地鐵商業業態選擇及布局思考

常利

摘要：隨著我國現代化城市的快速發展和建設，我國愈發重視地鐵商業業態的選擇和布局。城市地鐵建設規模的不斷擴大，在帶動地鐵商業空間開發的同時，還為我國地鐵商業業態的配置和選擇奠定了良好基礎，甚至直接影響著地鐵商業的未來發展前景。基于此，本文從地鐵商業發展概述著手，分析了地鐵商業業態選擇及地鐵商業業態布局，還提出了未來的地鐵商業發展策略，旨在為我國地鐵商業的可持續發展提供理論方面的參考。

關鍵詞：地鐵商業；業態選擇；布局

引言

在地鐵商業業態配置過程中，地鐵集團應結合各站點及其分區的特點，針對各商業業態的不同分區制定相應的營銷策略，如確定業態種類、規模大小及營銷策略等內容。近年來我國地鐵商業的開發規劃仍停留在探索階段，尚未針對地鐵商業業態選擇及布局形成可供參考的理論基礎，地鐵客流也無法有效轉化為商流，長此以往很可能限制地鐵商業的可持續發展，因此必須結合地鐵商業業態配置中存在的問題，有針對性地確定地鐵商業業態的選擇方法和布局策略。

1.地鐵商業發展概述

盡管地鐵商業在現代化城市的商業發展中占據主體地位，但我國大部分地區的地鐵站點功能單一，在便民服務設施建設上也有所欠缺，無法充分滿足廣大乘客的日常出行需求。與此同時，部分地區的多線換乘站點還伴隨著一定的空間資源浪費問題。在地鐵商業的未來發展中，最大限度地開發地鐵空間資源，提升地鐵商業的服務效果，充分滿足乘客出行的綜合性服務需求，已成為推動地鐵建設運營的重要選擇[1]。但在地鐵商業發展中必須注重商業業態的選擇及其布局和規模，結合發達地區的地鐵商業策劃實踐經驗，積極借鑒國外成功的地鐵商業案例，進一步確定地鐵商業生態選擇及其布局，以此為地鐵商業發展提供科學可靠的參考依據。

2.地鐵商業業態選擇

2.1地鐵商業發展目標

在地鐵商業綜合服務平臺建設過程中，地鐵商業開發運營應盡可能為當地客群和沿線居民提供多元化的商業服務體驗，最大限度地提高業主、投資者、經營者可獲得的商業價值，同時充分調動沿線經濟集聚效應和商業活力，為城市樹立全新的商業面貌和形象。站在政府需求的角度分析，地鐵商業開發應積極構建全新的城市商業發展動線以及地鐵商業網絡布局，真正為地鐵商業發展注入全新的生命力。基于企業需求，商業物業應將重心放在地鐵站內、站外資源的開發上，結合商業定位、功能構成、商業布局深入挖掘商業開發運營的綜合價值。最后，為地鐵客群及周邊居民打造方便快捷的地鐵商業業態，盡可能為其提供多元化的地鐵商業服務體驗。

2.2地鐵商業業態選擇方法

地鐵商業業態具體可分為便民服務、購物、餐飲、休閑娛樂四種類型。針對不同地區地鐵站點業態的選擇，應充分考慮各站點的區域特征及其商業供需，結合地鐵商業案例的發展經驗及地鐵站點的空間條件，選擇適合的地鐵商業業態[2]。首先，對地鐵沿線站點所屬區域的經濟、社會、交通情況進行深入研究，將地鐵站點分為商務、商貿、住宅社區、交通樞紐、教育科研等多種類型，并在此基礎上確定不同類型站點的目標客群和消費需求，最終確定不同地鐵商業業態類型的布局。其次，科學劃分站點類型后，還需要結合城市商業發展動態、商業消費環境及其整體特征，結合站點區域特征分析地鐵商業消費需求，圍繞著城市商業網點規劃、市場供應、站點條件等多種要素確定供應空間，科學規劃地鐵商業的市場空間。最后，結合站點分類、商業供需分析以及成功的實踐案例，綜合考慮地鐵商業發展的整體定位，同時選擇適合的業態、業種等商業業態組合。

2.3地鐵商業業態的配置原則

首先，滿足消費者需求。不同消費者的消費偏好、收入、年齡結構不同，其本身的消費需求也存在明顯差異。隨著城市化發展進程的不斷加快，消費質量也得到顯著提高，因此在地鐵商業業態配置過程中，必須以不同階段的消費者需求為參考，有效劃分地鐵商業業態的種類和規模。其次，注重政府需求。地鐵商業業態配置的關鍵在于滿足政府需求，積極拓展地鐵商業業態發展的資金籌集渠道，結合地鐵集團的融資需求大幅度提高地鐵商業發展的經濟效益，真正為地鐵商業的后續發展奠定堅實的物質基礎。

