TOD項目投融資模式分析與研究

蘭天明

摘要：隨著時代的發展，公共交通已成為公眾日常出行的重要方式，為公眾的出行帶來了極大便捷，有效改善了城市生活品質。這一背景下，以公共交通為導向的發展模式（Transit Oriented Development，TOD）可以重塑城市發展格局。目前，TOD項目投融資模式涉及多種不同的類型，在特點和適用范圍等方面存在一定差異。本文從TOD的國內外發展趨勢入手，綜合考慮當前市場上TOD類投資項目熱門開發模式，主要分析ABO、PPP、投資人+EPC三種投融資模式，從運作方式、回報機制、投融資模式三方面進行對比研究，并探討各種模式的實施特點和適用性，旨在為TOD類投資項目的開展提供參考。

關鍵詞：TOD；ABO；PPP；投資人+EPC

公共交通主要指的是城際鐵路、市域鐵路、地鐵、輕軌等軌道交通與公交干線，利用公共交通樞紐，以1000m（考慮步行可達到距離）為半徑打造集辦公、商業、文化、行政、居住于一體的城市中心綜合體，使周邊目標客戶群體通過“公共交通+步行（自行車）”的共享交通方式實現高效低碳出行。TOD綜合開發的城市建設理念不僅適用于新開發地塊項目，也適用于對現有城市面貌的更新改造，重新規劃布局，提升城市生活品質。依照TOD的開發理念，綜合考慮土地的高效利用和交通政策與開發政策的協調關系，以此緩解目前發展中存在的交通擁擠、開發空間不足等問題。

一、TOD概念的起源

1993年，世界級城市規劃大師彼得·卡爾索普（Peter Calthorpe）發表的《下一代美國大都市地區：生態、社區和美國之夢》一書中，首次提出TOD發展模式，制定了一套全面針對各種城市土地利用的開發準則。隨著全世界范圍內不同國家和地區眾多城市的不斷開發，居民日常生活的各項配套設施開始分散，不利于提高整體效率。這一背景下，眾多城市紛紛開始應用TOD發展模式，該模式在提高眾多城市交通運輸能力、提高公眾出行效率方面取得了理想效果，也發揮著積極作用。目前，TOD的規劃發展理念已經在日本、美國、英國等發達國家得到廣泛應用，例如，倫敦金絲雀碼頭、舊金山環灣新區、日本澀谷客運站等。

二、國內TOD起步與發展

作為高效土地利用國家的典范，日本、香港、新加坡在TOD的規劃運用方面已擁有十分豐富的經驗和諸多成功案例。例如，中國香港九龍TOD以公交為主，打造出集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的“垂直城市”，實現生產、生活、生態高度和諧統一。TOD在中國大陸發展處于起步階段。近年來，隨著城市化進程的高速推進，城市交通擁堵、發展潛力受限等現象已逐步凸顯。TOD規劃方式下，可以綜合考慮區位、環境、交通、商業及人口等多維度數據，進行科學的人車分流、交通規劃、地下空間、城市景觀、建筑造型等設計，從而最大程度促進居住生活、商務辦公與休閑游憩的有機融合，實現居住、商業、辦公、社交、文娛與服務的聯動，人們可以更便捷地乘坐各種公交出行，還能快速接駁其他交通工具，日常所需也能一站式滿足，生活更加高效，可以有效解決改善人口膨脹、交通擁堵、住房緊缺等問題。

TOD模式受到了越來越多規劃部門的高度重視。自2013年起，中央、各省、市級政府先后發布一系列文件大力支持TOD城市發展模式的探索和開發，并獲得許多寶貴經驗。以杭州、廣州、重慶、成都為代表的大型城市，紛紛出臺各種相關政策和落地措施，大力推進TOD城市發展模式落地生根。2019年底，成都首批通過審核的13個示范項目已全部開工建設，作為近期TOD推動力度最大、投入資金最多的城市，采用TOD的理念進行規劃設計和建設。不難看出，TOD的發展建設在我國已具備從宏觀政策到經濟支撐的全方位基礎條件，勢必將在未來的城市規劃建設方面發揮核心帶動作用。

三、投融資模式分析

目前，我國的軌道交通類項目的投融資模式正由政府參與并主導的開發模式向政府與企業聯合開發的模式轉變，甚至在部分改革試點地區已嘗試由企業主導，政府僅給予相關政策支持的市場化開發模式，如圖1所示。

綜合考慮當前市場上TOD類投資項目熱門開發模式，本文重點分析企業參與度較高且可操作性較強的三種投融資模式，分別為ABO模式、PPP模式、投資人+EPC模式。

（一）ABO模式

1.模式介紹

ABO模式即授權（Authorize）—建設（Build）—運營（Operate）模式，政府將投資、建設、運營等公共服務項目授權給屬地國有公司并承擔相關特許經營費用的支付。2016年，北京市交委代表會與京投公司簽訂《北京市軌道交通授權經營協議》，標志著我國ABO模式的首次正式操作實施。北京市政府向京投公司授權了投資、建設、運營在內的北京市軌道交通行業主要職責，京投公司根據授權開展整體服務。政府主要履行規則制定、績效考核等職責，并支付授權經營服務費。

