住房租賃市場滿意度及其影響因素實證分析

張陽陽 賈傅麟

摘? ?要：基于鄭州市城鎮居民調查數據，采用有序Logit模型，測度城鎮居民對住房租賃市場的滿意度，并對其影響因素進行分析。研究發現，半數以上居民對住房租賃市場滿意度的評價為一般滿意；政府監管、租戶權益保障、租賃關系穩定性、中介服務是否規范是影響居民住房租賃市場滿意度評價的重要指標；此外，房租水平也對居民住房租賃市場滿意度評價有顯著影響，尤其是對無戶籍群體、租房群體。并據此提出相應建議。

關鍵詞：住房租賃；住房租賃市場；住房租金；滿意度

中圖分類號：F293.3? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2023）08-0033-03

引言

培育和發展住房租賃市場是新時代深化住房制度改革的重要內容，也是實現城鎮居民住有所居目標的重要方式。然而，自住房制度改革以來，我國住房租售市場發展不平衡，相對于住房銷售市場的蓬勃發展，住房租賃市場卻一直處于落后狀況[1]。住房租賃市場發展的嚴重滯后導致了房地產市場的不充分、不平衡供給，不僅難以滿足新市民等群體的住房需求，而且產生了房價高、限制外來人口流動等諸多問題。為此，2016年以來國家出臺了一系列政策措施，并提出“十四五”期間要堅持租購并舉的住房制度，加快培育和發展住房租賃市場。住房租賃市場滿意度可以反映居民對現有住房租賃市場的真實評價，故探究住房租賃市場滿意度及其影響因素，對培育和發展住房租賃市場、促進住房租賃市場平穩健康發展具有重要的現實意義。

關于住房租賃市場的研究，現有文獻多以理論分析為主，集中在我國住房租賃市場的發展現狀、存在問題以及對策方面。學者們指出，我國住房租賃市場形成了以新市民為主的需求現狀和以居民私有住房、住房租賃企業供給為主，保障性租賃住房供給兜底的租賃房源供給現狀[2，3]，但存在供需矛盾突出、專業化租賃機構發展不充分、保護承租人權益的立法缺失等主要問題[3，4]。應從租售并舉、建立完備的法律體系以及嚴格的承租人保護制度等方面著手培育和發展[1，5]。此外，現有文獻主要側重于研究住房滿意度，而對住房租賃市場滿意度評價鮮有研究。關于住房滿意度的研究，現有文獻主要通過構建住房滿意度模型分析商品房居住滿意度[6]、農村住房居住滿意度[7]和租賃住房居住滿意度[8]的影響因素，發現住房特征、外部環境以及收入等個人特征是主要的影響因素。

綜上所述，已有研究側重于評價不同類型的住房居住滿意度，鮮有研究考察我國住房租賃市場滿意度的。培育和發展住房租賃市場對解決居民住房問題起著重要的作用，因此，有必要從社會大眾視角對現有住房租賃市場進行客觀評價，探究住房租賃市場發展的痛點。鑒于此，利用鄭州市家庭微觀調查數據，運用有序Logit模型，測度并分析居民對住房租賃市場的滿意度，以期為住房租賃市場培育和發展提供指導性建議。

一、研究設計

（一）數據來源與樣本特征

本次研究以問卷調查的方式進行，調查對象均為鄭州市城鎮居民。調查采用分層隨機抽樣方法，挑選鄭州市八個主城區作為調查區域。調查問卷內容主要包括居民的基本信息，住房租賃支出，對房租、房價水平的感知，對住房租賃市場滿意度的評價等四個方面。此次調查共發放問卷1 500份，收回有效問卷1 304份，有效回收率為86.93%。使用SPSS25軟件對問卷整體的信度和效度進行分析，結果顯示，本問卷均滿足了各項要求，并具有良好的內部一致性信度和效度。

表1報告了居民對住房租賃市場滿意度的評價情況。其中顯示，多數居民對鄭州市住房租賃市場滿意度的評價為一般滿意，占到樣本總量的65.96%；評價為不滿意、很不滿意的占比分別為16.79%、1.61%；評價為滿意、很滿意的居民占比分別為14.11%、1.53%。

表1 ? 住房租賃市場滿意度評價

（二）模型構建與變量選取

住房租賃市場滿意度是屬于排序特征的有序離散變量，因此采用有序Logit模型進行實證分析，并構建模型如下：

satisfyi=α+βXi+γZi+εi（1）

其中，satisfyi表示被解釋變量，即居民i對住房租賃市場的滿意度；Xi表示核心解釋變量，Zi表示控制變量，i為隨機擾動項。

根據所研究問題，選取住房租賃市場滿意度作為被解釋變量，選取房源狀況、租賃關系、租戶權益、中介服務、政府監管、房租水平感知以及房價水平感知作為核心解釋變量。同時，借鑒現有研究[9]，選取年齡、受教育水平、家庭月收入、戶籍狀況、住房擁有狀態、家庭人口數、工作年限等作為個體和家庭層面的控制變量。住房租賃市場滿意度，房租、房價水平感知采用5級里克特量表進行測度，其余變量通過是否式問題編碼后（是=1，否=0）進行測量。

