《民法典》視域下居住權(quán)制度問題研究

魏亞萍

鄭州工商學(xué)院文法學(xué)院，河南 鄭州 451400

一、《民法典》對居住權(quán)制度的規(guī)定

《民法典》中的居住權(quán)主要是權(quán)利人為滿足生活居住的需要，按照居住權(quán)合同的約定或者按照遺囑的規(guī)定，在他人享有的住宅所有權(quán)上設(shè)立的占有、使用該住宅的權(quán)利，不包括收益的權(quán)利，同時也不能進(jìn)行出租等營利活動。

（一）居住權(quán)的設(shè)立

《民法典》對居住權(quán)的設(shè)立方式進(jìn)行了規(guī)定，《民法典》第三百六十七條規(guī)定：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。第三百七十一條規(guī)定：以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。就目前形勢來看，我國《民法典》規(guī)定的居住權(quán)可以以書面合同的形式設(shè)立，同時也可以通過遺囑的方式設(shè)立居住權(quán)。

1.以合同方式設(shè)立居住權(quán)

居住權(quán)人與房屋所有人之間以居住權(quán)為內(nèi)容設(shè)立的合同為居住權(quán)合同。居住權(quán)合同屬于要式合同，一般包括雙方當(dāng)事人基本信息，約定清楚設(shè)定居住權(quán)的基本住宅信息，除此之外，居住的起止時間、當(dāng)發(fā)生爭議時運(yùn)用何種途徑進(jìn)行解決、居住期間的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定等內(nèi)容也需要明示。雙方當(dāng)事人以簽訂居住權(quán)合同的方式，保留意思表示的證據(jù)，有利于減少和解決糾紛。

2.以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)

根據(jù)我國《民法典》對居住權(quán)的規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭遺囑不能成為設(shè)立居住權(quán)的方式。遺囑設(shè)立的居住權(quán)，其內(nèi)容中有關(guān)居住權(quán)的期限、有償方式、條件要求、出租情況等都應(yīng)當(dāng)遵從遺囑的內(nèi)容，不允許私自更改。

在實踐中，除了以上兩種方法外，還存在法院在裁判過程中設(shè)立居住權(quán)的案例。重慶一法院在某離婚案件中為未取得房屋所有權(quán)的一方設(shè)立了居住權(quán)。［1］

（二）居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

1.居住權(quán)人的權(quán)利

（1）占有使用住宅的權(quán)利。規(guī)定居住權(quán)最主要的目的便是希望人們都有所居，保障最基本的生活需要。居住權(quán)設(shè)立的目的就是滿足弱勢群體基本生活需求，所以，對住宅進(jìn)行合法的占有并使用是居住權(quán)人依據(jù)居住權(quán)合同享有的根本權(quán)利。該占有使用的權(quán)利是排他性的，不受任何人的干涉。同時，因居住權(quán)受到侵害，居住權(quán)人有權(quán)利主張排除妨害、消除危險。

那語氣像是剛才什么都沒有發(fā)生似的，我心里七上八下地坐在了萍萍的身邊，然后看著林孟拿著一張白紙和一支筆走過來，他和我們坐在了一起，他對萍萍說：“你做了對不起我的事……”

（2）對房屋進(jìn)行修繕的權(quán)利。居住權(quán)人對房屋進(jìn)行修繕的權(quán)利不能超出生活居住的用途，而且也不能影響到房屋所有權(quán)人對住宅其他部分的使用。由于該部分修繕是基于居住權(quán)人個人生活需要，因此，在居住權(quán)消滅后，居住權(quán)人不能向房屋所有權(quán)人主張因房屋修繕?biāo)С龅馁M(fèi)用。

除以上權(quán)利外，居住權(quán)人還享有排除第三人對住宅的權(quán)利主張以及優(yōu)先購買的權(quán)利，這些權(quán)利主要基于《民法典· 物權(quán)編》和《民法典· 合同編》的相關(guān)規(guī)定，盡可能維護(hù)居住權(quán)人的權(quán)利。

