識別法定優先承租權行使條件及規則的路徑思考

[摘要]《中華人民共和國民法典》第七百三十四條第二款將優先承租權上升至法定權利層面。該項權利在保護承租人權益、維護租賃市場秩序、保障人民群眾居住安定等方面極具意義。司法實踐中，認定承租人優先承租權是否受到侵害，需以準確識別優先承租權的行使條件及規則為前提。行使條件方面，對于出租人是否有繼續出租之意愿，可基于承租人的舉證，同時考慮出租人是否進行過明確告知、租賃房屋于原租期屆滿后是否另行出租、另行出租的間隔時間等因素。對于同等條件，可從“相對同等”原則出發，以租賃面積、租期、租金、支付方式等條款為基礎，區分影響住房租賃、商業租賃合同履行的重要因素，結合承租人是否曾有嚴重違約行為進行綜合考量。行使規則方面，出租人是否履行通知義務、承租人是否于合理期限內作出表示為關鍵問題，轉租情況下優先承租權的行使亦值得關注。

[關鍵詞]優先承租權；形成權；同等條件

[中圖分類號]D923.6 [文獻標識碼]A

[DOI]：10.20122/j.cnki.2097-0536.2023.09.001

一、法定優先承租權的行使條件

（一）房屋租賃合同關系合法有效，且租賃期限于2021年1月1日后屆滿

“租賃期限屆滿”系該條文的明確規定，排除了合同無效、被撤銷、提前解除等情形。作為一項法定權利，租賃合同關系合法有效，是優先承租權的行權基礎、應有之義。但租賃期限長短不應成為限定因素，合同條款系締約時雙方合意的結果，如僅將優先承租權賦予長期租賃合同關系的承租人，則可能為規避優先承租權提供機會，易使優先承租權淪為空談。同時，基于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第二十一條之規定，租賃期限在2021年1月1日后屆滿的，承租人方可主張法定優先承租權。

（二）出租人有繼續出租意愿

出租人作為權利人，對其所有的房屋是否出租擁有自主決定權，因而優先承租權的行使，須以出租人在租賃期限屆滿后仍有繼續出租意愿為前提，如出現出租人欲收回自用，或租賃房屋已被納入征收范圍等情形，優先承租權則無行使可能。但鑒于該要件具有極強的主觀色彩，且容易發生變動，涉訴案件中，證明責任的分配、證明標準的認定是審查該要件的關鍵。

民事訴訟中，基于誰主張、誰舉證的基本原則，承租人對出租人是否有繼續出租意愿負有證明責任，同時可將出租人是否進行過明確告知、租賃房屋于原租期屆滿后是否另行出租、出租間隔時間等因素予以綜合考量。若出租人以正當理由阻卻承租人行使優先承租權，后在短期內另行出租的，承租人仍有權以優先承租權受侵害為由提起訴訟，此時則要求出租人對另行出租的緣由予以合理解釋，并加以證明。如在楊某某與遼寧虎躍（丹東）客運有限公司（以下簡稱虎躍公司）房屋租賃合同糾紛案中，遼寧省丹東市中級人民法院認為，雙方簽訂的租賃合同期滿后，虎躍公司收回房屋并未自行使用，而是出租給案外人經營超市，虎躍公司主張其收回房屋后裝修自用，之后因經營虧損，才對房屋進行重新招租，由于涉案房屋于2021年6月4日交付虎躍公司使用，2021年9月27日租賃給案外人經營使用，虎躍公司未能提供充分證據證明在此期間其裝修自用，并經營虧損，故對虎躍公司的該主張未予采信。[1]

（三）滿足同等條件

同等條件的要求體現了立法者利益平衡的價值理念，[2] 即對承租人予以適當傾斜保護的同時，不能排除出租人出租房屋以追求利益的權利，該要件是體現利益平衡、維護租賃市場秩序、實現優先承租權設立初衷的關鍵，亦是司法實踐中類案審理主要的爭議焦點。“同等條件”一詞，在我國民事法律中并不少見，如按份共有人優先購買權、承租人優先購買權、職務技術成果完成人優先受讓權、股東優先購買權中均有同等條件之要求。而在按份共有人優先購買權中，同等條件主要指轉讓價格、價款履行方式及期限等因素，在股東優先購買權中，同等條件主要指股權的數量、價格、支付方式及期限等因素。因此，在相關司法解釋未對優先承租權同等條件進一步釋明之前，租金、支付方式、租期、租賃面積等因素均有重要參考意義。

