物業企業財務管理存在的突出問題和應對措施

李馨然

摘要：文章針對物業企業的財務管理展開深入分析，從物業企業財務管理的特點與內容入手，羅列了數個已被發現的潛在問題，并給出了相應的解決方案，希望能為相關人員提供參考。

關鍵詞：物業企業；財務管理；突出問題；完善措施

從本質上來說，物業屬于服務行業，也是房地產的伴生行業，物業企業更是隨著房地產行業現代化水平的提高而出現的行業，屬于近幾年的新興領域。與此相對的，物業企業的出現時間較晚，發展時間較短，特別是在財務方面缺少可以借鑒的經驗。隨著國內經濟水平的提高，物業企業在獲得了發展機遇的同時，內部問題逐漸突出，外部挑戰也隨之增多，而這就進一步凸顯了財務管理的作用。為了保障物業企業在我國市場經濟體系下能夠健康、長久地發展，管理人員需要提高自身對企業財務管理工作的重視程度，深入分析管理過程中出現的問題，并找到最佳的應對方案。

一、相關概述

（一）物業企業財務管理的特點

與其他行業不同，物業企業財務管理工作涉及的范圍非常廣，綜合性非常強。詳細來說，企業的主要服務對象是業主，而業主的身份千變萬化，業主的口音、文化水平、綜合素質均有較大差異，這就需要物業企業不斷提升自身的能力，進一步提高服務質量與效率。另一方面，物業還屬于管理密集型與勞動密集型行業，需要為服務對象提供不間斷的24小時服務。從內容層面看，物業企業所涉及的工作內容十分龐大且繁雜，包括小區安保、保潔、綠化、公用設施維護等，還需要處理小區內部的突發事件，調節鄰里關系。而財務管理，能夠為上述工作提供保障，其也貫穿了物業工作的生命周期。

（二）物業企業財務管理的內容

從管理內容層面來看，物業企業的單個任務要遠比其他領域企業的任務簡單，但將各個任務結合到一起，其內容量十分龐大，任務之間相互交叉，十分復雜，而這些復雜工作中全部的資金收支都屬于財務管理。物業企業的經營核心就是服務，需要通過給業主提供專業物業服務來盈利，但這種服務是非常復雜的，又必須讓業主能夠清楚地看到自己消費的回報，以及企業所收取物業費的標準。這就要求物業企業在提供優秀服務的同時，提高自身的財務規劃能力。首先，企業要掌握正確的籌集、管理資金方式，比如制定合理的物業管理費用，以及清楚記錄基數龐大的小現金流等。其次，企業要加強自身管理物業費用的能力，這涉及物業服務成本、法定稅費等，與企業的利潤存在直接關系。從成本層面來看，物業企業運營過程中需要為管理服務人員支付工資福利，為社會保險和按規定提取的服務費等，還包括小區內公共設施的日常維護、清潔費用等，某些情況下，還需要支付經過業主批準的其他費用。再次，企業要管理好自身的固定資產、流動資產與專項資金。最后，還要管理好整體經濟的流向與收支的平衡。總而言之，物業企業財務管理涉及非常復雜的內容，必須要對其進行規范，提高會計核算的科學性與合理性，才能進一步提高自身服務的水平，從而讓物業的管理能力更上一層樓，獲得更強的市場競爭力。

二、潛在的問題

作為物業公司，在做好自身建設的時候，還必須在財務管理工作方面做出更精確的調節，才能在激烈的競爭中立足，當然在物業公司的財務管理過程中也難免會形成一些問題，這些問題不僅阻礙了物業公司的正常發展，而且還可能影響企業的長期戰略規劃，因此唯有找出公司財務管理中出現的問題，才能對癥下藥、精確施策，因此目前階段的物業公司財務管理中出現了如下四方面問題。

（一）不重視財務管理

市場上的物業企業中，物業管理主要作為一種公共服務提供給全體業主，許多業主都需要物業企業在經營的管理活動時，能提供多角度、全方位、二十四小時不間斷的全天候服務。而物業企業在開展業務的時候，也無時無刻不在開展著財務管理活動。在物業企業經營管理活動中，如對流動資金進出的控制、閑置資金的使用、為應付物業費及時處理、為維護或大修基金的應收盡收、為企業所提出的附加業務方面的管理都嚴重缺乏或沒有受到充分的關注，人們以為只要把業務做好了，一切也就順理成章了，殊不知，再好的企業也都有良好的管理經驗，在經營活動財務管理方面的管理也將成為關鍵。財務管理是一種全面的管理方式，能推動企業成長，是企業的基礎，搞好企業的財務工作會使企業的整體管理水平顯著提升，而企業的利潤則是不言自明的。

