6家房企率先拿到定增“通行證”　募投項目聚焦人口凈流入城市

秦佳麗　惠凱

本周，央行、國家金融監管總局發布通知，將去年公布的支持房地產市場平穩健康發展的多項金融政策進行調整優化，未來半年內到期的房企融資可展期到2024 年年底。此舉可有效提升金融機構對房企的信心，緩解房企償債壓力。展望未來，圍繞“房住不炒”、“保交樓”的政策導向，房企融資渠道的趨于寬松客觀上有利于上市房企定增的順利實施。

同時，截至本周，房企定增即有6家獲得注冊批復，從募投項目來看，大多位于人口凈流入城市，項目收益率多數在15% 以下。業內人士表示，融資成本較低的定增有助于降低房企的財務支出，有利于落實“保交樓”

政策。另外，從當前定增公司分類來看，未來其他房企也有望受益，“目前獲批企業類型較多，受益范圍較廣，表明監管機構在加大支持各類型房企的股權融資，后期相當部分企業定增應能順利通過。”

6家房企率先拿到定增“通行證” 募資總額約350 億元助力保交樓

“第三支箭”支持房企股權再融資政策出爐半年，房企定增在實操層面有了新動向。繼5 月29 日某知名國有房企定增并購事項獲深交所審核通過后，A 股房企股權融資近一個月內陸續開閘，截至7 月14 日，已有保利發展、中交地產、大名城、福星股份、陸家嘴等6 家A 股房企的定增方案陸續獲得證監會同意注冊批復，預計募資總額合計約350 億元（見附表）。

從企業類型來看，首輪定增獲批的房企類型較廣。央國企成功推進大額定增的同時，以福星股份、大名城為代表的中小型混改或民營房企也在定增獲批之列。募資用途上，該批房企主要用于“保交樓”相關項目開發、資產并購募集配套資金及補充流動資金，譬如保利發展擬將募得金額中110 億元用于14 個項目，陸家嘴擬募資用于支付前灘投資旗下耀龍公司、企榮公司的股權交易對價。

“目前證監會批復同意的幾家房企中，既有央國企也有民企，既有‘綠檔企業也有三線全踩的‘紅檔企業，受益企業的范圍比較寬，沒有表現出明顯的偏向性，表明監管機構在加大支持各類型房企的股權融資。”中指研究院企業研究總監劉水向本刊表示。

從定增周期來看，該批房企定增獲批速度尚在市場預期范圍內。從初始預案公告日到審批通過，前述房企獲批普遍在6 個月左右。其中獲批最快的是中交地產，今年2 月24 日披露預案到6 月28 日證監會審核通過，前后歷時不到4 個月。

據中信建投統計，2014年以來A股房地產公司實施增發，預案公告日至發審委和并購重組委通過日歷時2.2個月至25.4 個月不等，中位數為7.6 個月。對比之下前述6 家A 股房企定增的審批速度效率較高。

在目前獲批注冊的房企中，大股東、實控人仍是參與定增的主力。公告顯示，中交地產的大股東認購定增股份的比例為30%～50%。

附表 2023年A股定增獲批房企情況（截至7月14日）

數據來源：本刊根據公司公告整理

整體上，定增進展順利的房企還是少數。自去年年底A 股房企股權融資全面重啟以來，有27 家A 股涉房企業披露增發預案或意向性公告，而當前成功拿到增發“通行證”的房企數量占比為兩成。

另外，對于當前6 家房企而言，從“獲批”到最終募資還有一些程序要走。劉水介紹，一般來說，定增預案自證監會同意注冊之日起12 個月內有效，企業會根據股價變動情況擇機實施定增。不過后續還需面臨溝通投資機構、確定投資意向及額度、執行定增方案、公告發行情況及股份變動報告書、向交易所申請辦理新增股份上市等系列手續。“溝通投資機構并確立投資意向及額度是難點，當前房地產還在深度調整，一般投資機構對房地產股權投資比較謹慎，相比之下大股東或者母公司參與定增的，投資意向比較確定。”

監管問詢成房企增發必要環節 關注方向主要在募投必要性

首批房企定增方案搶先落地之余，目前仍有近20 家意向增發房企等待“批文”，在這個過程中，交易所問詢已成為必要的一環。在問詢過程中，監管層對募投必要性高度關注，問詢聚焦于募投項目或投資標的、發行主體債務風險及經營情況、認購對象及認購資金來源等。

