保障性租賃住房企業(yè)內(nèi)部審計在公募REITs中的實踐探析

湯衛(wèi)忠 陳志浩

[摘要]保障性租賃住房公募REITs為保障性租賃住房企業(yè)盤活資產(chǎn)、拓寬融資渠道、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供重要支撐。保租房企業(yè)在發(fā)行公募REITs前后，內(nèi)部審計可以在多個階段發(fā)揮作用。本文從保租房行業(yè)外部環(huán)境及內(nèi)在問題出發(fā)，闡明保租房公募REITs的重要價值，結(jié)合保租房公募REITs不同階段的規(guī)則，探析保租房企業(yè)內(nèi)部審計參與公募REITs的具體實踐，為內(nèi)部審計實現(xiàn)職能迭代找到新方向和突破點的同時，也為其他公募REITs試點范圍內(nèi)企業(yè)的內(nèi)部審計提供參考。

[關(guān)鍵詞]保障性租賃住房 ? 內(nèi)部審計 ? 公募REITs

障性租賃住房（以下簡稱保租房）企業(yè)內(nèi)部

審計如何從“后端”到“前段”尋找新的價值高地，需要對企業(yè)所處內(nèi)外部環(huán)境具備更清晰的認識和對職能迭代升級進行深入思考。

一、保租房行業(yè)外部環(huán)境

在城市人口數(shù)量上漲、房價高企、住房結(jié)構(gòu)不合理等多重因素影響下，新市民、青年人等群體的住房矛盾愈發(fā)突出，而該問題也一直受到黨中央、國務(wù)院的高度關(guān)注。為解決這一問題，相關(guān)政策不斷出臺，保租房得到快速發(fā)展，有效解決新市民、青年人等群體的住房問題，保租房也逐漸成為住房供應(yīng)市場的重要類型。

（一）宏觀政策大力支持

2016年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”（以下簡稱房住不炒），在后續(xù)年份召開的中央經(jīng)濟工作會議上，房住不炒作為中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)市場的基本定調(diào)已被多次提及。

黨的二十大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。由此可見，國家在住房制度改革方面將繼續(xù)發(fā)力提速，而保租房作為住房制度中重要的一環(huán)，也將迎來快速發(fā)展期。

（二）提高城市競爭力的需要

隨著我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快，人口持續(xù)流向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。2021年，我國流動人口高達3.85億人，相較2010年流動人口增加74%，2010—2021年間，流動人口年復合增速達5%，流動人口規(guī)模擴大在助力經(jīng)濟迅速發(fā)展的同時，一定程度上推高了城市房價，疊加住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等因素，也帶來了多元化的城市住房困難問題，為城市競爭力及營商環(huán)境帶來負面影響。城市的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)和人口，同時也需要合理、完善的住房供應(yīng)體系以增強流入人口的長期發(fā)展意愿，保持住房合理價格，建立兼顧各類人群的住房供應(yīng)體系，成為一個城市的競爭力所在。面對當前新市民、青年人的住房保障主要矛盾，保租房的建設(shè)與供應(yīng)為該類矛盾突出的城市提供了提升競爭力的契機，對內(nèi)可穩(wěn)定城市內(nèi)部住房供需、對外可提高城市外在吸引力，為城市吸引人才和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供住房保障。

（三）住房需求持續(xù)強勁

目前在北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口的比例達40%以上。龐大的租房需求，折射出城市住房租賃市場總體結(jié)構(gòu)性供給不足，小戶型、低租金房源供不應(yīng)求的問題。從全國首批保租房公募基金紅土深圳安居REIT募集說明書披露的信息看，深圳市常住人口住房自有率僅約23%，租房居住的市民占比高達77%。此外，深圳市實行商品住房限購政策，新落戶的新市民和青年人群體需要符合條件方可購買商品住房，考慮到落戶年限、社保繳納年限和購房所需要的首付資金量等因素，新市民、青年人租房居住的比例更高，租賃需求更加旺盛。2021年，深圳市引入的25.6萬人才中約新增19.7萬人租房需求，而《深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》顯示，2021年，深圳市計劃供應(yīng)分配保障性租賃住房1.5萬套（間），供求缺口較大。未來“十四五”期間，40城將建設(shè)籌集650萬套（間）保障性住房，著力增強保障性住房供應(yīng)，進一步滿足新市民、青年人日益強勁的住房需求。

