中國人口老齡化對城市居民住房需求的影響

【摘" "要】 人口年齡結構是影響住房需求的重要因素。文章詳細梳理我國人口結構與住房市場的發展變化情況，利用2005—2019年省級面板數據對人口老齡化與住房需求的關系進行實證分析。研究結果表明，人口老齡化與住房需求之間存在倒U型關系，即在人口老齡化初期階段，住房需求會有所增加，只有當人口老齡化達到一定程度后，住房需求才會開始下降。因此，針對住房市場的政策既應著眼于人口結構轉變所帶來的住房需求變化，又需要警惕以后可能出現的人口“蘑菇云”風險。

【關鍵詞】 人口老齡化；住房需求；倒U型

中圖分類號：F293.3" " " 文獻標志碼：A" " " "文章編號：1673-8004（2023）01-0066-13

一、引言

自1998年住房制度改革以后，我國住房市場發展十分迅速。住房銷售面積不斷增加，銷售價格不斷上漲，總體呈現出“價升量增”的態勢。2004年我國房價出現拐點式急速增長，該年全國住宅商品房價格同比上漲15.98%，與之前3%～5%的增長水平相比，房價漲幅明顯過大，此后我國房價持續上漲。然而在高房價背景下，住房銷售并未受到打擊，住房銷售面積反而持續增加，2005—2017年間全國住宅商品房銷售面積年均增長14.77%，其中，2010—2017年間全國住宅銷售面積增長率均高于當年住宅竣工面積的增長率。面對不斷上漲的房價與住房需求，國內學者從土地財政、貨幣利率與預期投資等不同角度做出了解釋，但作為住房的最終消費者，人口因素必然會對房地產業產生較大影響［1-2］。近年來，我國人口老齡化程度不斷加深，到2017年底，我國60歲以上的老年人口已達到2.41億，占比約為17.3%。我國人口老齡化的規模和速度在世界范圍內都是前所未有的。基于上述現象，需要思考人口老齡化是否會對住房需求產生影響以及有何種影響等問題。

目前，房地產業已成為我國的支柱性產業，房地產行業的發展直接關系到政府財政和經濟運行的穩定，房地產業的周期性波動已然成為社會關注的重點問題之一。根據已有理論可知，住房供給和需求的共同作用是導致其周期性波動的重要原因，雖然住房需求受多種因素的影響，但人口是影響住房需求的基本因素。因此研究人口老齡化對中國城鎮居民住房需求的影響不僅能夠為房地產行業的健康發展提供政策建議，而且有助于推動我國經濟的平穩運行，維護我國金融市場的穩定。

人口老齡化與住房需求的關系是學者研究的重點之一，目前關于這一問題的研究結論大致可以歸納為三種情形。

第一，人口老齡化對住房需求有正向影響。Neuteboom和Brounen在研究荷蘭的住房市場時發現，在家庭人口年齡的增長過程中，住房整體需求是呈增長趨勢的［3］。Lauf的研究表明，雖然目前人口總數在減少，但因為老齡化過程中家庭規模變小，所以整體住房需求依然在增加［4］。張沖基于我國省級數據，通過構建固定效應模型分析人口年齡結構和住房需求之間的關系，發現老年撫養比對住房需求有明顯的正向效應［5］。

第二，人口老齡化與住房需求有負相關性。Ermisch在控制住房價格和收入等因素后，發現隨著人口老齡化的加劇，住房需求會減少［6］。Malmberg等控制有關因素之后，得出人口老齡化對住房需求有消極作用的結論［7］。陳斌開基于回歸的分解方法研究人口結構與住房需求的關系，認為我國住房需求的增長速度會因為人口老齡化的影響而在2012年后迅速減緩［8］。陳春流使用Probit 模型探究家庭人口年齡結構對住房需求的影響，發現人口老齡化會抑制居民對住房的需求［9］。

