樓市“春雨”

李永華

“2023年計劃拿地，再不拿地，就沒貨可賣了。”

“市場不缺房子，缺的是好房子。最近兩年，房地產市場的改善需求比較強烈，這是大平層熱銷的動力。”

“疫情過去了，政策也回暖，房地產市場2023年上半年應該還是調整期，但整體需求還是在，一線和強二線城市應該還是有不錯的前景。”

從央企開發商到民營頭部房企，《中國經濟周刊》近日采訪的多位房地產人士從不同角度給出了2023年房地產市場走勢預判，整體來看，信心提升，預期向好。

信心比什么都重要。2022年12月15日—16日召開的中央經濟工作會議提出，要把恢復和擴大消費擺在優先位置。增強消費能力，改善消費條件，創新消費場景。多渠道增加城鄉居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養老服務等消費。同時指出，“要確保房地產市場平穩發展”“支持剛性和改善性住房需求”。

此后，從住建部到央行、銀保監會等中央部委，再到全國各城市，房地產利好政策不斷，市場也頻現回暖信號。

1月5日，住建部部長倪虹表示：“我對2023年住房城鄉建設工作還是充滿信心，對房地產市場企穩回升，還是很有信心。”

取消和調整過熱時期的限制性政策

2022年，在武漢打工多年的葛江買了一套房，這讓他覺得自己終于在武漢安了家。葛江說，房子雖然是在遠郊，但是房價便宜，更重要的是，房子離其所在的工廠很近，走路就可以上下班。“我終于買上房了，只要5000多塊錢一平方米，比高峰時降了很多，要不然，我真的買不起。”

35歲的葛江是湖南常德人，在一家知名電器企業的配套廠工作，收入中等，孩子剛兩歲，買房一直是他多年的夢想。“以前，房價那么高，哪里買得起。”

葛江買房是典型的剛需，包括他在內的“新市民、青年人”這類剛需群體正是中央房地產政策重點支持的對象。

中央經濟工作會議強調，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

圍繞學習貫徹落實中央經濟工作會議精神，中央財辦在接受媒體采訪時表示，我國城鎮化率仍有較大提升空間，剛性和改善性住房需求潛力很大，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。

各地都在行動。1月3日，河南省委常委、常務副省長孫守剛表示，要取消和調整過熱時期妨礙消費需求釋放的限制性政策。河南的新舉措包括，優化二套房認定標準、降低二手房交易環節稅費成本，落實生育、人才引進政策，支持集中團購商品住房，支持鄭州都市圈、洛陽、南陽等副中心城市及重要節點城市覆蓋范圍的居民家庭，在對應中心城市購房時享受中心城市市民待遇。

同樣在1月3日，重慶市發布《重慶市穩經濟政策包（第三版）》，其中包括27條支持房地產的新措施，如支持新市民和人才安居，符合條件的新市民在重慶購買首套普通住房，可享受與本地居民同等的個人住房貸款政策。

全面取消限購還遠嗎？

在上一輪房地產調控中，“限購、限售、限貸、限價”甚至“限離婚”等各種限制性政策頻頻推出。2022年以來，我國多個城市逐步取消這些限制性政策，最受市場關注的無疑是對房地產市場影響最大的“限購”措施。

2022年4月，浙江衢州打響取消限購第一槍。隨后，各城市跟進者眾。但真正引人注目的是南京、東莞、佛山等重量級城市在2022年歲末的大動作。

“暫停實行商品住房限購政策”，東莞2022年12月26日正式告別限購，且當天就執行。略早于東莞，毗鄰廣州的佛山告別了長達6年的限購政策。

盡管不是一線城市也不是省會城市，但東莞、佛山均是萬億級體量的經濟重鎮，其影響力遠超衢州。

省會城市解除“限購”步伐中，南京走在前面。

南京原有的限購規定是，“需于3年內在南京連續2年及以上繳納社保或個稅，并且不能通過補交個稅或社保來購買住房”。2022年12月21日，南京發布的新政策是，60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購1套住房，長期工作在南京但社保或個稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在南京購買1套住房。

不用社保也能買房，這是相當大的放松調整。

作為“反炒房”模范生，長沙此前推出被視為最嚴調控的各項政策，因此，其限購方面的政策調整被視為風向標。2022年以來，長沙已經多次嘗試松綁限購，但仍小心翼翼。

根據長沙現行的限購政策，一戶家庭如有兩套房，就沒有購房資格。不過，2022年5月，長沙推出一項獨創政策——如果這個家庭將其中一套房屋出租出去，且納入政府規定的官方平臺管理，則該房屋不納入家庭住房套數，這個家庭就可以再購一套房屋。

這一政策當時被不少人認為是創舉，也被其他城市效仿。

2022年8月，長沙《關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的工作方案》規定：“對依法生育兩個及以上子女的本地戶籍家庭，增加1套購房指標。”不過，4個月過去之后，《中國經濟周刊》記者在市場一線調查時發現，這一政策尚未正式落地。

