碧桂園營運能力分析

蔡鈺

【摘 ?要】營運能力指的是企業的經營運行能力，即企業運用各項資產以賺取利潤的能力。企業的營運能力分析對企業的管理結構十分重要。論文選取碧桂園作為研究對象，選取2017-2021年的數據，對其營運能力進行分析，分析其營運能力存在的問題并提出相關建議，最后得出碧桂園營運能力分析的相關結論。

【關鍵詞】碧桂園；營運能力；指標分析

【中圖分類號】F406.7 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2023）02-0187-03

1 引言

隨著經濟市場的不斷發展，企業面對的經營環境也越來越復雜，房地產行業在我國經濟體系中占據著重要位置，其進行經營活動產生的巨大的資金體量，拉動了我國的經濟發展。但是近幾年來，由于各種政策的頒布改革和突如其來的疫情，房地產市場產生了不小的動蕩，房地產行業面臨著前所未有的挑戰。而碧桂園面臨形式較為嚴峻的大環境，仍舊穩步發展，本文采取了文獻分析法和對比分析法對其營運能力進行分析，結合數據找出問題并證明其因果的必然性，闡明發揚優勢補足短板的重要性。

2 文獻綜述

我國財務分析體系隨著國家經濟體制的變化而不斷演化進步。李汝陔在1962年發表的《談談醫院財務管理工作》中提及財務管理問題與財務分析相結合對于運營決策的影響。隨著市場的發展，企業的經營模式也隨之發生改變，1983年發表的《改革聲中談經濟活動分析》中，毛智匯等人提出將生產與經營一起分析，如將營運能力和生產能力的相關指標結合起來，同時也要和同行業的其他企業的指標進行橫向對比分析。2009年卓玲以營運資金管理為核心發表了《加強營運資金管理 提高資金的利用效率》這篇文章，提出了營運資金運用的最基本的理念，就是在考慮風險的前提下，以最小的收入獲得最大的產出。

2019年鐘華冠發表的《房地產企業高周轉運營模式分析》分析了碧桂園的高轉速經營模式，地產行業應該在保證質量的同時加快開發速度和項目周期，這樣不僅能快速回籠資金，提高資金的利用效率，還可以一定程度地節約資源成本，減少不必要的損失。2019年吳媚、閆子薇發表的《基于EVA的房地產上市公司財務績效評價——以碧桂園為例》中描述了傳統財務分析方法的弊端，并且運用EVA指標對碧桂園的業績指標進行了科學的分析評價。基于杜邦分析法改進的EVA指標對于作出正確合理的經營決策有著重要作用。

3 碧桂園營運能力分析

3.1 碧桂園簡介

碧桂園控股有限公司作為國內著名的綜合性房地產開發企業，以核心業務為中心，向外擴展了各項既有特色又保證質量的周邊產業，涵蓋眾多領域。2017年開始大力發展機器人產業和農業，更是進一步地大膽創新，給碧桂園日后的多元化發展奠定了基礎。碧桂園的發展一直是穩中求新、不斷探索。近幾年碧桂園的發展越來越好，2021年，碧桂園第四次入選《財富》500強，位列147位，位居全球房地產行業首位，4年內提升了320位。同時，碧桂園在公益的道路上也穩步前行，疫情初期，碧桂園自身研發的機器人投入志愿者服務當中，進一步加深了碧桂園在社會中的良好形象。碧桂園作為行業的巨頭和標桿，面對大環境的不確定性，一直致力于做好核心業務的同時堅持創新堅持成長，進行多元化管理，謀求自身確定性。

3.2 營運能力指標分析

本文采用應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率4個指標對碧桂園進行縱向分析和橫向分析。本文采用縱向分析法對碧桂園2017-2021年的營運能力財務指標進行逐項分析，近兩年經歷疫情的數據也包含其中，可以更直觀地看出疫情對碧桂園營運能力的影響；橫向分析法將碧桂園和其行業內極具可比性的萬科進行對比分析（表1），有助于分析碧桂園營運能力的優缺點。同時，將碧桂園和房地產行業財務指標平均值做對比（表2），以便更細致地研究碧桂園的營運能力。

3.2.1 應收賬款周轉率分析

碧桂園2017-2021年應收賬款周轉率分別是10.65、10.7、12.0、12.7、14.8。這5年應收賬款周轉率持續上漲，并且一直穩定在10以上的高周轉水平，說明碧桂園的平均收現期逐漸減少。2020年的營業收入比2019年減少了4.7%，但應收賬款周轉率提高了5.8%，證明疫情沒有對碧桂園的收款速度造成影響。季節性因素對房地產行業的影響也并不大，而且消費者用現金支付的可能性極小，因此，這些原因并不能對碧桂園的應收賬款周轉率造成影響。