（二）財務管理制度不健全

在社會主義市場經濟不斷蓬勃發展的今天，完備的會計管理體系是公司正規秩序、合理運作、健康向好成長的強力保障。但是，由于現階段大多數物業企業經營過程中，都缺少行之高效的會計管理方式，以致公司在經營過程中缺少行之高效的財務監督，進而致使企業收入或賬款不能按時收回，甚至即便收回也或許會發生錯記、作假等問題，進而使公司的總收入嚴重損害或風險遭到重大損失，因而建立健全行之高效的會計管理方式，對公司來說就變得尤為重要。

（三）財務管理人員組織架構不合理

縱觀整個現代物業公司中，由于其財務管理人員機構設置得很不理想，甚至于還有些財務人員缺乏一些理財專業知識，或者整體業務素質能力比較薄弱，所以在現代物業公司中就很難設想企業財務管理團隊能良好地充分發揮優秀企業財務管理的功能。尤其有的物業企業中本身的規章制度就不健全，就更易于形成監管上的真空，從而影響了公司的資金和物資。

財務部門作為一種企業經營監督機構，是一種相對隱蔽的存在形式。它既無法和業務部門相比，因此也無法給公司帶來真正看得見的效益。而這也正是企業最高層領導制定未來公司經營目標政策的基礎，是真正體現出目前公司實際運作情況的最直接的證據。在物業公司里除了總部的財務人員，在各個項目部也有各自的人員負責各個物業項目的財務工作。而各個項目部的財務人員行政關系隸屬于各個項目部，而非總部財務直接管理。而大多數物業項目部管理者本身財務意識也相對地欠缺。在他眼里，物業企業就只是圍繞著居民的基本生活，在收取物業費、打掃衛生，以及為園區企業提供服務這些貼近生活的事情上，讓企業滿足就可以。對財務工作不重視，項目財務就形同虛設，不協調與總部財務的工作，給總部財務的工作帶來了很大干擾。其次，總部的財務方針，由于管理層次問題，導致總分部門財務工作上行而下不達，與計劃目標不一致，也導致總分部/項目財務部門一直是孤軍奮戰的一個部門。

（四）財務管理人員的業務素質有待提高

由于物業企業財務管理架構錯誤，因此相關配置的財政人員業務素質綜合能力也就參差不一，再加之一些物業公司考量運營成本費用和人力資源成本費用的原因較為明顯，因此財政人員的整體業務能力也就很難保障。有的企業財務人員完全就不具有最基本的財務知識，或者是公司內部轉崗的后果，各種情況造成管理者的職業道德素質低下，進而直接影響整體公司的財務管理效率和水平。

（五）營運資金管理水平低

營業現款日常的周轉性好、流動性高，是整個企業中最具有活力的部分，是整個公司的血脈，要想整個企業順利運營，就一定要保證公司血液的健康流動循環系統。通過控制營業現金，就可以實現整個公司的可持續運營，從而提高企業形象。而物業管理公司向下服務于數以萬計的各種居民和企業業主，進行優質服務；而在上行，公司還要面對著各種各樣的競爭對手、物業公司。所以從整個公司財務方面出發，其所包含的財務控制內涵都是非常復雜的。公司還必須按照公司與業主的物業協議進行相應的高質量業務，承擔公司的基礎設施維護費、園林的綠化費，以及道路清潔費用、垃圾清運費用、員工工資、社會保險費、公積金，甚至還有的水電費等，并且必須出現公司無法及時支付物業費等，又或者是公司長期拖欠費用的情況。從而導致資金滯留公司過多，降低了企業公司的盈利水平。

（六）缺乏有效的內部控制

物業公司沒有完善的內部管理，其表現如下：其一是公司的團建不足。問題就是物業公司里面的人員正式入崗年齡不同；員工的年齡段在不同階段也會有所差異，不同的階段往往缺少共同語言；管理者對公司內部的管理工作不夠注重，上述問題的共同產生使得整個公司內部人員缺少交流。另外也是因為實際的管理水平低下，無論高層主管還是一般員工都對公司的財務管理關注度不夠，在具體的財務管理操作中沒有良好的交流，使得具體的財務管理使用中出現脫節。

三、改進措施

在物業發展的過程中，公司內部的財務管理所暴露出的困難，也極大地影響著我們的經營管理，針對所面臨的上述情況，結合本人幾年的經營管理實踐與認識，針對財務管理所面臨的困難，并結合具體情況對癥施策，給出了一些的管理建議，希望能在改善物業企業財務工作的時候，也能為物業公司內部進行更良好的管理，提供一點借鑒。