2.居住權(quán)人的義務(wù)

（1）根據(jù)合同的約定合理使用住宅。居住權(quán)合同中對于居住權(quán)人的相關(guān)規(guī)定居住權(quán)人必須遵守，未能按照合同約定使用住宅，或者私自將住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押、出租的，所有權(quán)人有權(quán)收回住宅。因此，居住權(quán)人應(yīng)當(dāng)遵守合同約定的義務(wù)。

（2）妥善使用和維護(hù)住宅。居住權(quán)人作為住宅的占有人，妥善使用和維護(hù)住宅是其基本的義務(wù)，不得故意損壞住宅及內(nèi)部設(shè)施，應(yīng)當(dāng)保證住宅的居住功能是正常的且良好的狀態(tài)，同時還應(yīng)做到善良管理人的注意義務(wù)。

除以上義務(wù)外，居住權(quán)人還應(yīng)當(dāng)按照約定支付相應(yīng)的對價，不得將住宅用于生活居住外用途。

（三）居住權(quán)的消滅

居住權(quán)的消滅簡單來說就是附著在居住權(quán)上面的當(dāng)事人雙方權(quán)利義務(wù)的消滅。該權(quán)利的消滅直接導(dǎo)致的結(jié)果就是居住權(quán)人將所居住的房屋完好地返還給所有權(quán)人，同時，根據(jù)《民法典》的要求，到有關(guān)部門辦理注銷登記手續(xù)。一般情況下，居住權(quán)消滅包括以明示方法拋棄居住權(quán)，居住權(quán)期限屆滿，居住權(quán)人死亡，居住權(quán)撤銷，權(quán)利混同，住房被征收、征用、滅失等。符合條件之一，居住權(quán)即消滅。

二、居住權(quán)制度存在的問題

《民法典》雖盡可能地完善了我國現(xiàn)行法律的不足，努力適應(yīng)社會發(fā)展現(xiàn)狀，將居住權(quán)寫進(jìn)《民法典》。但是，通過了解我國《民法典》對居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，可以看出，在居住權(quán)的規(guī)定上各方面還不成熟，需要進(jìn)一步完善，正確認(rèn)識《民法典》中對居住權(quán)規(guī)定的不足，有利于彌補(bǔ)法律漏洞，完善法律體系，促進(jìn)社會和諧。

（一）居住權(quán)相關(guān)規(guī)范的缺失

（二）居住權(quán)主體范圍不明確

從《民法典》對居住權(quán)的六條規(guī)定來看，居住權(quán)的客體是住宅，目的是滿足生活的需要，根據(jù)這兩個限制性條件，我們可以理解為居住權(quán)人只包括自然人，而不包括法人和非法人組織。［2］《民法典》中，對居住權(quán)的主體僅表述了居住權(quán)人，并沒有詳細(xì)說明實際居住人包括哪些。作為自然人當(dāng)然可以是居住權(quán)主體，那么作為民事主體的法人和非法人組織是否可以作為居住權(quán)主體，又或者與居住權(quán)人共同生活的親屬、家人、護(hù)理人員是否可以成為居住權(quán)人，《民法典》并沒有表明。所以，對相關(guān)居住人規(guī)定的缺失也是現(xiàn)有制度中的不足之處。［3］明確居住權(quán)主體范圍以及居住權(quán)人的內(nèi)涵和外延同樣重要。

（三）居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)模糊

《民法典》對居住權(quán)人的權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，大多隱藏在居住權(quán)合同中的雙方當(dāng)事人的約定中。對于雙方當(dāng)事人享有哪些權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定并不詳細(xì)。在簽訂居住權(quán)合同時，也會產(chǎn)生糾紛和矛盾，只有法律明文規(guī)定居住權(quán)人享有的權(quán)利以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，才可以更為有效地引導(dǎo)雙方當(dāng)事人簽訂居住權(quán)合同，實現(xiàn)居住權(quán)設(shè)置的價值。除此之外，《民法典》對居住權(quán)人的權(quán)利限制過于嚴(yán)格，《民法典》規(guī)定居住權(quán)禁止轉(zhuǎn)讓、繼承。既然居住權(quán)設(shè)立的主要方式是合同設(shè)立，那么就要充分尊重當(dāng)事人的意思自治，過于嚴(yán)格地限制居住權(quán)的行使，筆者認(rèn)為不能有效適應(yīng)社會的不斷發(fā)展。為了法律適用的靈活性，可以在該方面適當(dāng)考慮例外情形。［4］