第三，人口老齡化對住房需求的影響存在時間效應。Farkas利用匈牙利的相關數據進行研究發現，由于經濟增長的作用，短期內人口老齡化對住房需求的負向作用并未直接呈現出來［10］。陳彥斌認為由于城鎮化和家庭規模小型化的影響，直至2045年左右人口老齡化對城鎮住房需求的負向影響才會表現出來［11］。

關于人口結構與住房需求這一話題，雖然已形成了比較完善的研究方法，但從現有研究成果來看，在人口老齡化對住房需求的影響方面還沒有形成一致結論［12］。這就有更進一步研究兩者關系的必要性。另外，國內關于人口結構與住房市場關系的研究多以定性分析為主，且著重于探討制度建設［13］，少有的幾篇從微觀層面對住房需求進行了數理分析，但得出的結論相差甚遠（如陳春流以及陳斌開等的研究）［14］。近幾年，運用數理方法對人口結構與住房市場的研究增多，不過多著眼于人口結構對房價的影響，缺少將人口老齡化與住房需求結合起來的研究，所以針對這一問題仍有深入研究的必要。

相較于已有研究，本文重點關注人口老齡化這一突出現象，在人口結構方面進行具體化分析的基礎上，從住房需求的角度進行探討，在住房市場分析方面有新的角度。本文既對我國人口老齡化與住房市場演變進行定量分析，又對我國省級面板數據進行實證分析，數據翔實，分析方法更為完整、精細。

二、人口老齡化與住房需求關系的理論分析

（一）生命周期假說

莫迪利安尼等人提出的生命周期假說，假設在市場中的消費者都是理性的，所以消費者都能合理使用收入來實現個人效用最大化。這樣，理性的消費者將在較長的時間內跨期分配自己的收入進行消費，以實現整個生命周期的消費效用最大化［15］。

生命周期假說將人的一生分為青年時期、中年時期和老年時期三個階段。一般來說，在青年時期，家庭收入低，但由于收入預期較好，因此，往往會把家庭收入的絕大部分用于消費，有時甚至舉債消費，導致消費大于收入。進入中年階段后，家庭收入會增加，但消費在收入中所占的比例會降低，收入大于消費，因為一方面要償還青年階段的負債，另一方面還要儲蓄部分收入用于防老。人在退休以后，收入下降，消費又會超過收入。總之，不同年齡段的人群有不同的經濟行為、不同的儲蓄與消費特點。該理論應用于住房市場便表現為不同年齡段的人有著不同特點的住房需求，具體表現為：新成立的家庭因傳統觀念的影響，為了組建家庭買房的意愿強烈，屬于剛性需求，但年輕人受到收入的制約，更傾向于小戶型住宅；進入中年階段，收入增加，有能力且有意愿去改善自身居住條件，會傾向于大中型戶型；老年階段由于自身生理心理的影響，加上自身經濟基礎的積累，所以偏向于養老型戶型。

（二）人口老齡化對住房需求的影響路徑

1．人口老齡化對住房需求的正向效應

首先，出于養老需求，老年人與子女一起居住會有諸多不便。比如，思想觀念、生活習慣的差異，作息規律不同，處理問題意見不一等，所以他們有單獨居住的需求。其次，65歲以上的老年人已經處于退休養老階段，由于老年人特有的身體素質和心理特征，他們更加偏好安全便利的享受型和養老型住宅［16］。再者，老年人有著“以房養老”的傳統觀念，因此，老年人的住房需求并不會隨著年齡增長而顯著下降［17］。另外，老年人經過較長時間的積累，有一定的經濟基礎，加上退休金的提高和社會養老保險體系的不斷完善，使退休老人具有較強的購房能力［18］。最后，基于房價快速上漲的局面，很多適齡青年出現購房困難，此時多數老年人會對子女購房給予經濟支持，這也間接增加了老年人的購房需求。