具體來看，無論是已定增落地還是等待審核的房企，募投項目情況都獲得重點關注。譬如擬將上百億元募集資金投入14 個項目的保利發展，詳細說明了項目銷售或出租對象、開工建設情況、預計竣工交付時間以及募集資金的具體使用安排，以及不存在用于拿地拍地或開發新樓盤等增量項目情形。

另一類針對房企收購重組并配套募資，交易所重點關注收購資產的具體情況、資產評估的合理性等。典型的如借助“第三支箭”重啟并購和配套融資的前述國有房企，公司擬通過發行股份購買深投控持有的南油集團24% 股權、招商局投資發展持有的招商前海實業2.89% 股權，同時擬募資不超過85 億元用于項目建設及補充流動資金。交易所要求結合上市公司經營發展戰略補充披露本次交易的必要性內容，該房企回復解釋本次交易將進一步增強對于前海自貿投資的控制，有利于上市公司提高其在前海片區享有的資源價值。

此外，對于部分存在債務違約的房企，交易所則更為關注其償債能力及財務指標是否處于合理區間。譬如，擬定增募資不超過28 億元的某出險房企近期收到兩輪問詢函，關注其債務重組計劃和可行性。

事實上，較長周期的增發歷程中，部分房企的定增預案已有較大幅度調整。以近期因財務資料到期、申請中止審核與珠海免稅重組的格力地產為例，重啟并購重組事項這半年來，格力地產最新草案在現金支付金額、發行價格等方面有了多項調整，主要變動在于，當前格力地產的并購交易總價由122 億元下調為89.8 億元，配套募集金額卻由不超過8 億元提升到70 億元。交易所于4 月要求格力地產對方案調整進行解釋的問詢函，格力地產延期至今尚未答復。

另外還有房企如豫園股份，近期下調了定增募資規模。今年6 月，豫園股份公告將定增募資上限由80 億元下調為49 億元。募資用途方面，公司在最新預案中放棄了投向文化商業零售擴建項目，同時縮減補充流動資金及償還銀行借款的額度。

涉房A 股公司的增發募資投向亦獲高度關注，主營黃金飾品業務的豫園股份、主營貿易物流的外高橋等近期收到交易所定增相關問詢函，被要求說明募投項目與公司現有業務的區別與聯系。其中，擬定增募資不超過33.4 億元的外高橋已收到交易所兩輪問詢函，關注其募投項目是否符合涉房上市公司募集資金應投向主業、不投向房地產相關業務的要求。定增方案顯示，外高橋募集資金擬投向“新發展H2 地塊新建項目”“新發展H4-15 地塊新建項目”“F9C-95#廠房項目”等，項目類型涵蓋保障型租賃住房和長租公寓，以及主要定位于生物醫藥、智能制造等行業的產業園區用于對外出租。

“問詢既是交易所的例行程序，也是交易所深入了解上市公司定增細節的途徑，后續可能會產生不確定性，不排除有定增被否的情況出現。”劉水補充道，“不過，目前獲批企業類型較多，受益范圍較廣，表明監管機構在加大支持各類型房企的股權融資，后期相當部分企業定增應能順利通過。”

房企調整資產布局 聚焦人口凈流入的高能級城市

募投項目的投向也反映了房企在復雜的宏觀經濟和行業格局變動下，順勢而為，對資產布局的大幅調整。比如保利發展110 億元定增資金將投入到14 個房地產開發項目。從地域分布來看，2016 年保利發展定增募投項目集中在南京、珠海、合肥、成都、福州、佛山、天津七地，重點是南京、合肥。而保利發展現在的14 個定增項目集中在廣州、西安、合肥、南京、中山等地，特別是廣州、南京、合肥三地，不再安排天津和福州的地產募投項目。背后體現出在宏觀經濟和產業格局調整的大背景下，企業主動調整資產布局。

在不久前的2022 年業績說明會上，保利發展總經理周東利表示：2022年下半年以來不同城市延續了分化特征，經濟基礎好、人口凈流入的核心城市地產市場恢復更快、程度更好，而三四線城市依然相對緩慢。基于此，保利發展堅持核心區域聚焦戰略，重點投資基本面好的城市。

從實施定增的房企公告來看，項目收益率整體呈現“由北向南逐漸抬升”的態勢。目前定增進度最快的是前述知名國有房企，其去年底推出定增方案于近期落地實施，其中募資85 億元投入到10 個地產項目中。其中兩個項目位于東北——長春公園項目的銷售利潤率是4.6%，沈陽招商公園1872項目的銷售利潤率是3.4%，銷售利潤率在其10 個項目中處于尾部，而重慶、上海等南方城市項目的銷售利潤率基本都超過10%。

