房地產企業財務融合中存在的問題及應對

李金方

隨著經濟的快速發展和城市化進程的加速推進，房地產行業成了國民經濟的重要支柱產業之一。同時，隨著市場競爭的加劇和政策調控的不斷加強，房地產企業面臨著融資成本過高、融資渠道受限、信用風險管理不完善、債務風險暴露等諸多問題。因此，房地產企業財務融合成為當下的一個熱門話題。如何實現財務融合，解決房地產企業面臨的融資難題，已成為房地產企業管理和發展的重要議題。

一、房地產企業財務融合的特點

房地產企業財務融合的特點主要表現在以下幾個方面：

一是資金需求量大。房地產企業需要大量資金用于土地購置、房屋開發、市場營銷等環節，因此其資金需求量較大。

二是資金來源復雜。房地產企業的資金來源多種多樣，包括自有資金、銀行貸款、信托計劃、債券發行、股票發行等多種融資方式，因此其資金來源相對復雜。

三是財務管理復雜。房地產企業需要對不同來源的資金進行統籌規劃和管理，包括融資結構的優化、融資成本的降低、融資渠道的拓展、風險管理的加強等多方面的工作，因此財務管理相對復雜。

二、房地產企業財務融合現狀

（一）融資結構

房地產企業財務融合的融資結構主要包括自有資金、銀行貸款、債券發行、信托計劃、股票發行等多種方式。目前，房地產企業的融資結構以銀行貸款和債券發行為主，其中銀行貸款占比較大，但是近年來政策不斷收緊，對于房地產企業的貸款規模和期限也有所限制。此外，債券發行已成為房地產企業重要的融資方式，但是隨著市場供求變化，債券利率也在不斷上升，給房地產企業帶來融資成本的壓力。

（二）融資渠道與融資模式

房地產企業財務融合的融資渠道包括銀行貸款、債券發行、私募基金、資管計劃等多種方式。其中，銀行貸款是房地產企業最常用的融資方式，但是近年來受到政策收緊和銀行資金緊縮的影響，銀行貸款渠道有所收縮。債券發行是房地產企業另一種常用的融資方式，隨著市場競爭的加劇和市場供求變化，房地產企業需要靈活調整債券融資模式。此外，房地產企業還可以通過私募基金、資管計劃等多種方式進行融資。但是這些融資渠道往往存在較高的門檻和風險，需要謹慎選擇。

（三）融資成本與融資效率

房地產企業財務融合的融資成本是企業融資的重要指標，包括融資利率、融資費用、融資期限等多個方面。目前，房地產企業的融資成本較高，主要是受到政策收緊、銀行資金緊縮和市場競爭加劇等因素的影響。為降低融資成本，房地產企業需要優化融資結構，拓展融資渠道，同時也要加強信用風險管理和流動性管理，提高融資效率。此外，房地產企業也需要加強財務規劃和管理，制訂合理的融資計劃和投資計劃，提高資金利用效率，實現融資和投資的有效銜接。

三、房地產企業財務融合中存在的問題

（一） 融資成本過高

房地產企業財務融合中存在的一個重要問題是融資成本過高。房地產企業的融資成本包括利率、手續費、擔保費等多個方面，而這些成本在一定程度上限制了企業的融資能力和資金利用效率。首先，政策收緊導致融資成本上升。隨著政策收緊，銀行對于房地產企業的貸款規模和期限有所限制，使得企業在融資時難以獲得低成本的資金支持。其次，銀行資金緊縮也導致融資成本的上升。銀行的資金來源主要是存款，當資金緊縮時，銀行對于資金的使用也會更加謹慎，從而提高了融資成本。

（二）融資渠道受限

房地產企業財務融合中存在的另一個問題是融資渠道受限。當前，房地產企業主要依賴銀行貸款和債券發行等傳統融資方式，但是受到政策收緊、資金緊張等因素的影響，這些融資渠道受到了一定的限制。同時，房地產企業想要拓展其他融資渠道也存在較高的門檻和風險，導致融資渠道相對單一，企業的融資能力受到一定的制約。具體來說，銀行貸款渠道因為政策收緊和監管要求的加強而收縮，企業的貸款規模和期限受到一定的限制；債券市場的監管也在不斷加強，債券發行的成本也在上升，企業的融資效率受到一定的影響。

（三）信用風險管理不完善

由于房地產企業的融資規模較大，融資周期較長，其融資過程中也面臨著較高的信用風險。如果企業信用評級較低，其融資成本將會大幅上升，甚至難以獲得融資支持。同時，企業在資金運作過程中還需要面對市場風險、流動性風險等多種風險，需要通過完善的信用風險管理來控制風險的發生和蔓延。然而，當前許多房地產企業在信用風險管理方面存在不完善的情況。首先，企業在融資過程中沒有進行充分的風險評估和控制，對于借貸方的信用評級、還款能力等情況了解不足，從而增加了企業的信用風險。其次，企業在融資過程中缺乏足夠的擔保和保障措施，對于風險的承擔和應對能力較弱。