但優先購買權、優先受讓權均發生在買賣合同關系當中，相較而言，房屋租賃合同作為典型的繼續性合同，其同等條件的認定則更為復雜多變，商業租賃中的免租期、租金遞增、租賃用途、轉租、違約責任等條款，住房租賃中是否飼養寵物、是否改變房屋結構等均可能成為“條件”，承租人既往的履約情況、商業租賃承租人經營狀況等亦會影響合同的訂立、履行。如上海市青浦區人民法院在何某1與何某2房屋租賃合同糾紛一案中認為，“法律規定承租人在同等條件下享有優先續租權，該處的同等條件并非僅指租金、租期、支付方式等合同約定的具體條款，也應包含民事主體是否守約、誠信等足以影響合同訂立和履行的社會評價。合同訂立首先應基于信任。”[3]

結合上述分析，司法實踐中對于優先承租權同等條件的認定，可從“相對同等”原則出發，以租賃面積、租金、支付方式、租期等合同條款為基礎，區分住房租賃、商業租賃中的重要履約因素，同時結合承租人是否曾有嚴重違約行為進行綜合考量，以實現意思自治和公共標準的平衡[4]，通過司法裁判傳遞誠實信用的社會主義核心價值觀。

二、法定優先承租權的行使規則

談及行使規則，首先應準確理解該項權利的性質。當前司法實踐中，有裁判觀點認為優先承租權系請求權，如在錫山區東北塘樂之購超市商店、朱某某等房屋租賃合同糾紛案中，江蘇省無錫市中級人民法院認為“優先承租權系債權，屬于請求權，而非形成權，故樂之購商店主張依其單方意思表示即與出租人建立租賃合同關系的意見，不符合法律規定，不予支持。”[5]亦有裁判觀點認為優先承租權系形成權，如在郭某某、三明城發物業有限公司房屋租賃合同糾紛案中，福建省三明市中級人民法院認為“優先承租權的立法初衷是為了更好保護承租人權利，防止因出租人隨意變更租賃關系影響承租人的生活經營，對承租人權利的強化，但這一權利的性質并非強制締約權，系為附條件形成權，即在法律規定條件成就時，承租人單方作出的締約意思表示即可在出租人和承租人之間成立租賃合同關系。”[6]溯回到優先承租權的立法本意，在于保護承租人持續、穩定的居住利益，因此，如將其定性為請求權，即同時為出租人行使抗辯權提供了可能，無疑易使優先承租權制度落空。因此，為實現這一立法目的和立法價值，宜將優先承租權界定為附條件形成權，即前述行使條件成就時，承租人依單方意思表示即可與出租人成立房屋租賃合同關系。[7]

（一）出租人需履行通知義務

根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知等義務，不僅是當事人履行合同的原則，亦是誠信原則在履約中的體現。參照優先購買權中的通知義務，優先承租權的法定化，使得出租人負有保障該項權利的法定義務，要求出租人提前以合理方式告知，且告知內容應包括具體租賃條件是該義務的應有之義。對于出租人告知的同等條件是否合乎常理，可結合市場租金標準、交易習慣等因素予以判斷，以防出現出租人與第三人惡意串通阻礙優先承租權行使的情況。如在濟南寰宇商業運營管理有限公司、青島何勇餐飲管理咨詢企業有限公司房屋租賃合同糾紛案中，山東省濟南市中級人民法院認為“人民法院審查出租人是否保障了優先承租權應主要考慮以下兩個基本因素：一是審查出租人是否履行了提前通知承租人的義務，即出租人有意愿繼續出租房屋時，是否以合理方式通知承租人，征詢其是否主張優先承租的權利；二是審查出租人是否履行了告知同等租賃條件的義務，即出租人應將其與案外人租賃合同的同等條件告知原承租人。”[8]