2.4地鐵商業業態的配置手段

在城市綜合一體化發展背景下，對地鐵商業業態加強個性化配置，將地鐵站客流視為主要服務對象，科學分析、采集、整理地鐵站點的客流、交通等資源，并根據市場發展動態及客流特點制定具有針對性的經營策略，著重強調地鐵商業以人為本的經營理念，切實提高地鐵商業整體的經營水平和市場競爭力。在推動地面商業與地鐵商業的協同發展時，應確保客流資源、交通資源、商業業態等地面商業與地鐵商業資源的協調性，打造地面商業與地鐵商業可持續發展的新局面，同時充分發揮各種資源互補的優勢，利用各種經濟資源帶動地區商業發展的同時，大幅度提高地鐵商業的規模效益，進一步優化地面商業與地鐵商業的業態結構，以此保證地鐵商業業態配置的有效性[3]。

3.地鐵商業業態布局

3.1地鐵商業規模

地鐵商業規模應以站廳層、物業層及相關服務設施的占地空間、高峰時段客流量等因素為基礎，嚴格把控交通空間、公共設施空間、商業空間之間的關系，全面反饋客流量因素的動態變化，實時調整地鐵商業規模，確保地鐵商業規模與客流量處于動態平衡的狀態。首先，根據站體結構確定各站廳層、物業層的總體空間規模。其次，對站點周邊潛在客群的數量進行調查分析，結合站廳各出入口高峰時段的客流量確定交通空間規模的占用面積。再次，結合站點實際情況確定閘機、安檢、樓梯、服務臺等公共設施的空間規模。最后，在地鐵客流和地鐵商業發展過程中，還需要根據客流量變化動態化調整地鐵商業面積，以此有效維持地鐵商業規模與客流量之間的均衡狀態。

3.2地鐵商業業態布局

在地鐵業態布局構建過程中必須充分考慮各業態的特點，在考慮地鐵交通功能的基礎上科學打造空間布局，充分滿足商業業態對商業面積提出的空間需求。當單塊商業面積相對較小時，可以選擇小型便利店、書報亭等小型商業，而單塊商業面積獨立且相對較大時，可以發展品牌零售、大型便利店、書店等業態。對于無法鋪設商業店鋪的區域，可以選擇自助類業態[4]。實際上不同業態對空間位置有著不同的要求，如便民服務類業態、自助類業態應盡可能選擇出入口和通道等便利的位置，而客流量大的位置可以設置多組便民服務業態，并將自助類業態設置在客流量小的位置，其中零售品牌、食品店、便利店等業態布局應以客流量相對較大的路側為主。最后，地鐵物業層商業需要結合站點規模和空間情況進行布局，如選擇兩邊或單邊布置的形式，參考地鐵物業層的空間規模，在步行通道中間設置店鋪，通過打造雙排走廊式布局提高客流量，同時創造更多的購買機會，提高商業人氣，有效減少客流交織帶來的負面影響。

4.未來的地鐵商業發展策略

4.1注重導流

地鐵商業環境與在地面上生活的消費者形成的消費習慣、消費心理不符，因此在當前發展階段既需要打造良好的地鐵商業環境，又需要營造與地面生活習慣相似的環境，確保空氣清潔度、采光條件、視聽環境與地面生活環境相符，從而充分滿足消費者的生理需求。在地鐵商業環境經營管理環節中，還需要大力開發全新的經營管理方式和商品，引導消費者樹立正確的消費觀念，吸引更多消費者投入到地鐵消費中。

地鐵商業出入口應設置在公交車站、地面廣場、地面商業、其他城市公共空間等客流量大的區域。對于車站附近的大型商業，可以將地鐵商業出入口與地面商業進行統籌規劃。面對開闊平坦的地面建筑基地，可以結合下沉廣場設計設置地鐵商業出入口，為廣大乘客及周邊居民塑造良好的地鐵商業形象[5]。在地鐵商業出入口設置過程中，還需要考慮其他多種出行方式，構建完善的換乘、停車、步行體系，并將各類交通換乘設施進行有效銜接，全面保障地鐵交通的便利性以及地鐵商業發展的普及性。