雖然碧桂園的應收賬款水平高于行業平均水平，但是遠遠低于萬科。萬科的應收賬款周轉天數雖然在近兩年有所增加，但幾乎穩定在平均2.56天就有現金收回，這是萬科的預先銷售策略帶來的優勢。萬科選擇在建設之前就將貨物出售，加快了現金回流的速度，緩解了大部分的融資壓力。

3.2.2 存貨周轉率分析

碧桂園2017-2021年的存貨周轉率分別是0.52、0.52、0.49、0.39、0.40。2020年存貨周轉率明顯大幅度下降，2021年的存貨周轉率與2020年幾乎持平，說明碧桂園存貨的堆積和疫情有一定關系。萬科的存貨周轉率也不容樂觀。兩個企業的存貨周轉水平都低于行業的平均水平，說明了存貨周轉的速度較慢，而存貨的堆積存在變現風險，同時也不利于市場的競爭和發展。結合近兩年國家“房住不炒”的政策，居民用房趨近飽和，從根源上斷絕了炒房的可能性，而且近幾年大城市的流動人口占比有所提高，大部分外來人員更愿意選擇長租房而不是買房，導致房子越來越難賣，因此碧桂園的存貨周轉率較低。

3.2.3 流動資產周轉率分析

碧桂園2017-2021年的流動資產周轉率分別是0.34、0.33、0.32、0.27、0.30。碧桂園近年來的流動資產周轉率幾乎呈下降趨勢，在2021年有小幅度的回升。這說明碧桂園對流動資產的利用率有所下降。但是高于萬科的流動資產周轉率。碧桂園僅在2017年和2021年的數據與行業平均值持平，其余均低于行業平均值。因為碧桂園在2017年在農業現代化領域和機器人領域進行拓展業務，并把三、四線城市作為開發重點，新開發的業務和擴大的經營范圍需要大量的資產投入，從而導致了流動資產周轉率的提升。2020年由于疫情的影響，第一個季度的流動資產周轉率趨近于零，后三個季度逐步復工后才有所好轉。

3.2.4 總資產周轉率分析

碧桂園2017-2021年的總資產周轉率分別是0.28、0.28、0.27、0.24、0.27。碧桂園的總資產周轉率近年來幾乎穩定在一個水平，但是在2020年有一個明顯的下降，結合其他的數據來看，2020年總資產周轉率的下降是因為疫情導致的存貨堆積，從而致使碧桂園的營業收入減少，2021年總資產周轉率的提升是因為疫情好轉，銷售能力提升，之前積壓的存貨已經合理處理，資產的利用率提高。碧桂園的總資產周轉率每一年都高于萬科，說明碧桂園的資產利用效率的情況是好于萬科的，證明碧桂園的獲利能力高于萬科。但是碧桂園和萬科的總資產周轉率都低于行業的平均水平，證明資產流通速度還是不夠快，很容易因為不可預測的外界因素造成存貨積壓的風險。

4 碧桂園營運能力存在的問題

4.1 應收賬款存在壞賬風險

房地產行業由于行業特質，都要經過購買大量優質開發土地，建造并出售房子來獲得營業收入，項目周期比較長，應收賬款周轉率普遍偏低。碧桂園的應收賬款周轉率雖然在近幾年一直呈上升趨勢且高于行業的平均水平，可作為行業內的龍頭企業，卻只略高于平均值，沒有達到行業的優秀值。相較于與它實力相當的萬科，碧桂園的應收賬款周轉率略顯遜色。款項收回周期較長，容易形成壞賬，從而影響企業內部資金的流動。而且碧桂園對于客戶的信貸政策較為寬松，雖然在一定程度上保障了客戶的購房體驗，但是并不利于碧桂園進行風險控制。

4.2 存在存貨積壓的風險

碧桂園的存貨周轉率不容樂觀，幾乎達不到行業的平均值。近幾年來，國家對于房地產行業的政策頻繁改革，但是究其根本就是堅持“房住不炒”政策。人口增長率在近幾年也有所下降，甚至在2022年出現了負增長。居民對房子的需求量逐漸降低。而且碧桂園在2017年就開始主力發展三、四線城市，相較于一、二線城市而言，三、四線城市的房價較低，有購房需求且有能力購房的居民已經達到飽和。而對于一、二線城市而言，存在許多流動人口，他們更愿意選擇長租房而不是購房。疫情更是對本就艱難的行業雪上加霜，存在存貨積壓的風險，但顯然存貨的積壓并不符合市場的競爭規則，也不利于企業的健康發展，這是企業管理方面存在的缺陷。