2．人口老齡化對住房需求的負向效應

第一，人口老齡化程度的不斷加深，會使適齡購房人群規模下降，從而導致住房剛需減少。第二，老年人口的增多會使社會撫養比上升，養老壓力增大，減少人均可支配收入，從而“擠出”購房資金，使住房購買力整體下降［19］。第三，老年人會為預防疾病醫療所帶來的不確定性而儲存部分資金，子女也會儲蓄部分資金以減輕父母的醫療壓力，這會使社會總體儲蓄資金增加，居民消費減少，從而對住房需求造成負面影響。第四，老年人的住房遺贈行為滿足了部分繼承者的住房需求，使總體住房需求有所減少。

三、我國人口結構與住房市場的變動研究

（一）我國人口結構的變動情況

1.人口增長的轉變過程

新中國成立以來，我國人口增長大致經歷了四個階段，如圖1所示。

（1）人口高增長階段（1949—1970年）。該階段除三年自然災害導致人口死亡數激增、出生人數大幅減少、人口自然增長率下降較快之外，我國人口表現出“高出生率、死亡率下降”的特點，人口總數不斷增加。1949年，全國人口出生率為36‰，死亡率為20‰，自然增長率為16‰，當年年底全國總人口約為5.42億。到1970年，死亡率下降到了7.64‰，而自然增長率上升為25.95‰，總人口達到8.3億左右。因三年自然災害帶來的人口低增長，這一高增長階段表現出兩次人口生育高峰期。

（2）人口有控制增長階段（1971—1980年）。20世紀70年代，特別是70年代后期，是我國人口增長出現根本性轉變的時期。計劃生育使人口高出生、高增長的勢頭得到迅速控制。這一時期，人口出生率和自然增長率迅速下降，分別由1971年的30.7‰和23.4‰下降到1980年的18.2‰和11.9‰。然而，由于人口基數龐大，這一階段人口凈增的絕對數仍不容小覷。1971—1980年，全國總人口由8.52億增加到9.87億，凈增1.35億人。

（3）第三個人口高增長階段（1981—1990年）。進入20世紀80年代后，國家把實行計劃生育、控制人口增長提高到戰略高度，計劃生育被確定為一項基本國策，控制人口增長的措施更加嚴格。但是，由于20世紀60年代初“第二次人口生育高峰”中出生的人口陸續進入生育年齡，加之20世紀80年代初婚姻法的修改造成許多不到晚婚年齡的人口提前進入婚育行列，使得人口出生率出現回升。人口出生率由1980年的18.2‰上升到1987年23.3‰的峰值。1981—1990年人口凈增1.43億人，平均年增長1 584萬人，1990年總人口達到11.43億。這是新中國成立后出現的“第三次人口生育高峰”。

（4）人口平穩增長階段（1991年至今）。進入20世紀90年代后，隨著計劃生育工作的不斷加強和完善，20世紀80年代人口的高出生率得到控制，并持續穩步下降。1991年人口出生率為19.7‰，2008年降至12.1‰，13年下降了7.6個千分點，并一直穩定在低水平上。1998年人口自然增長率首次降到10‰以下。從2000年開始，年凈增人口低于1 000萬人，我國人口進入平穩增長階段。

綜上所述，新中國成立以來我國出現了三次人口高峰期。目前，第一次人口高峰期的普通置業需求已經過去；第二次人口高峰期的改善性住房需求基本結束；第三次人口高峰期的剛性需求也已基本結束；由于20世紀90年代出生人數大幅減少，住房需求會有所下降［20］。

2．人口老齡化趨勢

國際上通常認為，當一個國家或地區60歲以上老年人口占人口總數的10%，或65歲以上老年人口占人口總數的7%時，這個國家或地區便處于人口老齡化社會。按后一指標來看，我國于2000年左右進入老齡化社會，且由于出生率與死亡率較低，老年人口占比不斷增加，老齡化的速度也不斷加快。據人口普查數據顯示，截至2000年，我國65歲以上的老年人口約有0.882億，占總人口的比重約為6.96%；截至2017年底，我國65歲以上的老年人口已經達到1.58億，約占總人口比重的11.4%，如圖2所示。我國老齡人口的增長速度和規模在世界范圍內都是前所未有的［21］。