二、保租房行業(yè)內(nèi)在問題

保租房行業(yè)在得到快速發(fā)展的同時，其面臨的問題也不容忽視。當前保租房企業(yè)主要面臨資金壓力大、利潤水平低、資產(chǎn)沉淀重三大問題。保租房的供應(yīng)很大程度上依賴保租房企業(yè)，只有有效解決保租房企業(yè)面臨的主要問題，才能促進保租房行業(yè)整體穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展。

（一）資金壓力大

保租房建設(shè)明顯具有資金投入大、投入時間集中、投資回收周期長等特點，投入產(chǎn)出嚴重失衡。基于保租房特殊性，項目基本不具有流動性，也不具有傳統(tǒng)房企靈活滾動開發(fā)的優(yōu)勢，難以按傳統(tǒng)房企開發(fā)模式推進項目建設(shè)。在開發(fā)項目自有資本金要求、融資審批約束多等外在因素影響下，保租房企業(yè)資金壓力進一步凸顯。

（二）利潤水平低

保租房具有較強的民生屬性，承載著保障新市民、青年人住房需求的重任，因此，保租房租金一直低于市場租金水平，通常是相應(yīng)市場租金的70%—90%。當前，大部分保租房企業(yè)主要處于微利、保本甚至初期虧損的情況，面對前期建設(shè)投入大、后期運營收益水平低的困境，保租房企業(yè)亟需破局之道。

（三）資產(chǎn)沉淀重

從全國首批三單保租房公募REITs披露的信息看，北京保障房中心、深圳市人才安居集團、廈門安居集團用于發(fā)行公募REITs的底層資產(chǎn)估值分別為11.51億元、12.14億元、11.58億元，均為已完成開發(fā)進入穩(wěn)定運營階段的保租房，對于此階段的保租房若缺乏可行的退出機制，隨著開發(fā)項目的不斷增加，保租房企業(yè)持有的存量資產(chǎn)也日益增加，成為企業(yè)既龐大又穩(wěn)定的沉淀資產(chǎn)。這樣不僅沒有發(fā)揮好穩(wěn)定運營的內(nèi)在優(yōu)勢，更不利于保租房企業(yè)內(nèi)部形成“建設(shè)—運營—退出—建設(shè)”的良性循環(huán)。

三、保租房公募REITs的作用

公募不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱公募REITs），是指通過證券化方式將具有持續(xù)穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可上市交易、流通性高的資產(chǎn)支持證券，能有效盤活存量資產(chǎn)，降低企業(yè)債務(wù)風險，拓寬社會投資渠道，提升直接融資比重。當前納入試點范圍的基礎(chǔ)設(shè)施主要包括倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、交通、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源和保障性租賃住房等。保租房企業(yè)在公募REITs發(fā)行中的具體角色一般為原始權(quán)益人，即直接或間接持有發(fā)行公募REITs底層資產(chǎn)的權(quán)益方。

公募REITs底層資產(chǎn)擴容至保租房，對保租房企業(yè)的健康穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展具有多重積極意義。對這些積極意義形成清晰的認識，有助于內(nèi)部審計找到實現(xiàn)職能迭代升級的方向和突破點。

（一）拓寬融資渠道、盤活沉淀資產(chǎn)

隨著保租房開發(fā)建設(shè)項目的增加，依靠自有資金難以滿足持續(xù)建設(shè)的需要，因此，低成本融資成為支撐保租房企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。保租房企業(yè)主要融資方式為銀行借款、公司債、融資券等，這些融資方式增加了企業(yè)的剛性兌付壓力及資產(chǎn)負債率。保租房企業(yè)基于保本或微利水平運營的定位，如果公司出現(xiàn)虧損，將可能限制公司通過發(fā)行債券或融資券進行融資。保租房公募REITs的推出進一步拓寬了保租房企業(yè)融資渠道，可有效緩解保租房企業(yè)融資壓力，降低企業(yè)債務(wù)負擔，提高保租房的流動性，增加存量公共資金退出通道，形成“投、融、建、管、退”閉環(huán)。

（二）實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，提升管理水平

在當前公募REITs發(fā)行結(jié)構(gòu)中，原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方在公募REITs發(fā)行后繼續(xù)擔任外部管理機構(gòu)角色的情形較為普遍，原始權(quán)益人不僅可以有效擴大自身的資產(chǎn)管理規(guī)模，還可以實現(xiàn)管理規(guī)模效應(yīng)。同時，公募REITs作為滬深交易所掛牌的流通產(chǎn)品，具有很高的信息披露要求，一定程度上給外部管理機構(gòu)帶來更大的監(jiān)管壓力，有利于外部管理機構(gòu)形成市場化、專業(yè)化、精細化的經(jīng)營管理機制，提高運營管理水平。