2.運作方式

ABO模式下的授權機構可以采用兩種途徑建設運營軌道交通線路。第一，自籌建設方式，通過自身企業實力融資，再通過公開市場依法采購本項目的工程總承包商，項目的設計、采購、施工等內容由中標的社會資本負責。同時，授權機構下設成立軌道交通運營公司，負責本項目的運營管理工作，工程竣工驗收后移交給項目公司運營管理。第二，PPP模式，選擇與軌道交通運營管理經驗豐富的社會資本方合作，由社會資本方管理運營軌道線路。 ABO模式如圖2所示。

3.回報機制

ABO模式下，政府相關部門根據授權協議每年向授權機構支付授權經營服務費，用于支付項目建設成本及投資收益。授權服務費主要來源于財政資金、項目沿線區域范圍內土地出讓收益、稅收收入以及專項資金等。授權的項目公司的主要回報為地鐵運營的票務收入、非票務收入及運營補貼。

4.投融資模式

對于自籌模式，由授權機構負責本項目的投融資。社會資本合作的模式由合作成立的項目公司負責項目的投融資。需要注意的是，投融資額度應足以保證本項目的建設、運營、維護等資金需求。

（二）PPP模式

1.模式介紹

PPP（Public Private Partnership）模式是政府和社會資本合作提供公共產品或服務的方式。政府可以采取特許經營、購買服務、股權合作等方式與社會資本進行合作。采用PPP模式投資建設城市軌道交通類項目，可有效借助社會資本力量減輕政府財政壓力，也可以依靠企業的先進運營經驗和投資管理經驗，提高項目的投資和運營效率。

2.運作方式

PPP模式下，以BOT（建設—運營—移交）模式運作軌道交通類項目為主，其中包含AB資產包模式和整體BOT模式兩大類。

AB資產包模式：A部分一般是由政府負責的土建工程類投資，B部分通常由PPP項目公司負責的車輛設備類的投資。PPP項目公司獲得授權經營AB項目資產，其中A部分向政府租賃使用，合同期滿終止運營，B部分資產（設施）在特許經營期滿后無償轉交給政府，如圖3所示。

整體BOT模式：整體BOT模式由社會資本與政府方共同出資組建PPP項目公司的方式。由地方政府授予項目公司一定年限的融資、建設、運營工作的特許經營權，特許期滿后，PPP項目公司無償移交項目設施給市政府，如圖4所示。

3.回報機制

軌道交通類項目屬于準經營性項目，收益為可行性缺口補助?？尚行匀笨谘a助根據雙方PPP簽訂的合作協議，計算出政府每年應提供項目公司的運營補貼，滿足社會資本方的建設成本及投資收益。政府補貼的資金來源除了一般公共預算收入外，由于鐵路建設得到價值提升，站點及線路周邊的土地出讓收益部分，政府應通過合法合規途徑補貼給項目公司，作為項目建設與運營的合理收益來源。

4.投融資模式

PPP模式下由項目公司負責項目的投融資工作并承擔向融資方還本付息的義務，融資金額應足以確保本項目的建設、運營和維護，滿足本項目所需資金要求。項目公司優先利用項目及自身信用進行項目融資，拓展更多的融資渠道，母公司或控股股東應具備一定的融資擔保實力。

（三）投資人+EPC模式

1.模式介紹

項目融資+EPC模式，項目建設資金的籌集與設計、采購、施工總承包由社會資本方承擔，政府平臺公司根據合同約定償還社會資本方的項目工程成本（已含工程利潤）+資金占用成本（已含融資利潤）。

2.運作方式

項目采取投資人+EPC模式，由政府授權相關專業機構（城投/軌道交通公司）作為出資代表，通過市場化手段依法采購社會資本，由政府方出資代表與其簽訂工程總承包協議，并共同組建負責項目投資、建設、運營和管理的軌道交通開發公司。開發公司作為項目投資、建設及運營主體，完成包含站點及線路周邊的土地整理、線路建設、站點建設、車輛采購、信號系統建設等工作，待特許經營期滿將相關資產移交給政府，如圖5所示。

3.回報機制

此運作方式的回報機制為使用者付費+合同付費。使用者付費收入主要來源于票務收入以及車站商業等非票務收入，合同付款是平臺公司根據工程總承包合同協議，按照項目進度支付。由于軌道交通項目投資額較大，政府應將站點及線路周邊的土地出讓收益部分，通過合理的渠道支付給平臺公司，作為支付社會資本的資金來源。

4.投融資模式

本模式下由項目開發公司負責項目的投融資工作，融資金額應足以確保本項目的建設、運營和維護，并滿足本項目所需資金的要求，向融資方還本付息的義務由開發公司承擔。開發公司優先利用項目及自身信用進行項目融資，并拓展更多的融資渠道，母公司或控股股東應具備一定的融資擔保實力。

四、結語

綜上所述，本文從TOD項目的國內外發展情況入手，考慮ABO、PPP、投資人+EPC三種模式的實施路徑的可能性和模式特點，從運作方式、回報機制、投融資模式三方面分析研究，為今后開展TOD類投資項目做好全面準備工作。通過分析可以發現，TOD類投資模式類型多種，不同模式在運作方式和投融資模式等方面具有各自的特點，也存在一定的差異。因此，在具體的應用過程中，需要結合實際情況，選擇和應用合理的模式。

參考文獻：

[1]尹志國，任宇航. PPP項目創新發展之ABO模式探析[J].都市快軌交通，2019，32（04）：43-49.

[2]王蘋，錢偉.城市軌道交通投融資模式研究——基于廣州地鐵投融資模式的思考[J].中國總會計師，2018（09）：44-47.