（一）從公司管理層員工入手，增強財務管理知識

現代社會市場經濟的高速發展同樣影響著物業向前拓展，公司內部經營條件的改變無不關系著公司的管理。公司的管理人員應該改變觀點，形成認識，加強對公司管理財務的認識，積極地汲取先進的管理財務思想來完善和提升本公司的財務能力與價值觀，進而加深對公司財務的認識。從公司的建設出發，引導公司內部人員提高認識，尤其是財務管理工作者應持續地提高自己的行業素質與專業知識水平，公司的各個層級管理人員主動地轉變觀念，強化知識學習，主動地與各崗位交流溝通，吸納先進的財務管理方法，持續地修改、完善本公司財務管理體系，將公司的會計管理和各崗位管理工作緊密結合起來，建立完善的管理制度，做到在增強公司核算功能的同時強調業務管理功能。

（二）規范、建設物業公司財務管理機構與體系

物業企業依據自身的實際情況，緊密結合企業未來的經濟發展規劃和社會實際發展需求，認真分析公司經營管理中所存在的主要問題和特征，從而形成一整套比較完整的、適應本物業企業發展的會計管理規章制度。因物業企業在與物業公司所簽訂的物業管理契約上，往往要求企業定時地向業主公布透明一些財政事宜，這就要求企業的財政能適時、精確地反映經濟社會服務的產生、發展、結果，當然在接受物業公司監管的同時，企業也要依據需求改進服務，而綜合了物業企業的上述特征后，就要求企業在經營中進一步健全會計管理規章制度。物業企業的財務管理制度，隨著新經濟業務的產生、時機的改變也產生著改變，新的經濟業務產生后，在物業企業原來的財務管理制度、體系下就會產生新的問題，也要求中小物業企業持續地修訂完善，并實行動態地的追蹤、剖析、預見與監管。

（三）合理組配物業企業財務組織架構

企業的結構承載公司發展目標，崗位是實現公司目標的落腳點，必須簡單有效。企業的結構相當于企業的骨架，崗位是企業的血肉，企業所有經營業務都必須通過崗位來實現，假如企業架構或者職位設置不當，將嚴重影響到企業運營效果，所以物業公司在經營業務發展的時候，需要有一個良好的財務管理隊伍。首先要確定公司戰略或目標，為完成公司目標，必須設有什么部門，這些部門承擔哪些職責，為完成公司目標要發揮哪些功能，按照職責也應該設有適當的職位，崗位設置對事不對人，不可因人設崗，不然將會導致工作不順利。一個合理的組織架構，能夠清楚知道機構職責的界定、業務流程變化、上下級匯報關系等。

（四）進一步提高了財務工作人員的業務素質和職業技能

優質的物業公司的財務管理工作都需要高質量、專門的會計管理人才來共同完成，所以物業公司一定要進一步提高對會計管理人才的市場準入政策，規定物業公司中全部的財務人員應該持證上崗工作。要在今后對這些管理團隊加以創新和管理能力素養上的培養，以確保物業人員隊伍都具有了基本的會計管理意識和服務水平。重視對會計管理人才的后期繼續學習教育工作，加強財務管理人才對物業公司的基礎知識，以及相關立法、財經稅收政策、物業公司近期行業優惠政策等的認真學習訓練，以進一步提高其綜合管理工作才能。同時物業企業還應建立具有科學性、合理性的機制，以反映公司按勞、按質分配的政策目標，并對執行結果予以適時監督和考核。

（五）財務管理與業務工作融合

財務和業務自公司運作開始是相互作用的，二者缺一不可。要確保公司運作順利和管理完善以實現管理監控和預防危機的目標，必然要求財務管理和業務的協調運行。但是在公司具體運作流程上，因為二者的職責、操作過程及規范條件的差異，必然會出現相應的問題。這就反映出財務管理機構和業務部門間職能融合的需要。

財務人員還必須進一步強化服務精神及監管能力，在二者之間取得一種平衡點，才能在具體事務中為企業內任何部門和人員在提供咨詢服務的時候順利完成監管任務。除日常的財務管理工作外，在企業業務活動的整個過程中還要找出影響到企業內部控制、管理等的脆弱部分，通過研究并與公司決策層管理人員開展交流，一起討論解決。公司決策層管理人員也必須掌握企業財務的知識，對企業財務給出正確的協調需求。這就必須要求是公司財務部門與決策層管理人員互相提高彼此間的知識。企業財務人員通過提高針對行業管理工作內容的知識，才能更好地與公司決策層管理人員開展整合。公司相關負責人在推動整合的進程中，應當根據公司的本身具體情況，循序漸進地加以推動，而不能急于求成。為確保整合得順利，在融合過程中要制定完善有效、便于執行的制度。