4.3 流動資產周轉率較低

流動資產周轉率是評價企業資產利用率的一個重要指標。碧桂園的流動資產在總資產中占比極高，2021年的流動資產占比高達85.6%，但流動資產周轉率卻并不高，不利于企業獲得更高利潤。而且流動資產周轉率不僅影響企業的營運能力，還會降低企業的償債能力，企業的財務風險就越高，從而影響企業的信譽。

5 提升碧桂園營運能力的建議

5.1 改善預售制度，完善催收政策

和萬科的高轉速相比，碧桂園對應收賬款的管理明顯不足，這是因為碧桂園的預售制度并不完善，從而使企業在內部資金周轉方面的把控有很大的壓力，預售制度的改善還是十分必要的。碧桂園近幾年的發展迅速且發展成果較好，已經積累了良好的口碑基礎、一定的資金儲備能力以及強大的品牌魅力，消費者和投資商對其的信任度較高，因此碧桂園改變預售制度面對的風險較小。碧桂園可以把預售期提前，從項目的籌劃階段就著手于預售的工作，等籌劃結束正式開始項目的建設時就開啟預售，這樣可以縮短應收賬款收回天數，在預售時就產生回款，緩解企業一部分的資金壓力，提升資金周轉的效率。同時要完善企業內部的客戶信息系統，及時更新，及時催收。企業內部可以根據客戶類型劃分不同的催收等級，用不同的方式去催收賬款，對未及時收回的款項進行分析并根據不同原因提前做出收款不及時的策略。

5.2 完善存貨管理體系，加強內部控制

對于企業的存貨，無論是房屋的建造材料還是完工的房屋，都需要企業對其投入大量的人力、物力、財力來保障質量。而且貨物一旦積壓，存貨的管理成本就會增加，貨物無法賣出也會造成企業資金的周轉速度變慢。存貨的基本成本很難壓縮，就需要對其投入的管理成本進行控制，因此建立一套科學的企業存貨內部控制體系尤其重要。存貨的積壓和市場的需求息息相關，企業應當及時收集消費者在價格、質量、外形、周邊環境等需求取向，結合企業自身的情況進行深入分析，建立科學的信息庫，做出相應的調整。而且為了存貨管理的安全性，應當給系統設置相應的查看和管理權限，以便不同職位的人員進行檢查，互相監督，防止舞弊造假。完整的庫存管理系統可以讓相關人員都更迅速、便捷地了解企業內部庫存的具體情況，風險會分散至整個管理層和相關的基層人員，減少不必要的信息傳遞程序，避免信息不對稱不及時等風險，使企業運營更高效。

5.3 優化資產結構，提升流動資產利用效率

要提高流動資產的利用效率，首先要優化企業內部的資產結構，加強對資產的管理，合理安排閑置的流動資產的用途。碧桂園圍繞核心產業展開的周邊產業眾多，可以分析各個周邊產業的流動資產是否可以置換使用來減少企業的成本，或者調動閑置的貨幣資金進行風險小的短期投資來創造收益。其次也可以加速市場推廣，擴大市場規模，來提高流動資產的綜合使用率。碧桂園必須尋找到合適且有效的方式，針對不同類型的消費者群體投放定制的廣告，提高廣告對消費者的影響，降低不必要的成本的同時促進銷量的增長。為了維持企業的健康發展，碧桂園必須使資產結構保持在相對合理的狀態，并對各項資產充分有效地使用，從而保障企業的獲利能力和營運能力。

6 結論

本文對碧桂園的營運能力的財務指標進行了分析，并提出了其營運能力存在的問題，如應收賬款存在壞賬風險、存貨有積壓風險、流動資產周轉率較低等，針對問題提出了相關建議。但是本文選取的對比企業只有一個，對比分析不夠全面，而且營運能力需要結合其他各項指標一起分析，從單方面的指標分析并不到位，仍舊存在一些問題。

【參考文獻】

【1】李汝陔.談談醫院財務管理工作[J].財政，1962（14）：7-10.

【2】毛智匯，鐘建平，鐘子奇.改革聲中談經濟活動分析[J].上海會計，1983（5）：13-15.

【3】卓玲.加強營運資金管理 提高資金的運用效益[J].會計之友（上旬刊），2009（07）：67-68.

【4】鐘華冠.房地產企業高周轉運營模式分析——以碧桂園為例[D].廈門：廈門大學，2019.

【5】吳媚，閆子薇.基于EVA的房地產上市公司財務績效評價——以碧桂園為例[J].綠色財會，2019（2）：3-6.