我國經歷了較長時間勞動人口比例上升的過程，特別是20世紀90年代以來，我國處于低出生率、低死亡率階段，勞動人口占比大幅增加，這不僅為我國90年代以來經濟高速發展提供了充足且廉價的勞動力［22］，而且還極大地帶動了消費需求增長，其中包括住房需求。然而，人口結構比例在2010年左右出現拐點，勞動人口占比開始下降。2012年我國15～59歲勞動年齡人口在經歷相當長時期增長后第一次出現絕對下降，比上年減少345萬人。中國發展研究基金會發布的報告認為，從2010年至2020年勞動年齡人口將減少2 900萬人；與此同時，人口撫養比相應上升，我國的人口紅利將趨于消失。

（二）我國住房市場的變動情況

1.我國住房市場價格的變化

從全國住房均價來看，自2004年起快速上漲，2004年、2005年和2007年房價增長率均超過了10%，而這一時期正好為“嬰兒潮”出生人口產生首次購房需求的時期。“嬰兒潮”帶來住房需求的增長，助推了房價上漲。受2008年金融危機的影響，房價出現負增長，不過自2009年出現恢復性增長，房價增長率一度達到了24.69%，此后，房價增速雖有所減緩，卻依舊保持增長態勢。總之，除2008年受到金融危機的影響之外，我國住房價格一直保持穩步上漲的趨勢，如圖3所示。全國住宅商品房平均售價以及房價增長率是指全國各地區的平均水平。

2.我國住房市場消費需求的變化

住房需求主要通過住房銷售額和銷售面積表現出來。從住房銷售額來看，2008年受金融危機的影響，住房銷售額大幅下降，從2007年的25 565.81億元下降到2008年的21 196億元；2014年，由于房地產商庫存高以及政府限購限貸政策的施行，住房銷售額也有所減少。除此之外，其余年份的住房銷售額都是平穩增長的。總體來看，住房銷售面積與銷售額的變動情形類似，除2008年和2014年以外的其他年份都是穩步增長的，如圖4所示。我國住宅商品房銷售額與銷售面積是指全國各地區的平均水平。

從住房銷售額與住房銷售面積的增長趨勢來看，除2008年和2014年出現較大波動外，自2000年以來，住房需求一直保持快速增長態勢，直至2007年，基本都保持兩位數的增長速度。不過近幾年的增長速度相較于2010年以前已經有所減緩。

（三）我國人口年齡結構與住房需求的關系

我國房價與住房需求自2004年起呈現快速上漲的態勢，而2004年并未出現重大政策調整或明顯的經濟波動，不過這是第三次人口生育高峰期出生人口產生首次置房需求的時期，大量適齡購房人口產生的剛性需求助推了房價快速上漲。勞動人口占比在2010年左右出現拐點，自此勞動人口占比不斷減少；相應地，房價與住房需求在2010年之后增速也有所減緩。這一現象說明適齡勞動人口是住房需求的主體，與住房需求顯著相關，同時也反映了人口年齡結構與住房需求是密切聯系的。

四、我國人口老齡化對城鎮居民住房需求影響的實證分析

（一）變量選擇與模型設定

1.變量選擇

（a）被解釋變量為住宅銷售面積（House_s），代表住房需求。

（b）解釋變量為人口老齡化率（Pa）。按國際規定，60歲和65歲都可以作為老年人的年齡起點，但考慮到人均壽命延長已成為基本趨勢，故本文使用65歲及以上老年人口占比作為測度老齡化率的標準。

（c）控制變量的選擇。本文的被解釋變量為住房需求，住房需求是指消費者在一段時期內和一定的房價水平下，有經濟能力并且基于投資、自用等原因有意愿去購買的住房數量，住房需求會受到諸多因素影響，一般分為經濟因素和非經濟因素。

