我國房地產經濟的可持續發展策略探討

彭莉

摘要：在現代社會中，房地產行業是促進經濟發展的導向性行業，能夠為相關產業經濟的發展提供動能，并帶來更多的需求，房地產經濟能夠保證可持續性發展是實現我國社會經濟長期穩定發展的重要基礎。文章將對房地產經濟特點進行研究，分析可持續性發展對于房地產行業以及社會經濟建設的作用，探討對房地產經濟發展的可持續性會產生影響的主要因素。同時，文章將在此基礎上提出促進我國房地產經濟向持續性方向發展的有效策略，為我國房地產行業的發展提出意見和意見。

關鍵詞：房地產經濟；可持續發展；影響因素；發展策略

隨著我國國民經濟快速發展以及市場化改革進程的推進，房地產行業逐步成為社會經濟發展中的重要推動力，房地產經濟直接關系到我國國民經濟增長水平和發展的可持續性，因此必須高度重視房地產經濟的發展問題。雖然目前我國房地產經濟已經形成了較大的規模，且創造了巨大的經濟價值，但是由于房地產經濟的發展依賴于對各類資源的嚴重消耗，而且相關的金融機制和監督管理制度等尚不健全，在房地產項目的開發中缺乏科學的規劃，這些因素都在不同程度上影響了房地產經濟發展的可持續性。特別是在供給側結構性改革背景下，房地產經濟要實現可持續性發展目標必須積極面對現有的供給結構不合理等一系列的問題。房地產行業應加強對現階段房地產經濟發展過程中存在的各種問題的分析，科學判斷房地產經濟的發展趨勢，并在此基礎上采取科學高效的發展策略，從而為房地產經濟的長期穩定發展創造有利條件。

一、房地產經濟概述

（一）概述房地產經濟基本含義及特點

房地產經濟也就是在房地產項目的開發建設以及銷售等環節中所產生的經濟關系的總稱，在房地產經濟中包括了房地產生產力及各種經濟關系。

1. 地域性特點突出

與其他市場經濟形式相比，由于房地產經濟的核心標的物房地產屬于不動產，在建設完成后無法移動其位置，因此房地產經濟也呈現出了明顯的地域性特征。這也使得房地產經濟的可持續發展必須具化到一個特定地域中，其具體的發展策略要因地制宜，而不能簡單通過一個策略在不同地域的復制來實現。

2. 資源消耗型特點突出

房地產經濟不僅需要能源、土地、資金等各種物質資源，而且還需要消耗空間資源，房地產的建設既能夠分割原有的城市環境空間，同時還會通過建筑物來產生新的內外空間。因此房地產經濟要實現可持續性發展，既要能夠獲得充足的土地資源，并有效利用其他物質資源，而且也要充分考慮空間資源的合理利用問題，這樣才能使房地產開發更好地與人類社會協調發展。此外，房地產經濟的發展需要穩定、可靠的資金來源，這就需要有健全完善的金融體系為支撐，這些都是在房地產經濟發展中需要重點考慮的因素。

（二）概述房地產行業中可持續性發展

房地產經濟的可持續發展是指發展要在滿足當代人需求的基礎上不影響后代人的合理需求，確保與房地產經濟密切相關的空間、土地以及建材等各類資源均能夠被可持續開發利用。同時，可持續性的房地產經濟發展還要與人類社會以及生態環境的發展相協調。因此可持續的房地產經濟發展必須能夠兼顧長期以及短期收益，并合理平衡經濟效益與社會效益以及生態效益之間的關系。可持續性發展不僅對于房地產經濟具有十分重要的意義，而且也是持續為我國的社會經濟建設提供發展動力的關鍵性要素。