（四）居住權(quán)消滅事由不全面

從《民法典》規(guī)定看居住權(quán)的消滅主要是居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡，由此可見，我國居住權(quán)的消滅事由僅僅包括這兩種方式，居住權(quán)屬于物權(quán)編的內(nèi)容，所以說居住權(quán)也屬于物權(quán)的一種，物權(quán)的消滅方式是多種的，例如滅失、拋棄、合同和撤銷權(quán)的行使等。居住權(quán)是否也應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)滅失的這些條件，《民法典》并沒有明確說明。《民法典》對于居住權(quán)的滅失方式規(guī)定不甚完備，不能滿足社會中居住權(quán)消滅方式的實際需求。［5］

三、保障居住權(quán)制度有效實施的路徑

（一）健全居住權(quán)相關(guān)制度規(guī)范

法院雖然能夠根據(jù)具體案件以裁判的方式設(shè)立居住權(quán)，但一般來說，只有具有明確的法定居住權(quán)規(guī)定，法官才可以以此為依據(jù)進(jìn)行裁判。［6］借助于法律規(guī)范的明確性、具體性特征，法官可以直接援引法定居住權(quán)的內(nèi)容，實現(xiàn)居住權(quán)保護(hù)弱者的目的。因此，規(guī)定法定居住權(quán)尤為重要。

法定居住權(quán)與意定居住權(quán)之間的關(guān)系應(yīng)是特別與一般的關(guān)系，［7］相輔相成，以更好地實現(xiàn)居住權(quán)的立法目的，為規(guī)范法定居住權(quán)，筆者認(rèn)為，主要有以下幾點。首先，要明確法定居住權(quán)的適用范圍，不宜過于寬泛。例如在婚姻家庭關(guān)系中明確夫妻之間、親子之間符合什么樣的條件才適用法定居住權(quán)。以及在離婚時，判斷弱勢群體的標(biāo)準(zhǔn)等，都需要法定居住權(quán)來界定。當(dāng)然，現(xiàn)階段，可以通過立法解釋或司法解釋進(jìn)行補(bǔ)充，待到時機(jī)成熟，可以以立法形式予以規(guī)定；［8］其次，還需要明確法定居住權(quán)在客體選擇上應(yīng)滿足的條件，即哪些客體符合法定居住權(quán)。例如在客體確定過程中，秉承盡可能地去滿足居住權(quán)人現(xiàn)實生活需要的目的。

（二）明確居住權(quán)主體范圍

居住權(quán)主體明確與否，直接影響到居住權(quán)是否能有效實施。我國《民法典》在設(shè)立居住權(quán)目的時，考慮得更多的是為弱勢群體提供住房保障，從而完善社會保障體系。要明確設(shè)立人的范圍，同時還要明確居住權(quán)人的范圍，從《民法典》中可以看出，設(shè)立人和居住權(quán)人其實都是指的自然人，而法人和非法人組織能否以居住權(quán)主體存在則還未可知。我們不能否認(rèn)，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，投資性居住權(quán)的需求不斷擴(kuò)大，法人和非法人組織也應(yīng)當(dāng)享有相對應(yīng)的居住權(quán)。［9］市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)作為重要組成部分，被賦予居住權(quán)對于企業(yè)的發(fā)展以及社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)動市場活力都有重要作用。還應(yīng)注意，筆者所指的企業(yè)所享有的居住權(quán)并不是和自然人所享有的居住權(quán)完全一樣，對于企業(yè)所享有的居住權(quán)應(yīng)做出一定的限制，社會性居住權(quán)是為了滿足人們基本住房需求，而投資性居住權(quán)更多的是為了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此要予以區(qū)分。在保障社會性居住權(quán)的前提下，有序推進(jìn)投資性居住權(quán)的發(fā)展，并明確不同場合下居住權(quán)的主體范圍和主體限制。更好地促進(jìn)投資性居住權(quán)成為社會經(jīng)濟(jì)投資的有效手段。［10］