（二）承租人需以明示方式行使，且適用除斥期間

單方明示行為，系形成權通常的行使方式，包括口頭及書面通知等。但在被代理人對無權代理合同的追認、受遺贈人的接受和放棄中亦體現了推定、沉默的默示行使方式。對于優先承租權而言，其行使與否關系著房屋租賃合同的履行，影響著出租人權益的保護及交易的穩定，故優先承租權應以明示方式行使，即要求承租人在收到出租人通知后的合理期限內，作出是否行使優先承租權的表示，期滿未作表示的，視為放棄。

鑒于形成權取決于行為人單方意思表示，故需對行使期間予以嚴格限制，該期間如果權利人未行使將導致權利本身消滅，此即除斥期間，優先承租權概莫能外。至于除斥期間的長短，租賃雙方可在合同中作出約定，無約定的，應在合理期限內行使。何為“合理期限”，可參照承租人優先購買權，即承租人收到出租人通知或自知道、應當知道出租人繼續出租意愿及同等條件之日起15日。不可忽視的是，基于形成權的特性，優先承租權不可單獨轉讓。承租人行使優先承租權的單方意思表示到達出租人即生效，故在該意思表示到達出租人前，承租人可以撤回，但到達承租人后承租人不得主張撤銷。優先承租權的行使在滿足相應條件的情況下雖不以出租人同意為前提，但出租人仍有提出異議的權利，且該異議亦應于合理期限內提出，否則又將影響交易的穩定、權利的實現。

（三）轉租情況下優先承租權的行使

鑒于目前房屋租賃市場中轉租情況極為普遍，法律關系復雜，主體交雜，糾紛頻發。不論出租人是否同意，并不影響轉租合同效力，即在轉租合同合法有效、且滿足其他行使條件的情況下，次承租人可對承租人行使優先承租權，自不待言。而次承租人能否突破合同相對性對出租人行使優先承租權，應分而論之。在擅自轉租情形下，對出租人而言，承租人因此而違約，加之擅自轉租的合同并不能約束出租人，故出租人可能因此行使合同解除權，承租人喪失優先承租權；即便出租人未行使合同解除權，承租人也可能因其違約行為而無法滿足同等條件之要求，故擅自轉租情形下，承租人不享有優先承租權，次承租人亦喪失對出租人行使該項權利的可能。在合法、整體轉租情形下，出租人明知次承租人占有使用房屋，且承租人對房屋無實際使用需求。出租人盡管同意轉租但其不受轉租合同約束，次承租人的利益保障仍有賴于承租人，而承租人此時又無穩定使用需求，若嚴格依據合同相對性確定優先承租權，在承租人主動放棄該權利的情況下，次承租人基于轉租合同可享有的優先承租權便失去合同基礎，對于善意的次承租人非常不利，且有悖于優先承租權的立法初衷。因此，出于對次承租人利益和動態交易安全的保護，結合保障人民群眾居住安定的立法本意，在合法、整體轉租情形下，如租賃合同與轉租合同同時期限屆滿，且承租人放棄優先承租權的，應賦予次承租人向出租人主張優先承租的權利。

三、結語

“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山。”在司法實踐的反復適用和推動下，優先承租權的行使條件及規則亦將愈發完善，為切實實現人民群眾住有所居、居有所安的美好需求提供強有力的法律保障。

參考文獻：

[1]參見遼寧省丹東市中級人民法院（2022）遼06民終1432號民事判決書.

[2]曹湘芹.民法典中房屋承租人優先承租權制度的司法適用[N].人民法院報，2020-12-17.

[3]參見上海市青浦區人民法院（2021）滬0118民初13958號民事判決書.

[4]劉練軍，王佳.商事租賃優先承租權之解釋與適用[J].江淮論壇，2021（4）：123-129+193.

[5]參見江蘇省無錫市中級人民法院（2021）蘇02民終7178號民事判決書.

[6]參見福建省三明市中級人民法院（2022）閩04民終109號民事判決書.

[7]黃薇.民法典理解與適用（三）[M].北京：法律出版社，2020：1606.

[8]參見山東省濟南市中級人民法院（2022）魯01民終5278號民事判決書.

作者簡介：喬續寧（1991.4-），女，漢族，河北張家口人，碩士，三級法官助理，研究方向：民法。