（三）我國房地產行業中可持續性發展的主要影響因素分析

目前，我國的房地經濟在發展過程中會受到宏觀政策調控因素、房地產價格因素、差異性因素、環保因素等多種因素的影響，不利于房地產經濟可持續性發展目標的實現。其具體表現為現有金融體系難以為房地產經濟發展提供有效服務、現有房地產開發中未能充分考慮環保要素、現有房地產經濟發展模式嚴重浪費資源、缺乏科學的房地產價格形成機制、對房地產經濟發展質量缺乏有效的監督管理以及房地產供給結構不合理等問題。隨著我國房地產市場的逐步成熟完善，未來房地產價格將逐步回歸理性區間。同時，在“房住不炒”這一市場宏觀調控目標的指導下，房地產經濟發展中的泡沫將逐步被消除，房地產開發也將從投資性、投機性逐步向改善人民群眾生活居住條件、提供更多的保障性住房等方向發展，前一階段房地產經濟過熱的現象已經逐步得到解決。在此背景下，房地產經濟要實現可持續性發展目標就必須采取科學的發展策略。

二、促進我國房地產經濟實現可持續性發展目標的有效對策分析

（一）充分體現房地產經濟發展的中國特色

在發展房地產經濟的過程中，要實現可持續性發展目標，必須使房地產經濟的發展與我國國情相適應，充分體現出房地產經濟的中國特色。特別是在借鑒其他國家房地產經濟的發展經驗時，要對其進行深入地分析研究，既要借鑒發達國家在房地產經濟發展中的成功經驗，也要注意其存在的問題以及與我國實際情況不一致的地方，避免盲目照搬西方經驗，導致在房地產經濟發展策略制定以及房地產項目開發戰略等方面出現導向性錯誤，影響房地產經濟發展的可持續性。同時，房地產經濟要實現可持續性發展目標還要充分了解我國整體宏觀經濟的發展趨勢、政策導向以及各地區的地方性經濟發展規劃，確保房地產經濟發展能夠與之保持一致，這樣才能為房地產經濟的可持續性發展創造良好的前提條件。

（二）宏觀調控房地產經濟的有效策略分析

房地產經濟事關我國宏觀經濟發展，因此要實現可持續性發展，必須從國家和政府層面加強宏觀管理以及調控。首先，應在國家層面進一步對房地產調控的相關法律法規加以完善，以形成一個科學的房地產調控法律架構，從而為房地產經濟的可持續性發展提供可靠的法律基礎。我國雖然已經出臺了房地產調控方面的各種宏觀政策、法律規范，也采取了大量的調控手段和措施，但是這些政策發揮的法律效力不足以支持房地產經濟的未來發展。其立法模式多局限于行政部門的通知或者文件，明顯缺乏具有更好法律效力的法規，因此對房地產的調控效果存在較大的局限性。因此，國家以及各地方政府應加強對房地產經濟的研究，準確把握房地產經濟特點以及房地產發展的實際需要，對房地產經濟的變化趨勢做出科學的預判分析，并要在此基礎上制定統一、明確、完善的法律法規，為房地產經濟的發展提供制度依據，確保我國房地產經濟的發展健康有序，從而奠定良好的可持續性發展基礎。

其次，國家以及各地方政府部門應積極轉變職能角色，重新定義房地產市場經濟發展中政府部門權責范圍以及所需承擔的服務、管理功能，以便更好地維護房地產經濟發展秩序，為房地產行業的有序發展提供政策指導以及各項服務功能，并有效保障房地產市場中各參與主體的合法權益，及時解決房地產經濟發展中出現的各種問題。因此各級政府部門應對行政管理理念進行更新，推動“放管服”改革的深入，更加高效地履行其服務職能，為房地產經濟的可持續性發展保駕護航，且應確保房地產經濟的發展方向與國家以及地方經濟發展規劃相一致，從而實現可持續性的房地產經濟發展目標。

最后，對房地產經濟的宏觀調控的貫徹落實需要有效的責任機制來保障和約束。但是近年來雖然中央政府出臺了一系列的房地產調控政策以及相關的改革措施，但是政策效果卻仍未達到預期目標，這與約束機制以及責任機制的缺乏不無關系。因此，國家以及各級地方政府部門應根據經濟發展規律以及房地產經濟特點積極建立健全責任機制和約束機制，制定科學的約束問責措施，以增加違法違規成本，從而規范房地產經濟活動行為，使其能夠在健康有序的路徑上實現可持續性發展目的。