至于保利發展的14 個募投項目，其中廣州保利和悅濱江一個項目的銷售凈利率超過10%，13 個募投項目的銷售凈利率低于10%、3 個項目低于6%。金額方面，募投金額最大的是廣州保利領秀海，定增資金中計劃投入14.5 億元，銷售凈利率是6.87%。

對比過往定增項目，房地產開發的收益率整體有所下滑。2016 年房企融資窗口打開，保利發展抓住機會實施定增，定增公告顯示：投資回報率最低的南京保利中央公園是9.8%，其銷售凈利率為8.2%；珠海保利國際廣場的投資回報率、銷售凈利率分別高達23.8%、15.8%；佛山保利西雅圖項目的投資回報率最高，接近30%。

另一家優質房企萬科，其定增公告顯示，計劃定增募集的150 億元資金中約七成將投入到11 個地產項目中，公告測算的投資收益率在3.5%-13.6% 之間，其中項目投資收益率5% 以下的有3 個。

市場化房企成定增主流 部分國企回歸主業、縮減地產業務

相較而言，一些體量較小的優質房企的定增募投收益率可能更高。比如福星股份計劃定增募資13.41 億元，募資僅投向武漢市紅橋村城中村改造K6 地塊、K15 地塊兩個地產項目，銷售凈利率分別是10.6%、13.5%。

并非所有的央國企背景房企都抓住了近半年的房企再融資窗口期。比如信達地產，曾在2016 年房產市場頂點時多次拿下“地王”項目。公司也抓住了以往的幾次股權融資機遇，比如2008 年前后、2016 年前后的兩次房企再融資窗口期，當時信達地產果斷實施定增。但這次監管部門再度放松房企再融資限制時，信達地產卻轉向低調。這是為何？

據本刊了解，信達作為四大AMC的領頭羊，近幾年加速回歸“大不良”主業，在資產負債率等方面面臨一定壓力，對于需占用表內資本的項目，偏向謹慎。由于開發管理類業務被認定為需消耗信達的表內資本，信達集團層面近幾年不對這類業務提供協同和激勵。基于此，信達地產減少了市場化業務的占比，加大對信達“大不良”主業的配合和支持力度。

業績方面也顯示，信達地產的規模追求不再強烈。公司2019 年實現25.5 億元的凈利潤高點、2020 年錄得258.6 億元營收高點后，業績逐年走低，去年錄得營收182 億元、凈利潤5.7 億元。公司資產負債表上的存貨、合同負債呈逐年減少，這意味著其未來的推盤量將繼續減少。

其他不少央國企背景的大中型A 股房企如綠地控股、華遠地產、大悅城、首開股份等都抓住了2008 年、2016 年兩次房企定增政策窗口期，近期卻都沒有發布定增方案，原因各異，有的已違約，有的去年虧損再融資難度較大，以及收縮地產業務等。

房企定增獲批釋放積極信號 定增公司范圍有望擴大

首批增發獲批釋放出積極信號，但二級市場是否響應，仍取決于房企本身的質量以及買方信心。本刊了解到，就目前定增“獲批”的房企而言，實施并購重組配套募資的前述國有房企相關程序正在加快推進，公司6 月27 日發布的公告顯示，其購買相關資產的過戶手續及相關工商變更登記、備案事宜已完成。

部分房企后續面對買家市場及資金使用效益上仍面臨考驗。其中，中交地產已搶先拿到定增“批文”，但在此前增發審核問詢函中，仍呈現出業績低迷等現象。根據中交地產6 月對審核問詢函的回復公告，公司目前腳踩“三道紅線”。截至今年3月末，中交地產剔除預收款后的資產負債率為82%，凈負債率達294%，現金短債比僅為0.47。

公司募集資金投向的項目凈利率高低有別。中交地產此次募集資金投向長沙鳳鳴東方、鄭州翠語紫宸、武漢中交澄園等5 個在建住宅項目，項目銷售凈利率在4.58%-12.29% 之間。據中交地產近期對申請增發的審核問詢函回復公告，報告期內，發行人及項目公司涉及的房地產開發項目共計116 個，其中擬建項目14 個、在建項目共計52 個。公司補充資本的動力較強。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）