影響住房需求的經濟因素主要有五個方面。（1）收入水平。收入是消費的前提和基礎，居民收入決定居民的消費水平，收入水平越高，滿足住房需求的能力和意愿就越強，反之則越弱。（2）房價。需求是關于價格的函數，一般而言，當房價上漲時，住房需求往往會因部分人無法承擔購房費用而下降。但由于住房具有投資和消費的雙重屬性，房價對住房需求的影響也呈現出復雜性。出于投資需求，當房價上升時，人們為了保值增值可能增加對當期住房的投資。（3）城鎮化水平。在城鎮化過程中，外來人員的進入一方面會促進房屋租賃的發展，另一方面，選擇留下的外來人口會使城市居民數量增加，從而增加住房需求。（4）地區經濟發展水平。地區經濟發展水平從多個方面影響著住房需求。首先，經濟發展水平越高的地區，擁有的教育、醫療、娛樂等社會資源更為豐富和優質，對人口具有強勁的吸引力，催生了大量住房需求；其次，房地產業是具有廣泛關聯性的行業，與鋼鐵、建材、裝飾、家居等多個行業緊密相關，而經濟發展水平越高的地區，其產業結構和市場配套設施更為完善成熟，能為房地產業提供更有利的市場發展環境，從而推動住房需求的增長。（5）政府政策。政府政策是影響住房需求的重要因素，包括房地產調控政策和影響資產價格的政策。國家政策對房地產行業的限制會使房地產業發展緩慢甚至出現倒退，反之則能促進房地產業較快發展。

影響住房需求的非經濟因素主要有四個方面。（1）人口。人口是房地產業賴以發展的基礎，龐大的人口數量是住房需求增加的根本源泉；并且不同年齡階段的人有著不同的住房需求特征，一般而言，社會勞動人口占比越高，住房需求就越大，且這部分需求屬于剛性需求。（2）心理預期。人們的心理預期會影響住房的投資性需求進而對房地產業的供求產生影響。當消費者對未來房地產業的發展看好時，投資需求會增加，反之則會減少。（3）宜居環境。隨著經濟發展以及居民收入水平的提高，人們對住房的需求層次也不斷提升，不僅要滿足居住的基本需求，而且追求滿足個人發展和享受的需求。所以，住宅的綠化環境、周邊配套設施以及小區物業管理服務水平等逐漸成為居民購房的衡量因素。（4）家庭戶規模。在我國，購房通常是以家庭為單位進行的，而家庭中的個體在住房中所能擁有的居住空間是其購房的重要衡量標準，所以家庭戶規模會直接影響對住房數量或者住房面積的需求［23］。

結合住房需求理論并考慮到數據資料的可獲取性，本文選取的影響住房需求的控制變量有：城鎮化水平（Urb）、城鎮居民人均收入（Inc）、住宅商品房平均售價（Price）、家庭戶規模（Size）、住宅商品房竣工面積（Comple_s）。其中，住房竣工面積代表供給，顯然，供給會對需求產生一定影響。

2.模型設定

為探究人口老齡化對住房需求的影響，本文基于全國各省市2005—2019年的面板數據，使用住宅銷售面積代表住房需求，為被解釋變量，65歲及以上老年人口占比為解釋變量。選取的控制變量有：城鎮化水平、收入水平、住宅商品房均價、住宅商品房竣工面積和平均家庭戶規模。設定含二次項的計量模型進行實證分析：

Lhouse_s=β0+β1Pa+β2Pasq+β3Size+β4Linc+β5Lprice+β6Lcomple_s+β7Lurb+ui+θt+εit

其中，i、t分別表示年份與地區，ui表示個體效應，θt表示時間效應，εit表示隨機擾動項，變量前加“L”的項表示該變量數據采用對數形式。

3.數據處理與描述性統計

模型所涉及的數據均來源于《中國統計年鑒》、“國泰安數據庫”“中經網數據庫”，各變量數據都是各省份所有城市的平均水平。為了防止異常值對回歸結果造成偏誤，本文對所有數據進行了縮尾處理。人均收入和商品房成交均價這兩個變量與價格因素密切相關，為了使各年之間的數據具有更強的可比性，本文以2005年為基期，使用各地居民消費價格指數對收入和房價的相關數據做了平減處理，將名義收入與房價轉換為實際收入與房價。為了消除變量中存在的異方差以及量綱問題，本文將住宅商品房銷售面積、城鎮居民人均收入、商品房成交均價、城鎮化水平和住宅商品房竣工面積的相關數據采取對數形式。各變量的描述性統計如表1所示。