（三）對現有土地政策進行改進創新

房地產經濟的發展與土地政策密切相關，而我國現有的土地出讓方式以及土地所有權制度等不僅不利于房地產經濟可持續發展，而且是造成房價過高以及房地產開發中無序使用土地資源的重要因素。因此，國家以及各級地方政府應積極調整土地政策，改進土地出讓方式。在土地交易中應將所有權與使用權相分離，以確保房地產產權清晰明確。同時，政府部門還應加強對土地出讓過程的監督管理，積極采用公開招投標等方式，確保土地交易公開、公正、公平，反之在土地交易中出現違法違規現象，從而保障房地產市場發展平穩有序，為房地產經濟的可持續性發展目標的實現奠定良好的基礎。

（四）根據房地產市場發展需求對金融體系加以完善

金融體系的完善是保證房地產經濟實現可持續性發展的重要前提，因此應根據房地產經濟發展需要，對我國現有金融體系進行優化調整，為房地產經濟的發展提供可靠的資金來源。同時，為進一步提高資產流動性，有效解決房地產貸款期限錯配等一系列問題，應積極探索抵押貸款證券化的建設，通過二級市場建立起房地產與資本之間更為緊密的關聯性，并應在金融體系的大循環中涵蓋一、二級市場，從而起到有效防控銀行貸款風險的作用，也能夠促進房地產金融加快市場化改革，為房地產經濟的可持續性發展提供穩定可靠的資金保障。銀行部門還應積極推動銀行體制改革的深化，擺脫現有存貸模式的束縛，吸收更多的優質資產，并對現有業務以及資產結構加以調節、整合，為房地產經濟的發展提供更為完善的服務功能，確保信貸資金有序流向具有較大發展潛力的房地產項目。而各級地方政府則應加強對房地產金融秩序的監督管理，對房地產項目的開發進度、貸款規模以及房地產企業的償債能力等要進行嚴格的審核，特別是要重點監管商業銀行開展的房地產信貸業務，以督促銀行有效規避房地產市場風險。

（五）建立健全房地產價格形成機制

房地產價格形成的合理性對于房地產經濟是否能夠實現可持續性的、良性發展目標具有十分重要的意義。隨著房地產市場的逐步成熟，在市場競爭機制下，房地產價格的形成也應充分尊重市場規律，通過公平競爭來形成合理的房地產價格。同時，在房地產價格的形成過程中，應建立健全信息收集整理、價格咨詢以及價格監督機制的建設，以便對房地產價格進行科學的指導以及有效的監管，避免房地產價格與其真實價值之間出現明顯背離，從而發揮價格對房地產經濟發展的導向性作用。此外，土地資源價格是影響房地產價格的關鍵性要素，因此政府部門應對土地使用權的轉讓、出租以及抵押等行為進行嚴格審批，加大對基準計價以及土地價格體系的研究力度，從而通過出臺相關指導性政策對房地產行業的投資進行科學調控，讓房地產價格真正體現其自身價值，并要通過政策調控來指導房地產經濟發展策略，實現可持續性發展目標。

（六）加強對房地產市場的監督管理

發展房地產經濟，并實現可持續性發展目標，均需要以健康有序的房地產市場為依托，因此各級地方政府部門應與房地產行業加強溝通，并以相關政策法規為依據，采取科學高效的監管措施，加大對房地產市場的監督管理力度，為房地產經濟的可持續性發展創造良好的市場環境。首先，監管部門應制定科學完善的房地產市場監督管理制度，細化管理措施，明確監管目標，將房地產市場監管責任落實到位，從而形成平穩有序的發展態勢，而房地產經濟的發展奠定良好的基礎。同時，在房地產市場的監督管理工作中，應把質量安全作為監管重點，嚴格按照相關質量標準要求對房地產品質進行檢測，以盡可能防止發生重大質量安全事故，這不僅是房地產經濟良性發展的重要前提，也是對人民群眾生命財產安全的有效保障。此外，各級地方政府部門應在房地產開發過程中加強審核監督，促使房地產開發企業科學規劃項目開發方式，提高資源利用率，并要注意依法控制房地產開發中的投機行為以及短視性開發，為房地產經濟的可持續性發展提供指導性意見和建議，從而確保房地產經濟能夠實現長期、穩定發展。