（三）穩(wěn)定行業(yè)信心，促進健康發(fā)展

保租房建設(shè)因投入資金大、租金水平低、回收周期長的特點，導致供給主體十分有限，社會資本直接進入意愿不強。保租房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs行業(yè)試點范圍，為社會資本間接進入保租房領(lǐng)域提供了可靠渠道，同時也為保租房企業(yè)注入一劑猛藥，對進一步穩(wěn)定行業(yè)信心、促進行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展、破解保租房發(fā)展困局發(fā)揮正向激勵作用。

（四）優(yōu)化資產(chǎn)配置，完善金融體系

保租房REITs具有“風險可控+收益穩(wěn)定”的優(yōu)勢，即使證券市場受到外圍影響出現(xiàn)劇烈波動，REITs二級市場依然保持穩(wěn)定，日益完善的規(guī)則與優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的支持，使其成為股票、債券、現(xiàn)金之外新的大類資產(chǎn)配置類別。隨著全國首批三單保租房公募REITs的順利上市，公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施類型已從過去的倉儲物流、收費公路、機場港口等基礎(chǔ)設(shè)施擴展到如今的保租房，意味著我國公募REITs正加速擴容，保租房行業(yè)相關(guān)金融體系也得到進一步完善。

四、內(nèi)部審計在公募REITs中的實踐探析

公募REITs作為優(yōu)化完善存量資產(chǎn)盤活的重要方式，自保障性租賃住房納入REITs發(fā)行試點范圍以來，保租房REITs便按下發(fā)展“加速鍵”，開辟了保租房領(lǐng)域存量帶增量實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的模式，保租房企業(yè)也從“管資產(chǎn)”進階到“管資本”。內(nèi)部審計如何在新領(lǐng)域適應(yīng)公司需要，為公司提供更高價值的內(nèi)部審計服務(wù)輸出，是保租房企業(yè)內(nèi)部審計面臨的機遇與挑戰(zhàn)。結(jié)合公募REITs發(fā)行的不同階段，進一步探析內(nèi)部審計如何更好地參與公募REITs。

（一）發(fā)行環(huán)節(jié)

公募REITs的發(fā)行是一項多環(huán)節(jié)、多主體、多規(guī)則的系統(tǒng)性工作，需經(jīng)過項目準入與推薦、基金審批與注冊、基金發(fā)售與上市等環(huán)節(jié)，涉及原始權(quán)益人、發(fā)改委、證監(jiān)會、基金公司、中介機構(gòu)等主體。在公募REITs發(fā)行的工作鏈條上，內(nèi)部審計可以提供更多價值性服務(wù)。

1.審計調(diào)查摸底。首批保租房REITs受到市場熱捧，離不開優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)，對于潛在的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，內(nèi)審部門在擬訂審計計劃時可一定程度向相關(guān)項目傾斜，提前介入。

結(jié)合發(fā)行規(guī)則，通過實施審計調(diào)查的方式，進行詳細摸底，重點關(guān)注項目是否具有滿足入庫的基本條件，如基礎(chǔ)設(shè)施項目類型、資產(chǎn)權(quán)屬情況、項目財務(wù)狀況及經(jīng)營成果、預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率、原始權(quán)益人內(nèi)部控制建立情況、項目運營機構(gòu)情況、原始權(quán)益人近3年合規(guī)情況等發(fā)行REITs的基本條件，評估潛在項目是否存在明顯發(fā)行障礙，是否具有培育發(fā)行可能性等，提出審計發(fā)現(xiàn)問題及建議，協(xié)助保租房企業(yè)進一步厘清潛在底層資產(chǎn)發(fā)行資質(zhì)。

2.審計整改跟蹤。完成審計調(diào)查后，利用審計發(fā)現(xiàn)問題督促整改落實、審計“回頭看”等常規(guī)審計工作機制，對具備入庫潛力的底層資產(chǎn)進行跟蹤審計。在此階段主要圍繞發(fā)行規(guī)則要點，把關(guān)審計發(fā)現(xiàn)問題整改情況，規(guī)定整改期限，限期完成整改，并通過“回頭看”進行整改質(zhì)量驗證，確保審計工作達到實效。通過整改工作，盡可能掃清發(fā)行障礙，提高申報成功率，切實發(fā)揮內(nèi)部審計服務(wù)企業(yè)現(xiàn)實需要的內(nèi)在作用，實現(xiàn)審計服務(wù)效能迭代升級，從傳統(tǒng)的“監(jiān)督服務(wù)”升級到“價值服務(wù)”，進一步豐富內(nèi)部審計的內(nèi)涵。

