理計劃，完善項目管理體系，對項目具體情況具體分析。房地產企業投資回收周期相對偏長，涉及的融資范疇比較廣，所以在實際操作過程中，需要對可能存在的問題具體調查與分析，保證流程的可操作性，對房地產項目的財務狀況科學評估，制定詳細的投資計劃，減少投資風險問題的發生。從項目投資虧損角度來說，對財務風險進行防范與控制，房地產企業需要加強成本控制管理，嚴格按照國家政策要求，對企業成本規范化控制。并加強銷售成本控制管理，及時收集和銷售成本相關的數據，以政策為導向，了解國家經濟發展政策，從而實現對財務風險的科學把控，降低財務風險發生率。

六、結語

總之，中國房地產業已經進入了一個以社會實際發展需求為中心的商業模式。限購政策的出臺雖然對房地產企業的經營發展有一定影響，將會產生一系列風險問題，但從長遠發展的角度來看，可以促進房地產企業的可持續發展。在房地產企業經營發展中，需要結合限購政策要求，采取各種對策，加強財務管理，降低經營風險，維護企業整體效益，為房地產企業健康發展奠定扎實的基礎。

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（作者單位：杭州綠峰置業有限公司）