（四）債務風險暴露

由于房地產企業的融資規模較大，企業債務也隨之增加。當市場環境發生變化時，如經濟下行、政策收緊等因素的影響，企業可能會面臨債務風險的暴露。這種情況下，企業難以按時還款，甚至會發生違約等情況，對企業的財務狀況和信用評級都將產生不利影響。當前，房地產市場面臨多重壓力，房地產企業的債務風險也有所增加。一方面，政策收緊導致銀行貸款規模和期限受到限制，企業的融資能力下降；另一方面，房地產市場也面臨調控和去杠桿化的要求，企業的資金回籠周期變長，資金流動性也面臨一定壓力，從而增加了企業的債務風險。

四、房地產企業財務融合應對措施

（一）優化融資結構

優化融資結構可以幫助企業降低融資成本、提高融資效率，從而實現財務融合的良性發展。首先，拓展多元化融資渠道。房地產企業可以通過發行債券、股票、優先股等證券產品，引入更多的投資者和資金來源。另外，還可以通過創新金融產品和模式，如ABS、PPP等方式來融資。其次，提高融資效率。企業可以通過加強與供應商和銷售渠道的協作，提高項目進度和銷售速度，從而實現更快的資金回籠和利用。

（二）拓展融資渠道

目前，房地產企業的融資渠道主要依賴于銀行貸款和債券發行等傳統融資方式，但是這些方式成本較高、渠道有限、周期長等缺點也在限制企業的融資能力和資金利用效率。因此，拓展融資渠道是必要的。

第一，通過資本市場融資。房地產企業可以通過發行債券、股票、優先股等證券產品，引入更多的投資者和資金來源。通過資本市場融資，企業可以降低融資成本、提高融資效率，同時還可以提高公司知名度和品牌價值。

第二，通過金融創新融資。企業可以通過金融創新的方式，如ABS、PPP等方式來融資。通過創新金融產品和模式，企業可以獲得更加靈活、多樣化的融資方式，提高融資效率和資金利用效率。

第三，與資本方合作融資。企業可以與風險投資機構、私募股權投資機構等資本方合作，獲得更多的投資和融資支持。

（三）強化信用風險管理

房地產企業在財務融合中需要加強信用風險管理，以減少風險發生的可能性。一是要加強信用風險評估和控制。房地產企業在與銀行和其他借貸方進行融資合作之前，應對其進行信用評估，以確定對方的還款能力和信用狀況。在進行信用評估的同時，企業還需要建立完善的信用風險管理體系，包括規范的信用授信流程、合理的擔保措施和風險管理機制等。二是要加強信用風險監控和預警。企業需要建立完善的信用風險監控和預警機制，及時發現信用風險的發生和變化，及時采取應對措施。

（四）積極應對債務風險

為了有效應對債務風險，房地產企業需要采取積極措施，以降低風險發生的概率。首先，合理規劃債務結構。企業應在規劃債務結構時，避免過度依賴短期債務，同時控制長期債務比例，確保債務結構合理，降低財務風險。其次，加強資金管理和運作。企業應加強資金管理和運作，包括規范資金流動和使用，降低財務風險和債務風險。

五、房地產企業財務融合成功案例分析

在房地產企業財務融合領域，存在著許多成功的案例。這些企業通過多種方式和渠道融資，降低融資成本和風險，提高融資效率和資金利用效率，實現了財務融合的良性發展。例如，萬科通過發行債券、ABS等方式融資，采用多元化的融資渠道和方式，降低了融資成本和風險，提高了融資效率和資金利用效率。碧桂園則通過發行債券、股票等方式融資，實現了多元化的融資，降低了融資成本和風險，同時提高了融資效率和資金利用效率。

除此之外，還有一些值得借鑒的做法，例如企業可以與風險投資機構、私募股權投資機構等資本方合作，獲得更多的投資和融資支持，同時還可以通過政策性融資、金融創新等方式獲得更加靈活和多樣化的融資渠道。此外，企業還可以加強內部的資金管理和運作，規范資金流動和使用，避免財務風險和債務風險的發生。

六、結 語

在當前金融市場競爭激烈的背景下，房地產企業財務融合已成為行業發展的必然趨勢。財務融合不僅可以降低融資成本和風險，提高融資效率和資金利用效率，還可以促進企業內部的協同發展。然而，房地產企業在財務融合過程中也面臨著一些問題和挑戰。因此，企業需要采取積極的應對措施，以實現財務融合的良性發展。在未來的發展中，房地產企業應加強內部管理和創新，不斷探索財務融合的新模式和新路徑，實現企業持續健康發展。