3.中介機構(gòu)選聘。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行是一項各方通力合作最終達成目標一致的過程，其中主要的參與方包含法律顧問、財務(wù)顧問、評估機構(gòu)、稅務(wù)咨詢顧問、審計機構(gòu)等中介機構(gòu)。《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報要求》對中介機構(gòu)提出了明確的要求，保租房企業(yè)在進行中介選聘的過程中，內(nèi)部審計在采購方式、采購文件、開評標、定標、合同簽訂等環(huán)節(jié)可充分發(fā)揮監(jiān)督職能，確保采購過程陽光透明、服務(wù)主體專業(yè)適格，為后續(xù)順利發(fā)行REITs奠定堅實基礎(chǔ)。

4.成果文件審核。在中介機構(gòu)出具各類成果文件后，內(nèi)部審計可進一步發(fā)揮好審核職能，從內(nèi)部審計客觀性、獨立性、專業(yè)性角度重點審核成果文件中是否具有虛假記載、誤導性陳述、重大遺漏，或不符合相關(guān)要求而故意隱瞞等情形，避免存在合規(guī)風險。尤其在資產(chǎn)評估方面，對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)進行合理評估直接影響到公募REITs的定價問題，資產(chǎn)評估主要以現(xiàn)金流折現(xiàn)法作為主要的定價方法并選擇其他不同估值技術(shù)下的估值方法進行校驗，以此獲得一個合理的估值。現(xiàn)金流折現(xiàn)法估值核心關(guān)注要素包括：收益期限、現(xiàn)有收入水平、未來收入水平、預期增長率、運營成本和運營凈收益及折現(xiàn)率，內(nèi)部審計在進行相關(guān)成果文件審核時應(yīng)重點關(guān)注上述要素的準確性、完整性、合理性。

5.關(guān)鍵合規(guī)問題審查要點。項目公司是公募REITs的基礎(chǔ)，中國證監(jiān)會的盡職調(diào)查指引、滬深交易所的審核關(guān)注事項，對項目公司的合法合規(guī)性以及核查標準提出了明確要求。內(nèi)部審計在進行相關(guān)問題審查時應(yīng)重點關(guān)注項目公司設(shè)立、內(nèi)部控制、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合法性、國有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)合法性等問題。（1）項目公司設(shè)立。以項目公司是否依法設(shè)立并合法存續(xù)為目標，對項目公司設(shè)立的合法合規(guī)性進行審查。重點審查項目公司設(shè)立過程、必要的決議文件、工商底檔資料等。（2）治理機構(gòu)及組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部控制。重點關(guān)注項目公司內(nèi)部控制是否已遵循健全性、有效性、獨立性原則。包括內(nèi)部控制是否涵蓋公司的各項業(yè)務(wù)、各個部門或機構(gòu)和各級人員，包括決策、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋等各個環(huán)節(jié)；是否通過科學的內(nèi)控手段和方法，建立合理的內(nèi)控程序，確保內(nèi)控制度的有效執(zhí)行；公司各機構(gòu)、部門和崗位職責的設(shè)置是否保持相對獨立等。（3）發(fā)行過程中必要的授權(quán)。國有資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的合法合規(guī)性歷來屬于內(nèi)部審計重點關(guān)注內(nèi)容，發(fā)行REITs過程中涉及的國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動，內(nèi)部審計應(yīng)重點關(guān)注原始權(quán)益人對基礎(chǔ)設(shè)施項目的轉(zhuǎn)讓是否獲得了合法有效的授權(quán)，原始權(quán)益人是否依法持有基礎(chǔ)設(shè)施項目的所有權(quán)，原始權(quán)益人是否在基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行前將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至項目公司已取得有效授權(quán)和審批，原始權(quán)益人是否對基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行獲批后，擬將其持有的項目公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給專項計劃進行有效授權(quán)和審批。