（二）模型相關檢驗

為了確定最優回歸模型，本文通過豪斯曼檢驗和F檢驗選定固定效應模型，在比對個體、時間與雙向固定效應的估計結果后，最終選擇個體固定效應模型作為基準回歸。為了避免單位根變量可能造成的偽回歸，本文分別采用具有共同根的HT檢驗和不同根的IPS檢驗來進行平穩性檢驗。表2結果顯示，所有被檢驗變量在HT檢驗和IPS檢驗中的水平序列值都是平穩的。所以能夠拒絕面板包含單位根的假設，認為面板是平穩的，不存在偽回歸問題［24］。

（三）實證分析

1.實證結果分析

在三種回歸效應模型中（見表3），人口老齡化率（Pa）及其平方項（Pasq）對住房銷售面積的影響在10%的顯著性水平下都是顯著的，而且一次項的回歸系數為正，二次項回歸系數為負，這說明人口老齡化在初期階段會使住房需求增加，只有當老齡化達到一定程度后才會導致住房需求下降。這是因為在老齡化初期階段，適齡購房人數規模依舊龐大，且老年人本身也會有新的住房需求。另外，城鎮化的不斷推進以及經濟發展水平的不斷提高也會刺激住房需求。然而隨著老齡化程度的加深，適齡購房人數最終會大量減少，使得購房主體規模縮小，從而導致住房需求下降。

固定效應模型的回歸結果顯示，平均家庭戶規模、城鎮居民人均收入、房價、住宅竣工面積和城鎮化水平對住房需求的影響也都是顯著的。平均家庭戶規模的回歸系數顯著為正，說明家庭規模越大，家庭所需要的居住空間就越大，對住房數量或面積的需求便越多。收入水平不僅決定了當期的支付能力，還影響著未來的還款能力。一般情況下收入水平越高，滿足購房需求的能力越強。住宅竣工面積代表供給量，在我國房地產市場火熱的背景下，一般來說，住宅供給量對住宅銷售量有著正向影響。城鎮化水平的回歸系數為正，這是因為在城鎮化進程中，不僅會吸引部分農民工進城定居，而且會使部分農民轉化為城鎮居民，從而產生新的住房需求。房價對住房需求的影響顯著為正與我國特殊的市場環境有關。一方面是因為很多城市家庭支付能力有限，在這種情況下，房價越是上漲，越有動力配置住房資產，從而抵消未來消費的風險；另一方面是我國居民根深蒂固的家庭觀念使然，即住房乃安居之所，對每個家庭而言，住房是一種必需品。這就導致房價不同于一般商品價格那樣與需求負相關。

2.穩健性檢驗

本文將住宅銷售面積替換為住宅銷售套數進行穩健性檢驗，相應地，把住宅竣工面積替換為住宅竣工套數處理，回歸結果如表4所示。從檢驗結果可知，該模型F檢驗的P值小于0.01，表明該模型整體上是顯著的。老齡化率及其平方項對住宅銷售套數的影響也都是顯著的，而且一次項回歸系數為正，二次項回歸系數為負，所以人口老齡化對住房需求的影響呈倒U型的結論是穩健的。而且在固定效應模型中控制變量的回歸結果與前文的結論一致。因此，本文所用的計量模型總體上是穩健的。