至2023年1月初，《中國經濟周刊》記者了解到，長沙在解除限購政策方面至今仍十分謹慎，有關部門曾多次召集房地產企業及相關方討論如何推動房地產平穩發展，但限購政策仍在堅持。

迄今為止，不僅是長沙，北上廣深等一線城市以及其他特大城市并未全面、徹底取消限購。

值得注意的是，1月5日，住建部部長倪虹明確提出，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策，對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。

全國房地產商會聯盟主席、中國房地產業協會前副會長兼秘書長顧云昌在接受媒體采訪時表示，當前，各城市之間的市場表現分化較大，一些熱點城市一旦取消限購仍會形成強大的購買力，因此限購政策全面取消的可能性不大。

降利率，降首付，退個稅，政策紅包不斷

“如果晚半年買房，我至少能節省30萬元的成本。”家住長沙的孫銘陽說，他賣掉一套舊房后入手一套改善型大平層住房，當時契稅是4%，而現在的契稅調整為2%。光是這一筆，據他估算就可以少出10萬元。

臨近年底，促進房地產消費的政策紅包一個接一個地“放大招”。

1月5日，央行、銀保監會稱，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

2022年以來，我國已多次推出降低房貸利率的措施。現在，大部分城市執行的首套住房商業性個人住房貸款利率下限為4.1%。按照央行、銀保監會的新政，符合條件的城市可繼續突破4.1%的利率下限。

有市場機構統計，根據國家統計局全國70個大中城市房價指數數據，最近3個月房價持續下降的城市共有38個，包括武漢、鄭州、福州、長春、南寧等眾多省會城市以及25個三四線城市。

住房公積金貸款利率更低。自2022年10月1日下調后，首套個人住房公積金貸款5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。

除了要降低新購房屋貸款，有專家還建議，如果能夠降低存量房的房貸利率，不僅能降低購房者月供壓力，還能在一定程度上釋放內需和拉動消費。

降首付，同樣是大招。1月6日起，東莞明確，全域購房統一首套首付兩成。重慶推出新年禮包——首套公積金住房貸款最低首付款比例不低于20%，第二套房最低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。此外，符合條件的靈活就業繳存人家庭購買第二套住房，可申請住房公積金貸款。

降低購房成本，財政部和稅務總局也出力：自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后一年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

除了這些紅包，還有一些城市直接給予各種住房補貼。如，湖北荊門二孩家庭購買商品住房的，一次性給予2萬元補助；三孩家庭購買商品住房的，一次性給予4萬元補助。在湖南常德，博士買房補貼200元/平方米，本科生、中級職稱人員及高級工購房補貼120元/平方米，專科生及中級工補貼100元/平方米。

年底房產銷售翹尾，“微光在逐步變成曙光”

政策紅利不斷釋放，市場信心開始回暖。

2022年12月16日，萬科董事會主席郁亮表示，房地產行業政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度均超出了預期，“幾個月前在中期業績發布會上說微光，這幾個月下來覺得微光在逐步變成曙光”。

數據支撐了郁亮的說法。從全年看，萬科業績是斷崖式下跌。2022年，萬科實現合同銷售金額4169.7 億元。2021年，萬科合同銷售金額6277.8億元。兩相比較，跌幅驚人。好的跡象是，1月5日，萬科發布的數據顯示，2022年12月，萬科實現合同銷售金額397.6 億元。這是其近半年來最好的銷售成績，環比11月增速達30.6%。

克而瑞數據顯示，2022年最后一個月，其監測的30個重點城市新房成交環比增幅達到18%，房地產市場以小幅“翹尾”收官。從企業來看，12月，百強房企銷售金額6775.1億元，環比增長22.2%，其中，TOP30房企表現優于行業整體，近九成的TOP30房企單月業績環比增長。中海、華潤、招商等央企表現相對突出，單月業績環比增幅較高。

市場產品結構也在調整。

某頭部房企湖南負責人告訴《中國經濟周刊》記者，近兩年來，市場上不缺房子，但缺好房子，現在最好賣的就是大平層，改善需求比較旺盛，2023年，其公司新開樓盤將主推180平方米以上的戶型。

依據50家百億代表企業2021年及2022年重點項目各面積段的銷售額數據，中指研究院分析，90～140平方米首改產品銷售額占比分別為51.9%，同比減少5.2個百分點，首改需求略顯疲軟，但仍占據半壁江山；140～200平方米和200平方米以上改善及高端型產品的銷售額占比顯著提升，分別增加1.2、4.7個百分點至20.9%、12.5%，改善性需求表現出更強的韌性，在部分城市調控政策向改善性需求傾斜的作用下，需求持續釋放。

倪虹指出，當前，房地產市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發展的必然要求。

責編：郭霽瑤 guojiyao@ceweekly.cn

美編：孟凡婷