（二）項目運營

公募REITs對底層資產(chǎn)有嚴格要求，對現(xiàn)金流的穩(wěn)定性及收益率都有明確規(guī)定。從投資者角度看，保租房REITs備受青睞的主要原因是風險可控以及保租房底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)且具有強制分紅硬性要求。已發(fā)行REITs的后續(xù)走勢，是否繼續(xù)保持穩(wěn)定態(tài)勢、是否繼續(xù)保持吸引力以及競爭力，很大程度上取決于運營機構(gòu)的運營質(zhì)量。對于尚未發(fā)行公募REITs的保租房企業(yè)，運營機構(gòu)的適格同樣是重要的關(guān)注對象。

1.運營機構(gòu)管理。已發(fā)行的三單保租房REITs底層資產(chǎn)運營機構(gòu)均為原始權(quán)益人的關(guān)聯(lián)方，原始權(quán)益人保留了對底層資產(chǎn)的運營管理權(quán)限，運營機構(gòu)管理的資產(chǎn)規(guī)模和運營水平將持續(xù)受到市場的關(guān)注和檢驗。能否打造資產(chǎn)運營的品牌、獲得市場認可，是運營機構(gòu)必須面對的考驗。在編制內(nèi)部審計年度工作時，內(nèi)審部門可適當增加資產(chǎn)運營端相關(guān)審計，借助審計以審促優(yōu)，提升市場定位能力、收益管理能力、運營成本管控能力，助力保租房企業(yè)運營機構(gòu)打造成為市場化、專業(yè)化的一流運營服務(wù)商，實現(xiàn)以高質(zhì)量專業(yè)化運營塑造REITs內(nèi)在價值的目標。

2.關(guān)注主要指標。運營機構(gòu)的運營管理能力是評價運營表現(xiàn)的重要指標，而運營管理能力主要反映在租金收繳管理水平、增值收入獲取能力、客戶滿意度等方面。（1）租金收繳。由于租金支付方式、單位租戶內(nèi)部審批流程不同等原因可能導致租金收繳上存在時間差異，影響租金的正常管理，尤其是在租戶數(shù)量多、租金金額大、信息化不足的情況下，租金收繳可能出現(xiàn)多收、少收等錯收行為，實施審計程序時可圍繞租金是否做到應(yīng)收盡收、應(yīng)繳盡繳，綜合評估運營機構(gòu)收繳情況。（2）增值收入。由于保租房租金漲幅具有嚴格限制，運營管理機構(gòu)要保持業(yè)績增長，很大程度取決于增值服務(wù)創(chuàng)收水平，取決于運營管理機構(gòu)是否可以拓寬服務(wù)邊界、增加管理業(yè)態(tài)、擴大管理規(guī)模，構(gòu)建多元化的元社區(qū)增值服務(wù)，如社區(qū)零售、到家服務(wù)、社區(qū)教育、社區(qū)養(yǎng)老、餐飲服務(wù)等。實施審計時應(yīng)重點關(guān)注運營機構(gòu)在增值收入創(chuàng)收方面的可持續(xù)性以及穩(wěn)定性，對收入模式單一、固化的運營機構(gòu)及時提出相關(guān)建議。（3）客戶滿意度。租戶滿意度是反映保租房運營管理機構(gòu)對外服務(wù)的直觀體現(xiàn)。運營管理機構(gòu)一般委托第三方專業(yè)機構(gòu)定期進行客戶滿意度調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果進行后續(xù)服務(wù)的改進和提升。實施審計時根據(jù)運營機構(gòu)提供的歷次第三方滿意度調(diào)查資料，綜合評估運營機構(gòu)的客戶滿意度，重點審查運營機構(gòu)滿意度提升整改措施實施的有效性以及滿意度提升效果，強化有關(guān)結(jié)果的運用。

（三）擴募階段

公募REITs采用強制分紅模式，可供分配金額的90%用于REITs收益分配，使得REITs可自由支配的現(xiàn)金流較少，如需新購入資產(chǎn)，除了留存資產(chǎn)和對外借款外，擴募成為重要的資金來源。