（六）提升營運資金管理水平

如果企業要提升經營資金水平，就需要從如下多個角度進行管理。第一，企業要確保融資速度回籠，所獲得的資金要按時出現問題；對企業所欠繳的應付賬款的催繳義務要按時不得拖沓。第二，由于物業管理企業收入相對單一，需要企業積極拓展多種投資途徑；需要企業積極利用自身所擁有的資金充實其手段，并實行多元化管理運營，以提高企業的其他收入。比如，商業公司可借助電梯、停車位等空間進行廣告出租經營，以提高廣告宣傳等的增值業務收入。第三，管理企業在增加收入的同時也需要注意節省成本費用，增加經營收益。比如，物業公司可以通過大量購買保潔衛生用品等，在貨比三家后，雙方簽訂了年度購買協議。在考慮價格、效率的同時還應考慮支付期限，并尋找最佳的途徑。通過使用自己的時間遞減公司融資損失與存貨所累積的價值，從而在總體上實現了既節省了資金成本，提高效益同時也增加了公司管理的價值。第四，由于現階段技術已經非常成熟，在公司管理方面應積極建設現代化管理體系，以便于公司強化了對資金運用過程的有效監控和控制，從而減少了公司經營風險。第五，為確保高效解決融資管理事項，物業服務商方面應配備專門的技術人員，積極做好融資管理工作，可以及時針對公司在融資管理中所存在的困難問題進行處理。同時形成了相應的管理體系和業務流程，以確保公司的融資管理工作在嚴密的標準化過程中迅速完成。

（七）完善企業內部控制體系，以實現企業業主與物業之間的聯系雙贏

資金管理工作不健全、整個企業員工內心不統一、關于款項的具體情況使用用途及其多少都不能打好精確的提前量，等等都是我們要處理的難題。首先，關于我們的其中收入金額出處及其多少都要有確切的資料記載，目前采用相關的電子記賬軟件也是較為有效的方式，但還是要注意其加密性，以避免企業內部信息被泄露。此外則是對物業該公司相關政策的確定，依據我們自己的實際并且依據原本物業企業經營和管理區域內的狀況，使政策更加具有科學性、理性。二是對企業內倉儲貨物和建筑材料的管理工作，構建了貨物后勤保障體系。可以實時更新物資材料的實際現狀和損壞情況，以方便在購買時達到不損失。

對于業主與物業之間的合作關系，物業公司在必要的時候也可以設定相應的合作平臺，已解決了物業公司在居住的過程中出現的問題，包括合理的生活需求。只要可以在未來建立出比較完善的服務，就可以完全獲得業主的信譽，因為這種有機會購買消費需求，同時也會有利益。但因為僅僅憑借著物業費的物業公司在現今的居民小區中已經無法存活，所以既要保證業主的消費需要，又能從中獲益才是物業長期存活的關鍵問題。

四、結語

綜上所述，物業公司都有其自己的管理優勢，在具體運行時，及時發現公司所面臨的問題并及時作出改變措施，將企業管理經營和財務管理工作有機結合，并相信企業規范經營制度是物業公司可持續、穩健、有效經營的根本條件。同時，做好對物業公司財務收入的催收，以確保物業公司能夠長期、安全、穩健地有效經營。而理財也是公司經營的一項重要內容。就是企業按照我國財政規定，嚴格遵循財政管理的方法，管理企業財務行為，管理財政工作的一種企業經營管理工作。而理財也是隨著人們對企業管理經營的要求而出現的。所以對于物業管理企業，財務管理工作必然是占有著非常關鍵的作用。一個物業管理企業要在經濟大環境下存活，就必須擁有健全的財務體系。這是一件既容易又繁瑣的事情，必須將各個環節融會貫通，才能起到最大的管理效果。也因此，物業公司必須要針對企業的發展特點和目標需求，建立健全的財務體系；與相關單位聯合合作，最大限度地實現公司橫面與縱向資源的無縫整合；進一步增強企業財務人員在會計管理方面的能力；通過制訂企業經營方面的控制措施，進一步提高資本運用能力，從而實現企業效益最優化。為公司成長打下最牢固的基石、激發企業最強的發展力量。

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（作者單位：南京欣城物業服務有限公司）