（三）填補(bǔ)居住權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

居住權(quán)的實現(xiàn)直接影響到雙方當(dāng)事人的利益分配，雙方的權(quán)利義務(wù)規(guī)定通過居住權(quán)合同來約束，如果雙方在簽訂居住權(quán)合同時沒有約定清楚權(quán)利與義務(wù)內(nèi)容，不免會產(chǎn)生爭議，因此，需要填補(bǔ)權(quán)利與義務(wù)的內(nèi)容，通過具體的法律規(guī)則來解決雙方因權(quán)利義務(wù)不明而產(chǎn)生的糾紛。

對居住權(quán)人權(quán)利義務(wù)的填補(bǔ)可以從幾方面考慮：首先，居住權(quán)人所享有的權(quán)利不僅包括《民法典》規(guī)定的對他人的住宅享有的占有使用的用益物權(quán)，還應(yīng)包括住址上面的附屬設(shè)備。但應(yīng)當(dāng)注意，住宅的附屬設(shè)施以是否會影響到居住權(quán)人正常生活為標(biāo)準(zhǔn)，只有影響到正常生活才可以享有對房屋附屬設(shè)施的權(quán)利；其次，可以考慮為房屋的部分區(qū)域單獨設(shè)定居住權(quán)，居住權(quán)人只能對該部分享有居住權(quán)；再次，居住權(quán)人在享有權(quán)利的同時，必須履行相應(yīng)的義務(wù)，妥善使用并維護(hù)房屋。具體的義務(wù)類型，不僅需要在居住權(quán)合同中明確，法律也應(yīng)予以明示；最后，居住權(quán)人對房屋的改良裝修問題。居住權(quán)人對房屋進(jìn)行改良必須經(jīng)過房屋所有權(quán)人的同意，未經(jīng)同意的，不能向所有權(quán)人主張裝修改良費(fèi)用，對于房屋因裝修改良而升值的部分，居住權(quán)人也無權(quán)主張，對于房屋所有權(quán)人要求居住權(quán)人恢復(fù)房屋原狀的，居住權(quán)人也應(yīng)全力配合。

（四）豐富居住權(quán)消滅情形

《民法典》第三百七十條規(guī)定了居住權(quán)的消滅情形，居住權(quán)屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。除了上述這兩種情形還應(yīng)包括，當(dāng)居住權(quán)人違反居住權(quán)合同的約定，濫用居住權(quán)，違反合同義務(wù)，或者因不當(dāng)行使居住權(quán)而嚴(yán)重危害到所有權(quán)人利益的，居住權(quán)也會因此而消滅。如果居住權(quán)的客體房屋不存在，但有替代房屋的情況下，居住權(quán)人也可以針對該替代房屋主張居住權(quán)，這樣才能更好地體現(xiàn)出《民法典》設(shè)立居住權(quán)為保障弱者住房權(quán)益的目的。

四、結(jié)論

居住權(quán)制度是《民法典》中的制度創(chuàng)新，為實現(xiàn)住有所居的新時代住房制度改革目標(biāo)提供了堅實的法制保障。［11］我們應(yīng)當(dāng)看到，居住權(quán)制度的規(guī)定，不僅體現(xiàn)了社會保障體系的完善，更好地保護(hù)弱者在社會中的生存空間，還有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。居住權(quán)的設(shè)立其積極作用遠(yuǎn)不止此，但我們?nèi)砸吹剑溥€有不足之處，需要不斷地去完善充實，以全面實現(xiàn)居住權(quán)的價值，為人民謀福利。