1.審計方向有所側(cè)重。在REITs擴募時，投資者主要考慮新購入資產(chǎn)質(zhì)量、類型、估值、資產(chǎn)組合情況等。如果新購入資產(chǎn)同樣具備“首發(fā)”底層資產(chǎn)優(yōu)勢或優(yōu)于“首發(fā)”底層資產(chǎn)，將可能提升REITs內(nèi)部收益率并反映在交易價格上。根據(jù)擴募規(guī)則，對于新購入資產(chǎn)具有“有利于增強基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)運作水平，相關(guān)變化不會影響基礎(chǔ)設(shè)施REITs保持健全有效的治理結(jié)構(gòu)和當前持有項目的穩(wěn)定運營”的總體要求，內(nèi)部審計對擬入池項目進行常規(guī)審計時，在擬定審計目標、審計方案、審計程序時，不僅要考慮項目合規(guī)性，同時還要圍繞總體目標評估擬入池資產(chǎn)與存續(xù)資產(chǎn)是否可以發(fā)揮分散風險、增加成長潛力的組合優(yōu)勢，是否有助于發(fā)揮“資產(chǎn)上市平臺”的戰(zhàn)略價值作用。

2.具體審查要點。擴募規(guī)則對基礎(chǔ)設(shè)施REITs、主要參與機構(gòu)、購入基礎(chǔ)設(shè)施項目、資金來源、原始權(quán)益人要求提出了明確的合規(guī)要求，保租房企業(yè)內(nèi)部審計在實施審計時，應(yīng)重點關(guān)注擬入池資產(chǎn)類型與首發(fā)資產(chǎn)是否保持一致、項目是否權(quán)屬清晰、手續(xù)是否齊備合法合規(guī)、項目轉(zhuǎn)讓是否存在實體障礙、項目是否穩(wěn)定運營且滿足最低運營時限要求、未來現(xiàn)金流分配率預計是否達標等。

3.市場化并購。根據(jù)擴募規(guī)則，基金管理人可以發(fā)揮主觀能動性，主動發(fā)起市場化并購，收購首發(fā)原始權(quán)益人體系以外的項目，這項安排一方面有助于REITs打通各類產(chǎn)業(yè)資本在一二級市場的聯(lián)系，擴大底層資產(chǎn)的供給；另一方面對保租房企業(yè)（首發(fā)原始權(quán)益人）在擬入池資產(chǎn)的培育、運營機構(gòu)運營管理水平的提升上提出了更高的要求，這也為保租房企業(yè)內(nèi)部審計提供了更多發(fā)揮作用的機會。

五、相關(guān)建議

保租房企業(yè)內(nèi)部審計除了在傳統(tǒng)監(jiān)督領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力外，還應(yīng)積極順應(yīng)企業(yè)在新領(lǐng)域的迫切需求，在新領(lǐng)域、新需求中找到新的價值定位。建議從審計機制、審計思維、審計力量等方面入手，為實現(xiàn)內(nèi)部審計職能迭代奠定堅實基礎(chǔ)。

（一）建立健全內(nèi)部審計工作機制

內(nèi)部審計要從以往的“查錯糾弊”向現(xiàn)在的“風險防控”轉(zhuǎn)型，從以往的“監(jiān)督”職能向現(xiàn)在的“監(jiān)督與服務(wù)并重”轉(zhuǎn)型，從以往的“產(chǎn)值消耗部門”向現(xiàn)在的“創(chuàng)造價值部門”轉(zhuǎn)型，離不開工作模式的轉(zhuǎn)變。保租房企業(yè)內(nèi)部審計通過進一步建立健全內(nèi)部審計工作機制，靈活、動態(tài)適配企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化現(xiàn)有工作模式和服務(wù)效能，持續(xù)拓寬內(nèi)部審計職能邊界，拓展內(nèi)部審計參與的廣度與深度，提升審計覆蓋面，更好滿足價值型內(nèi)部審計的要求。

（二）切實提升內(nèi)部審計價值

緊盯發(fā)展趨勢和現(xiàn)實需要，不斷尋找新的價值增長點，避免固化審計工作模式、工作思維。樹立價值型審計理念，創(chuàng)新審計工作方式，推動企業(yè)完善管理和實現(xiàn)經(jīng)營目標、促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，增強企業(yè)核心競爭力。

（三）不斷強化內(nèi)部審計力量

以構(gòu)建復合型人才為目標，完善內(nèi)部審計人才隊伍建設(shè)，努力打造審計水平高、專業(yè)技能強、知識儲備豐富的優(yōu)秀審計團隊。通過外部引進或內(nèi)部培育方式，不斷提高審計人才綜合素質(zhì)，提升內(nèi)部審計工作水平與質(zhì)量，使其能夠適應(yīng)更高層次、更為復雜的工作需要，著力打造具有自身特色、亮點的內(nèi)部審計“金字招牌”。

（作者單位：深圳市人才安居集團，郵政編碼：518000，電子郵箱：434903925@qq.com）

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