（七）推動房地產產權改革進程

產權制度是制約房地產經濟發展的重要因素之一，因此要實現可持續性發展目標，在房地產經濟的發展中就必須加大產權制度改革力度，進一步明確房屋產權私有性質，這是為房地產產權界定以及房地產交易的順利進行提供保障的重要途徑。同時，為促進房地產經濟的發展，還應對現有房地產市場交易規則加以完善，使房地產交易成本合理下降，從而為房地產的自由流轉創造有利條件，而這也是房地產經濟可持續性發展的前提條件。

（八）加強房地產行業監管

房地產經濟的可持續性發展依賴于行業整體發展的有序性和規范性，因此房地產行業必須加強行業自律，并要通過與各地方政府之間的協同配合對房地產行業進行業內部管理，以實現自我約束，自我監督、自我完善。房地產行業應建立起行業內的自控組織，可以采取組建專業委員會等形式對房地產項目的開發建設進行整體性的控制和管理，同時還應加強政策性研究，以便為房地產企業的經營活動提供服務和指導。房地產行業內部還應以國家和地方政府出臺的各項相關法律法規為基礎，探索制定統一、明確的行業規范，建立相應的激勵機制以及考核指標等，以便依法依規開展執業資格考核認證和職業資質考核等各項工作。此外，房地產行業還應加強誠信檔案體系以及年檢制度的建設，對行業內的各種經營性行為進行全面的評價，并要根據年檢結果動態調整評價結論，以促使房地產企業規范自身行為，杜絕各種違法違規行為的出現，為房地產經濟實現可持續性發展目標奠定堅實的基礎。

（九）提高社會公眾在房地產調控中的參與度

為了房地產經濟的可持續發展，應吸引更多的公眾參與到房地產市場調控公眾中來，充分發揮公眾在房地產調控過程中的參與以及監督作用，從而為房地產經濟的發展創造良好的社會環境。房地產調控的參與主體應包括各地方政府、社會團體、社會公益組織、各種媒體機構以及個人等，且不同的參與主體均有充分、通暢的參與途徑，這樣才能充分調動其積極性和能動性，主動為房地產經濟發展策略的選擇以及最終決策提供意見和建議。同時，房地產行業還應加強與專業咨詢機構以及相關專家學者之間的合作交流，充分發揮其在理論研究、政策解讀以及發展趨勢分析等方面的優勢，以獲得更加客觀、全面的建議和指導，并積極組織決策論證工作，對不同的房地產經濟發展策略進行綜合性的比選分析，以提高決策的合理性和可行性，為房地產經濟的可持續性發展奠定良好的理論基礎。此外，各地方應積極推行政策公示制度，公開宣傳房地產調控的各項相關政策以及決策內容，為公眾的社會監督提供重要的依據。而社會媒體機構以及專業調查機構則應結合我國房地產經濟發展的實際情況積極探索公眾參與方式和路徑，并要向相關決策者全面、準確反饋公眾意見，這樣才能為房地產調控政策的貫徹執行以及房地產經濟的可持續性發展創造良好的社會環境。

（十）房地產開發中提高資源利用率的有效策略

要實現可持續性的發展目標，房地產經濟必須積極轉變其發展模式，從傳統的粗放式向集約化、精細化方向升級轉型，以實現對有限的空間資源、土地資源以及能源等的高效利用。房地產企業應從項目開發的規劃設計階段入手，積極借鑒國內外的成功經驗，不斷優化設計方案，以確保所有工程項目的施工建設均是在科學的設計規劃指導下有序進行的，嚴禁出現無規劃的超前施工，這樣才能使各類資源均得到充分、合理的利用。而各級政府部門則應在房地產開發過程中嚴格審批土地資源的使用權，對土地供給總量要進行科學的控制，并要加強對土地使用情況的宏觀調控，規范房地產市場行為，促使房地產經濟逐步向資源集約型方向轉型，從而實現可持續性發展目標。