二、實證結果與分析

表2報告了住房租賃市場滿意度的有序Logit模型回歸結果。列（1）、（2）是整體回歸的估計結果，其中列（1）未加入任何控制變量，列（2）則加入全部控制變量。列（3）、（4），（5）、（6）分別是基于戶籍狀況和住房擁有狀態為分組依據的分組回歸結果。以第（2）列的回歸結果為基準，發現租賃關系、租戶權益、中介服務、政府監管、房租水平感知和房價水平感知對住房租賃市場滿意度有顯著影響，說明這些變量是影響住房租賃市場滿意度的主要因素。租賃關系、租戶權益、中介服務和政府監管變量前的系數均為正，表明租賃關系穩定、租戶權益得到保障、中介服務規范、政府監管到位的住房租賃市場會帶來較高的滿意度評價。房租水平感知和房價水平感知變量前的系數均為負，說明隨著房租、房價水平感知升高，居民傾向于降低對住房租賃市場滿意度的評價。

第（3）列、第（4）列分別展示了有戶籍群體、無戶籍群體兩組樣本的分組回歸結果。根據回歸結果，發現租賃關系正向影響有戶籍群體的滿意度評價，中介服務和房租水平感知顯著影響無戶籍群體的滿意度評價。進一步進行組間系數差異檢驗，發現中介服務和房租水平感知對住房租賃市場滿意度的影響在兩群體中存在明顯差異，即對無戶籍群體滿意度評價的影響更為明顯。第（5）列、第（6）列分別列示了租房群體、購房群體兩組樣本的分組回歸結果。根據回歸結果，發現中介服務和房租水平感知顯著影響租房群體的滿意度評價，而租賃關系對購房群體滿意度評價的影響顯著為正。組間系數差異檢驗顯示，只有房租水平感知變量在1%水平上顯著，說明其對租房群體滿意度評價的影響更為顯著。

三、結論與政策建議

本文得出如下結論：半數以上居民對鄭州市住房租賃市場滿意度的評價為一般滿意。政府監管、租戶權益、租賃關系、中介服務、房租水平以及房價水平是影響居民住房租賃市場滿意度評價的重要指標。在對住房租賃市場滿意度評價時，不同群體所關注的內容不同：有戶籍群體、購房群體較多關注租賃關系穩定性，而無戶籍群體、租房群體較為關注中介服務規范性和房租水平。房租水平感知對無戶籍群體、租房群體滿意度評價的影響更為明顯。

基于以上結論，提出以下建議。一是加強政府監管，規范市場主體行為。建議建立住房租賃管理服務平臺，建立住房租賃資金監管制度，并加強對住房租賃市場監督檢查抽查力度。二是穩定住房租賃關系，保障租戶合法權益。建議加快出臺《住房租賃條例》，鼓勵雙方簽訂長期住房租賃合同，并加強對租戶合法權益的保護。三是控制租金漲幅，穩定租金水平。建議培育壯大住房租賃企業，并通過新建、配建、改建等方式多渠道增加租賃住房供應，保持供需基本面長期動態平衡；建立住房租賃價格調控機制，實行分區域、分類型的住房租賃指導價格發布制度。

參考文獻：

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Empirical Analysis of Satisfaction and Its Influencing Factors in the Housing Rental Market

— A Case Study on Zhengzhou

Zhang Yangyanga， Jia Fulinb

（a. College of Management， b. Business College， Zhengzhou University， Zhengzhou 450001， China）

Abstract： Based on the survey data of urban residents in Zhengzhou City， an ordered Logit model is used to measure the satisfaction of urban residents with the housing rental market and analyze its influencing factors. Research has found that over half of residents’ satisfaction with the housing rental market is generally satisfactory; government regulation， tenant rights protection， stability of leasing relationships， and whether intermediary services are standardized are important indicators that affect the evaluation of residents’ satisfaction with the housing rental market; In addition， the level of rent also has a significant impact on the evaluation of residents’ satisfaction with the housing rental market， especially for the group without registered residence and the group renting houses. And based on this， corresponding suggestions are proposed.

Key words： housing rental; housing rental market; housing rent; satisfaction

[責任編輯? ?妤? ?文]