4.2開發運營

站廳層的商業體量相對較小，因此在地鐵運營的初期階段應盡可能與知名管理運營商尋求合作，嚴格把控地鐵商業開發的投資風險，采取“自主招商+自行管理”的新模式，綜合提高地鐵開發運營的收益。而地鐵物業層商業面積相對較大，因此需要選擇總包或合作管理等方式，同時科學銜接地上空間、地下空間、軌道站點以及周邊用地，構建多元化、立體化的地鐵物業層商業布局。地鐵商業本身具有一定的特殊性，各站點及其所處區域的商業環境不同，因此需要著重強調地鐵客流的特點及地鐵商業的個性化特征。在地鐵商業業態配置過程中充分考慮不同空間的特點，通過引進多種商業業態滿足消費者提出的多元化需求。由于地鐵站臺容納乘客的功能性要求具有一定的限制，因此無需設置地鐵商業業態，而地鐵站廳可以設置零星商業網點，并為消費者提供即時性消費品。在人流密集的地鐵通道處，可以打造一條特色化商業街。地鐵上層構建商業功能豐富、業態組合多元化的大型購物中心，利用形式多樣的主題特色吸引周邊的消費者。

4.3確定招商實施步驟

只有保證地鐵商業營銷策略制定的合理性，才能提高消費者對地鐵商業的認同感，并將地鐵客流轉化為商流。在廣告宣傳過程中，地鐵商業經營者可以選擇車站、通道、出入口等空間，同時大膽創新廣告內容和形式，針對產品定位和消費群體設定不同的特色主題，在廣播、電視、傳媒等載體的支持下包裝產品，綜合提高產品整體的外觀形象，切實提高消費者對商品的滿意度。不同站點業種類型的商戶準入標準不同，其中主要涉及商戶注冊資金規模、商業場所、經營規范等內容。在此基礎上還需要做好商家調研工作，結合區域情況、項目定位挖掘各商業業態、業種的品牌資源，同時重點關注潛在商家的承租能力、經營方式、進駐意愿等，并對現有商家資源進行有效整合，有針對性地制定招商實施步驟及策略。

4.4加強經營管理

在地鐵商業運營管理過程中必須重點關注經營監控、評效管理工作，全方位監督與管控商戶經營數據，構建動態化的預警管控機制，客觀分析預警商家的經營行為，采用多元化的方式和手段管控商家的內在管理及銷售行為。最后，結合商家的經營管理情況不斷完善招商調整體系，全面推動地鐵商業的可持續發展。

4.5打造特色地鐵商業品牌

目前大部分商業形態和商品不適用于地鐵商業發展，相比一般性商業項目，地鐵商業特色的塑造難度更高。在地鐵商業發展過程中，可以結合實際發展需求構建特色地鐵商業品牌，在品牌效應的帶動下提高商品的知名度。積極打造特色品牌既有助于吸引消費者群體進入地鐵商業環境消費，又能在地鐵商業環境集聚大量客流，因此地鐵商業可以積極與連鎖品牌商家尋求合作，共同提高地鐵商業環境的服務水平與服務附加值，通過潛移默化的方式提高乘客對地鐵商業品牌的忠誠度[6]。基于地鐵商業開發規劃原則構建特色化商業群時，既需要充分考慮各城市的商業發展特點，又需要結合地鐵沿線站點的商業特色，科學劃分每個站點的特色，在站點與站點之間構建專業性較強的商業區。例如，市中心站點可以打造大型高端的商業集群[HJ2.85mm]或特色服裝商業群，同時結合沿線居民的生活習慣建立食品商業街，在辦公樓站點附近同樣可以開發食品商業、休閑商業、數碼電子設備等業態。最后，根據地鐵地面商業群具有的特點，將地鐵商業作為后備資源，進一步明確地鐵商業未來的發展規劃。

5.結束語

地鐵站點主要用于連接地上空間和地下空間，其中樞紐型或換乘地點作為交通客流聚集的重要節點，極大地拓展了地鐵商業的開發規模，而地鐵商業及其服務設施也愈發趨于完善。地鐵商業發展在反哺地鐵投資的同時，還能有效地推動各大城市的地鐵商業發展，因此必須結合城市商業發展特征選擇適合的地鐵商業業態和布局。

參考文獻

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[2]湯夢捷.結合消防需求及商業價值探討地下商業下沉廣場的設計[J].建筑與文化，2020（06）.215-216.

[3]張晉，李炎鋒，代寶乾，李俊梅.某連通型地下空間商業開發對既有地鐵車站疏散能力影響[J].中國安全生產科學技術，2019（07）.124-129.

[4]宋紅召.地鐵區間預留商業開發的地下空間結構特點分析[J].建筑技術開發，2019（13）.15-18.

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[6]莫琳玉.地鐵站點地下商業開發思路分析[J].城市建設理論研究（電子版），2019（03）.17.