（十一）在房地產開發中充分考慮環保因素

房地產經濟要實現可持續性發展目標就必須有效解決房地產開發與生態環境保護之間的矛盾，只有實現人類社會與生態環境的和諧共生，才能保證發展的可持續性。因此在房地產經濟的發展中要高度重視生態環保問題，并要將綠色環保理念貫穿于房地產項目的規劃設計、施工建設以及后期的運營管理等全過程。在房地產項目的開發中要科學平衡經濟效益、社會效益以及生態效益之間的關系，以形式良性的生態循環。房地產企業在房地產項目開發的論證決策階段即應邀請生態環保方面的專家學者參與到項目決策工作，充分尊重其所提出的意見建議，對各種影響要素進行綜合性分析，全面提升房地產品質，完善其各項物質功能，營造更加舒適、環保、美觀的生活、工作以及學習空間，使房地產開發能夠與新型的田園化城市環境建設以及城市生態經濟的發展規劃相適應，為房地產經濟的可持續性發展創造有利條件。

（十二）將人文要素與房地產開發有機結合

房地產經濟的發展所涉及的要素有很多，而可持續性發展的實現則需要在房地產開發中充分體現以人為本這一基本原則，將人文關懷與房地產開發有機結合，這不僅是在房地產開發項目中創造更大經濟價值的要求，也是保證房地產經濟能夠可持續性發展的重要策略。房地產經濟的根本是為用戶提供服務，為用戶營造良好的生活、工作和學習環境，因此必須以用戶的需求為發展導向，將“以人為本”作為房地產經濟發展的指導思想，并在此基礎上開展房地產項目的規劃設計以及開發建設等一系列的活動。同時，在制定房地產經濟的發展策略時，也必須重視對在不同時間段內用戶需求變化的研究分析，并要及時對發展策略進行相應的調整，使房地產經濟始終圍繞用戶需求這一中心來發展，突破慣性發展思想的束縛，動態調整策略，才能保證房地產經濟實現可持續性發展目標。此外，在房地產經濟發展策略中，還要充分考慮房地產開發中的社區性以及城市生態經濟要求。進入新時期后，社會公眾對于公共空間的可交流性、共享性、私密性以及休閑娛樂性都有了更高的要求，房地產開發也應從住宅建筑或商業建筑的簡單建設和銷售階段逐步向營造良好的社區環境、為用戶提供更加宜居宜業的整體環境氛圍方向轉變，使房地產開發能夠與城市經濟發展相融合，這種新的發展模式也能夠使房地產經濟發展更容易獲得各地方政府的支持，從而達到可持續性發展目的。

（十三）積極引入先進的科學技術

現代房地產項目的開發涉及多領域的科學技術，既包括工程建筑領域的技術工藝，還包括與房地產行業發展密切相關的生態環境技術、交通科技、新能源技術以及信息技術等，因此房地產經濟的可持續性發展必須以先進的科學技術為基礎，才能不斷突破原有的瓶頸，在新的技術層面獲得新的發展機遇。這就要求房地產行業在發展過程中要加強對各相關學科領域各項先進科學技術的研究，并結合房地產經濟的發展需要合理應用科學技術，不斷探索先進科學技術在房地產領域的應用途徑，從而推動房地產業態的改變，為實現可持續性的經濟發展目標提供重要的技術支持。

三、結語

在我國的國民經濟中，房地產經濟不僅占有較大的比重，而且也是促進社會經濟發展的重要動力。房地產行業是長產業鏈型行業，其上下游的相關行業較多，因此只有使房地產經濟能夠保證健康、有序的持續性發展，才能有效帶動所有關聯性行業的協同高速發展。為實現房地產經濟的可持續性發展目標，必須通過對現階段我國房地產行業中各種問題的分析研究來準確把握發展要素，提高宏觀調控政策的合理性，建立健全金融服務體系，加強對房地產市場的監督管理，科學規劃房地產經濟發展策略，以確保房地產行業能夠更好地適應經濟發展趨勢，完成行業升級，從而為房地產經濟發展的可持續性奠定良好的基礎。

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（作者單位：滕州市自然資源局）