如何應對樓市的變化

黃羅維

此前，樓市曾經歷了一波長期的上升行情，而現在隨著客觀環境發生的變化，市場在多個方面正在發生深刻的轉變。

近一段時間以來，樓市出現了不少新的動向，引起了市場的廣泛關注。在此期間，筆者也接到了不少讀者的咨詢，他們共同的問題是：如何應對當前樓市的變化。

目前樓市的情況究竟怎么樣？從市場層面看，近期樓市表現出了5個特征：首先，成交量下降，不少城市的樓市成交量出現了明顯下滑;其次，房價下降顯現，許多城市的房價出現了不同程度的回落;第三，二手房掛牌量增多，在一些交易平臺，存量房的掛牌量出現攀升;第四，新盤觸發積分減少，從近期的新盤市場看，新開盤樓盤中觸發積分的個案有所減少;最后，住宅租賃價格有所下降，從住房租賃市場的表現看，房屋租賃價格出現了一定程度的回落。

綜合起來分析，以上種種跡象表明，當前房地產市場已經進入了一個新階段。此前，樓市曾經歷了一波長期的上升行情，而現在隨著客觀環境發生的變化，市場在多個方面正在發生深刻的轉變。

那么，面對這樣的市場狀況，大家究竟應該怎么辦呢？對此，筆者有幾點建議：對于購房者來說，目前的市場給了他們從容選房的時機，在買房的時候一定要多作比較，從而有機會買到一些性價比較高的房產。而對于賣房者來說，面對成交量下滑的市況，適度降價是不錯的選擇。

而對于房產出租者來說，面對租賃市場的不景氣，可以運用一定技巧來提升房屋的租賃價格，這里重點介紹一下包裝出租。目前，由于多種原因，租賃市場的房源增加，但同時期的需求增速卻跟不上，在一些地方呈現出需求不足，租金回落的情況。業內人士認為，今后一段時間，租賃需求大幅增加的可能性不大。在這種情況下，你是否考慮過將你的房屋包裝后再租出去？所謂包裝，指的是將你房子的特點和優勢結合起來，再對它進行適當的裝修和裝飾，具體內容包括提升居住功能、美化居室環境等，使住宅能更好地滿足目標消費者的需要。

從現實的實踐來看，適度的包裝對于提高房子的租金水平是一種十分有效的方式。為什么包裝出租能產生這樣的超額收益呢？因為它在一定程度上提升了房屋的“附加值”。經濟學證明，在正常情況下商品只有“平均利潤”，不可能存在“附加”的“值”，因為供給并不能自動創造需求，因此，商品的提供應當以市場需求作為前提，從“需求的視角”出發，才有可能創造出超過“平均利潤”的“值”。

在經濟學中有一個被稱為錨定（Anchoring）的概念，指的是人們在進行價值評估時，不是根據對象的絕對定位水平，而是根據對象與某一參照點之間的相對定位關系，來確定其價值。其中很重要的一點在于引出了個性化價值或者意義價值的概念，這是交換價值之上的附加值和增值部分。而從租房這一行為來說，就是要求房東一切從租客的個性化需求出發，來最終確定房屋的包裝定位。我們也可以把這種現象理解為經濟學原理中的“邊際成本定價原則”，在這種情形下，房東實現了租金最大化，租客也獲得了更多的附加值，所以，這是一種“雙贏”的局面。