五、結論及政策建議

本文圍繞人口老齡化與住房需求的關系展開研究，結合生命周期假說闡述了人口老齡化對住房需求的影響路徑，并梳理了我國人口結構的變化與住房市場的發展歷程，初步發現人口年齡結構與住房需求是緊密相關的。然后以2005—2019年省級面板數據為研究對象，使用固定效應模型對兩者的關系進行實證分析，得出如下研究結論。第一，自1998年住房體制改革以來，我國房價一路走高，與此同時，住房需求也不斷增加，尤其是2004年住房價格與需求出現拐點式急速增長。這一現象不僅僅受土地政策、經濟發展、投資預期、貨幣利率等因素的影響，更是受人口結構的影響。第二，人口老齡化對住房需求既有正向效應又有負向效應。通過梳理人口年齡結構與住房市場的發展歷程以及對兩者關系進行實證分析，發現人口老齡化對住房需求的影響是呈倒U型的，本質上是人口數量和質量的增加以及經濟發展態勢好轉導致住房需求增加，當人口數量減少和人口質量下降（老齡化）時會嚴重抑制住房需求。

根據本文的研究結論，針對住房市場的政策既要著眼于人口結構轉變所帶來的住房需求變化，又需要警惕以后可能出現的人口結構“蘑菇云”風險。為此，提出如下具體的政策建議。

第一，積極應對人口老齡化，大力發展養老地產，滿足老年住房需求。由于老年人特殊的身體素質與心理特征，偏好安全舒適便利的養老型住宅，但目前市場上缺少健康宜居、綠色安全的住房產品。在老齡化日益加深的背景下，應該大力發展養老地產，推出具有適老化設計的建筑產品。養老地產的政策依賴性較強，政府應加大政策研究力度，為養老地產的發展確立規范性標準、提供政策性支持，鼓勵市場主體從拿地、建設、運營等各個階段探索適合國內市場的項目開發運營模式，培育健康優質的養老地產行業。

第二，政府要加強調控，盤活高齡老人的存量住房。由于高齡老人住房需求存在下降趨勢，我們應該積極加強金融或稅收政策創新，在尊重老年人意愿的前提下鼓勵高齡老人轉手閑置房，保障高齡老人的財產利益。這樣既可以在一定程度上平抑房價上漲的趨勢，又能夠提高住房使用率，增加市場供給，滿足其他居民的住房需求。

第三，要優化老年住房的供給形式，堅持租售并舉的供給方式。由于老年人口對住房需求的影響是呈倒U型的，即高齡老人最終會因回歸家庭或進養老院而空置所居住房，所以我們可以積極推廣租用養老住宅，面向廣大老年群體建設安全、便利、宜居的高品質養老公寓，通過養老公寓出租來滿足老年人口的住房需求。這樣既可以減輕老年人口的住房購置資金壓力，又可以盤活住房資源避免大量閑置房的出現，更可以緩解養老型住宅需求對房價上漲的推動作用。

第四，積極預防人口結構的轉變對住房市場的影響。面對未來住房需求可能減少的趨勢，在“三孩生育政策正式入法”的背景下，政府應落實財政、稅收、保險、教育、住房、就業等方面的支持措施，減輕家庭生育、養育、教育負擔，鼓勵家庭生育意愿以維持生育率穩定，預防可能出現的人口結構“蘑菇云”風險。

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責任編輯：吳" "強；校對：穆" "剛

The Influence of China’s Aging Population on the Housing

Demand of Urban Residents

SHAN Meng

（School of Economics and Management， Wuhan University， Wuhan Hubei 430072， China）

Abstract： Population age structure is an important factor affecting housing demand. Through clarifying the development and changes of the population structure and the housing market in China in detail， and an empirical analysis was made on the relationship between the aging population and the housing demand by using the provincial panel data from 2005 to 2019. The research results show that there is an inverted U relationship between the aging population and the housing demand， that is， the housing demand will increase in the initial stage of the aging population， and the housing demand will begin to decline only when the aging population reaches a certain level. Therefore， the policies aimed at the housing market should not only focus on the changes in housing demand brought about by the demographic transition， but also be alert to the possible risk of “mushroom cloud” of the population in the future.

Key words： population aging; housing demand; inverted U-shaped